АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

06 апреля 2018 года

Дело №

А56-27350/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г.,        Ракчеевой М.А.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвестПлюс» Гончарова Е.А. (доверенность от 09.01.2018), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Окрепиловой Ю.О. (доверенность от 02.11.2017 № 24-17), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.2017 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2017 (судьи Горбик В.М.,    Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-27350/2017,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвестПлюс», место нахождения: 195269, Санкт-Петербург, Светлановский пр., д. 103, лит. А, пом. 28Н, ОГРН 1079847150888, ИНН 7838398858 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), об изменении дополнительного соглашения от 28.04.2016 № 7 к договору от 26.10.2007 № 02/ЗК-06802 аренды земельного участка путем изложения его пункта 1 в редакции, согласно которой величина годовой арендной платы за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, с 27.02.2015 составляет 852 109 руб. 16 коп. (плата за аренду участка в квартал – 213 027 руб. 29 коп.), с 01.12.2015 - 873 227 руб. 12 коп. (плата за аренду участка в квартал - 218 306 руб. 78 коп.).  

Решением от 03.08.2017 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2017 данное решение оставлено без изменения.

Комитет в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, повышающий коэффициент К4 в значении 2 подлежит применению при расчете арендной платы в случае, если превышение площади временного объекта составляет 20 и более процентов по сравнению с предусмотренной пунктом 2.10 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1830; истцом не доказано наличие существенного изменения обстоятельств как предусмотренного статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для изменения договора по требованию арендатора; распространение изменений договора на ранее возникшие отношения сторон противоречит закону; истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод судов об отсутствии оснований применять при расчете арендной платы повышающий коэффициент К4, равный 2, полагая, что несоответствие установленного в дополнительном соглашении размера арендной платы действующим нормативным актам является основанием для его изменения.  

В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) и Чуль Елена Евгеньевна (арендатор) заключили договор от 26.10.2007 № 02/ЗК-06802 аренды земельного участка площадью 180 кв. м с кадастровым номером 78:36:5529:1092, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энгельса, участок 16 (западнее дома 111, корп. 1, лит. А), для использования под торговый павильон сроком действия по 28.07.2010.

Размер и порядок внесения платежей определены в разделе 3 договора. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.03.2009.

На основании дополнительного соглашения от 31.05.2013 № 4 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к Обществу. 

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 № 6 срок действия договора продлен до 01.03.2018. В соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения в случае, если согласно представленной ведомости инвентаризации земельного участка площадь временного (некапитального) объекта, расположенного на земельном участке, более чем на 20 процентов превышает установленную в пункте 2.10 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1830, либо высота временного (некапитального) объекта более чем на 10 процентов превышает установленную в этом пункте, либо площадь земельного участка превышает установленную этим пунктом площадь (независимо от величины превышения), либо временный (некапитальный) объект имеет больше одного этажа, арендная плата по договору с момента подписания данного дополнительного соглашения определяется по приведенной формуле с применением повышающего корректирующего коэффициента К4, равного 2. 

Как следует из ведомости от 25.07.2014 инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 15.07.2014, составленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – Предприятие), общая площадь участка, используемого Обществом, составляет 180 кв. м, в том числе часть площадью 29,0 кв. м используется под территорию, прилегающую к временным объектам торговли и оказания услуг; часть земельного участка площадью 29 кв. м, занятая частью временного объекта, находится за пределами отведенных границ землепользования. 

	Дополнительным соглашением от 28.04.2016 № 7 к договору аренды стороны изложили в новой редакции ряд его пунктов и разделов, в том числе пункт 3.4, касающийся размера арендной платы. Согласно пункту 3.4 договора в редакции пункта 1 дополнительного соглашения величина годовой арендной платы за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, с 15.07.2014 составляет 852 109 руб. 16 коп. (плата за аренду участка в квартал – 213 027 руб. 19 коп.), с 27.02.2015 – 1 704 218 руб. 20 коп. (плата за аренду участка в квартал – 426 054 руб. 55 коп.), с 01.12.2015 – 1 746 454 руб. 28 коп. (плата за аренду участка в квартал – 436 613 руб. 57 коп.). При этом согласно прилагаемым к дополнительному соглашению расчетам арендной платы за период начиная с 27.02.2015 и с 01.12.2015 ее размер определен с применением повышающего корректирующего коэффициента К4, равного 2. 

