АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5125/25

Екатеринбург

29 января 2026 г.

Дело № А47-14146/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2026 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Журавлевой У.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по делу №А47-14146/2022 Арбитражного суда Оренбургской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, приняли участие:

индивидуальный предприниматель ФИО1 лично и его представитель ФИО2 (доверенность от 28.03.2023).

Администрация города Оренбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об обязании осуществить снос нежилого здания с приблизительными размерами 18 х 20 м, которое эксплуатируется в качестве магазина "Солнышко", а также сауны "Енисей", на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65, с разрешенным использованием: земельный участок предназначен для размещения индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, в трехмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

В период рассмотрения спора предприниматель ФИО4 обратился в Арбитражный суд Оренбургской области со встречным исковым заявлением к Администрации о сохранении в реконструированном состоянии жилого дома, количество этажей объекта надвижимости - 3, в том числе подземных - 1, материал наружных стен - из прочих материалов, керамзитоблоки; площадь здания 414,9 кв. м, адрес местоположения объекта: 

<

...> (кадастровый номер исходного объекта недвижимости 56:44:0336005:127), расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...> на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом N 93/1; о признании за предпринимателем ФИО4 права собственности на указанный объект недвижимости (с учетом уточнения встречных исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО6, Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.04.2025 в удовлетворении первоначальных исковых требований Администрации отказано. Встречные исковые требования предпринимателя ФИО4 удовлетворены частично, суд признал за предпринимателем ФИО3 право собственности на объект недвижимости - здание, количество этажей - 3, в том числе подземных - 1, материал наружных стен - из прочих материалов, керамзитоблоки, площадь здания 414,9 кв. м, адрес местоположения объекта: 

<

...> (кадастровый номер исходного объекта недвижимости 56:44:0336005:127), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований судом было отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 решение суда отменено, первоначальный иск удовлетворен. Суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО3 осуществить снос здания, количество этажей 3, в том числе подземных 1, материал наружных стен - из прочих материалов, керамзитоблоки, площадь здания 414,9 кв. м, адрес местоположения объекта: 

<

...> (кадастровый номер исходного объекта недвижимости 56:44:0336005:127), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65, в трехмесячный срок с даты вступления настоящего постановления в законную силу. В удовлетворении встречного иска индивидуального предпринимателя ФИО3 отказано.

В кассационной жалобе (с учетом ее уточнения) предприниматель ФИО3 просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на то, что суд апелляционной инстанции, несмотря на заявленные исковые требования о сносе самовольно возведенного объекта, безосновательно решил судьбу законного объекта, размещенного объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0336005:127- ОНС, общей площадью 400,5 кв.м, степень готовности -79%, право на который был надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН. Заявитель жалобы отмечает, что отсутствие разрешения на строительство должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки. Кроме того, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, а суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения (пункт 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22). Таким образом, заявитель жалобы считает, что на стадии рассмотрения гражданского дела № А47-14146/22 предприниматель ФИО3 действовал добросовестно и последовательно, то есть привел все меры к устранению последствий нарушения, а именно привел объект недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. Таким образом, заявитель жалобы утверждает, что исходя из норм действующего законодательства Российской Федерации и того факта, что предприниматель ФИО3 принял все меры к устранению последствий нарушения, злоупотребления правом и недобросовестности нет и применение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприемлемо. В обоснование своих доводов предприниматель ФИО3 также ссылается на постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 08.07.2022 N КУВИ-001/2022-112983153 земельный участок с кадастровым номером 56:44:0336005:65, площадью 200 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома литер АА2, по адресу: 

<

...> принадлежит на праве собственности ФИО3 с 07.06.2011 (т. 1 л.д. 24-34).

За ФИО3 с 13.08.1999 было зарегистрировано право собственности на одноэтажный, смешанный жилой дом литер АА2, полезной площадью 44,5 кв. м, жилой площадью 24,4 кв. м, по адресу: 

<

...> в), в подтверждение чего ответчику было выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 56 00 N 0040998 (т. 2 л.д. 4).

Указанный жилой дом литер АА2 в натуре не сохранился.

В настоящее время на вышеуказанном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 56:44:0000000:37006, 56:44:0336005:127.

