АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15377/2016

г. Краснодар

29 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Эпсилон» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 03.09.2013), в отсутствие представителей истца – администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: жилищно-строительного кооператива «Гермес», общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма “Кудепста”», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Сочи и общества с ограниченной ответственностью «Эпсилон» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-15377/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Эпсилон» (далее – общество) о взыскании 158 112 249 рублей 82 копеек долга по договору от 27.04.2006 № 04-24/189С аренды земельного участка площадью 75 251 кв. м с кадастровым номером 23:49:0408000:0007, расположенного по адресу (местоположение): г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок № 7, (далее – договор аренды, земельный участок) с 07.11.2009 по 31.03.2016, и 82 114 684 рублей 14 копеек пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены жилищно-строительный кооператив «Гермес», общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма “Кудепста”» (далее – кооператив, агрофирма).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017, с общества в пользу администрации взыскано 21 210 074 рубля 28 копеек долга по договору аренды с 05.05.2013 по 31.03.2016 и 15 237 486 рублей пени. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. По договору от 23.04.2015 № 7/5 обществу переданы права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, в том числе обязанность по погашению задолженности по арендной плате и пени, накопленной предыдущими арендаторами. Злоупотребления правом со стороны предыдущих арендаторов (кооператив и агрофирма) не установлены. Основания для привлечения их к участию в деле в качестве солидарных ответчиков отсутствуют. Общество вправе взыскать с кооператива и агрофирмы просроченные ими арендные платежи за период использования земельного участка до заключения договора перенайма от 23.04.2015 № 7/5. К договору аренды подлежит применению регулируемая арендная плата. Земельный участок не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования агрофирмы земельным участком, размер годовой арендной платы не может превышать 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Требования о взыскании долга с 07.11.2009 по 05.05.2013 поданы за пределами срока исковой давности, о применении которой заявило общество. Уменьшение суммы пени обусловлено перерасчетом размера долга и несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.  

Общество и администрация обжаловали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс). Доводы кассационной жалобы общества сводятся к следующему. Администрация не принимала меры по взысканию задолженности с предыдущих арендаторов, что свидетельствует о злоупотреблении ею правом. Предыдущих арендаторов следовало привлечь к участию в деле в качестве солидарных ответчиков для определения долга каждого из них. Арендная плата неправильно рассчитана арендодателем без учета муниципальных нормативных актов и актуальной кадастровой стоимости земельного участка. Годовую арендную плату необходимо рассчитывать по ставке 0,15 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленной постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 для земельных участков, занимаемых жилищным фондом. Задолженность общества по арендной плате с 27.05.2015 по 31.03.2016 составляет 254 154 рубля 04 копейки. Расчет пени также подлежит соответствующей корректировке.

Администрация в кассационной жалобе приводит следующие доводы. По договору перенайма обществу переданы все права и обязанности арендатора по договору аренды в полном объеме без исключений. Действия предыдущих арендаторов не могут быть квалифицированы как направленные на продолжение освоения земельного участка в целях застройки микрорайона «Кудепста-3». Суду данные действия следовало расценить как совершенные в целях уклонения от исполнения обязанности по погашению образовавшего долга и уплаты неустойки, то есть как совершенные со злоупотреблением своим правом. Основания для уменьшения размера неустойки по ходатайству общества отсутствовали.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании распоряжения территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 22.03.2006 № 04-04/1123С в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок управление (арендодатель) и агрофирма (арендатор) заключили договор аренды этого участка с 27.04.2006 по 27.04.2055, установив в качестве его разрешенного использования застройку микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса. По условиям договора, размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка (пункт 4.3 договора). Арендатору предоставлено право в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления (пункт 6.1.3). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный реестр прав). 

По договору от 07.07.2006 № 7 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы жилищно-строительному кооперативу «Гранит», а по договору от 12.03.2007 № 7/7 – кооперативу. В связи с отнесением земельного участка к собственности муниципального образования город-курорт Сочи, администрация и кооператив заключили дополнительное соглашение от 23.11.2012, которым договору аренды присвоен номер 4900770189, а расчет арендной платы определено производить с 07.11.2009. По данным государственного реестра прав (выписка от 08.04.2015 № 23/050/116/2015-024) с 03.12.2012 арендатором земельного участка являлась агрофирма, (соответствующий договор (соглашение) о перенайме в материалах дела отсутствует. По договору от 23.04.2015 № 7/5 агрофирма передала свои права и обязанности арендатора по договору аренды обществу.

По данным администрации, у кооператива имелся долг по арендной плате с 07.11.2009 по 01.12.2012 в сумме 66 865 803 рублей и по пене 58 050 472 рубля 01 копейка, у агрофирмы – по арендной плате с 03.12.2012 по 26.05.2015 в сумме 64 711 192 рубля 14 копеек и по пене 22 367 700 рублей 47 копеек пени, у общества – по арендной плате с 27.05.2015 по 31.03.2016 в сумме 26 475 254 рубля 68 копеек и по пене 1 696 511 рублей 66 копеек. Направленная администрацией кооперативу, агрофирме и обществу претензия от 16.11.2015 № 32231/02-05-17 с предупреждением о необходимости погашения в десятидневный срок образовавшейся задолженности по арендной плате и пене, а также о возможном обращении в суд с иском, в том числе о расторжении договора аренды оставлена адресатами без ответов и должного реагирования.

Изложенные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65).

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

При перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора). Системное толкование положений статей 384, 615 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса позволяет заключить, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

В постановлении от 01.10.2013 № 3914/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя. Допускается возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учетом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора.

Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции; далее – Гражданский кодекс). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. В определении от 08.04.2010 № 456-О-О Конституционным Судом Российской Федерации отмечена особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная их недействительностью с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, отсутствием у них юридической силы.

Возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками сохраняется. Предоставленное землепользователям до введения в действие Земельного кодекса право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками соответствует праву постоянного (бессрочного) пользования. Юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 01.01.2012 (статья 20 Земельного кодекса, пункты 2, 9, 12 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). В пункте 1 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что лица, которым земельные участки на таком праве предоставлены до вступления в силу Земельного кодекса, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять разрешенное использование земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 10.01.2005, Земельный кодекс дополнен статьей 30.1, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

Вышеназванные нормативные положения и правовые позиции высшей судебной инстанции не могли быть истолкованы таким образом, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды правообладатель как будущий арендатор мог произвольно выбрать любой из видов разрешенного использования земельного участка, находящегося в публичной собственности. Разрешенное использование земельного участка, указываемое сторонами в договоре аренды, должно было соответствовать цели предоставления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанной в государственном акте. Если в государственном акте отсутствовало указание на возможность использования земельного участка в целях жилищного строительства, то заключение договора аренды с соответствующим разрешенным использованием могло быть произведено только на торгах с предварительным прекращением в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не установили цель закрепления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за агрофирмой, не исследовали соответствующие правоустанавливающий акт и государственный акт, подтверждающий такое закрепление. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что целью закрепления земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования за агрофирмой являлась застройка микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса. Договору аренды с учетом указанной в нем цели предоставления земельного участка не дана оценка на предмет соответствия процедуры его заключения действовавшей в тот момент статье 30.1 Земельного кодекса. Без установления указанных обстоятельств, оценки имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, в том числе договора аренды и последующих договоров перенайма, выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества обязанности по внесению арендной платы и уплате договорной неустойки, о переходе к нему части соответствующей задолженности от предыдущих арендаторов земельного участка, о наличии у него права на использование земельного участка в целях застройки микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2017 по делу № А32-15377/2016 отменить. 

Дело № А32-15377/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     Я.Е. Волков

Судья                                 В.Е. Епифанов