АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-27370/2021

г. Уфа

11 марта 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 24 февраля 2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 11 марта 2022 года.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Валеева К.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «РИСК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан (450008, 

<

...>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) антимонопольных органов.

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 20.10.2021года, диплом;

от ответчика – ФИО3, доверенность №8 от 10.01.2022 года, диплом; ФИО4, доверенность от 10.01.2022года, диплом;

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ.

Общество с ограниченной ответственностью «РИСК»  (далее – Заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании недействительным решения № ТО002/01/16-2772/2020 от 28.06.2021 года Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан  в части признания Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «РИСК» нарушившими п. 4 ст. 16 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции» при заключении дополнительного соглашения № 2 от 18.08.2020 к договору аренды земельного участка 02:55:010834:221 по адресу РБ, 

<

...> от 25.06.2018 г. № 342-18.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал. 

Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан с заявленные требования не признало, по основаниям, изложенным в отзыве, считает свое решение законным и обоснованным.

Третьи лица отзывы не представили, отношения к заявленным требованиям не выразили.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.08.2013 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и ООО «РИСК» был заключен договор № М186-13 аренды земельного участка. Предметом указанного договора является предоставление земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 в целях строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками. Срок действия договора установлен с 31.05.2013 по 30.05.2018 год.

При этом ранее, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, ООО «РИСК» приобрело у ОАО «БЭТО» комплекс зданий, расположенных на вышеуказанном земельном участке, в том числе: 

- основное строение нежилое здание, общей площадью 1281,5 кв.м., кадастровый номер 02:55:010834:302, номер государственной регистрации права 02-04-01/095/2008447 от 28.05.2008 года; 

- административно-хозяйственное нежилое здание, общей площадью 960,7 кв.м., кадастровый номер 02:55:010834:558, номер государственной регистрации права 02-0401/095/2008-445 от 28.05.2008 года; 

- хозяйственное нежилое здание, общей площадью 3161,3 кв.м., кадастровый номер 02:55:010834:559, номер государственной регистрации права 02-04-01/308/2007583 от 25.01.2008 года.

Для формирования земельного участка под указанными объектами недвижимости ООО «РИСК» обратилось в Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ об утверждении схемы расположения земельного участка с условным номером 02:55:010834:221:ЗУ 1 площадью 9920 кв.м.

Решением № 1813-УС от 13.11.2017 года Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ утверждена схема расположения земельного участка, в результате был образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:638, площадью 9920 кв.м., адрес: РБ, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Генерала Горбатова.

Согласно обращений ООО «РИСК», в целях устранения возможных наложений на границы, резервируемых для муниципальных нужд земель и границы красных линий были проведены землеустроительные работы по уточнению границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:638, в результате которых площадь изменена на 9420 кв.м.

26.01.2018 года ООО «РИСК» обратилось в Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ с заявлением исх.№ 12 на вх. № 2198 о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Письмом № 2198 от 01.02.2018 года Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ сообщило заявителю, что испрашиваемый земельный участок находится во втором поясе зоны санитарной охраны водозаборов р. Уфы, в силу чего в соответствии с подп. 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) земельный участок относится к категории земель, ограниченных в обороте, таким образом, в соответствии с п.2 ст. 27 и п. 6 ст.39.16 ЗК РФ предоставление испрашиваемого земельного участка предоставляется невозможным.

Решением Арбитражного суда РБ по делу А07-2561/2018 от 27.02.2018 года удовлетворено заявление ООО «РИСК», отказ Администрации ГО г. Уфа, выраженный в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа № 2198 от 01.02.2018 года, в предоставлении ООО «РИСК» в собственность за плату земельного участка площадью 9420 кв.м с кадастровым номером 02:55:010834:638, расположенного по адресу: РБ, 

<

...> признан незаконным и не соответствующим ст.ст.27, 39.16, 39.20 Земельного кодекса РФ.

01.06.2018 года между ООО «РИСК» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ заключен договор № 157 о предоставлении в собственность за плату земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010834:638, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Генерала Горбатова, общей площадью 9420 кв.м, разрешённое использование по ЕГРН: административныездания,как с собственником расположенных на земельном участке зданий с кадастровыми номерами 02:55:010834:302, 02:55:010834:558, 02:55:010834:559.

С 07.06.2018 года ООО «РИСК» является собственником земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:638 и объектов капитального строительства, расположенных на нем.

