АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-20168/2017

г. Краснодар«05» ноября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2017 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 05 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-20168/2017 

по иску заместителя прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город-курорт Анапа

к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Рифей» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности сделки,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - ПАО КБ «Центр-Инвест», ООО «Гудмол», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании прокурора Солдатова С.А. (удостоверение), представителя ООО «Рифей» - ФИО1 (по доверенности от 22.08.2017), представителя администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа – ФИО2 (по доверенностям от 12.07.2017, 13.07.2017), представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО3 (по доверенности от 31.07.2017),

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление), обществу с ограниченной ответственностью «Рифей» (далее – общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Рифей» договор от 20.09.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0812003:1763, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст. Анапская, ул. Анапская, 121;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности общества с ограниченной ответственностью «Рифей» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0812003:1763, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст. Анапская, ул. Аапская, д. 121;

- возложить обязанность на управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Рифей» денежные средства, полученные от продажи земельного участка, в размере 773 857 рублей.

Исковые требования мотивированы отчуждением в частную собственность земельного участка, расположенного в пределах курорта федерального значения, приватизация земель которого не допускается федеральным законодательством. Спорный земельный участок расположен в границах III зоны округа санитарной охраны курорта Анапа, установленной постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 №45. Продажа земельного участка в границах третьей зоны санитарной охраны курорта Анапа не соответствует требованиям природоохранного и земельного законодательства. Продажа органом местного  самоуправления земельного участка, расположенного в границах курорта, повлекла нарушение прав неопределенного круга лиц на использование такой территории. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Согласно пункту 2.1 договора от 20.09.2015 цена спорного участка составила 773 857 рублей. Данная сумма подлежит возврату в случае применения судом последствия недействительности ничтожной сделки.

В отзыве управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа пояснило, что спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов, территории курортов в соответствии с положениями Федерального закона от 28.12.2013 №406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» утратили статус особо охраняемых природных территорий, вследствие чего режим ограниченных в обороте земель на спорный земельный участок не распространяется. Прокурором не представлено доказательств внесения города Анапа в реестр особо охраняемых природных территорий. Земельные участки в границах 2 и 3 зон санитарной охраны курортов не изъяты из оборота и не ограничены в обороте.

В отзыве ООО «Рифей» сообщило, что в границах муниципального образования город-курорт Анапа отсутствуют земли особо охраняемых территорий. Сведения из ИСОГД, предоставленные в судебном заседании, имеют отсылку к границам зон санитарной охраны, установленным постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985, вместе с тем, согласно статье 5 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» со дня введения в действие Земельного кодекса РФ законодательные акты СССР, содержащие нормы земельного законодательства, не применяются. Границы санитарной охраны на территории города Анапа не установлены. В государственном кадастре недвижимости сведения об отнесении спорного земельного участка к особо охраняемой территории (природной территории) отсутствуют. Надлежащим ответчиком по данному иску должна быть администрация муниципального образования город-курорт Анапа. Прокурором не доказано обращение в защиту интересов неопределенного круга лиц.

Определением от 27.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены ОАО КБ «Центр-Инвест», а также ООО «Гудмол».

Определением от 24.08.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация муниципального образования город-курорт Анапа.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В судебном заседании, состоявшемся 28.09.2017, прокурор заявленные исковые требования поддержал. Представитель ООО «Рифей» просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве. Представитель администрации муниципального образования город-курорт Анапа, управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа просил в иске отказать. Представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю разрешение спора оставил на усмотрение суда. 

АО КБ «Центр-Инвест», надлежаще извещенное о привлечении к участию в деле, а также о времени и месте настоящего судебного заседания (ходатайство от 08.08.2017 заместителя начальника Юридического управления ПАО КБ «Центр-Инвест» по Краснодарскому краю ФИО4, действующей по доверенности от 01.08.2017 №1920-Д, об ознакомлении с материалами настоящего дела, ознакомление представителя банка с материалами дела 15.08.2017; почтовое отправление №35093108220360, врученное банку 03.08.2017, об отложении судебного разбирательства на 23.08.2017; возврат почтового конверта №35093108220353 с определением суда об отложении судебного заседания на 23.08.2017, направленным по адресу отделения банка в городе Анапа, за истечением срока хранения), не обеспечило явку своего представителя, отзыв не представило, исковые требования не оспорило.

