АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 апреля 2018 года

Дело №

А56-20115/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Сергеевой И.В.,                 Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Алиот» Наумова С.Н. (доверенность от 15.03.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 28.12.2017             № 122572-42), от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» Окрепиловой Ю.О. (доверенность от 04.12.2017 № 42-17), 

рассмотрев 19.04.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2017 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017 (судьи Колосова Ж.В., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу № А56-20115/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Алиот», место нахождения: 197101, Санкт-Петербург, Кронверкский пр., д. 45, лит. А, пом. 7-Н,                           ОГРН 1027804916150, ИНН 7810147011 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 25.02.2016 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения 7-Н площадью 71,9 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003034:1334, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кронверкский пр., д. 45, лит. А, а также об обязании Комитета принять решение о предоставлении Обществу в собственность указанного объекта недвижимости, направить предложение о заключении договора купли-продажи названного помещения и проект этого договора.

Решением суда первой инстанции от 23.08.2016 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 26.12.2016 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2017 указанные судебные акты отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 32, пом. 11-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее – Учреждение).

Решением суда от 26.09.2017 предъявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 27.12.2017 данное решение оставлено без изменения.

Комитет и Учреждение не согласились с принятыми судебными актами и обратились с кассационными жалобами, в которых, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Податели жалоб полагают, что на момент обращения Общества с заявлением от 22.12.2015 у него имелась задолженность по неустойке, начисленная за нарушение сроков внесения арендных платежей, что является основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения; требование о зачете переплаты, произведенной платежным поручением от 19.11.2015 № 34, в счет оплаты спорной суммы неустойки (10 292 руб. 60 коп.), было указано в письме от 24.10.2016, направленном после вынесения Комитетом оспариваемого отказа.

Общество в отзыве на кассационную жалобу Комитета просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

В судебном заседании представители Комитета и Учреждения поддержали доводы, приведенные в кассационных жалобах, а представитель Общества возражал против их удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании  заключенного с Комитетом договора аренды от 02.12.2005 № 15-А004508 Общество является арендатором части общей площадью 126,9 кв.м нежилого помещения 7-Н (комнаты 1, 2, 3, 4) площадью 81 кв.м с кадастровым номером 78:3034:2:2:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кронверский пр., д. 45, лит. А.

Согласно пункту 1.1 договора объект предоставлен под нежилые цели и передан арендатору по акту приема-передачи от 02.12.2005.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28.07.2008.

Решением администрации Петроградского района Санкт-Петербурга                     от 28.07.2014 № 01-37-1974/14-0-0 Обществу дано согласие на переустройство и перепланировку арендуемого помещения в соответствии с представленной проектной документацией. 

В результате переустройства и перепланировки помещения образованы самостоятельные объекты - помещение 7-Н площадью 71,9 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 78:07:0003034:1334, и помещение 9-Н площадью 40,9 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 78:07:0003034:1333.

Общество обратилось в Комитет с заявлением, в котором просило внести изменения в договор аренды, указав в качестве объекта аренды помещение 7-Н площадью 71,9 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003034:1334.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2015 по делу № А56-27967/2015  удовлетворено заявление Общества и признано незаконным бездействие Комитета, выразившееся в уклонении от заключения дополнительного соглашения к договору аренды в части замены объекта аренды на помещение 7-Н площадью 71,9 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003034:1334; на Комитет возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем направления в его адрес подписанного дополнительного соглашения к договору аренды.

На основании указанного решении суда Комитет издал распоряжение                           от 29.01.2016 № 22-рк о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 22.12.2015 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта – нежилого помещения 7-Н площадью 71,9 кв.м., ссылаясь на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В письме от 25.02.2016 Комитет сообщил заявителю об отказе в реализации преимущественного права на выкуп помещения, сославшись на то, что на дату подачи заявления (24.12.2015) у Общества имелась неоплаченная задолженность по неустойке.

Общество, считая данный отказ Комитета незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу о наличии у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, в связи с чем признали оспариваемый отказ Комитета незаконным и обязали его устранить допущенные нарушения прав Общества. При этом суды установили, что на момент подачи Обществом заявления о выкупе арендованного помещения  (22.12.2015) у него отсутствовала какая-либо задолженность по арендным платежам и неустойке, а задолженность по неустойке была начислена Комитетом после подачи Обществом заявления и по состоянию на 24.12.2015.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Для реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необходима совокупность определенных условий, одним из которых является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 Положения об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда при реализации арендаторами таких объектов, относящимися к субъектам малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на их приобретение (далее – Положение), утвержденного распоряжением Комитета от 03.08.2006 № 233-р, заявление арендатора может быть передано в Комитет через структурные подразделения Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных услуг» (далее - СПб ГКУ «МФЦ»).

Согласно пункту 3-1.1 Положения при поступлении заявления арендатора структурные подразделения СПб ГКУ «МФЦ» в присутствии лица, подающего заявление арендатора, обеспечивают прием и регистрацию заявления арендатора и прилагаемых к нему документов.

Как следует из материалов дела, заявление о реализации преимущественного права на выкуп помещения было подано арендатором через СПб ГКУ «МФЦ» 22.12.2015, что подтверждается распиской о приеме документов для предоставления государственной услуги от 22.12.2015                  № 8473319.

В то же время из письма Комитета от 25.02.2016 усматривается, что единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения послужило наличие задолженности по пеням по состоянию на 24.12.2015 (дата регистрации заявления Общества в Комитете).

Суды на основании представленной в материалы дела справки о расчетах за период с 01.12.2012 по 24.12.2015 установили, что 24.12.2015 Комитет начислил арендатору задолженность по пеням за период с 24.12.2015 по 24.12.2015 в размере 10 292 руб. 60 коп.

При этом как пояснил представитель Комитета в судебном заседании апелляционного суда, спорная сумма неустойки была начислена за период с 01.04.2012 по июнь 2012 года.

Судами также установлено, что платежными поручениями от 19.11.2015              № 34 и 35 арендатор перечислил арендодателю 55 000 руб. и 54 000 руб. соответственно, указав в качестве назначения платежа - «оплата пени по договору от 02.12.2005 № 15-А004508». 

В связи с этим суды посчитали, что по состоянию на 22.12.2015 у Общества имелась переплата по договору аренды в счет обязательств, срок исполнения по которым еще не наступил. Данная переплата превышала размер задолженности по пеням. 

При этом суды, установив, что арендная плата за октябрь и ноябрь 2015 года была оплачена Обществом платежными поручениями от 19.11.2015 № 32 и 33, а за декабрь 2015 года – платежными поручениями от 03.12.2015 № 36 и от 18.12.2015 № 37, пришли к выводу об отсутствии у арендатора задолженности по арендным платежам по спорному договору аренды.

Как следует из материалов дела, Комитет до обращения Общества с заявлением от 22.12.2015 о реализации преимущественного права не извещал арендатора о наличии у него задолженности по арендной плате и не предъявлял к нему требования об уплате неустойки. Сведения о наличии задолженности по неустойке появились лишь после обращения Общества с заявлением о выкупе, а сама неустойка за просрочку платежей в 2012 году была начислена арендодателем лишь 24.12.2015, то есть после подачи названного заявления.

Данные обстоятельства были учтены судами в совокупности с иными обстоятельствами и представленными в материалы дела документами, в том числе и с проведенной сторонами совместной сверкой расчетов, по результатам которой было установлено, что часть денежных средств в размере 687 руб. 12 коп., перечисленных платежным поручением от 19.11.2015 № 34, были отнесены Комитетом в счет погашения задолженности по пеням за период с 02.12.2015 по 02.12.2015, а 54 312 руб. 88 коп. – на основании письма от 16.12.2015 в счет оплаты аренды за январь 2016 года, а также заявлением Общества от 16.12.2015  № 24/12, зарегистрированным в Комитете 24.12.2015, в котором просило зачесть в счет арендной платы за январь 2016 года денежные средства в размере 54 312 руб. 88 коп., перечисленные платежным поручением от 19.11.2016 № 34. 

При этом Комитет, обладая информацией о наличии у арендатора задолженности по неустойке за 2012 год, не известил арендатора о реальном состоянии расчетов, однако он на основании письма от 16.12.2015 Общества, считавшего себя исполнившим надлежащим образом обязательства по договору аренды, произвел зачет перечисленных платежным поручением от 19.11.2016 № 34 денежных средств в сумме 54 312 руб. 88 коп. 

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, причиной содержащегося в письме отказа от 25.02.2016, послужило именно наличие  задолженности по пеням за 2012 год, которая, как верно указал апелляционный суд, образовалась за пределами трехлетнего срока исковой давности, что практически исключает возможность ее взыскания.

С учетом этого суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, и установив, что до обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им нежилого помещения (22.12.2015) Комитет не извещал арендатора о наличии задолженности по неустойке (пеням, штрафам) и не предъявлял соответствующих требований о ее погашении, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обоснованно посчитали, что действия Комитета направлены на воспрепятствование реализации Обществом, предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на выкуп данного помещения.

При таком положении суды сделали правильный вывод о наличии правовых оснований для удовлетворения предъявленных Обществом требований.

Выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах, свидетельствующих о соблюдении арендатором условий, предусмотренных Законом № 159-ФЗ, для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Приведенные Комитетом и Учреждением в кассационных жалобах доводы направлены на оспаривание выводов судов о наличии у Общества задолженности по неустойке на момент обращения с заявлением, то есть на разрешение вопросов факта и переоценку доказательств, что в силу статей 286, 288 АПК РФ находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции и не является достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Установленные судами по делу конкретные обстоятельства не позволяют прийти к выводу о неправильном применении ими норм материального права. Неправильного применения либо нарушения судами норм процессуального законодательства судами также не допущено.

Поскольку приведенные заявителями доводы не свидетельствуют о нарушениях судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены обжалуемых решения и постановления и удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2018 приостановлено исполнение решения от 26.09.2017 и постановления                         от 27.12.2017 по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку производство по кассационным жалобам завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.09.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017 по делу № А56-20115/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» - без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения от 26.09.2017 и постановления                 от 20.12.2017 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2018, отменить.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

И.В. Сергеева

Е.В. Чуватина