18.06.2018 года в результате кадастровых работ земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:638 был разделен на три земельных участка:

 с кадастровым номером 02:55:010834:651, площадью 3761 кв.м., на котором было расположено здание с кадастровым номером 02:55:010834:559;

 с кадастровым номером 02:55:010834:649, площадью 2231 кв.м., на котором было расположено здание с кадастровым номером 02:55:010834:558;

 с кадастровым номером 02:55:010834:650, площадью 3428 кв.м., на котором было расположено здание с кадастровым номером 02:55:010834:302.

Таким образом, вместо исходного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:638 были образованы три земельных участка.

20.06.2017 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан ООО «РИСК» выдано разрешение № 02-RU03308000-1426П-2017 на строительство объекта капитального строительства «Административно-гостиничный комплекс с автостоянками по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан». Срок действия указанного разрешения установлен до 30.05.2018 года.

23.11.2017 за ООО «РИСК» зарегистрировано право собственности в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 02:55:010834:634, 02:55:010834:635 на основании договора аренды № М186-13 от 14.08.2013 и разрешения № 02-RU03308000-1426П-2017 на строительство.

В последующем, после окончания срока действия первоначального договора между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «РИСК» заключен договор № 342-18 от 25.06.2018. Предметом указанного договора является предоставление земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 в целях завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками. Срок действия договора установлен с 22.06.2018 по 22.06.2021 год.

При этом из п. 1.1 Договора аренды № 342-18 от 25.06.2018 следует, что указанный договор заключен, в том числе, в соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

На основании письменного обращения ООО «РИСК» № 68 от 13.08.2021, вх. УЗИО №25557 от 14.08.2020 г., со ссылкой на п.6, 7, 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Указа Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан с угрозой распространения в Республике Башкортостана новой короновирусной инфекции COVID-2019» 18.08.2020 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан и ООО «РИСК» было заключено дополнительное соглашение № 2  к договору аренды земельного участка 02:55:010834:221 по адресу РБ, 

<

...> от 25.06.2018 г. № 342-18, согласно которому срок аренды увеличен до 22.06.2024 года.

Между тем, как установлено судом, 29.06.2018 года Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан ООО «РИСК» выдано новое разрешение № 02-RU03308000-1551П-2018 на строительство иного объекта – «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в составе Корпуса № 4 (количество апартаментов – 64 шт., количество квартир – 212 шт., общая площадь апартаментов и квартир 13 286,6 кв.м., общая площадь встроенных помещений – 430,6 кв.м.) и Корпуса № 5 (количество апартаментов – 96 шт., количество квартир – 318 шт., общая площадь апартаментов и квартир 19 929,9 кв.м., общая площадь встроенных помещений – 645,9 кв.м.), сроком действия до 29.06.2021 года.

Управлением Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан по результатам рассмотрения дела № ТО002/01/16-2772/2020 Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан,  ООО «РИСК»  признаны нарушившими пункт 4 статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» поскольку увеличивая срок договора аренды земельного участка указанные лица действовали в обход конкурентных процедур установленных законодательством для предоставления земельных участков под жилищное строительство. 

Считая, что решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан о признании нарушения антимонопольного законодательства, в действиях ООО «РИСК» пункта 4 статьи 16 Закона № 135-ФЗ не соответствует действующему законодательству в части и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «РИСК» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим заявлением. 

По мнению заявителя законность заключения дополнительного соглашения № 2 от 18.08.2020 года к договору аренды земельного участка 02:55:010834:221 по адресу РБ, 

<

...> от 25.06.2018 г. № 342-18 следует из норм п. 6, 7, 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Указа Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан с угрозой распространения в Республике Башкортостана новой короновирусной инфекции COVID-2019».

 Изучив материалы дела, исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы сторон суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Как обосновано указывает антимонопольный орган, Приказом Минстроя России от 07.08.2014 №440/пр «Об утверждении свода правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» введен в действие свод правил (СП) 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования».

На основании п.3.4 СП 160.1325800.2014 многофункциональным комплексом признается комплекс, включающий два и более здания различного функционального назначения (в том числе многофункциональные), взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов.

В соответствии с п. 4.5 СП 160.1325800.2014 при сдаче многофункционального комплекса в эксплуатацию для обеспечения безопасности в процессе эксплуатации представляется инструкция по эксплуатации: инструкция разрабатывается проектировщиком, заказчиком или иной организацией по поручению заказчика. Порядок разработки инструкции и ее состав в соответствии с п. 4.5 СП 160.1325800.2014 регулируются Положением о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утв. Министерством регионального развития Российской Федерации от 01.06.2017 № 45.