ООО «Гудмол», надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания (почтовое отправление об отложении судебного заседания на 23.08.2017, вручено 09.08.2017), явки представителя не обеспечило, отзыв не направило. 

Судебное заседание проведено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей указанных третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как следует из материалов дела, управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (продавец) в лице начальника управления, действующего на основании Положения, и обществом с ограниченной ответственностью «Рифей» (покупатель) заключен на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 17.09.2015 №4135 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Рифей» в собственность земельного участка по адресу: Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Анапская, д. 121» договор от 20.09.2015 купли-продажи земельного участка общей площадью 11 933 кв.м с кадастровым номером 23:37:0812003:1763, расположенного по адресу: Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Анапская, д. 121, с видом разрешенного использования – эксплуатация производственной базы. Цена участка определена в размере 773 857 рублей, которые подлежали перечислению на счет управления имущественных отношений Анапы. Земельный участок передан по передаточному акту. 

Земельный участок предоставлен постановлением первого заместителя главы муниципального образования город-курорт Анапа от 17.09.2015 №4135, на основании заявления директора общества и выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2015.

Денежные средства в размере 773 857 рублей перечислены обществом с ограниченной ответственностью «Рифей» на счет управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа по платежному поручению №93 от 21.09.2015, заверенная копия которого представлена ответчиком в материалы дела. Платежное поручение содержит отметку ПАО «Сбербанк» о проведении платежа 21.09.2015.

Представитель управления и администрации не отрицал получение платежа по указанному платежному поручению.

В соответствии с кадастровым паспортом от 19.10.2016 №2343/12/16-1297113 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0812003:1763 площадью 11 933 кв.м, разрешенное использование: эксплуатация производственной базы, расположен по адресу: г. Анапа, с/о Анапский, ул. Анапская, 121, на участке имеются объекты капитального строительства.

Согласно выписке из ЕГРП от 14.10.2016 №23/026/053/2016-2785 право собственности ООО «Рифей» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0812003:1763 зарегистрировано в ЕГРП 07.10.2015, номер государственной регистрации: 23-23/026-23/026/804/2015-502/2.

В соответствии со сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленными управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа в сообщении от 21.07.2015 №17-1152/17-10, спорный земельный участок по генеральному плану городского округа город-курорт Анапа расположен в зоне размещения учреждений здравоохранения, находится в границе III зоны горно-санитарной охраны курорта.

По договору залога от 12.08.2016 №73160009-1з спорный земельный участок был передан обществом «Рифей» в залог ОАО КБ «Центр-Инвест» в обеспечение исполнения обязательств заемщика – ООО «Гудмол». Земельный участок в договору залога обозначен как принадлежащий залогодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 20.09.2015 и регистрации права собственности в ЕГРП.

Прокурор ссылается на недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка как заключенного в отношении земельного участка, расположенного в пределах особо охраняемой территории – курорта федерального значения, и просит применить последствия недействительности сделки в виде признания права собственности общества отсутствующим и возврата уплаченных за участок денежных средств.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В подпункте 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса предусмотрено, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

До принятия Федерального закона от 28.12.2013 №406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий. Законом №406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. При этом особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления его в силу (пункт 3 статьи 10 Закона №406-ФЗ).

Частью 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 №406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Запрет на отчуждение земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов установлен также пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Такой же запрет установлен статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Возникший у курортного региона город Анапа до введения в действие Закона N 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений пункта 3 статьи 10, регламентирующего порядок введения данного Закона в действие.

Признание утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, согласно которому курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г.-к. Анапы, г.-к. Геленджика и г.-к. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, не влечет прекращения статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта), что следует из содержания распоряжения Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 №685-р.

Действующее законодательство не предусматривает предоставление в частную собственность земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий. На основании пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на такие земельные участки упомянутый закон не распространяется.

Города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения Постановлением Совета Министров СССР от 28 августа 1970 г. №723 «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха». 

