АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17560/21

27 января 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   20 января 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            27 января 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Центральная" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к  обществу  с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "МАРКИТАНТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности,  

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности  от 21.08.2020, 

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 11.01.2021, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Центральная" обратилось в суд с иском обществу с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "МАРКИТАНТ" о взыскании 55 465,70 руб.  задолженности. 

Исковые требования  мотивированы обязанностью ответчика как участника общей долевой собственности нести расходы на содержание и ремонт общего имущества, жилищно – коммунальные услуги в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> за период  с 01.01.2020 по 30.04.2021, а именно: на управление многоквартирным домом, содержание газовых сетей, содержание и ремонт МКД, электроэнергию (СОИД).        

 В отзыве на иск ответчик указал, что на земельном участке под единым адресом расположены 8  отдельно стоящих зданий, разделенных на литеры, которые не являются многоквартирным домом, т.е. единым недвижимым комплексом. Истец не является управляющей компанией для зданий, в которых расположены помещения ответчика (литеры Г, Г1,Г2- до перелитеровки Г, В, В1). Истец не принимал решения о выборе истцом управляющей компанией, стороны не заключали договор на управление зданиями литер Г, Г1,Г2 .  Нежилые помещения ответчика имеют самостоятельное подключение к сетям водоснабжения, водоотведения, электричества, газоснабжения, отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. 

В процессе рассмотрения дела истец уточнил (уменьшил) исковые требования, исключив из заявленной суммы расходы на СОИД. Просил взыскать 54 070 руб. 08 коп. долга. 

Уточненный иск принят судом к рассмотрению протокольным определением от15.11.2021. 

В судебное заседание 13.01.2022  стороны спора явку представителей не обеспечили. 

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 20 января 2022 года до 11 час. 50 мин.

В судебном заседании 20.01.2022 года представитель истца иск поддержал. Указал, что не заявляет ходатайство о проведении экспертизы, просит дело рассмотреть по имеющимся  доказательствам. 

Представитель ответчика возражал против  удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве. Указал, что не заявляет ходатайство о проведении экспертизы, просит дело рассмотреть по имеющимся  доказательствам.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства. 

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая фирма "МАРКИТАНТ" является собственником нежилого помещения площадью 274,3 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>. Указанные нежилые помещения расположены в зданиях литер Г,Г1,Г2, имеющих единый адрес. 

28.03.2014 собственники помещений в МКД по адресу: 

<

...> приняли решение о выборе в качестве управляющей компании ООО "УО "Центральная". 

Указывая, что у ответчика перед управляющей компанией - истцом образовалась задолженность за жилищно- коммунальные услуги за период январь 2020 года- ноябрь 2020 года, истец направил ответчику претензию с требованием об оплате.  

Поскольку во внесудебном порядке спор не урегулирован, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям. 

В соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу частей 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрена частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных норм права независимо от наличия соответствующих договорных отношений собственник помещения обязан в силу закона нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества МКД пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

В то же время понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом не определено. 

Однако данное определение предусмотрено п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", в соответствии с которым многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. 

Кроме того, подразумевается, что многоквартирный дом имеет общее имущество помещений общего пользования, в том числе собственников помещений в таком доме.

В рассматриваемом деле судом установлено, что ответчик является собственником помещений в отдельно стоящих зданиях литеров Г, Г1,Г2, наряду с другими зданиями. Данный факт подтверждается технической документацией БТИ, выкипировкой из генерального плана, фотоматериалов и не оспаривается истцом.  

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу, что истцом не представлено доказательств наличия общего имущества у собственников помещений зданий, в которых расположены помещения ответчика, а именно литеров Г,Г1,Г2 . 

Принадлежащие ответчику помещения расположены в отдельных зданиях, которые не обладают признаками единства с многоквартирным домом. 

Доказательств того, что ответчик как собственник помещений в здании, пользуется местами общего пользования в многоквартирном доме, суду не представлено. 

Из пояснений истца следует, что общим имуществом многоквартирного дома, состоящего из самостоятельных зданий, является: единый земельный участок, ворота, калитка, забор, надземные и подземные инженерные коммуникации. Истцом в спорный период оказаны услуги по диагностированию газовых сетей, аварийно- диспетчерское обслуживание, ремонт штукатурки литера Г. 

Между тем, доказательства ремонта литера Г и несения на это расходов в спорный период  не представлены, здания, в которых расположены помещения ответчика имеют самостоятельное подключение к сетям ресурсонабжающих организаций, ответчиком  заключены  отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. 

Пункт 8 Правил N 491 предусматривает, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Согласно пунктам 5, 6 Правил N 491 в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

По смыслу данных  подземные инженерные сети не  могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. 

Факт присоединения инженерных сетей зданий, в которых расположены помещения ответчика, само по себе  не свидетельствует о наличии общего имущества всех подключенных объектов и, как следствие, не влечет возникновения у ответчика обязанности по оплате содержания имущества многоквартирного дома ( Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу №А76-12611/2012).  

Ответчик заключил самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями; оформлены границы раздела балансовой принадлежности и установлены самостоятельные приборы учета потребления.

Представитель истца пояснил, что собственниками помещений используется калитка  на выходе с территории земельного участка. 

Между тем, из пояснений представителя ответчика, доказательств, им представленных, в том числе фотоматериалов, следует, что у ответчика из принадлежащих ему помещений имеются самостоятельные выходы на территорию общего пользования.

Также судом принято во внимание из пояснений представителя истца, что в отношении этого имущества управляющей компанией осуществлены работы по покраске  калитки. Между тем, данные работы проведены за пределами спорного периода. 

Кроме того, необходимость решения вопроса управления таким имуществом, не свидетельствует о наличии оснований для применения норм Жилищного кодекса РФ (аналогичный вывод по схожему доводу относительно обслуживания светофора, канализационных сетей изложен в  Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017 по делу №А60-11609/2017). 

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что ответчик участником общей долевой собственности на общее имущество по адресу: 

<

...>, не является и обязанности по его содержанию не несет.  

Доказательства того, что ответчик каким – либо иным способом использует ресурсы общего имущества, не представлены. 

Также суду не представлены доказательства того, что истец исполняет функции управляющей компании в отношении зданий с литерами Г,Г1,Г2. 

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Статьей 6 ГК РФ установлено, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). 

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. 

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 названного Кодекса. 

Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

Из содержания ст. 44 Жилищного кодекса следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 7 ст. 45 Жилищного кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные названным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется, в частности оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. С целью выполнения указанных обязанностей, в случаях, требующих разрешения вопросов, отнесенных Жилищным кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на обществе, как на управляющей организации лежит обязанность по инициированию проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с соответствующей повесткой с возложением на управляющую организацию обязанности по осуществлению всех необходимых процедур, связанных с проведением такого собрания. Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, является лицом, действующим в данных отношениях в интересах собственников помещений

Таким образом, из приведенных норм следует, что решение вопросов, предусмотренных ст. 44 ЖК РФ, является исключительной компетенцией общего собрания собственников помещений каждого из объектов недвижимости. 

Управляющая организация не вправе в отсутствие воли всех собственников помещений разных зданий совершать действия по организации, проведению общих собраний и принятию решений в том же порядке, что возможен для организации управления общим имуществом собственников помещений одного здания.

Действующим гражданским законодательством прямо и жилищным законодательством по аналогии подобные способы управления имуществом трех разных зданий (фактически и юридически трех разных вещей), не предусмотрено.

Доказательств режима общей долевой собственности (принадлежности собственникам помещений всех расположенных на участке  зданий) в отношении какого-либо имущества (пункты 4, 5 статьи 244, статьи 247, 249 ГК РФ) истцом  не представлено.

Из представленного истцом протокола следует, что проведено собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>. 

Между тем, из материалов дела и пояснений сторон следует, что  многоквартирный дом как единый недвижимый комплекс  по указанному адресу отсутствует.

 По указанному адресу расположены  отдельно стоящие здания.  

Из представленного протокола не представляется возможным установить, в отношении каких зданий  принято решение  об управлении ими истцом. 

Суду не представлено доказательств, что ответчик принимал участие в принятии решения по юридически значимым для него вопросам по содержанию общего имущества собственников помещений (общей долевой собственности собственников помещений объекта недвижимости –зданий, расположенных по адресу: 

<

...>, литеры Г,Г1,Г2).  

Ответчик данный факт отрицает. Истцом доказательства обратного не представлены. 

Внесение платежей арендатором за предыдущий период не влияет на обязанность ответчика нести расходы на содержание имущества, признаки единства которого отсутствуют и не свидетельствует о признании факта ответчиком управления зданиями литеров Г,Г1,Г2 истцом.  

Учитывая изложенное суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.  

По правилам статьи 110 государственная пошлина по иску относится на истца, с учетом уменьшения исковых требований, из федерального бюджета истцу надлежит  возвратить 56 руб. государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 49, 110, 150, 151, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд  

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Центральная" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета 56 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 2227 от 20.05.2021.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                    О.В. Золотарёва