АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                

дело № А45-10710/2018

город Новосибирск

23 июля 2018 года

резолютивная часть решения объявлена 23 июля 2018 года

в полном объёме решение изготовлено 23 июля 2018 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью ДНЕПР

к мэрии города Новосибирска, департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска

об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 15.01.2018, паспорт

ответчиков: ФИО3 по доверенностям от 28.12.2017 (мэрия города Новосибирска), от 18.12.2017 (департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска), служебное удостоверение

установил

 

Общество с ограниченной ответственностью ДНЕПР обратилось с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.10.2014 № 119337р, исключив возможность по истечении пяти лет увеличить арендную плату в двукратном размере.

Просит изменить с 22.10.2017 размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 22.10.2014 № 119337р, установив его в размере 4 871 264 рублей в год, 405 939 рублей в месяц согласно отчёту от 11.12.2017 № 7027.

Исковые требования мотивированы фактом изменения рыночной стоимости права аренды, в качестве правового обоснования иска указан пункт 10 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью ДНЕПР поддержал заявленные требования.

Представитель мэрии города Новосибирска и департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска против доводов иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

22.10.2014 между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью ДНЕПР был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 119337р.

По условиям договора арендатору передан земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:071980:80, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 22 386 кв. м.

Земельный участок передаётся арендатору для строительства торгового комплекса с выставочным центром по улице Большевистской (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании независимого оценщика и составляет 6 940 000 рублей в год или 578 333 рубля 33 копейки в месяц.

Согласно абзацу второму пункта 2.4 договора по истечении пяти лет с даты предоставления в аренду земельного участка арендная плата устанавливается в двукратном размере.

Срок действия договора определён сторонами с 22.10.2014 по 22.10.2017 (пункт 1.4 договора).

Согласно письму управления по земельным ресурсам департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 22.12.2017 № 31/19/14092 договор аренды земельного участка от 22.10.2014 № 119337р возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок на основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу действовавшей на момент заключения договора редакции пункта 10 статьи 3 федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (часть 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В момент заключения сторонами договора аренды земельного участка от 22.10.2014 № 119337р к спорным правоотношениям подлежало применению Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п.

Названным Постановлением утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 2, подпункта 3 пункта 3 названного Положения при предоставлении земельного участка для строительства без проведения торгов арендная плата за использование земельных участков устанавливается в договоре аренды и определяется органами местного самоуправления на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

По истечении пяти лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, за исключением жилищного строительства, арендная плата устанавливается в двукратном размере (пункт 6 Положения).

Поскольку земельный участок по договору от 22.10.2014 № 119337р предоставлен обществу с ограниченной ответственностью ДНЕПР для строительства и без проведения торгов, сторонами этого договора правомерно и в соответствии с требованиями действовавшего на момент заключения договора законодательства был согласован размер арендной платы на основании отчёта независимого оценщика. Кроме того, в договор включено условие, повторяющее пункт 6 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с изданием Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об утверждении Правил определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области» Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п утратило силу.

По этой причине мэрией города Новосибирска в адрес общества с ограниченной ответственностью ДНЕПР был направлен проект дополнительного соглашения, предусматривающий исключение абзаца 2 пункта 2.4 договора (письмо от 25.04.2018 № 31/20/04354, повторно письмо от 03.07.2018 № 31/20/07238).

В процессе судебного разбирательства представители мэрии города Новосибирска и департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска подтвердили, что в связи изменением действующего законодательства пункт 6 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п, не подлежит применению, мэрия города Новосибирска согласна исключить абзац второй пункта 2.4 договора из договора аренды земельного участка от 22.10.2014 № 119337р.

В силу пунктов 1, 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, размер арендной платы при аренде земельных участков в расчёте на год определяется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы с момента заключения сторонами договора аренды земельного участка от 22.10.2014 № 119337р не изменился.

Ссылка истца на пункт 10 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, не может быть принята во внимание судом, поскольку договор аренды земельного участка от 22.10.2014 № 119337р заключён до принятия Правительством Новосибирской области Постановления от 10.06.2015 № 219-п, в связи с чем включение в договор условия о том, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка, арендодатель предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, не является обязательным применительно к рассматриваемым правоотношениям.

Вопросы изменения и расторжения договора регламентированы главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признаётся существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдёт;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях.

Перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий применительно к спорным правоотношениям судом не установлено.

Одностороннее волеизъявление арендатора, направленное на значительное снижение размера арендной платы, добровольно согласованного им при заключении договора аренды земельного участка от 22.10.2014 № 119337, не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно статьям 1, 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Буквальное толкование перечисленных положений действующего гражданского законодательства в регулируемой сфере правоотношений свидетельствует о том, что при заключении договора субъект предпринимательской деятельности, действуя добросовестно и разумно, обязан предусмотреть все возможные риски, связанные с вступлением в договорные правоотношения, в том числе при согласовании с контрагентом существенных условий совершаемой им сделки.

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 22.10.2014 № 119337 общество с ограниченной ответственностью ДНЕПР согласилось на размер арендной платы, установленный этим договором в порядке, предусмотренном соответствующим нормативным правовым актом, подписав его без каких-либо оговорок и замечаний, более того, как пояснили представители ответчика в процессе судебного разбирательства, исполняло этот договор, доказательств существенного нарушения арендодателем договора суду не представлено, равно как не представлено доказательств возникновения существенного изменения обстоятельств, которые если стороны могли бы разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях, проект дополнительного соглашения, предусматривающий исключение абзаца 2 пункта 2.4 договора, мэрией города Новосибирска дважды направлялся арендатору, правовых оснований для удовлетворения заявленных обществом с ограниченной ответственностью ДНЕПР требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

 

судья                                                                                                        В.А. Полякова