Согласно выписке из ЕГРН от 07.10.2022 N КУВИ-001/2022-176792765 объект с кадастровым номером 56:44:0336005:127 по сведениям реестра представляет собой объект незавершенного строительства, общей площадью 400,5 кв. м, степень готовности - 79%, адрес: 

<

...>, право собственности на указанный объект зарегистрировано за ФИО3 06.05.2013 за N 56-56-01/162/2013-100 (т. 1 л.д. 45-53).

Специалистами Департамента 19.09.2022 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 56:44:0336005:65, расположенного по адресу: 

<

...>, в ходе которого установлено, что на данном земельном участке (разрешенное использование земельного участка: земельный участок предназначен для размещения индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома литер АА2) осуществлено строительство двухэтажного нежилого объекта капитального строительства с приблизительными размерами 10 х 18 м, эксплуатирующегося в качестве магазина "Солнышко", а также сауны "Енисей". Разрешительная документация по строительству (реконструкции) нежилых объектов капитального строительства на вышеуказанном земельном участке Департаментом не выдавалась (т. 1 л.д. 14).

В связи с нарушением требованием статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) Администрацией в адрес предпринимателя направлено предупреждение от 09.08.2022 N 01-24/44449-исх с требованием устранить допущенные нарушения (т. 1 л.д. 23).

На основании протокола общественных обсуждений от 22.09.2022 Администрацией было принято решение об отказе в выдаче предпринимателю ФИО3 разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0336005:65, площадью 200 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. Причиной отказа явилось выявление Департаментом самовольной постройки на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65 (т. 1 л.д. 96).

Согласно выписке из ЕГРН от 17.12.2022 земельный участок с кадастровым номером 56:44:0336005:65, площадью 200 кв. м, имеет вид разрешенного использования: предназначен для размещения индивидуальной жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома литер АА2; 4.4 Магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м) Код 3.3 Бытовое обслуживание (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро), по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 86-87).

Ссылаясь на то, что предприниматель ФИО3 в нарушение разрешенного использования земельного участка (для размещения индивидуального жилого дома) расположил на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65 объект капитального строительства для использования в качестве магазина "Солнышко", а также сауны "Енисей", в отсутствие на то разрешения, Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальными исковыми требованиями.

Возражая против указанных исковых требований, предприниматель ФИО3 указал, что 19.07.1999 между ФИО7 и ФИО3 был оформлен договор купли-продажи одноэтажного смешанного жилого дома литер АА2, полезной площадью 44,5 кв. м, жилая площадь 24,4 кв. м, кадастровый номер 56:44:0336005:131, расположенный по адресу: 

<

...> в), условный номер: 56-01/00-1/1998-1049, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.08.1999 серии 5600 N 0040998, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 56-01/00-6/1999-1478 (т. 2 л.д. 4).

На основании договора N 178 о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности от 18.05.1951, удостоверенного нотариусом 2-й нотариальной конторы ж/д р-на Чкаловского гор. Совета депутатов 23.05.1951, реестровый номер 607, за ФИО3 на праве собственности был зарегистрирован земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участки, предназначенный для размещения индивидуально жилой застройки, размещение одноэтажного жилого дома литер АА2, общей площадью 200 кв. м, адрес объекта: 

<

...>. На земельном участке расположен индивидуальный жилой дом 93/1. Кадастровый номер 56:44:0336005:65, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.06.2011 за N 56-56-01/147/2011-033, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.06.2011 серии 56-АБ N 431028 (т. 2 л.д. 5).

В период владения указанными объектами недвижимости предприниматель ФИО3 своими силами и за свой счет без разрешения на строительство возвел на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65, объект недвижимости - объект незавершенного строительства, общей площадью 400,5 кв. м, степень готовности - 79%, адрес: 

<

...> с кадастровым номером 56:44:0336005:127, права на которые были зарегистрированы 06.05.2013 о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом сделок с ним сделана запись регистрации за N 56-56-01/162/2013-100, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.11.2015 (т. 2 л.д. 3).

Предприниматель ФИО3 указал, что 19.06.2023 он обращался в отдел государственного автономного учреждения Оренбургской области "Оренбургский областной многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг" по Северному округу города Оренбурга с заявлением N 0568/2023-43088-1 о внесении сведений в ЕГРН в части приведения в соответствие разрешенного вида использования земельного участка в соответствии с нормами градостроительного законодательства, в частности внести код 2.1. - для индивидуального жилищного строительства (размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством этажей не более три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).