В соответствии с ведомостью от 01.11.2016 инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 27.10.2016, составленной Предприятием после проведения Обществом реконструкции торговых павильонов, временными объектами торговли занята территория площадью 149,1 кв. м, площадь прилегающей к временным объектам торговли и оказания услуг территории составляет 30,9 кв. м.

Уведомлением от 13.03.2017 Комитет сообщил арендодателю об изменении на основании указанной ведомости размера арендной платы с 27.10.2016; указал, что величина квартальной арендной платы за земельный участок с этой даты составляет 208 872 руб. 65 коп.     

Общество, считая, что в дополнительном соглашении от 28.04.2016 № 7 при определении размера арендной платы необоснованно был применен повышающий коэффициент К4, поскольку согласно ведомости инвентаризации земельного участка по состоянию на 15.07.2014 площадь участка, занятая временными объектами торговли, ровно на 20 процентов превышает установленную пунктом 2.10 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1830, но не более, направило в адрес Комитета требование от 09.03.2017 о внесении изменений в дополнительное соглашение от 28.04.2016 № 7 в части величины годовой арендной платы за периоды с 27.02.2015 и с 01.12.2015. 

Поскольку добровольно стороны изменения в дополнительное соглашение не внесли, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

При рассмотрении настоящего дела суды обоснованно исходили из того, что в силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, имеет регулируемый характер и устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами, принятыми уполномоченным органом.   

Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119, принятым во исполнение данного Закона постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – Положение). 

Согласно приложению 6 к данному Положению повышающий коэффициент К4 в значении 2 применяется при условии, что договор аренды земельного участка заключен до 12.11.2007 и продлен путем заключения дополнительного соглашения в установленном порядке, ко всей площади земельного участка в случае нарушения положений пункта 2.10 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1830 в отношении площади временного объекта более чем на 20 процентов, и (или) в отношении высоты временного объекта более чем на 10 процентов, и (или) в отношении площади земельного участка, и (или) в случае, если временный объект имеет больше одного этажа. 

В соответствии с пунктом 2.10.6 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1830 для размещения торговых мест – павильонов площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 500 кв. м, площадь размещаемого на указанном земельном участке объекта – не более 150 кв. м, высота – не более 6 м. 

Суды, исследовав представленные в дело доказательства, в том числе ведомость инвентаризации земельного участка по состоянию на 15.07.2014, установили, что временными объектами торговли Общества на дату обследования земельного участка была занята территория площадью 180 кв. м, что ровно на 20 процентов превышает установленную пунктом 2.10.6 названного выше постановления. 

Проанализировав положения приложения 6 к Положению, судебные инстанции правомерно посчитали, что повышающий коэффициент применяется в случае превышения площади временного объекта более чем на 20 процентов по сравнению с нормативно установленной, а превышение площади ровно на 20 процентов не является основанием для применения данного коэффициента.

Поскольку размер арендной платы за периоды начиная с 27.02.2015 и с 01.12.2015 в дополнительном соглашении от 28.04.2016 № 7 определен с нарушением действующих нормативных актов Санкт-Петербурга, суды пришли к верному выводу о необходимости изменения условий данного дополнительного соглашения в целях приведения их в соответствие с этими правовыми актами.

Довод Комитета об отсутствии в данном случае предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или договором оснований для внесения в дополнительное соглашение изменений судом по требованию арендатора не принимается во внимание. С учетом регулируемого характера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предъявление настоящего иска направлено на внесение определенности в правоотношения сторон; права арендодателя, который в любом случае не может рассчитывать на получение арендной платы в большем размере, чем определено в соответствии с подлежащими применению нормативными правовыми актами, удовлетворением данного иска не нарушаются.     

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2017 по делу № А56-27350/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.Г. Преснецова

 М.А. Ракчеева