АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-33558/2023

г. Краснодар

12 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Бабаевой О.В. и Ташу А.Х., при ведении протокола судебного заседания, проводимого с использованием системы веб-конференции, помощником судьи Бетиговым М.С. и участии от истца – индивидуального предпринимателя МошковаИгоря Розаиновича (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 10.05.2022), в отсутствие ответчиков: индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) и третьего лица – ФИО5, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО6 и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024 по делу № А32-33558/2023, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО6(далее – ФИО6) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3)и индивидуальному предпринимателю ФИО4(далее – ФИО4) с требованиями о взыскании солидарно 3 млн рублей авансового платежа по предварительному договору купли-продажи от 30.05.2022, а также3 млн рублей штрафа.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО5

Решением от 23.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.02.2024, исковые требования удовлетворены частично.С ФИО3 взыскано 3 млн рублей задолженности, распределены расходы по оплате государственной пошлины.

В кассационной жалобе ФИО6 просит отменить судебные актыи удовлетворить иск в полном объеме. Заявитель ссылается на то, что условие о штрафе предусмотрено в заключенном сторонами предварительном договоре. Ответчикамине заявлено о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), в связи с чем у судов отсутствовали основания для отказал в удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафа. Кроме того, заявитель ссылается на недобросовестное поведение ответчиков, заключающееся в намеренном затягивании спора.

ФИО3 также обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясьна нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, в нарушение взятых на себя обстоятельств не вышел на заключение основного договора в предусмотренный предварительным соглашением срок (30.07.2022). В указанную дату от имени истца на телефонную связь вышел его представитель с предложением снизить цену объекта купли-продажидо 23 млн рублей. Заявитель считает, что данные условия не были предусмотрены предварительным договором, в связи с чем расценены как попытка уклонитьсяот заключения сделки. Как указывает ФИО3, из-за действий истца им упущена выгода иных предложений о покупке объекта, поскольку именно по просьбе истца процесс заключения  сделки растянулся на 2 месяца. Суды ошибочно не привлеклик участию в деле сотрудников ООО «Аякс».

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель ФИО6 поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить судебные акты.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 13.05.2022 ответчикамии ФИО5 (исполнитель) заключен договор № 2022/12.2/459 на оказание возмездных информационных (консультационных и маркетинговых) услуг при отчуждении объекта недвижимости, по условиям которого исполнитель обязался осуществить информационные (консультационные) услуги, способствующие поиску потенциального покупателя на объект – нежилые помещения, кадастровый номер 23:43:0302004:911, принадлежащие ответчикам на праве общей долевой собственности.

30 мая 2022 года ФИО6 (покупатель) и ответчики (продавец) заключили предварительный договор купли-продажи (далее – предварительный договор), согласно пункту 1 которого продавец обязуется заключить в будущем с покупателем договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будут выступать нежилые помещения общей площадью 344,9 кв. м, этаж № 1, кадастровый номер 23:43:0302004:911, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Гаврилова, д. 117, пом. 4/1, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/7, 8, 10, 11, принадлежащие продавцам – ФИО3 (434/1000 доли), ФИО4 (566/1000 доли).

В силу пункта 2 предварительного договора продавец обязуется продать покупателю помещения за сумму в размере 30 млн рублей.

В соответствии с пунктом 3 предварительного договора расчет с продавцом производится на следующих условиях:

– сумма в размере 3 млн рублей передается в качестве аванса в день подписания договора посредством перевода на расчетный счет продавца;

– окончательный расчет в размере 27 млн рублей будет произведен посредством перевода на расчетный счет продавца в день подписания договора купли-продажи,но до подачи документов на регистрацию в Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

Продавцы и покупатель обязуются подписать договор купли-продажи в срокдо 30.07.2022, включительно. Стороны пришли к соглашению, что в соответствиис пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по настоящему договору (пункт 4 предварительного договора).

Согласно пункту 6 предварительного договора продавец обязуется к 25.07.2022 предоставить следующие документы:

– документы основания: решение об образовании нежилых помещенийот 10.11.2020, договор дарения от 28.04.2015, договор уступки доли от 28.02.2007, акто распределении результатов совместной деятельности от 06.03.2007;

– справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и последние оплаченные квитанции;

– согласие супруги на продажу (нотариальное);

– выписка из ЕГРН на земельные участки, на которых расположено здание;

– согласие администрации на долгосрочную аренду земельных участков.

Существенным условием договора является обязательное исполнение указанного пункта до подписания договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 14 предварительного договора в целях обеспечения исполнения настоящего договора и заключаемого в будущем договора купли-продажи стороны заключают соглашение об авансе, которое является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1).

В пункте 1 соглашения об авансе от 30.05.2022 стороны предусмотрели,что ФИО6 (авансодатель) передает посредством перевода на расчетный счет ответчиков (авансополучатель) в качестве 3 млн рублей аванса, 30 млн рублей в счет причитающейся суммы по предварительному договору купли-продажи от 30.05.2022.

Согласно пункту 2 соглашения об авансе, в случае отказа авансополучателяот заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, указанныхв пункте 1 данного соглашения, авансовый платеж возвращается авансодателюи дополнительно оплачивается штраф в размере авансового платежа.

Во исполнение своих обязательств по предварительному договору купли-продажи от 30.05.2022 и соглашению об авансе от 30.05.2022 ФИО6 перечислилФИО3 3 млн рублей аванса, что подтверждается платежным поручениемот 30.05.2022 № 565.

28 июля 2022 года ФИО6 направил ответчикам оферту на заключение основного договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 344,9 кв. м,с кадастровым номером 23:43:0302004:911, с указанием, что данное предложение действительно до 04.08.2022.

При этом, как указывает ФИО6, ответа на оферту от ответчиковне поступило, основной договор в установленный срок сторонами не заключен. Кроме того, ответчиками не направлены ФИО6 в полном объеме документы, предусмотренные пунктом 6 предварительного договора от 30.05.2022.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО6 в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчиков оплаченного аванса и штрафаза отказ от заключения договора.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Разрешая спор, суды руководствовались положениями статей 12, 322, 330, 421, 429, 1102 Гражданского кодекса.

В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из материалов дела следует, что основной договор подлежал заключениюне позднее 30.07.2022.

Поскольку до указанной даты договор купли-продажи заключен не был, что сторонами не оспаривается, правоотношения по предварительному договору прекращены.

Суды установили, что в подтверждение перечисления аванса по предварительному договору и соглашению об авансе от 30.05.2022 ФИО6 представил в материалы дела платежное поручение от 30.05.2022 № 565.

В соответствии с пунктом 1 статьи 322 Гражданского кодекса солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом,в частности при неделимости предмета обязательства.

В рамках данного спора денежные средства в счет оплаты 3 млн рублей аванса перечислены истцом в полном объеме одному из ответчиков – ФИО3, в связис чем указанная сумма составляет неосновательное обогащение последнего и подлежит взысканию непосредственно с данного ответчика. Учитывая указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о взыскании с ФИО3 3 млн рублей перечисленного аванса, а также об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы авансасо ФИО4 Также суды отказали истцу во взыскании 3 млн рублей штрафа, ссылаясь на отсутствие в материалах дела доказательств явного отказа ответчиковот заключения договора купли-продажи.

Между тем суды не учли следующее.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор,он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоитв совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливостии осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действийв форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связис взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных положений Гражданского кодекса, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договораот ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой сторонойв силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторонв заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленныхна заключение основного договора.

Однако это не было учтено судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

На основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора, является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке. Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств однойиз сторон, влекущих незаключение основного договора, даже в отсутствие выраженного отказа на его заключение, может свидетельствовать о нежелании данной стороны заключать основной договор. Такое поведение противоречит существу предварительного договора.

Таким образом, предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направленона отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Суды ошибочно сослались на отсутствие оснований для взыскания штрафа в связи с отсутствием со стороны ответчиков выраженного отказа на заключение сделки. Предварительный договор содержит взаимные обязательства сторонпо совершению действий, направленных на заключение основного договора. Следовательно, неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств однойиз сторон, влекущих незаключение основного договора, даже в отсутствие выраженного отказа от его заключения, может свидетельствовать о нежелании данной стороны заключать основной договор. Подобное поведение противоречит существу предварительного договора.

Также нельзя признать правильными выводы судов о том, что в связис прекращением обязательств по предварительному договору переданные истцом денежные средства подлежат возврату в силу статьи 1102 Гражданского кодексакак неосновательное обогащение, поскольку правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются статьей 381 Гражданского кодекса, согласно пункту 1 которой при прекращении обязательствадо начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Поскольку судами неверно применены нормы материального и процессуального права, а обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, установлены не в полном объеме, судебные акты подлежат отмене, а дело направлениюна новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, верно квалифицировать правоотношения сторон, оценить все доводы и возражения сторони по результатам рассмотрения дела принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2024 по делу№ А32-33558/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                   Р.А. Алексеев

Судьи                                                                                                                  О.В. Бабаева

А.Х. Ташу