Предприниматель ФИО3 20.06.2023 обратился в Департамент с заявкой об изменении вида разрешенного использований с вспомогательного вида на основной, однако ответа не последовало.

Согласно техническому плану от 05.08.2024, подготовленному кадастровым инженером ФИО8, объект недвижимости образован из исходного объекта (ОНС) с кадастровым номером 56:44:0336005:127 и имеет следующие характеристики:

номер кадастрового квартала 56:44:0336005,

кадастровый номер земельного участка: 56:44:0336005:65

адрес объекта: 

<

...>

назначение здания: жилое,

количество этажей: 3, в том числе подземных: 1,

материал наружных стен здание: из прочих материалов, керамзитоблоки

год завершения строительства: 2022,

площадь объекта: 414,9, СКП = 0,5 кв. м (т. 3 л.д. 90-98).

Ссылаясь на то, что возведенный объект недвижимости используется для проживания ответчика, а также является индивидуально-определенным зданием, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, предприниматель ФИО3 обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями.

В период рассмотрения спора по ходатайству предпринимателя ФИО3 определением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.08.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту автономной некоммерческой организации "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза" ФИО9

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. К какому объекту недвижимого имущества (жилое (нежилое) относится самовольно возведенное здание на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65?

2. Расположены ли на земельном участке иные объекты недвижимости?

3. Соответствует ли самовольно возведенный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65 по адресу: 

<

...> строительным, противопожарным, градостроительным, санитарным нормам, правилам, требованиям действующего законодательства РФ?

4. Создает ли данный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65 по адресу: 

<

...> жизни и здоровью третьим лицам?

5. В случае обнаружения нарушений, указать являются ли данные нарушения устранимыми, какие действия необходимо выполнить для устранения выявленных нарушений?

В материалы дела поступило заключение эксперта N 69/23-АС от 01.04.2024 (т. 3 л.д. 115-149), согласно которому самовольно возведенное здание на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65 используется в качестве нежилого здания. Иных объектов недвижимости на земельном участке не имеется.

По результатам натурного обследования нарушений градостроительных и санитарных норм и правил не выявлено.

Общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания оценивается как работоспособное. Повреждений несущих конструкций, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено. Имеются недостатки в части отсутствия снегозадерживающих устройств на скатах кровли (п. 9.11, 9.12 СП 17.13330.2017).

По результатам обследования выявлены нарушения противопожарных норм и правил в части: отсутствия второго эвакуационного выхода из помещений подвала (п. 4.2.7 СП 1.13130.2020); нарушения при устройстве наружной эвакуационной лестницы из помещений второго этажа (п. 4.2.9, 4.3.6, 4.4.1 СП 1.13130.2020); нарушения при устройстве входной площади перед вторым эвакуационным выходом из помещения первого этажа (п. 4.2.21 СП 1.13130.2020).

По результатам исследования выявлены нарушения, наличие которых создает угрозу жизни и здоровью.

По ходатайству предпринимателя ФИО3 определением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.11.2024 по делу была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено также автономной некоммерческой организации "Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза", эксперту ФИО9

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли самовольно возведенное здание - жилой дом - количество этажей объекта недвижимости 3, в том числе подземных 1, материал наружных стен - из прочих материалов, керамзитоблоки; площадь здания 414, 9 кв. м, адрес местоположения объекта: 

<

...> (кадастровый номер исходного объекта недвижимости 56:44:0336005:127), расположенные на земельном участке по адресу: 

<

...> на земельном участке расположен индивидуально жилой дом N 93/1, кадастровый номер 56:44:0336005:65, строительно-техническим, пожарным, градостроительным нормам, и правилам, требований, техническим регламентам и другим нормам и правилам действующего законодательства РФ.

- создает ли данное самовольно возведенное строение жилой дом - количество этажей объекта недвижимости 3, в том числе подземных 1, материал наружных стен - из прочих материалов, керамзитоблоки; площадь здания 414, 9 кв. м, адрес местоположения объекта: 

<

...> (кадастровый номер исходного объекта недвижимости 56:44:0336005:127), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65, по адресу: 

<

...> угрозу жизни и здоровью третьим лицам, в случае обнаружения нарушений, какие действия необходимо выполнить для устранения выявленных нарушений.

В материалы дела поступило экспертное заключение N 124/24-С от 23.01.2025 (т. 3 л.д. 61-88).

При ответе на первый вопрос экспертом установлено, что расположение исследуемого жилого дома в границах земельного участка 56:44:0336005:65 в целом соответствует градостроительным нормам и правилам, за исключением абз. 4 п. 7.1 СП 42.13330.2016, так как не соблюдены отступы от границ земельного участка 3 м. Общее техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания оценивается работоспособное. Повреждений несущих конструкций, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено. Имеются недостатки в части отсутствия снегозадерживающих устройств на скате кровли со стороны главного фасада (п. 9.11, 9.12 СП 17.13330.2017). Конструктивное и объемно-планировочное решение здания по состоянию на дату исследования соответствует требованиям пожарной безопасности. Объемно-планировочное решение здания обеспечивает в случае пожара возможность эвакуации людей независимо от их возраста и физического состояния наружу на прилегающую к зданию территорию, конструктивное, объемно-планировочное решение, а также размещение здания в границах Земельного участка не создает угрозу жизни и здоровью, в т.ч. третьих лиц. Здание соответствует санитарным нормам и правилам.

При ответе на второй вопрос экспертом определено, что расположение исследуемого жилого дома в границах земельного участка 56:44:0336005:65 соответствует градостроительным нормам и правилам, за исключением абз. 4 п. 7.1 СП 42.13330.2016 (не соблюдены отступы от границ 3 м). По мнению эксперта, выявленное нарушение не создает угрозу жизни и здоровью. Объект исследования расположен в районе сложившейся плотной застройки, для которой характерно размещение зданий без отступов от границ.

Имеются недостатки в части отсутствия снегозадерживающих устройств на скате кровли со стороны главного фасада (п. 9.11, 9.12 СП 17.13330.2017). Недостаток создает потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан в связи с возможным сходом снежно-ледяных масс на территорию общего пользования. С учетом срока эксплуатации объекта сведений о наличии реальной угрозы жизни и здоровью в материалах дела не имеется. Вместе тем, для обеспечения безопасной эксплуатации здания и предотвращения негативных последствий в результате схода снежно-ледяных масс необходимо оборудовать скат кровли со стороны главного фасада снегозадерживающими устройствами. Монтаж выполнить в соответствии с пунктами 9.11, 9.12 СП 17.13330.2017 и указаниями производителя.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требованиях и частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции установил, что построенный дом использовался, в том числе для осуществления деятельности по предоставлению услуг сауны, деятельность магазина была прекращена в период рассмотрения спора, а деятельность сауны продолжает осуществляться. Суд пришел к выводу, что снос постройки по причине ее нецелевого использования положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен; что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что сохранение самовольной постройки каким-либо образом повлечет нарушение прав истца либо повлечет угрозу жизни и здоровью граждан; что экспертным заключением N 124/24-С от 23.01.2025 установлено, что расположение исследуемого жилого дома в границах земельного участка 56:44:0336005:65 в целом соответствует градостроительным нормам и правилам.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, удовлетворил первоначальные требования Администрации и отказал в удовлетворении встречного иска предпринимателя ФИО3 При этом суд исходил из того, что было построено нежилое здание для коммерческого использования: магазин и сауна. Поскольку объект строился как нежилое здание, следовательно, требовалось получение разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Поскольку доказательств того, что в отношении строительства спорного объекта ответчику выдавалось разрешение на строительство, равно как и доказательства того, что предприниматель ФИО3 вообще обращался в уполномоченные органы за получением такого разрешения до начала или в период строительства, ответчиком суду представлены не были, в связи с чем суд апелляционной инстанции поддержал вывод суда первой инстанции о квалификации спорного объекта как самовольной постройки. По результатам судебной экспертизы от 01.04.2024 № 69/23-АС, установив, что при наличии грубых нарушений противопожарных норм, в том числе отсутствия второго эвакуационного выхода из подвала, что создает угрозу жизни и здоровья граждан, оснований для сохранения самовольной постройки не имеется.

Учитывая, что предприниматель ФИО3 кардинально изменил свою правовую позицию по делу после получения заключения эксперта от 01.04.2024 № 69/23-АС, получил новый технический план здания от 05.08.2024, в соответствии с которым спорный объект вместо здания магазина приобрел статус жилого помещения, предприниматель освободил 1 этаж от магазина, а второй этаж - от ранее размещенных там офисов, поставил стол, стулья и разместил матрас, суд расценил эти действия по статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что данные обстоятельства не придали спорному объекту статуса жилого дома, учитывая отсутствие каких-либо изменений технических, пространственных характеристик спорного объекта, построенного в качестве магазина.

С учетом результатов экспертизы от 23.01.2025 № 124/24-С, установив, что расположение спорного жилого дома в границах земельного участка 56:44:0336005:65 не соответствует градостроительным нормам и правилам (абзац 4 пункта 71. СП 42.13330.2016- не соблюдены отступы от границ 3 м); отсутствуют снегозадерживающие устройства на скате кровли со стороны главного фасада (п.9.11, 9.12 СП 17.13330.2017), сохраняется актуальность первоначальных замечаний эксперта, связанных с несоответствием пункту 4.2.7 СП 1.13130.2020 (отсутствие второго эвакуационного выхода из помещений подвала) в связи с продолжением использования подвала в качестве коммерческой сауны, указанные нарушения создают угрозу жизни и здоровью граждан, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у суда первой инстанции не было оснований для отказа в удовлетворении заявленного Администрацией первоначального иска об обязании ответчика произвести снос вышеуказанной самовольной постройки.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Принимая постановление о сносе спорного здания и отказывая в его легализации, суд апелляционной инстанции исходил из того, что данное здание является самовольной постройкой, возведено в качестве коммерческой недвижимости без разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию, к получению которых предприниматель не предпринимал каких-либо мер; при возведении спорного объекта допущены нарушения противопожарных норм, создающих угрозу жизни и здоровья граждан, а также нарушения градостроительных и строительных норм; действия предпринимателя, направленные на создание видимости того, что построенное коммерческое здание является жилым домом, являются недобросовестными.

Однако, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44).

Согласно пунктам 30, 31 постановления Пленума N 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.

Заявляя при установленных по делу обстоятельствах иск о сносе спорного объекта, администрация вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательств, подтверждающих невозможность использования спорного объекта в целях личного проживания.

Из материалов дела усматривается и судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0336005:65, на котором возведена спорная постройка, находится в собственности предпринимателя ФИО3 с видом разрешенного использования, среди прочих, для индивидуальной жилой застройки.

Суд апелляционной инстанции установил, в том числе на основании заключения судебной экспертизы № 69/23-АС от 01.04.2024, что спорный объект по своим техническим и пространственным характеристикам соответствует зданию коммерческого назначения и отсутствуют какие-либо сведения об изменении этих характеристик, которые бы позволили его индивидуализировать как жилой дом.

Вместе с тем, судами надлежащим образом не исследованы вопросы о том, может ли спорный объект по своим конструктивным, объемно-планировочным и иным техническим решениям использоваться как индивидуальный жилой дом, соответствует ли данный объект установленным требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, необходимо ли проведение каких-либо строительных и иных работ для приведения объекта в состояние, пригодное для эксплуатации в целях личного проживания.

При этом представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» №124/24-С от 23.01.2025, назначенной определением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.11.2024, не соответствует распоряжению Правительства Российской Федерации от 16.11.2023 N 3214-р, согласно которому судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями, на что обоснованно указано судом апелляционной инстанции.

При отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих возможность либо невозможность эксплуатации объекта в целях личного проживания, выводы о наличии или отсутствии оснований для сноса объекта в связи с использованием предпринимателем спорного объекта, расположенного на земельном участке с разрешенным использованием для размещения индивидуальной жилой застройки, по нецелевому назначению являются преждевременными (определения Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 № 308-ЭС19-21484, от 02.09.2025 № 309-ЭС23-11923).

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя ФИО3 указал, что препятствий для использования спорного объекта в целях проживания не имеется.

Объект капитального строительства, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, но фактически используется в иных целях, не соответствующих этому разрешенному использованию, сам по себе самовольной постройкой по смыслу положений статьи 222 Гражданского кодекса не является, а использование его не по назначению с нарушением разрешенного использования земельного участка влечет иные меры ответственности, установленные законом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2024 N 18-КГ24-155-К4).

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства разрешение не требуется, необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса, статья 17 Федерального закона от 03.08.2018 N340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 340-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума N 44, возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", часть 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ).

Таким образом, необходимо проверить возведенный объект капитального строительства на соответствие виду разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта установлено наличие нарушений обязательных норм и правил, которые (в совокупности с иными обстоятельствами) позволили суду сделать вывод о признании постройки самовольной и ее сносе.

