ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-67582/2015

03 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

/ув.лим.1

Резолютивная часть постановления объявлена   19 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 сентября 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Слоневской А.Ю.,

судей Бурденкова Д.В., Тойвонена И.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Беляевой Д.С.,

при участии:

от НАО «Поддержка Бизнеса»: ФИО1 по доверенности от 16.08.2024,

от конкурсного управляющего ООО «Интарсия»: ФИО2 по доверенности от 16.08.2024,

от ООО «Термолайн Инжиниринг»: ФИО3 по доверенности от 14.11.2023,

от ООО «ЛМ-Консалт»: ФИО4 по доверенности от 21.02.2024,

конкурсный управляющий ООО «Интарсия» ФИО5 лично, по паспорту,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22565/2024) конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Интарсия» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2024 по делу № А56-67582/2015/ув.лим.1, принятое по результатам рассмотрения ходатайства конкурсного управляющего должником об утверждении лимита расходов на оплату услуг привлеченных лиц в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Интарсия», 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «НКС» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом)  общества с ограниченной ответственностью «Интарсия» (ИНН 

<

***>,         ОГРН 

<

***>; далее – Общество).

Определением арбитражного суда от 27.10.2015 указанное заявление кредитора принято к производству.

Определением от 17.02.2016 произведена замена заявителя на общество с ограниченной ответственностью «Реставрационная компания «Интарсия», в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО6.

Решением от 03.06.2016 (резолютивная часть объявлена 26.05.2016) Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, исполнение обязанностей конкурсного управляющего временно возложено на ФИО6.

Определением арбитражного суда от 07.10.2016 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО7.

Определением арбитражного суда от 25.09.2019 (резолютивная часть объявлена 24.09.2019) ФИО7 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Обществом, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО8.

Определением арбитражного суда от 20.05.2019 ФИО8 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Обществом, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5.

Конкурсный управляющий ФИО5  обратился с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об утверждении лимита расходов в размере 25 000 000 руб. на оплату услуг привлеченных лиц в рамках дела о банкротстве Общества.

Определением суда от 17.06.2024 увеличен размер лимитов на оплату услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим Обществом, в части обслуживания на сумму 222 708 руб. в месяц, круглосуточной охраны на сумму 215 000 руб. в месяц и страхования на сумму 508 000 руб. в качестве переменных расходов в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...>, лит.А; в удовлетворении остальной части отказано. 

Не согласившись с указанным судебным актом, конкурсный управляющий обратился в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое определение в части отказа в удовлетворении заявления и принять по делу новый судебный акт об увеличении лимитов в полном объеме. По мнению подателя жалобы, судом не дана надлежащая оценка доводам заявителя о необходимости обеспечения сохранности имущества должника до его реализации на торгах. Факт необходимости обслуживания узла учета тепловой энергии, индивидуального теплового пункта, систем вентиляции и кондиционирования не отрицается участвующими в деле лицами, а объем работ, очевидно, обусловлен техническими характеристиками здания. Заявитель считает, что представленные Администрацией расценки на услуги  подлежат оценке наряду с иными предложениями. 

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы жалобы.

Лица, участвующие в обособленном споре уведомлены судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц согласно статье 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ в обжалуемой части отказа в удовлетворении заявления. 

Как следует из материалов дела, в обоснование заявления об увеличении лимитов конкурсный управляющий указывает на необходимость обеспечения сохранности имущества должника – здания по адресу: Санкт-Петербург, пр.Трамвайный, д.32, литера А, литера Б, литера В, литера Д, а также ул.Чайковского, д.29А. 

В силу пункта 4 статьи 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) при привлечении иных лиц арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества, в том числе привлекать их лишь тогда, когда это является обоснованным, и предусматривать оплату их услуг по обоснованной цене.

В пункте 3 статьи 20.7 Закона о банкротстве установлены лимиты расходов на оплату услуг лиц, привлекаемых конкурсным управляющим для обеспечения своей деятельности. 

В силу пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.12.2009 № 91 «О порядке погашения расходов по делу о банкротстве» (далее – Постановление № 91), привлечение привлеченных лиц должно осуществляться арбитражным управляющим на основании названных норм Закона о банкротстве с соблюдением в отношении услуг, не упомянутых в пункте 2 статьи 20.7, положений пунктов 3 и 4 этой статьи о лимитах расходов на оплату их услуг. Указанные положения о лимитах распространяются на услуги любых лиц (относящихся к категориям как специалистов, так и обслуживающего персонала), привлекаемых арбитражным управляющим для обеспечения своей деятельности и исполнения возложенных на него обязанностей; они не распространяются на оплату труда лиц, находящихся в штате должника.