Таким образом, в Многофункциональный комплекс могут входить многоквартирные дома, а термин «многофункциональный комплекс» не исключает термина «многоквартирный дом». В случае наличия в многофункциональном комплексе зданий с жилыми помещениями, квартирами требования по технической документации и нормам эксплуатации этих зданий регулируются требованиями и нормами, предусмотренными для многоквартирных домов (Постановление Восемнадцатого арбитражный апелляционный суда № 18АП-18174/2019 от 20.01.2020 по делу № А07-16340/2019).

Условие о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях ранее предусматривалось п. 3 ст. 22 ЗК РФ. С 1 марта 2015 года с введением в действие Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) данная норма утратила силу.

Данным законом был изменен и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (гл. V.1 ЗК РФ). В настоящее время земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду преимущественно на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), организация и порядок проведения которого прописаны в ст. 39.11 ЗК РФ.

Кроме того, измененная редакция ЗК РФ содержит специальную норму п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, прямо указывающую на то, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Вместе с тем положениями п.п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия заключения и перезаключения действующих договоров аренды.

Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.п.13, 14, 20 ст. 39.12 ЗК РФ); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.п. 1 и 2 ст. 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные пп.пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов приведен в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Аналогичные нормы содержатся и в положениях Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).

Так, в соответствии с п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Антимонопольный орган обоснованно ссылается на выводы суда, содержащиеся в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2020 №18АП-18174/2019, имеющего преюдициальное значение для рассмотрения дела, о том, что на основании п.1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Как указано в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации

самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Между тем из содержания подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

          Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Материалами дела подтверждалось, что земельный участок предоставлен истцу на основании решения органа местного самоуправления без проведения аукциона.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Рассматриваемый случай не подпадает под исключения, перечисленные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, следовательно, для строительства жилья земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:221 должен был быть предоставлен в аренду ООО «РИСК» на аукционе, доказательств чему в дело не представлено. Разрешенное использование данного земельного участка - для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками; разрешенное целевое (функциональное) использование: для завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, регистрация договора долевого участия в строительстве без изменения существующего вида его разрешенного использования без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустима.

Следовательно, Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан не имело правовых оснований для включения продления договора аренды на новый срок до 2024 года.

Вышеизложенная позиция согласуется с позицией Верховного суда РФ, которая отражена в п. 24 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2020) Утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, согласно которому собственник недостроенного здания, возведенного со всеми разрешениями на арендованной земле, может однократно пролонгировать это соглашения еще на три года без торгов, чтобы закончить стройку. Но при условии, что ранее никому эта земля после указанной даты не предоставлялась для завершения строительства. В настоящем же случае земельный участок ранее уже представлялся для завершения строительства.

Кроме того, в 2017 году на основании разрешения на строительство №02-RU03308000- 142611-2017 от 20.06.2017г. ООО «РИСК» приступило к строительству объекта - «Административно-гостиничный комплекс с автостоянками по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» в составе Корпуса №4 и Корпуса №5.

В связи с приведением проектной документации в соответствие с СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования» от 07 августа 2014 года № 440/ПР» наименование объекта «административно-гостиничный комплекс» было изменено на «многофункциональный комплекс».

В соответствии с пунктом 3.4 СП 160.1325800.2014 многофункциональным комплексом признается комплекс, включающий два и более здания различного функционального назначения (в том числе многофункциональные), взаимосвязанные друг с другом с помощью планировочных приемов.

Согласно прил. А СП 160.1325800.2014 многофункциональное здание может включать в себя как жилые, так и общественные помещения, при этом для расчетов следует выделить жилую и общественную части здания. Жилая часть включает в себя квартиры для постоянного проживания, апартаменты квартирного типа, жилые помещения общежитий квартирного типа.

Согласно прил. Б СП 160.1325800.2014 в состав многофункциональных зданий и комплексов включаются жилые помещения для постоянного и временного проживания - квартиры, апартаменты квартирного типа, пентхаусы, номера гостиниц, апартаменты гостиниц.

29.06.2018 года Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа РБ выдано разрешение на строительство №02-RU03308000-155H1-2018 объекта - «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе ГО г. Уфа РБ» в составе Корпуса №4 (количество апартаментов - 64 шт., количество квартир - 212 шт., общая площадь апартаментов и квартир 13286,6 кв.м, общая площадь встроенных помещений - 430,6 кв.м) и Корпуса №5 (количество апартаментов - 96 шт., количество квартир - 318 шт., общая площадь апартаментов и квартир 19929,9 кв.м, общая площадь встроенных помещений - 645,9 кв.м), сроком действия до 29.06.2021 года.

01.08.2018 года ООО «РИСК» был оформлен «первый» договор долевого участия №381-5-18/Р от 01.08.2018 г. и передан на государственную регистрацию в Управление Росреестра по РБ.

26.02.2019 года Управление Росреестра по РБ отказало в государственной регистрации «первого» договора долевого участия.

ООО «РИСК» обжаловало отказ Управления Росреестра по РБ в регистрации «первого» договора долевого участия в Арбитражном суде Республики Башкортостан.

01.10.2019г. Арбитражным судом Республики Башкортостан принято решение по делу №А07-16340/2019, которым отказ Управления Росреестра по РБ признан незаконным.

Управление Росреестра по РБ в адрес ООО «РИСК» письмом (исх. №16879/218 от 21.09.2020г) сообщило, что допускает возможность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства (нежилых помещений - апартаментов), создаваемых в Многофункциональном комплексе на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010834:221 с видом разрешенного использования «для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками».

В настоящее время ООО «РИСК» внесло изменения в проектную документацию по строительству объекта «Многофункциональный комплекс по ул. Генерала Горбатова в Кировском районе ГО г. Уфа РБ» - квартиры (жилые помещения) из состава объекта исключены.

Измененная проектная документация получила положительное заключение негосударственной экспертизы № 26-10-2020/67 от 27.10.2020 года.

В связи с завершением экспертизы по объекту ООО «РИСК» обратилось с письмом (исх. №123 от 21.09.2020г.) в отдел градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа РБ о внесении изменений в разрешение на строительство № 02-RU03308000-1551П-2018 от 29.06.2018 г. на строительство объекта в части раздела 4, подраздела «Иные показатели»: Количество апартаментов - 690 шт., общая площадь апартаментов - 33 216,5 кв.м, общая площадь встроенных помещений - 1076,5 кв.м, а также в связи с продлением договора аренды земельного участка в части продления сроков строительства объекта капитального строительства до 21.06.2024г.

Исходя из материалов дела установлено, что строительная готовность 3-подъездного шестнадцатиэтажного корпуса - 80%, выполнен нулевой цикл 2-подъездного шестнадцатиэтажного корпуса.

Из письменных пояснений Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан по делу ТО002/01/16/2772/2020 (вх. 3197 от 03.03.2021 г.) следует, что согласно акту осмотра и установления фактического пользования №2430/о по состоянию от 20.08.2020 г. в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010834:221 расположены незавершенные объекты капитального строительства. Участок предоставлен ООО «РИСК» на основании дополнительного соглашения о внесении изменений № 2от 18.08.2020 г. к договору аренды земельного участка №342-18 от 25.06.2018 г., для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками.

На основании п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи. 

Как указано в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. 

Между тем из содержания подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 85 ЗК РФ, п. 9 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. 

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. 

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

Материалами дела подтверждалось, что земельный участок предоставлен истцу на основании решения органа местного самоуправления без проведения аукциона. 

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены. 

Рассматриваемый случай не подпадает под исключения, перечисленные в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, следовательно, для строительства жилья земельный участок с кадастровым номером 02:55:010834:221 должен был быть предоставлен в аренду ООО «РИСК» на аукционе, доказательств чему в дело не представлено. Разрешенное использование данного земельного участка - для строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками; разрешенное целевое (функциональное) использование: для завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками. 

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, регистрация договора долевого участия в строительстве без изменения существующего вида его разрешенного использования без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустима.

Исходя из анализа имеющихся документов и сведений земельный участок предоставлен истцу на основании решения органа местного самоуправления без проведения аукциона для завершения строительства административно-гостиничного комплекса с автостоянками.

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся – завершения строительства Административно-гостиничного комплекса с автостоянками.

Таким образом, выдача Администрацией в адрес ООО «РИСК» разрешения на строительство объекта капитального строительства – Многофункционального комплекса на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010834:221 не соответствует установленному порядку его предоставления в части отсутствия в правоустанавливающих документах – договоре аренды № 342-18 от 25.06.2018, возможности использования ООО «РИСК» земельного участка для строительства указанного объекта и заключение дополнительного соглашения от 18.08.2020 № 2  к договору аренды земельного участка 02:55:010834:221 по адресу РБ, 

<

...> от 25.06.2018 г. № 342-18 в целях увеличения срока аренды до 22.06.2024 г. между ООО «РИСК» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа Республики Башкортостан не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Вместе с тем, исходя из установленных обстоятельств, предоставление земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не подпадает под исключения, перечисленные в п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, предусматривающие предоставления земельного участка без торгов, следовательно, для строительства многофункционального комплекса на указанном земельном участке, в указанном случае земельный участок должен был быть предоставлен в аренду для соответствующих целей путем проведения процедуры торгов.

В силу статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции» запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определено, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Признаками ограничения конкуренции являются: сокращение числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке, рост или снижение цены товара, не связанные с соответствующими изменениями иных общих условий обращения товара на товарном рынке, отказ хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, от самостоятельных действий на товарном рынке, определение общих условий обращения товара на товарном рынке соглашением между хозяйствующими субъектами или в соответствии с обязательными для исполнения ими указаниями иного лица либо в результате согласования хозяйствующими субъектами, не входящими в одну группу лиц, своих действий на товарном рынке, а также иные обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке (пункт 17 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

В соответствии с п. 18 ст. 4 Закона о защите конкуренции соглашение – договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме.

Из статьи 16 Закона о защите конкуренции следует, что достаточным основанием для вывода о нарушении установленного в ней запрета является создание условий, возможности для наступления последствий в виде недопущения, ограничения либо устранения конкуренции.

В тех случаях, когда требуется проведение торгов, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, их непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Предоставление возможности осуществления строительства на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, хозяйствующему субъекту в нарушение установленной федеральным земельным законодательством процедуры (без проведения торгов) создает необоснованные и незаконные преимущества и дискриминационные условия, при которых ООО «РИСК» поставлено в неравные, более выгодные условия, обеспечивающие возможность осуществления строительства многофункционального комплекса на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, нежели другие хозяйствующие субъекты.

Совокупность указанных выше действий Администрации, Управления и ООО «РИСК» правомерно квалифицировано как заключение антиконкурентного соглашения, результатом которого явилось предоставление такому обществу земельного участка, в том числе для жилищного строительства, без проведения торгов.

ООО «РИСК» предоставлены не предусмотренные законом преимущества по доступу к возможности осуществления жилищного строительства без необходимости участия в торгах, в обход установленной процедуры (предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения соответствующего аукциона может привести к экономии финансовых средств конкретного застройщика, что ставит застройщика в преимущественное, более выгодное положение по сравнению с иными лицами, приобретающими права на земельные участки для целей жилищного строительства на торгах в порядке, предусмотренном законодательством, при этом Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено предоставление земельных участков для целей жилищного строительства без организации и проведения торгов).

Антимонопольным органом указано на то, что рынок жилищного строительства на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является конкурентным, что подтверждается аналитическим отчетом состоянии конкуренции на товарном рынке.

Как следует из аналитического отчета, временной интервал исследования товарного рынка (рынок строительства жилых и нежилых зданий Республики Башкортостан, ОКВЭД 41.20 – «Строительство жилых и нежилых зданий» определен периодом июнь 2018 по 22.06.2021 года. 

По состоянию на 31.05.2021 перечень юридических лиц, учтенных в Статистическом регистре Росстата на территории Республики Башкортостан и указавших при государственной регистрации в качестве основного вида экономической деятельности код ОКВЭД 41.20 - «Строительство жилых и нежилых зданий» составляет 5738 единиц.

Выбранный способ предоставления земельного участка ограничил возможность участия в процедуре предоставления земельного участка для жилищного строительства иных участников этого товарного рынка строительства жилья на территории Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, создал непредусмотренные федеральным законодательством преимущества отдельному хозяйствующему субъекту (ООО «РИСК») при предоставлении земельного участка для целей жилищного строительства без проведения конкурентных процедур, что могло привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции на рынке жилищного строительства.

  Доводы заявителя, со ссылкой на п. 6, 7, 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ред. 08.06.2020) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98-ФЗ), Указа Главы Республики Башкортостан от 18.03.2020 № УГ-111 «О введении режима «Повышенная готовность» на территории Республики Башкортостан с угрозой распространения в Республике Башкортостана новой короновирусной инфекции COVID-2019», судом отклоняются в силу следующего.

Исключениями, которые должны быть предусмотрены федеральными законами, случаи принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия) должен сниматься явно выраженный запрет, установленный Законом о защите конкуренции.

Запрещенные акты или действия (бездействие) не должны быть разрешены в других федеральных законах. Если же на основании федерального законодательства можно сделать вывод о том, что орган государственной власти имел полномочия принимать тот или иной акт и устанавливать дополнительные ограничения для хозяйствующих субъектов, то в нем должны содержаться конкретное указание на такую возможность.

Между тем нормы Федерального закона № 98-ФЗ не снимают таких запретов, не дают полномочий по установлению дополнительных ограничений и не указывают на акты и действия (бездействия), которыми дается приоритет над положениями Закона о защите конкуренции.

Схожие разъяснения также приведены в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 года № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства», согласно которым при применении конкретных положений статьи 15 Закона № 135-ФЗ судам также необходимо учитывать, имеется ли норма иного федерального закона, допускающая принятие оспариваемого акта, осуществление действий (бездействие). Например, не противоречит пункту 1 части 1 статьи 15 Закона № 135-ФЗ как таковое установление органом государственной власти субъекта Российской Федерации запрета на продажу алкогольной продукции через ряд объектов торговли, поскольку возможность установления такого рода ограничений в отношении осуществления отдельных видов деятельности предусмотрена абзацем вторым пункта 9 статьи 16 Федерального закона от 22.11.1995г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции».

Согласно правовой позиции, сформулированной Судебной коллегий по экономическим спорам Верховного суда РФ в Определении от 30.06.2017 № 305-КГ17-2739, при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении строка действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), вступившим в силу с 01.03.2015, был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ после 01.03.2015 предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов (конкурентных процедур), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ регулирует отношения по продлению на новый срок (пролонгации) договора аренды земельного участка по истечении срока его действия.

Случаи, при которых допускается заключение (продление) договора аренды на новый срок, без проведения торгов, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение договора аренды на новый срок (на пролонгацию) без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Статья 621 ГК РФ называется «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок» и предусматривает порядок продления договора как на определенный срок, так и на неопределенный срок.

  Однако Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, после 01.03.2015 статья 621 ГК РФ не подлежит применению к арендным земельным отношениям, так как подпункт "б" пункта 14 статьи 1 Закона №171-ФЗ, пункт 3 статьи 39.6 и пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ исключают предоставление после 01.03.2015 преимущественного права на заключение (продление) договора аренды земельного участка как на определенный, так и на неопределенный срок. 

Суд соглашается с доводами антимонопольного органа о том, что возможность заключения на новый срок (пролонгации) договора аренды земельного участка с Обществом могла быть реализована хозяйствующим субъектом (арендатором) только по результатам конкурентных процедур - торгов (аукциона), поскольку в рассматриваемом случае отсутствуют в совокупности условия заключения договора аренды земельного участка на новый срок без торгов (аукциона).

Непроведение уполномоченным органом торгов (аукциона) в отношении земельных участков в тех случаях, когда их проведение является обязательным, лишает возможности потенциальных желающих принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельным ресурсам. Предоставление уполномоченным органом преимущества в получении земельного ресурса на том или ином праве одному хозяйствующему без проведения торгов ограничивает возможность доступа к этому земельному ресурсу других заинтересованных в его получении хозяйствующих субъектов, что приводит к ограничению конкуренции или создает угрозу конкуренции за право получения в пользование (в аренду) земельного ресурса для осуществления соответствующей деятельности.

Схожие разъяснения даны в пункте 33 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 2 от 04.03.2021 «О некоторых вопросов, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» согласно которым при наличии спора о соответствии статье 15 Закона о защите конкуренции правовых актов, решений, действий (бездействия) антимонопольный орган должен доказать факт недопущения, ограничения, устранения конкуренции либо установить угрозу наступления таких последствий на определенном товарном рынке, в том числе в результате нарушения прав и законных интересов отдельных участников рынка, создания для них конкурентных преимуществ или препятствий в конкуренции на товарных рынках. Угроза наступления неблагоприятных последствий для конкуренции в результате принятия правовых актов, совершения действий (бездействия) предполагается и не требует дополнительного доказывания антимонопольным органом в случаях нарушения запретов, прямо сформулированных в частях 1–3 статьи 15 Закона.

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований Обществу с ограниченной ответственностью «РИСК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

СудьяК.В. Валеев