В пункте 29 постановления Пленума N 44 разъяснено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Между тем допущенные нарушения не оценивались судами с точки зрения их существенности, создания угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения прав и интересов третьих лиц с учетом конкретных обстоятельств дела.

Так, в частности, судом апелляционной инстанции на основании заключений судебных экспертиз установлено, что исследуемое здание со стороны главного фасада и со стороны боковых фасадов расположено с нарушением минимальных отступов от границ земельных участков (абзац 4 пункта 7.1. СП 42.13330.2016 – не соблюдены отступы от границ 3 метра).

Данное нарушение обозначено в абзаце 3 пункта 29 постановления Пленума N 44 в качестве примера возможного незначительного нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Судебный эксперт пришел к выводу, что с учетом конкретных обстоятельств выявленное нарушение не создает угрозу жизни и здоровья граждан. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя ФИО3 пояснил, что соседний объект недвижимости, расположенный рядом с боковым фасадом спорного здания, где не соблюден необходимый отступ от границ участка, приобретен также в собственность данного предпринимателя.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции указал на страницу 21 заключения эксперта № 124/24-С от 23.01.2025, в которой содержатся сведения о несоблюдении минимальных противопожарных расстояний в соответствии с СП 4.13130.2013 из-за расположения объекта недвижимости вдоль границ земельного участка без соблюдения отступов.

Однако, как следует из данного заключения, указанные нормы в части соблюдения противопожарных расстояний, содержащиеся в СП 4.13130.2013, носят добровольный характер на основании п. 212 таблицы приказа от 13.02.2023 № 318 «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». В связи с этим несоблюдение указанных противопожарных расстояний признано экспертом не создающим угрозу жизни и здоровья граждан. Вышеуказанные обстоятельства нуждаются в проверке, не принятие во внимание данных выводов эксперта судом апелляционной инстанции не мотивировано.

Помимо этого, согласно пункту 30 постановления Пленума № 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ) (пункт 31 постановления Пленума № 44).

Судом апелляционной инстанции на основании выводов судебного эксперта выявлены недостатки в части отсутствия снегозадерживающих устройств на скате кровли со стороны главного фасада (п. 9.11, 9.12 СП 17.13330.2017) и установлено, что недостаток создает потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан в связи с возможным сходом снежно-ледяных масс на территорию общего пользования. Для обеспечения безопасной эксплуатации здания и предотвращения негативных последствий в результате схода снежно-ледяных масс необходимо оборудовать скат кровли со стороны главного фасада снегозадерживающими устройствами, монтаж выполнить в соответствии с п. 9.11, 9.12 СП 17.13330.2017 и указаниями производителя. Судом апелляционной инстанции установлено, что данный недостаток ответчиком не устранен.

Между тем суд первой инстанции указал, что актом обследования здания на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0336005:65 по адресу: 

<

...> от 26.03.2025, составленным экспертом ООО «Оренбургская судебно-стоимостная экспертиза» ФИО9 зафиксировано, что по результатам обследования нарушений п. 9.11, 9.12, СП 17.13330.2017 не выявлено. С учетом выполненных работ угроза жизни и здоровью граждан в связи с возможным сходом снежно-ледянных масс не территорию общего пользования отсутствует, в связи с установкой на скате кровли снегозадерживающих устройств, что подтверждается фотоматериалами. Судом апелляционной инстанции не мотивировано не принятие во внимание вышеуказанных доказательств.

Поскольку судами не установлены значимые для дела обстоятельства, правовая оценка доводам лиц, участвующих в деле, не дана, на основании части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

При новом рассмотрении суду следует установить и оценить отмеченные выше обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, суду необходимо проверить, может ли спорное здание быть использовано для личного проживания как индивидуальный жилой дом, достоверно установить, имеются ли нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорной постройки, при их наличии дать оценку допущенным нарушениям с точки зрения их устранимости и существенности, выяснить, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан, рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы в государственной судебно-экспертной организации в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2023 N 3214-р, дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (с учетом оплаты предпринимателем ФИО3 государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в сумме 50 000 руб.) суд округа не рассматривает, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.04.2025 по делу

№ А47-14146/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	 А.С. Полуяктов

Судьи	 У.В. Журавлева

В.А. Купреенков