Утвержденные до вступления в силу Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» округа санитарной охраны курортов не утратили правовой статус и считаются округами горно-санитарной охраны. С введением в действие Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ не утратил силу запрет на приватизацию курортов как территорий объектов, находящихся под особой охраной.

Данная правовая позиция сформулирована в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам  №А32-18357/2014, А32-28724/2014, А32-45758/2014, А32-7976/2015, А32-45660/2014, А32-33339/2014, А32-20009/2015, А32-17060/2016.

Поскольку нахождение спорного земельного участка в пределах третьей зоны санитарной охраны курорта Анапа подтверждено материалами дела, в отношении спорного земельного участка сохраняется законодательный запрет на приватизацию земельных участков в границах ранее созданных курортов федерального значения.

Арбитражный суд отклоняет доводы ответчиков об отсутствии установленных границ курорта Анапа. Сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа не опровергнуты ответчиками, которые не ходатайствовали о проведении судебной землеустроительной экспертизы для установления границы зоны санитарной охраны курорта и расположения спорного земельного участка в границах такой зоны.

Представленные обществом сведения в виде письма Росреестра от 11.08.2017 №19-09833-СШ/17, письма министерства природных ресурсов Краснодарского края от 09.08.2017, письма заместителя главы муниципального образования город-курорт Анапа от 18.09.2017 не опровергают наличие установленных границ зоны санитарной охраны курорта Анапа.

Прокурором представлена в судебном заседании выкопировка из карты градостроительного зонирования муниципального образования город-курорт Анапа, на которой нанесены границы первой, второй и третьей зон горно-санитарной охраны курорта на основании постановления Совмина РСФСР от 30.01.1985 №45. Спорный земельный участок расположен в пределах третьей зоны горно-санитарной охраны, нанесенной на карту градостроительного зонирования в соответствии с постановлением от 30.01.1985 №45.

Таким образом, арбитражный суд отклоняет доводы ответчиков об отсутствии законодательного запрета приватизации земель курортов, имеющих федеральное значение, о недоказанности сохранения Анапой статуса курорта федерального значения, а также об отсутствии установленных границ данного курорта.

При таких обстоятельствах оспариваемая прокурором сделка нарушает законодательный запрет приватизации земель особо охраняемых природных территорий, в связи с чем, она как не нарушающая установленный федеральным законом запрет и противоречащая публичным интересам подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на дату совершения сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку земельный участок фактически занят объектами недвижимости общества, его возврат в натуре в порядке применения последствий недействительности сделки невозможен. Прокурор не просит применить возврат земельного участка управлению имущественных отношений администрации либо администрации.

В этой связи надлежащим последствием применения последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка является погашение регистрационной записи о праве собственности общества на земельный участок.

Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка в отсутствие возможности возвратить земельный участок освобожденным от принадлежащих ответчику объектов недвижимости позволяет применить иные последствия недействительности сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 №7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Таким образом, регистрационная запись о праве собственности ООО «Рифей» подлежит исключению из ЕГРП в качестве последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка.

В связи с отсутствием перехода права собственности на земельный участок, денежные средства, уплаченные обществом по недействительному (ничтожному) договору купли-продажи, подлежат возврату обществу продавцом земельного участка.

Суд считает необходимым возложить обязанность по возврату денежных средств, уплаченных за земельный участок, на продавца по сделке, которым выступало управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, с указанием на взыскание денежных средств за счет казны муниципального образования.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенный управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Рифей» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) договор от 20.09.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0812003:1763 общей площадью 11 933 кв.м, расположенного по адресу: Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Анапская, д. 121.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «Рифей» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0812003:1763 площадью 11 933 кв.м (дата государственной регистрации права: 07.10.2015; номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости: 23-23/026-23/026/804/2015-502/2).

В порядке применения последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка взыскать с муниципального образования город-курорт Анапа в лице управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) за счет средств казны муниципального образования город-курорт Анапа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рифей» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 20.09.2015 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0812003:1763, в размере 773 857 рублей, перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «Рифей» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) по платежному поручению №93 от 21.09.2015.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рифей» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков