АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-2415/2022

г. Краснодар

31 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики, от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Март» (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 06.06.2022), от заинтересованного лица – Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие ответчика – Федерального государственного бюджетного научного учреждения «Федеральный научный центр "Кабардино-Балкарский научный центр" Российской академии наук» (ИНН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Федерального агентства по управлению государственным имуществом, извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Март» на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по делу № А20-2415/2022, установил следующее.

ООО «Март» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее – территориальное управление), ФГБНУ «Федеральный научный центр "Кабардино-Балкарский научный центр" Российской академии наук» (далее – учреждение) о признании незаконным решения территориального управления, выраженного в письме от 21.04.2022 № 07-03/1595, об отказе обществу в приобретении в собственность земельного участка площадью 17 230 кв. м с кадастровым номером 07:06:0700003:38, расположенного по адресу: 

<

...>; возложении на территориальное управление обязанности устранить нарушение прав и законных интересов общества путем направления в месячный срок в адрес заявителя проекта договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка по выкупной стоимости.

Заявленные требования основаны на положениях статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и мотивированы незаконностью оспариваемого отказа территориального управления, нарушающего права (интересы) общества как собственника объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Решением от 13.03.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.05.2023, в удовлетворении заявления отказано. Суды руководствовались положениями Земельного кодекса, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), Закона Кабардино-Балкарской Республики от 30.07.2004 № 23-РЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике» (далее – Закон № 23-РЗ), в редакции Закона Кабардино-Балкарской Республики от 29.10.2012 № 67-РЗ, указав, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной (федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации) и муниципальной собственности, может осуществляться по истечении 49 лет с момента вступления в силу приведенного Закона (06.11.2004).То есть, субъектом Российской Федерации установлен мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, направленный на защиту государственной и муниципальной собственности на землю соответствующей категории. Таким образом, оспариваемое заявителем решение территориального управления от 21.04.2022 № 07-03/1595 соответствует закону. При этом введенный Законом № 23-РЗ мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения не лишает общество возможности переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. После прекращения моратория или в случае внесения изменений в Закон № 23-РЗ, которыми могут быть предусмотрены исключения из общего правила о моратории на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, общество вправе приобрести спорный участок в собственность. Кроме того, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок (07:06:0700003:38) находится в постоянном (бессрочном) пользовании учреждения, о чем в ЕГРН сделана запись от 12.03.2020 № 07:06:0700003:38-07/060/2020-4. Доказательства отказа учреждения от права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком отсутствуют. Довод общества о том, что земельный участок относится к землям населенных пунктов, ввиду чего на него не распространяется действие Закона № 101-ФЗ, а также Закона № 23-РЗ, апелляционным судом отклонен, поскольку земельный участок с кадастровым номером 07:06:0700003:38 площадью 17 230 кв. м имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

В кассационной жалобе общество просит решение от 13.03.2023 и постановление апелляционного суда от 17.05.2023 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления в полном объеме, указывая, что земельный участок с кадастровым номером 07:06:0700003:38 относится к землям населенных пунктов, расположен в пределах населенного пункта, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.03.2022 № КУВИ-001/2022-37903845, следовательно, к нему неприменим порядок, установленный Законом № 101-ФЗ, регулирующим отношения, связанные с оборотом земельных участков земель сельскохозяйственного назначения. Последние определяются как земли, находящиеся за границами населенного пункта, предназначенные для нужд сельского хозяйства (пункт 1 статьи 77 Земельного кодекса). Землями населенных пунктов являются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (пункт 1 статьи 83 данного кодекса). Приватизация земельных участков земель сельскохозяйственного назначения на территории Кабардино-Балкарской Республики, находящихся в публичной собственности, возможна только по истечении действия моратория, установленного республиканским законодательством. Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, суды не учли, что действие Закона № 101-ФЗ не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ). Кроме того, не обоснованы выводы суда апелляционной инстанции о расположении двух объектов недвижимости на спорном земельном участке (зерноочистительное оборудование «КЗС-30», «пектус»), находящихся на балансе учреждения, так как в подтверждение данных доводов в материалы дела не представлены какие-либо доказательства о регистрации этих объектов в качестве недвижимого имущества. Общество, приобретая право собственности на объекты недвижимости, приобрело право на использование земельного участка под этими объектами в том же объеме, что и прежний собственник, то есть на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) подлежит переоформлению путем заключения договора аренды или выкупа. Такое основание отказа в предоставлении обществу в собственность земельного участка, как закрепление на праве постоянного (бессрочного) пользования за учреждением, не основано на положениях статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьи 35 Земельного кодекса, а отказ в реализации исключительного права на приобретение собственником объектов недвижимости земельного участка под такими объектами по этому основанию неправомерен. Все объекты общества, расположенные по периметру земельного участка с кадастровым номером 07:06:0700003:38, составляют имущественный комплекс – зернохранилище, который огорожен забором и действует как предприятие, что подтверждается схемой расположения объектов и экспертным заключением ФГБУ «Кабардино-Балкарская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации» от 06.02.2023 № 409, по результатам которой установлено, что для обслуживания и эксплуатации строений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, необходима вся площадь – 17 270 кв. м.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены.

Согласно статье 153.1 Кодекса судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы; представитель территориального управления возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд (арбитражный суд, организующий проведение судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи) не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, общество является собственником недвижимого имущества, расположенных по адресу: 

<

...> «б», а именно: 1) зерносклад, кадастровый номер 07:06:0700000:79; 2) зернохранилище, кадастровый номер 07:06:0700000:181; 3) крытый ток, кадастровый номер 07:06:0700000:187; 4) крытый ток, кадастровый номер 07:06:0700000:175. Право собственности общества на указанные объекты подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 05.12.2012 серии 07-АВ № 301331, серии 07-АВ № 301332, серии 07-АВ № 301332, серии 07-АВ № 301333, серии 07-АВ №301334, о чем в ЕГРП 27.11.2012 сделаны записи о регистрации № 07-07-10/008/2012-038, № 07-07-10/008/2012-039, № 07-07-10/008/2012-040, № 07-07-10/008/2012-041 (т. 1, л. д. 51 – 54).

Согласно выписке из ЕГРН от 18.03.2022 № КУВИ-001/2022-37903845 и схеме размещения объектов недвижимого имущества указанные объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, расположены на земельном участке с кадастровым номером 07:06:0700003:38, который находится в федеральной собственности, о чем свидетельствует запись в ЕГРН о государственной регистрации права от 20.07.2011 № 07-07-10/001/2011-240 (т. 1, л. 

<

...>).

Согласно выписке из ЕГРН от 18.03.2022 № КУВИ-001/2022-37903845 земельный участок с кадастровым номером 07:06:07:00003:38 принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждению, о чем свидетельствует запись в ЕГРН о государственной регистрации права от 12.03.2020 № 07:06:0700003:38-07/060/2020-4.

В соответствии с техническим планом сооружения от 11.10.2022, подготовленным кадастровым инженером, на земельном участке с кадастровым номером 07:06:07:00003:38 расположено два объекта, находящихся на балансе учреждения, а именно: здание «пектус», этажность – 3, общей площадью 409 кв. м, год ввода в эксплуатацию – 1968 г., зерноочистительный сушильный комплекс, год ввода в эксплуатацию 1980, площадь застройки 83,5 кв. м.

18 апреля 2022 года общество обратилось в территориальное управление с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 07:06:0700003:38, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов на основании пункта 6 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 50).

Письмом от 21.04.2022 № 07-03/1595 территориальное управление сообщило заявителю о том, что по сведениям ЕГРН испрашиваемый земельный участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании учреждения, продажа участка не представляется возможной (т. 1, л. д. 75).

Общество, ссылаясь на незаконность решения территориального управления, нарушение его прав как собственника объектов недвижимости, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В части 1 статьи 198 Кодекса закреплено право юридических лиц обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения таких требований необходима совокупность (одновременное наличие) двух условий: несоответствие оспариваемых решения, действий (бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) заявителя (часть 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 приведенной статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса. Если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Признавая оспариваемое решение территориального управления, оформленное письмом от 21.04.2022 № 07-03/1595, соответствующим закону, судебные инстанции сослались на мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения на территории Кабардино-Балкарской Республики, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установленный пунктом 1 статьи 3 Закона № 23-РЗ.