Как следует из пункта 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», предусмотренный указанными нормами Закона лимит расходов распространяется в целом на соответствующую процедуру. При необходимости привлечения лиц, оплата услуг которых приведет к превышению общей суммы расходов на оплату привлеченных лиц, арбитражный управляющий вправе обратиться с соответствующим ходатайством в суд на основании пункта 6 статьи 20.7 Закона. Данное ходатайство рассматривается в порядке, определенном статьей 60 Закона.

В соответствии с пунктом 6 статьи 20.7 Закона о банкротстве, привлечение арбитражным управляющим лиц для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве за счет имущества должника при превышении размера оплаты таких услуг, определенного в соответствии с настоящей статьей, осуществляется после принятия арбитражным судом соответствующего определения.

Арбитражный суд выносит определение о привлечении указанных в настоящем пункте лиц и об установлении размера оплаты их услуг по ходатайству арбитражного управляющего при условии, что арбитражным управляющим доказаны обоснованность их привлечения и обоснованность размера оплаты их услуг.

В соответствии с пунктом 3 статьи 131 Закона о банкротстве в целях правильного ведения учета имущества должника, которое составляет конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе привлекать бухгалтеров, аудиторов и иных специалистов.

Согласно пункту 4 Постановления N 91 при рассмотрении вопроса об обоснованности привлечения привлеченного лица следует, исходя из пункта 5 статьи 20.7 Закона о банкротстве, учитывать в том числе, направлено ли такое привлечение на достижение целей процедур банкротства и выполнение возложенных на арбитражного управляющего обязанностей, предусмотренных Законом, насколько велик объем работы, подлежащей выполнению арбитражным управляющим (с учетом количества принадлежащего должнику имущества и места его нахождения), возможно ли выполнение арбитражным управляющим самостоятельно тех функций, для которых привлекается привлеченное лицо, необходимы ли для выполнения таких функций специальные познания, имеющиеся у привлеченною лица, или достаточно познаний, имеющихся у управляющего, обладает ли привлеченное лицо необходимой квалификацией. Привлекая лицо, арбитражный управляющий обязан в числе прочего учитывать возможность оплаты его услуг за счет имущества должника.

Согласно пункту 3 статьи 20.7 Закона о банкротстве размер оплаты услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве, составляет при балансовой стоимости активов должника от одного миллиона рублей до трех миллионов рублей - не более восьмидесяти пяти тысяч рублей и пяти процентов размера суммы превышения балансовой стоимости активов должника над одним миллионом рублей.

Пункт 8 это же статьи говорит о том, что для целей настоящей статьи балансовая стоимость активов должника определяется на основании данных финансовой (бухгалтерской) отчетности по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате введения соответствующей процедуры, применяемой в деле о банкротстве.

Из материалов спора следует, что определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.05.2023 по делу № А56-67582/2015/разн.1 установлена действительная стоимость активов должника Общества по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате введения конкурсного производства, в размере 4 307 680 руб.

Общий размер оплаты услуг лиц, привлеченных конкурсным управляющим для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве должника, составляет: 185 000,00 + 3% от 1 307 680 = 224 230,40 руб.

В силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при привлечении привлеченных лиц арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества, в том числе, привлекать их лишь тогда, когда это является обоснованным.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2021, оставленным без изменений постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.02.2022 по делу А56-67582/2015, признан недействительным заключенный между Обществом  и ООО «Лесал-Инвест» инвестиционный договор от 08.07.2011; применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «ЛесалИнвест» возвратить в конкурсную массу Общества нежилое здание общей площадью 5 139,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Нежилое здание общей площадью 5 139,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, представляет собой бизнес-центр класса «Б» в Центральном районе Санкт-Петербурга. Часть площади здания оборудованы под офисные помещения. Само здание разноэтажное — от 2 до 5 этажей. Площадь под офисные помещения составляет порядка 3000 кв. м. Кадастровая стоимость указанного объекта составляет 241 141 601,87 руб. (далее – объект 1).

Указанное здание является объектом культурного наследия, включенным в перечень Постановления Правительства РФ от 10.07.2001 № 527 «О перечне объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, находящихся в г. Санкт-Петербурге».

Конкурсным управляющим осуществлены мероприятия по результатам которых 24.11.2023 нежилое здание общей площадью 5 139,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. зарегистрировано за Обществом. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2022, оставленным без изменений постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 01.05.2022, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.09.2022 по делу от А56-67582/2015, признан недействительной сделкой заключенный между Обществом и ООО «Нифорно-Инвест» инвестиционный договор от 05.12.2011. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «Нифорно-Инвест» возвратить в конкурсную массу Общества:  земельный участок, кадастровый номер: 78:15:0008415:3206, площадью 20 817 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, Трамвайный проспект, дом 32, литера А;  административно-бытовой и производственный корпуса общей площадью 4618,5 кв.м. (кадастровый номер 78:15:0008415:3023, расположенные по адресу: Санкт Петербург, проспект Трамвайный, д.32, литера А);  цех камнеобработки общей площадью 673,1 кв.м. (кадастровый номер 78:15:0008415:3026, расположенный по адресу: 

<

...>, литера Б); складской корпус общей площадью 5 462,3 кв.м. (кадастровый номер 78:15:0008415:3024, расположенный по адресу: 

<

...>, литера В); здание строительного управления общей площадью 546,5 кв.м. (кадастровый номер 78:15:0008415:3025, расположенное по адресу: 

<

...>, литера Д). Совокупная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости составляет 350 664 725,3 руб. Конкурсным управляющим осуществлены мероприятия, по результатам которых недвижимое имущество с кадастровыми номерами: 78:15:0008415:3206, 78:15:0008415:3023, 78:15:0008415:3026, 78:15:0008415:3024, 78:15:0008415:3025 зарегистрировано за Обществом  (далее – объект 2).

Конкурсный управляющий считает, что ввиду поступления в конкурную массу должника  шести объектов недвижимости, а также в связи со значительным объемом и сложностью работы конкурсного управляющего (в том числе по обеспечению сохранности имущества должника с учетом его количества и места его нахождения), ввиду невозможности конкурсным управляющим единолично исполнить возложенные на него законодательством обязанности, необходимо привлечение соответствующих лиц, обладающих необходимой компетенцией, а именно управляющей компании для оказания услуг по содержанию недвижимого имущества, которая, в том числе будет заниматься взаимодействием с арендаторами, координация инженерных служб на объекте, взаимодействие с представителями городских аварийных служб, обслуживанием автоматики противопожарной защиты (АППЗ, АУППТ, АУГПТ), внутреннего противопожарного водопровода (ВПВ), автоматической пожарной сигнализации (АПС), системы оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ), охранной сигнализации, системы контроля и управления доступом, системы диспетчеризации инженерного оборудования, приточно-вытяжных систем, системы вентиляции, кондиционирования, канализации, отопления, электроснабжения, индивидуального теплового пункта и пр.

Объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>, литера А, Б, В, Д являются складскими помещениями, которые сдаются должником в аренду. В материалы дела представлены доказательства наличия более 35 действующих договоров аренды на нежилые помещения в указанном здании, совокупный доход в месяц от которых составляет более трех миллионов рублей.

Объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, литера А, представляет собой бизнес-центр, помещения в которых сдаются должником в аренду. В материалы дела представлены доказательства наличия более 16 действующих договоров аренды на нежилые помещения в указанном здании, совокупный доход в месяц от которых составляет более двух миллионов рублей.

Конкурсный управляющий обратил внимание на то, что сдача имущества в аренду предполагает его предоставление арендаторам в надлежащем состоянии (с исправно работающими коммунальными системами, содержанием предоставленных в пользование земельных участков в надлежащем состоянии, а значит, нужна уборка территории и пр.). В рамках текущей деятельности должник должен взаимодействовать как с арендаторами, так и с поставщиками коммунальных услуг, государственными органами, охранными организациями (при заключении соответствующих договоров), иными компаниями. Обеспечение функционирования такого бизнес-центра предполагает необходимость технического обслуживания, привлечение специалистов по энергетике, вентиляции, охране труда, по АХО, по IT, ответственного за пожарную безопасность, за экологию, за лифтовое хозяйство, а также специалистов рабочих специальностей для обеспечения текущей деятельности объекта по предоставлению помещений в аренду.

Согласно расчету конкурсного управляющего общий размер расходов, которые в настоящий момент им выявлены и могут быть спрогнозированы, составит 11 179 248 руб. и 12 694 000 руб. на содержание бизнес-центра и складских помещений, 1 020 000 руб. на оплату расходов, связанных с бухгалтерским и юридическим сопровождением арендных отношений, а всего 24 893 248 руб.

Возражая против удовлетворения заявления, кредиторы указали на то, что в расчёт расходов на услуги по содержанию объектов недвижимости включены расценки, существенно превышающие среднерыночные, что не отвечает интересам кредиторов и повлечёт дополнительные необоснованные издержки в условиях ограниченности средств, составляющих конкурсную массу; кроме этого кредиторы указали на отсутствие целесообразности и объективной необходимости привлечения для содействия управляющему в достижении целей конкурсного производства лиц, осуществляющих управление объектами недвижимости, текущий ремонт, оказание помощи в приемке объекта, поверку, технический аудит инженерных систем, вывоз снега, а также предоставляющих юридическое и бухгалтерское сопровождение арендных отношений.

Конкурсным управляющим также заявлена сумма ежемесячных расходов на управление зданием по ул.Чайковского в размере  1 250 000 руб. в месяц.

При этом согласно полученным Администрацией Губернатора Санкт-Петербурга и представленным в материалы настоящего дела копий договоров, заключенных в рамках содержания объекта 1, от индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - управляющий объектами), осуществляющего управление объектами:  от 02.02.2024 № 01/02-24 на оказание услуг по обследованию и ремонту трубопроводов систем вентиляции, теплоснабжения и горячего водоснабжения здания (300 000 руб.);  от 01.01.2024 № 89/24-ТО-СВУИ об оказании услуг по сервисному техническому обслуживанию узла учета тепловой энергии, системы автоматизации индивидуального теплового пункта, систем вентиляции и кондиционирования (76 0000 руб. месяц); от 01.01.2024 № 01/24-С на техническое обслуживание и ремонт систем автоматической пожарной сигнализации, системы противопожарного водопровода, оповещения о пожаре, охранной сигнализации, контроля и управления доступом, видеонаблюдения, пассивного и активного сетевого оборудования системы СКС, работы с техническими заданиями арендаторов по эксплуатации системы СКС (80 000 руб. в месяц), указанные договоры не содержат информацию об объемах работ (услуг), в связи с чем определить стоимость необходимых к выполнению работ (оказанию услуг) не представляется возможным.

В отношении расчета цены к договору от 16.01.2024 № 1 на производство работ по очистке кровли от снега и наледи, заключенного между управляющим объектами и ООО «Гелиос» суд первой инстанции обоснованно учел, что стоимость оказания услуг на очистку кровли от снега и наледи составляет 55 руб. за 1 кв.м., на очистку периметра карнизного свеса - 70 руб. за 1 пог.м. Вместе с тем, исходя из сравнительного анализа, аналогичная услуга по очистке кровли от снега на объектах, переданных Администрации Губернатора Санкт-Петербурга, оказывалась ей в рамках заключенного между Администрацией и индивидуальным предпринимателем ФИО9 государственного контракта Санкт-Петербурга на оказание услуг для обеспечения нужд Санкт-Петербурга от 16.10.2023 № 0172200004423000215, стоимостью 32 руб. за 1 кв.м., по удалению сосулек по периметру - 36 руб. за 1 м. (информация размещена в Единой информационной системе в сфере закупок).

Согласно пункту 3.2 договора возмездного оказания услуг по дератизации, дезинсекции от 01.01.2024 № 187, заключенного между управляющим объектами и АО «Станция профилактической дезинсекции» стоимость дератизации объекта 1 составляет 3 700,37 (с учетом НДС) по 0,60 руб. за кв.м объекта 1 общей площадью 5 139,4 кв.м, дезинсекции - 5 руб. за кв.м (осуществляется по заявкам). Аналогичные услуги оказываются Администрации на объектах, переданных Администрации, в рамках заключенного между Администрацией и ООО «Городская дезинфекционная станция» государственного контракта Санкт-Петербурга на оказание услуг для обеспечения нужд Санкт-Петербурга от 07.11.2023 № 0172200004423000233 стоимостью за дезинсекцию - 1,74 руб. кв.м, за дератизацию - 0,25 руб. (информация размещена в Единой информационной системе в сфере закупок).

Апелляционный суд пришел к выводу недоказанности заявителем необходимости оказания услуг по дератизации, в частности, не подтверждено наличие в спорных объектах, каких-либо существующих вредителей, постоянно присутствующих и оказывающих вредоносное влияние на состояние имущества, принадлежащего должнику, что имело бы правовое и экономическое значение при сдаче имущества в аренду либо его продаже.

Также нецелесообразно заключение между управляющим объектами и        ООО «Вирджиния» договора от 01.02.2024 № 4612К24 на оказание услуг по прокату ковровых покрытий и уходу за предоставляемыми ковровыми покрытиями, поскольку наличие (отсутствие) ковровых покрытий не влияет на поддержание объекта 1 в эксплуатационном состоянии. Стоимость соответствующих услуг, исходя их условий указанного договора, определяется исходя из частоты замены ковровых покрытий.

Подпунктом 1.2.4 ходатайства заявлены расходы на вывоз снега в размере 100 тыс. руб. в месяц в период с января по март 2024 года на сумму 300 тыс. руб. В заявленную сумму входит аренда погрузчика и вывоз 60 куб.м. снега в снегоплавильный пункт.

Как следует из Единого государственного реестра недвижимости, размер земельного участка, на котором расположено здание по ул.Чайковского, - 2703 кв.м. Большую часть земельного участка занимает объект 1 (примерная свободная площадь во дворе объекта 1 составляет 600 кв.м).

Администрацией Губернатора Санкт-Петербурга и ООО «Конструктор» 23.10.2023 заключен государственный контракт Санкт-Петербурга № 0172200004423 000216 по механизированной уборке и вывозу снега с территории комплекса зданий Смольного для обеспечения нужд Санкт-Петербурга (далее - контракт на вывоз снега) (информация о заключении и исполнении размещена в Единой информационной системе в сфере закупок).

Согласно акту к контракту на вывоз снега от 02.02.2024 № 11 за январь 2024 года Администрации оказаны услуги по вывозу снега в размере 1 584 куб.м, за февраль 2024 -216 куб. м (акт к контракту на вывоз снега от 01.03.2024 № 21). При этом за Администрацией на праве постоянного бессрочного пользования закреплены земельные участки, расположенные в пределах комплекса зданий Смольного, общей площадью 94 018 кв.м, а именно: Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Смольнинское, Смольный проезд, земельный участок 1 (местоположение: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Смольнинское, Смольный проезд, дом 1, литера Б), кадастровый номер: 78:31:0103101:3863, площадью 84 461 кв. м, из которых площадь, подлежащая уборке снега составляет примерно 67 ООО кв.м (далее — участок 1); Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Смольнинское. Смольный проезд, земельный участок 102, кадастровый номер: 78:31:0103101:3866, площадью 9 557 кв.м, из которых площадь, подлежащая уборке снега составляет примерно 9 540 кв.м (далее - участок 2). При этом, на участке 1, помимо комплекса зданий Смольного расположен внутренний двор, занимающий значительный объем участка 1 (информация о расположении построек в границах участка 1 отражена на публичной кадастровой карте Росреестра). В границах участка 2 расположен единственный объект нежилого фонда (кадастровый номер: 78:31:0103101:3018) общей площадью 16,3 кв.м.

С учетом площади, подлежащей уборке снега на территории комплекса зданий Смольного, представляется ненадлежащим образом обоснованным заявленный в ходатайстве объем уборки снега с земельного участка, на котором расположено здание на ул.Чайковского. С земельного участка 1 и с земельного участка 2 (примерно 76 540 кв.м) в январе 2024 года вывезено 1 584 куб. м снега, в феврале - 216 куб. м снега. Таким образом, с одного кв. м участка 1 и участка 2 в январе, феврале вывезено 0.023 куб. м. снега. В то время как затраты на вывоз снега с земельного участка, на котором расположен объект 1, примерной площадью 600 кв.м., определяются управляющим исходя из 60 куб. м за январь, февраль и март 2024, то есть с одного кв. м объекта 1 подлежало вывозу 0,1 куб. м снега, что примерно в 5 (пять) раз превышает фактические показатели, предоставленные суду Администрацией Губернатора Санкт-Петербурга. При этом в период с 01.03.2024 по 11.03.2024 осадков в виде снега в Санкт-Петербурге не наблюдалось.

Суд принимает во внимание, что заявитель не обосновал уборку снега с земельных участков, на которых расположены спорные здания должника. 

Отсутствует подтверждение того, что уборка снега является условием, обеспечивающим сохранность имущества и его покупательную привлекательность, а также влияет на определение действительной стоимости объектов недвижимости при сдаче их в аренду и последующей продаже. При сдаче данных объектов в аренду третьим лицам такое обязательство по соглашению сторон может быть возложено на арендаторов имущества. Не опровергнуто, что в случае крайней необходимости в уборке снега, вероятность выпадения которого в объеме, при котором требуется его очистка, не может быть подтверждена в долгосрочной перспективе. Данное обстоятельство может быть учтена условиями сделки по аренде объектов, в том числе о цене (с пропорциональным уменьшением, при необходимости), с целью исключения необходимости несения эксплуатационных расходов из конкурсной массы до заключения договоров аренды, коль скоро должник самостоятельно не осуществляет фактическое пользование объектами недвижимости в коммерческих целях ввиду пребывания в процедуре конкурсного производства (помимо возможности сдачи имущества в аренду).

Представители Администрации Губернатора Санкт-Петербурга 06.03.2024 совместно с представителем управляющего ФИО10 осуществили осмотр объектов. 

Подпунктом 1.1.3 ходатайства заявителя в отношении объекта 1 заявлена необходимость, в том числе, ремонта штукатурки в исторической части здания, оконных рам, напольного покрытия, замены и ремонта контроллеров системы контроля удаленного доступа. При осмотре объекта 1 обнаружены незначительные дефекты штукатурки (осыпание) в малом количестве, шелушение краски на части оконных заполнений. Поскольку рыночная оценка объекта 1 осуществлена до момента устранения указанных дефектов, не влияющих на эксплуатационное состояние объекта 1, дефекты напольного покрытия при визуальном осмотре объекта 1 не обнаружены, при нахождении представителей Администрации на объекте 1 система контроля удаленного доступа находилась в исправном состоянии, осуществление расходов на оплату указанных работ третьих лиц нецелесообразно.

В части заявленных в ходатайстве ремонтных работ на объекте 1 суд учитывает, что поскольку этот объект  является объектом культурного наследия федерального значения, в отношении которого распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) от 21.11.2018 № 07-19-517/18 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия федерального значения «Особняк ФИО11 (Н-ных) с дворовыми флигелями (дом ФИО12.)», включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и архитектуры) народов Российской Федерации» (далее - охранное обязательство) утверждено охранное обязательство, то согласно пункту 1 статьи 40 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон об объектах культурного наследия) сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Согласно статье 41 Федерального закона об объектах культурного наследия консервация объекта культурного наследия - научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, в том числе комплекс противоаварийных работ по защите объекта культурного наследия, которому угрожает быстрое разрушение, проводимые в целях предотвращения ухудшения состояния объекта культурного наследия без изменения дошедшего до настоящего времени облика указанного объекта культурного наследия и без изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

Как следует из подпункта 5 пункта 25 охранного обязательства выводы и рекомендации, сделанные в ходе обследования технического состояния объекта 1, подлежат согласованию с КГИОП.

Ходатайство конкурсного управляющего не содержит сведений о выполнении указанных требований Федерального закона об объектах культурного наследия, охранного обязательства, в связи с чем необходимость расходов, связанных с осуществлением текущего ремонта исторической части объекта 1, не подтверждена.

Договором от 13.02.2024 № 15-2024/ТО, заключенным между управляющим объектами и ООО «СЕТ» предусмотрено оказание услуг в отношении объекта 2 по техническому обслуживанию автоматической установки пожаротушения, системы пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией, системы автоматической противопожарной защиты, системы внутреннего противопожарного водопровода. Периодичность оказания услуг определена приложениями к указанному договору. Однако договор не содержит информацию об объемах необходимых к оказанию услуг в связи с чем не представляется возможность определить их стоимость, и, соответственно, лимиты, которые необходимо предоставить конкурсному управляющему для содержания данного объекта.

Согласно условиям договора от 13.02.2024 № 92/24-ТО-СВ об оказании услуг по сервисному техническому обслуживанию двух узлов учета тепловой энергии (далее - УУТЭ) и двух систем автоматизации индивидуальных тепловых пунктов в тепловых центрах (далее - ИТП) и систем вентиляции указанные услуги оплачиваются в размере 60 000 руб. в месяц.

Аналогичные услуги в отношении двух УУТЭ и пяти ИТП предоставляются Администрации Губернатора Санкт-Петербурга на объектах, переданных Администрации, в рамках заключенного между Администрацией и                          ООО «Энергорасчет» государственного контракта Санкт-Петербурга на оказание услуг для обеспечения нужд Санкт-Петербурга от 04.12.2024                                       № 0172200004423000261 (информация о заключении размещена в Единой информационной системе в сфере закупок). Указанный контракт заключен на период с 01.01.2024 по 31.12.2024 и включает в себя четыре этапа оказания услуг, в том числе содержащих ежемесячную периодичность оказания ряда услуг (приложение № 2 к контракту, являющееся техническим заданием). Сумма годового обслуживания двух УУТЭ и пяти ИТП в комплексе зданий Смольного в указанной части составляет 75 521,85 руб. (6 293,49 руб. в месяц), что почти в 10 (десять) раз меньше суммы, определенной договором от 13.02.2024 № 92/24-ТО-СВ.

Также суд учитывает, что согласно информации, представленной Администрацией Губернатора Санкт-Петербурга, обслуживание систем вентиляции и кондиционирования в комплексе зданий Смольного осуществляется в рамках государственного контракта Санкт-Петербурга на оказание услуг по техническому обслуживанию систем вентиляции и кондиционирования воздуха комплекса зданий Смольного холодильного оборудования, установленного в помещениях комплекса зданий Смольного для обеспечения нужд Санкт-Петербурга от 04.12.2023                 № 0172200004423000254 (информация о заключении размещена в Единой информационной системе в сфере закупок). Указанный контракт заключен на период с 01.01.2024 по 11.12.2024. Стоимость контракта в год составляет 184 950,73 руб. (приблизительно 16 000 руб. в мес. с учетом неполного последнего месяца).

Таким образом, стоимость заявленных управляющим услуг в отношении технического обслуживания УУТЭ, ИТП, систем вентиляции и кондиционирования, не содержит обоснования заявленных сумм ввиду отсутствия объемов оказываемых услуг (техническое задание). Коммерческое предложение, направленное на имя управляющего ООО «Инженерно-строительное Управление» письмом от 21.03.2024 № 21, не содержит перечень имущества, в отношении которого планируется соответствующее обслуживание, в связи с чем Администрация не имеет возможности расчета обоснованности заявленных управляющим сумм (140 500 руб. в отношении объекта 1 144 000,00 руб. в отношении объекта 2).

Относительно заключений экспертной организации ООО «Митра Групп» № 090424-3-1, 090423-3-2, содержащих обоснование стоимости услуг по комплексному управлению и технического обслуживания объектов 1 и 2, суд отмечает, что они не содержат информацию о характеристиках имущества, которое требует обслуживания, в связи с чем данные документы не являются релевантными в сравнительном отношении применительно к настоящему спору.

Расходы на содержание объектов должника заявителем не обоснованы в связи с отсутствием объемов, необходимых к выполнению работ (оказанию услуг). Часть заявленных работ (услуг) значительно превышают суммы расходов, которые несет Администрация в рамках заключенных государственных контрактов на обеспечение нужд Санкт-Петербурга на содержание объектов, находящихся в оперативном управлении Администрации. 

В нарушение требований пункта 1 статьи 65 АПК РФ конкурсным управляющим не представлены доказательства необходимости несения расходов из конкурсной массы на заявленные им суммы. 

Как следует из статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет об оценке объекта оценки должен содержать, в том числе точное описание объекта оценки.

В целях уборки на объекте 2 между управляющим объектами и ООО «Глобал Клинингсервис» заключен договор от 13.02.2024 № КУ13-24 на оказание комплексного клинингового обслуживания, предусматривающий ежемесячную оплату на сумму 90 тыс. руб. за уборку 940 кв.м., что составляет 95,74 руб. за уборку 1 кв.м.

Подведомственным Администрации СПб ГБУ «Дирекция по управлению объектами административного назначения» 06.10.2023 заключен аналогичный контракт № 01722000025230004440001 (информация о заключении и исполнении размещена в Единой информационной системе в сфере закупок) на период с 01.01.2024 по 31.12.2025 в отношении административного и общественного делового комплекса «Невская ратуша», расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, общей площадью убираемых помещений и территорий 109 947 кв.м на сумму 82 844 111,85 руб., что составляет 3 451 838 руб. в месяц (31,34 руб. за уборку 1 кв.м).

Иные документы для расчета затрат на обслуживание объектов, заявленных в ходатайстве, конкурсным управляющим не представлены.

Акт от 28.12.2023 № 523 к договору от 11.12.2023 № 01/11-12 (далее - акт, договор) на оказание услуг по содействию в приемке объекта 1, заключенному между управляющим и ООО «Практика СПб» (далее - исполнитель), на который ссылается конкурсный управляющий, не содержит информацию о состоянии принимаемого объекта. Выводы относительно работоспособности, технического состояния инженерных систем и оборудования, лифтовых и подъемных механизмов, систем теплоснабжения, систем вентиляции, систем кондиционирования, систем водоснабжения и водоотведения, систем электроснабжения, систем контроля доступа, состояния конструкций, в том числе перекрытий, кровли, цокольной части, помещений, расположенных на объекте 1, 5 в указанном акте отсутствуют.

Согласно статье 783 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) общие положения о подряде применяются к договору возмездного оказания услуг.

В силу пункта 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Однако договором условие о сдаче заказчику результата оказанных услуг не предусмотрено. Акт также не содержит информации о результатах оказания услуг по договору. Информация в договоре и акте о действиях исполнителя по оказанию содействия при приемке объекта 1 не содержат сведений, позволяющих объективно оценить объем и результат оказанных услуг (пункт 1.2.2 ходатайства).

В отношении объекта 2 конкурсным управляющим заявлена сумма расходов на осуществление текущего ремонта в размере 150 000 руб. (пункт 2.1.2 ходатайства). Обоснование указанной суммы в виде необходимых к проведению работ и их объемам отсутствует.

Как указала Администрация Губернатора Санкт-Петербурга, в целях определения суммы затрат на бухгалтерские услуги (пункт 3.1 ходатайства) ею направлены запросы в 11 профильных организаций. По полученной из указанных организацией информации объем сведений, которые содержатся в ходатайстве, и был продублирован в соответствующих запросах, недостаточен для определения стоимости соответствующих бухгалтерских услуг.

Также управляющим заявлены расходы на оказание юридических услуг для сопровождения / договорной работы (100 тыс. руб. в месяц), включающей в себя заключение договоров аренды на части помещений объекта 1 и объекта 2, в совокупности около 40 договоров. Помимо договоров аренды общее количество необходимых к заключению договоров может превышать 60 (в том числе договоры с ресурсоснабжающими организациями).

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).

Таким образом, переход к Обществу права собственности на спорные объекты по ул.Чайковского и Трамвайному пр. не является основанием для перезаключения договоров аренды, что исключает необходимость бухгалтерского сопровождения договоров аренды.

Учитывая отсутствие необходимости в оказании юридических услуг, расходы на них не целесообразны, в связи с чем требование о выделении лимитов на их оплату является необоснованным.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о частичном удовлетворении заявления в части обслуживания на сумму 222 708,00 руб., круглосуточной охраны на сумму 215 000,00 руб. и страхования объекта недвижимости на сумму 508 0000 руб. расположенного по ул. Чайковского, так как указанный объект недвижимости является культурным наследием, включенный в соответствующий перечень с охранным статусом на территории Санкт-Петербурга, что налагает на собственника в силу положений Федерального закона об объектах культурного наследия дополнительные обязательства по обеспечению его сохранности и условий использования.

В остальной части расходы на содержание имущества, его обслуживание и обеспечение сдачи в последующую аренду апелляционный суд считает необоснованными в связи с отсутствием экономически обоснованного расчета стоимости услуг и нецелесообразности несения соответствующих расходов.

Необходимость увеличения лимитов на содержание, охрану, обслуживание, текущий ремонт, дератизацию, уборку снега и прочего по объектам, расположенных на Трамвайном пр., не доказана, поскольку  нежилые помещения, расположенные в данном комплексе, в настоящий момент сдаются в аренду либо подлежат сдаче в аренду исходя из намерений конкурсного управляющего с условием поддержания арендатором имущества в исправном состоянии, проведения за свой счет текущего ремонта и несения расходов на содержание имущества (часть 2 статьи 616 ГК РФ), что заложено в ставку арендной платы и не требует дополнительного выделения средств из конкурсной массы. 

В условиях ограниченности средств конкурсной массы с учетом размера требований кредиторов к должнику, учтенных как в реестре текущих обязательств, так и в реестре требований кредиторов, возложение на должника дополнительной финансовой нагрузки при отсутствии на то объективного юридического и экономического обоснования, несправедливо нарушает имущественные права кредиторов. 

Приведенные ценовые предложения об услугах и работах, предлагаемых к выполнению на объектах недвижимости должника, существенно отклоняются от среднерыночных показателей, на что обоснованно обратила внимание Администрация Губернатора Санкт-Петербурга. 

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о необоснованных издержках конкурсной массы в случае увеличения лимитов согласно заявлению конкурсного управляющего, в связи с чем заявление конкурсного управляющего удовлетворено лишь в части (обслуживания на сумму    222 708 руб., круглосуточной охраны на сумму 215 000 руб. и страхования объекта недвижимости на сумму 508 000 руб. расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А). 

Определение суда от 17.06.2024 в обжалуемой части является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2024 по делу № А56-67582/2015/ув.лим.1 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

А.Ю. Слоневская

 

Судьи

 

Д.В. Бурденков

 

И.Ю. Тойвонен