Однако, данный вывод судов первой и апелляционной инстанций ошибочен, ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Закон № 101-ФЗ, который регламентирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту таких участков.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом и иными федеральными законами. Приватизация таких земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона субъектом Российской Федерации не принят закон, обеспечивающий его реализацию на территории такого субъекта Российской Федерации, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренная пунктом 4 статьи 1 настоящего Федерального закона, осуществляется с 1 января 2004 года.

В то же время в пункте 2 статьи 19.1 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что нормы приведенной статьи действуют до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации, регулирующего данные правоотношения.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Законодательство, действовавшее до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», фактически не содержало запрета на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения. Согласно статье 8 названного Закона в период с момента вступления его в силу и до вступления в силу Закона № 101-ФЗ приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. Закон № 101-ФЗ установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом и иными федеральными законами, а приватизация участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Закона). В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 07.07.2003 № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"» (вступил в силу 10.07.2003) субъектом Российской Федерации не принят соответствующий закон, приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения с 01.01.2004 должна осуществляться по правилам, установленным статьей 19.1 названного Федерального закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.

На момент обращения общества с заявлением о приобретении в собственность земельного участка (07:06:0700003:38) на территории Кабардино-Балкарской Республики действовал Закон № 23-РЗ, который в соответствии с полномочиями Кабардино-Балкарской Республики, установленными Законом № 101-ФЗ, регулирует отношения, связанные с оборотом государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской Республике (пункт 1 статьи 1).

Пункт 1 статьи 3 Закона № 23-РЗ (в редакции Закона Кабардино-Балкарской Республики от 29.10.2012 № 67-РЗ) устанавливает мораторий (на 49 лет) на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. То есть, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Кабардино-Балкарской Республики, находящихся в публичной собственности, возможна только по истечении действия моратория, установленного республиканским законодательством.

Однако, отказывая обществу в удовлетворении заявления, судебные инстанции не учли, что действие Закона № 101-ФЗ не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот таких земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 1 статьи 1 Закона № 101-ФЗ).

В пункте 7 статьи 27 Земельного кодекса также указано, что пункт 6 настоящей статьи не распространяется, в том числе, на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Таким образом, на правила оборота испрашиваемого земельного участка действие Закона № 101-ФЗ не распространяется. В исключение из норм указанного специального закона предоставление собственникам зданий, строений, сооружений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса.

Судебные инстанции неправильно применили к спорным правоотношениям положения статьи 1 Закона № 101-ФЗ и нормы статьи 3 Закона № 23-РЗ (в редакции Закона Кабардино-Балкарской Республики от 29.10.2012 № 67-РЗ), не рассмотрели по существу требования заявителя, законный интерес (нарушенное право) которого подлежит защите на основании статей 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса.

Вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества сделан при неправильном применении норм Закона № 101-ФЗ и Закона № 23-РЗ, что исключило надлежащую проверку доводов заявителя о наличии у него права на приобретение в собственность спорного земельного участка. Поскольку для принятия обоснованного судебного акта требуются исследование и оценка представленных доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу полномочий, обжалуемые судебные акты подлежат отмене в соответствии с пунктом 3 статьи 287 Кодекса, дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное в данном постановлении, исследовать представленные сторонами доказательства с учетом положений статьи 71 Кодекса, надлежаще проверить доводы и возражения участвующих в деле лиц. Вместе с тем суд округа считает необходимым отметить следующее.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его приобрести (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. Таким образом, заявителем должна быть доказана потребность в испрашиваемом земельном участке с учетом функционального назначения недвижимого имущества, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости. Также необходимо дать оценку объектам учреждения, расположенным на спорном земельном участке. Спор необходимо разрешить исходя из установленных фактических обстоятельств, при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что общество при подаче кассационной жалобы уплатило государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 3 тыс. рублей (платежное поручение от 10.07.2023 № 4).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.03.2023 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по делу № А20-2415/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин