АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-12604/2017

26 декабря 2017 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 19 декабря 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 декабря 2017 года

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Прокурора Челябинской области,

к Администрации Сосновского муниципального района, с. Долгодеревенское Челябинской области,

к Администрации Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района, п. Красное Поле Челябинской области,

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции», с. Кременкуль Челябинской области, 

    к Комитету по управлению имуществом земельным отношениям Сосновского муниципального района, с. Долгодеревенское Челябинской области, ОГРН 

<

***>,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск, ОГРН 

<

***>, Комитета по управлению имуществом земельным отношениям Сосновского муниципального района, с. Долгодеревенское Челябинской области, ОГРН 

<

***>, Федерального государственного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Челябинской области, г. Челябинск, ОГРН 

<

***>,

о признании договора недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, погашении записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним,

при участии в судебном заседании истца, в лице представителя ФИО2, полномочия подтверждены удостоверением прокурора, ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции», в лице представителя ФИО3 по доверенности от  08.02.2016, личность удостоверена паспортом, ответчика, Администрации  Сосновского муниципального района, в лице представителя ФИО4 , по доверенности от 19.12.2016, личность удостоверена паспортом,  ответчика, Комитета по управлению имуществом земельным отношениям Сосновского муниципального района, в лице представителя ФИО5 по доверенности от 08.02.2016,  личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель Прокурора Челябинской области (далее – Прокурор) 15.05.2017 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к  Администрации Сосновского муниципального района (   далее также Администрация района), к Администрации Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района ( далее – Администрация поселения), к обществу с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции» ( далее также Общество), в котором просит:

1.Признать недействительным (ничтожным) договор № 03/2016-зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенный 06.09.2016 между администрацией Краснопольского сельского поселения и ООО «Строительные инвестиции»;

2.В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ООО «Строительные инвестиции» вернуть администрации Сосновского муниципального района земельный участок общей площадью 266 772 кв. метров, с кадастровым номером 74:19:0000000:15000, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, а администрацию Краснопольского сельского поселения обязать вернуть ООО «Строительные инвестиции» денежные средства в размере 285 712 руб. 81 коп.;

3. Признать недействительным (ничтожным) договор № 11/2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с кадастровым номером 74:19:0000000:14587, общей площадью 647349 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенный 19.01.2015 между администрацией Сосновского муниципального района и ООО «Строительные инвестиции»;

4. Признать недействительным (ничтожным) договор № 8/2016-420аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв. метров), 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв. метров), 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв. метров), 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв. метров), расположенных по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенный 12.05.2016 между администрацией Краснопольского сельского поселения и ООО «Строительные инвестиции»;

5. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ООО «Строительные инвестиции» вернуть администрации Сосновского муниципального района земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв. метров), 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв. метров), 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв. метров), 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв. метров) по соответствующему акту приема-передачи;

6. Погасить запись № 74-74/036-74/019/235/2016-4689/1 в Едином государственном реестре недвижимости от 05.07.2016 о регистрации права аренды ООО «Строительные инвестиции» на земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15221, 74:19:0803002:1139, 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15220 на основании договора № 8/2016-420 от 12.05.2016 аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности (т.1 л.д. 5-16).

Одновременно с исковым заявлением Прокурором представлено заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области совершать любые регистрационные действия в отношении объектов недвижимости: земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв. метров), 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв. метров), 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв. метров), 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв. метров), расположенных по адресу: Челябинская область, Сосновский район, пос. Прудный, а также в отношении нежилого здания - металлический склад № 2 для хранения инвентаря, площадью 186, 3 кв. метров, с кадастровым номером 74:19:0803002:1164, расположенного по адресу: Сосновский район, пос. Прудный, до вступления решения суда по настоящему делу в законную силу (т.1 л.д. 15).

Определением от 08.06.2017 заявление Прокурора удовлетворено частично. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области запрещено совершать любые регистрационные действия в отношении объектов недвижимости: земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв. метров), 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв. метров), 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв. метров), 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв. метров), расположенных по адресу: Челябинская область, Сосновский район, пос. Прудный,  до вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.В удовлетворении остальной части заявления отказано (т.1 л.д. 97-99).

В ходе  рассмотрения дела   Прокурором ходатайством от 16.10.2017  исковые требования уточнены в порядке ст.49 АПК РФ, а именно, в порядке применения последствий недействительности сделки  по пункту 2 требований  Прокурор просит   обязать  Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района ( далее – Комитет)  возвратить  Обществу  с ограниченной ответственностью  «Строительные инвестиции денежные средства в размере 285 712 руб. 81 коп. вместо ранее указанного лица – Администрации Краснопольского сельского поселения.  В данной части уточнение исковых требований принято к производству,   применительно к положениям ст.46 АПК РФ по ходатайству  Прокурора  Комитет привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

Прокурором также в ходатайстве  исключен п. 3 просительной части искового заявления (т.2 л.д. 41-43).  Между тем, отказа от иска в указанной части Прокурором не заявлено, в том числе по предложению суда.

 Учитывая изложенное, арбитражным  судом данное требование также подлежит рассмотрению в первоначально заявленной редакции.

В обоснование требования истец ссылается на ст.ст. 130, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст. 30, 31, 32, 33,35, 36, 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Определениями от 08.06.2017, 11.09.2017, 14.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Комитет по управлению имуществом земельным отношениям Сосновского муниципального района, Федеральное государственное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Челябинской области (т.1 л.д. 3-4, т.2 л.д. 23-24, 66-67).

Также определением от  14.11.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечен  Комитет по управлению имуществом земельным отношениям Сосновского муниципального района, о чем указано выше (т.2 л.д. 66-67).

Представитель прокуратуры области в ходе судебного заседания настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также дополнительно представленном письменном мнении в порядке ст.ст.41,81 АПК РФ.

Ответчик – общество с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции» представил письменное  мнение, в котором требования прокурора Челябинской области считает незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению (т.1 л.д. 126-128).

Ответчик – Администрация Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района возражала против удовлетворения иска, представила отзыв (т.1 л.д. 116-117). Представитель ответчика в судебных заседаниях поддерживал доводы отзыва, просил  в удовлетворении иска отказать. Пояснил, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Ответчик – Администрация Сосновского муниципального района  иск не признала, полагая себя ненадлежащим ответчиком, представлен отзыв , доводы которого поддержал представитель.

Ответчик Комитет по управлению имуществом земельным отношениям Сосновского муниципального района  возражал против удовлетворения иска в заявленной редакции требований  в судебном заседании, письменного мнения  по иску не представил.

Третье лицо – Росреестр в судебное заседание не явилось, представило мнение о необходимости отражения в резолютивной части решения  всех данных, необходимых для внесения в ЕГРП, просило рассмотреть дело в его отсутствие (т.1 л.д. 111-112).

Третье лицо – Федеральная кадастровая палата в судебное заседание не явилось, представило мнение в котором разрешение вопроса по существу требований оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в его отсутствие (т.2 л.д. 68-69).

Дело рассмотрено по правилам ст.156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц,  надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства. 

Исследовав представленные по делу доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части, в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между администрацией Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района и обществом с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции» заключен договор № 03/2016-зем от 06.09.2016 купли-продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв.м., расположенный по адресу: Сосновский район, пос. Прудный (далее – земельный участок), предназначенного для организации пруда (т.1 л.д. 56-57) на основании заявления ООО «Строительные инвестиции» о предоставлении земельного участка (т.1 л.д. 49) и письма Администрации № 824 от 05.08.2016 (т.1 л.д. 50). 

Оплата стоимости земельного участка произведена обществом «Строительные инвестиции» в полном объеме, в  размере  285 712 руб. 81 коп., согласно расчета цены земельного участка, (т.1 л.д. 59-60).

По акту приема-передачи от 06.09.2016 указанный земельный участок передан обществу «Строительные инвестиции» (т.1 л.д. 58).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 в ЕГНР не зарегистрировано.

Как следует из  искового заявления Прокурора и материалов дела,   указанный выше земельный участок  до заключения договора купли-продажи  использовался обществом «Строительные инвестиции» на основании договора аренды № 11/2015 от 19.01.2015, заключенного с администрацией Сосновского муниципального района на срок до 14.01.2064, для организации пруда (т.1 л.д. 18-22) на основании Постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области  от 19.01.2015 № 14 (т.1 л.д. 17).

Указанным договором в аренду обществу «Строительные инвестиции» предоставлен земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:19:1111111:14587, общей площадью 647 349 кв.м., расположенный в границах МО «Краснопольское сельское поселение», Сосновский район, пос. Прудный, для организации пруда.

Земельный участок  передан  обществу «Строительные инвестиции» по  акту приема-передачи земельного участка от 19.01.2015 (т.1 л.д. 23).

Договор аренды  земельного участка № 11/2015 от 19.01.2015 прошел государственную регистрацию.

Впоследствии,  22.03.2016 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 разделен на  4 земельных участка  , а именно на земельные участки с кадастровыми номерами: 74:19:0000000:15222, 74:19:0000000:15221, 74:19:0000000:15220, 74:19:0803002:1139. 

Соглашением от 11.05.2016 договор аренды земельного участка № 11/2015 от 19.01.2015 расторгнут (т.1 л.д. 31).

Одновременно с этим, ввиду передачи полномочий на распоряжение  спорными земельными участками администрациям сельских поселений внесением соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации,  между администрацией Краснопольского сельского поселения и обществом «Строительные инвестиции» 12.05.2016 подписан единый   договор аренды № 8/2016-420 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номерами 74:19:0000000:15222 (площадью 266 772 кв.м.), 74:19:0000000:15221 (площадью 16 414 кв.м.), 74:19:0000000:15220 (площадью 213 599 кв.м.), 74:19:0803002:1139 (площадью 2 000 кв.м.), для организации пруда сроком до 19.01.2064 (т.1 л.д. 34-36).

Земельные участки  переданы обществу «Строительные инвестиции» по  акту приема-передачи земельного участка от 12.05.2016 (т.1 л.д. 36 оборот).

Договор аренды № 8/2016-420 от 12.05.2016 зарегистрирован в ЕГРН 05.07.2016 за № 74-74/036-74/019/235/2016-4689/1.

На земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 03.06.2016, выданного администрацией Сосновского муниципального района, ответчиком  - ООО «Строительные инвестиции» построено нежилое здание – металлический склад № 2 для хранения инвентаря, площадью 186,3 кв.м., с кадастровым номером 74:19:0803002:1164 (т.1 л.д. 40-41, 42-43).

Согласно выписке из ЕГРН,  право собственности общества «Строительные инвестиции» на объект недвижимости зарегистрировано 28.07.2016 за № 74-74/036-74/019/235/2016-8164/1 (т.1 л.д. 44).

 Указанные обстоятельства Прокурором не оспариваются, каких-либо требований относительно объекта недвижимости, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, не заявлено.

На основании заявления общества «Строительные инвестиции» от 02.08.2016 администрацией Краснопольского сельского поселения расторгнут договор № 8/2016-420 от 12.05.2016 аренды земли в части участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, и на основании заявления общества от 02.08.2016 данный участок передан в Обществу собственность согласно ст. 39.20 ЗК РФ  по договору купли-продажи  от 06.09.2016 № 03/2016-зем, о чем указано выше.(т.1 л.д. 48).

 Полагая, что заключенные договоры аренды земельных участков № 11/2015 от 19.01.2015, № 8/2016-420 от 12.05.2016, а также договор купли - продажи земли № 03/2016-зем от 06.09.2016 нарушают публичные интересы муниципальных образований - Краснопольского сельского поселения и Сосновского муниципального района, интересы граждан и юридических лиц по обеспечению земельными участками в общем порядке, являются ничтожными сделками по основаниям п. 1 ст. 166, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ,  совершены с нарушением требований  ст.ст.7,34,11.9,39.3,39.6,39.8,39.20, 77 Земельного кодекса Российской Федерации,   ст.10 Федерального закона  № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», прокурор обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2, 3 ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").

При этом прокурору надлежит обосновать наличие у него права на предъявление настоящего иска на основании указанного положения.

В соответствии с абзацем вторым п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»  применительно к ст. 125 АПК РФ прокурор в исковом или ином заявлении обязан обосновать наличие у него полномочий по обращению в арбитражный суд, а по делам, названным в абзацах втором и третьем ч. 1 ст. 52 АПК РФ, – указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Как указано выше , из п. 10 постановления Пленума ВАС РФ № 15 следует, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. В связи с этим суд извещает соответствующее публично-правовое образование, в интересах которого предъявлен иск, в лице уполномоченного органа о принятии искового заявления прокурора к производству и возбуждении производства по делу. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца. 

В рассматриваемой ситуации  прокурор указывает, что оспариваемыми сделками нарушены права муниципального образования «Сосновский муниципальный район»  и МО «Красносельское сельское  поселение». При этом Администрация муниципального района, Администрация сельского поселения и Комитет, являющийся функциональным органом местного самоуправления, привлечены прокурором в качестве соответчиков, поскольку являются сторонами оспариваемых сделок.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) положения Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 1 сентября 2013 года (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Спорные правоотношения возникли по поводу признания недействительными сделок -  договора купли-продажи, заключенного между ответчиками (один из которых является органом местного самоуправления) 06.09.2016,, а также  договоров аренды земельных участков от 19.01.2015, 12.05.2016,  в силу чего они чего регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступивших в силу с 01.09.2013.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем четвертым ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться с требованием о применении последствий недействительности только ничтожной, но не оспоримой сделки.

Таким образом, в рассматриваемом случае прокурор Челябинской области является лицом, имеющим правом на предъявление иска о признании недействительным (ничтожным) договора  купли-продажи земельного участка  , а также договоров аренды земли  и о применении последствий их недействительности.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исследовав представленный в дело договор купли-продажи земельного участка № 03/2016-зем от 06.09.2016 земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, заключенный между администрацией Краснопольского сельского поселения и обществом «Строительные инвестиции», суд приходит к выводу, что   данный договор является  ничтожной сделкой  применительно к положениям ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий требованиям закона, и при этом посягающий на публичные интересы , а также  права и охраняемые законом интересы третьих лиц, исходя из следующего.

Статьей 39.3.  Земельного кодекса Российской Федерации ( далее - ЗК РФ ) предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в собственность земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного Кодекса.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В  силу  п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен ст. 39.17 ЗК РФ.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно п. 14, 25 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе,  в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с названным Кодексом, другими федеральными законами.

Из совокупного толкования вышеуказанных норм Земельного кодекса Российской Федерации усматривается, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

 Из представленных суду документов видно, что изначально земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 предоставлялся обществу для организации пруда и был сформирован с учетом указанных целей (площадь 266 772 кв. метров). В рассматриваемом случае , то есть при приобретении  указанного земельного участка в собственность ввиду нахождения на нем объекта недвижимости, земельный участок испрашивается в тех же размерах, но только для иной цели - эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности.

Суд, с учетом изложенного выше, полагает, что разрешенное использование земельного участка, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, не соответствует фактическим целям, указанным обществом в заявлении о предоставлении участка в собственность, земельный участок для строительства объекта недвижимости не предоставлялся и не предназначался (доказательств иного суду не представлено),  а потому у   Общества  не возникло исключительного права на выкуп спорного земельного участка, предусмотренного пунктом 1 ст. 39.20 ЗКРФ.

Размер земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222 существенно , более чем в  10 раз, больше площади объекта недвижимости, расположенного на земельном участке (266 772 кв.м., площадь, занимаемая объектом недвижимости  - 186, 3 кв.м.).  При этом в деле    отсутствуют  какие-либо доказательства того, что весь земельный участок необходим  Обществу для цели эксплуатации указанного объекта. В связи с чем, оснований для предоставления земельного участка в собственность заявителю в порядке подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ у Администрации  поселения не имелось.

По мнению суда, само по себе наличие права собственности на объект недвижимости, без учета конкретных обстоятельств дела и определенных положений законодательства, не может повлечь безусловной обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка в собственность.

Кроме того, в соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

На основании п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды.

С момента заключения Обществом договора аренды 12.05.2016 до даты заключения договора купли-продажи земельного участка 06.09.2016 прошло менее 4 месяцев.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что  заключенный  Обществом и Администрацией Краснопольского сельского поселения договор купли - продажи земли № 03/2016-зем от 06.09.2016 нарушает публичные интересы муниципальных образований - Краснопольского сельского поселения и Сосновского муниципального района, интересы граждан и юридических лиц по обеспечению земельными участками в общем порядке.

 Договором нарушены права и интересы неопределенного круга лиц, связанные с единообразным применением законов на территории муниципального образования. Создается незаконная практика приобретения прав на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, занятых недвижимостью.

 С учетом изложенного  выше, суд полагает подлежащим удовлетворению требование Прокурора о признании договора купли-продажи  от 06.09.2016  № 03/2016-зем  недействительным ( ничтожным).

По требованиям Прокурора о признании недействительными ( ничтожными) договоров  аренды земельных участков № 11/2015 от 19.01.2015, № 8/2016-420 от 12.05.2016, применении последствий их недействительности  суд  учитывает следующее.

В силу  ч. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их  собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством.

На основании п. 2 ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно ст. 34 ЗК РФ органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуру и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

В силу вышеуказанной нормы органы местного самоуправления обязаны уполномочить специальный орган на управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью, и обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Предусмотренное законом требование о заблаговременном информировании населения о предстоящем предоставлении земельных участков направлено на создание равных условий для реализации гражданами возможностей участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, на обеспечение принципа сочетания интересов общества и отдельных лиц, а также на защиту прав и законных интересов конкретных лиц, в частности, возможных претендентов на земельный участок.

Прокурор полагает   вышеприведенный порядок предоставления земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587, общей площадью 647349 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный,  по договору № 11/2015 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенному  19.01.2015 между администрацией Сосновского муниципального района и ООО «Строительные инвестиции», нарушенным, в силу чего просит признать договор аренды недействительным ( ничтожным).

Между тем,  в материалы дела представлены доказательства предварительного и заблаговременного опубликования в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке администрацией Сосновского района.

 Так, соответствующее опубликование сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в средствах массовой информации  как  обязательной  процедуры, по итогам которой орган местного самоуправления определяет дальнейший порядок предоставления земельного участка (с проведением торгов или без них) в отношении земельного участка общей площадью 647349 кв. метров,   из категории земель – земли  сельскохозяйственного назначения для организации пруда, расположенного по адрсу Челябинская область, Сосновский район поселок Прудный, имело место в средстве массовой информации – газете «Сосновская Нива № 134 (11108)  от 29.11.2014 ( т.2 л.д. 19), данный факт подтвержден также справкой Администрации района  от 26.12.2014 № 5209 ( т.2 л.д. 17).

Кроме того,   Администрацией района  в названной справке  подтверждено, что  с 29.11.2014 , то есть с момента опубликования указанного сообщения в СМИ , поступило только одно заявление о передаче данного земельного участка в аренду – от ООО «Строительные инвестиции». Доказательств несоответствия действительности данных сведений материалы дела не содержат.

Таким образом, исследовав представленные в дело доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд полагает,  что  предоставление  указанного выше земельного участка без проведения торгов Администрацией Сосновского муниципального района произведено правомерно, при надлежащей заблаговременной публикации о предстоящем предоставлении земельного участка и  наличии одного заявления заинтересованного лица – Общества «Строительные инвестиции».

При указанных обстоятельствах  у суда отсутствуют основания для вывода о нарушении  Администрацией района  вышеуказанных положений Земельного кодекса Российской Федерации , ст. 422 ГК РФ и  положений ст.10 Федерльного закона  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

 Также суд принимает во внимание, что указанный земельный участок  впоследствии преобразован путем  разделения его на  4 земельных участка с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв. метров), 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв. метров), 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв. метров), 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв. метров), расположенных по адресу: Челябинская область, Сосновский район, пос. Прудный,  а именно 22.03.2016.

 Тем самым земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:14587  прекратил свое существование как объект гражданского оборота с  момента регистрации права на вновь образованные земельные участки ( (п.1 ст.11.4, п.2 ст.11.2  ЗК РФ).

 Таким образом, признание  договора аренды № 11/2015 от 19.01.2015а ,  о предоставлении земельного участка  с кадастровым номером 74:19:0000000:14587 в аренду при заключении договора № 11/2015, недействительным, не повлечет восстановления прав сторон и иных лиц,  по данному требованию Прокурором избран ненадлежащий способ защиты.

 При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания  недействительным ( ничтожным) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:14587, общей площадью 647349 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный.

 Требование о применении последствий недействительности указанного договора Прокурором не заявлялось.

 Доводы Прокурора о несоответствии требованиям закона договора аренды   № 8/2016-42- от 12.05.2016 вновь  образованных  земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222 (площадью 266772 кв. метров), 74:19:0000000:15221 (площадью 16414 кв. метров), 74:19:0000000:15220 (площадью 213599 кв. метров), 74:19:0803002:1139 (площадью 2000 кв. метров), расположенных по адресу: Челябинская область, Сосновский район, пос. Прудный,   судом также отклоняются  ввиду следующего.

Согласно положениям ч.3 ст.112 Земельного кодекса  РФ целевым  назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков  признаются  целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

  Исходя из п.4 ст.11.8 ЗК РФ,  в случае образования земельных  участков из земельных участков,  используемых на основании  договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование  лицо имеет право на заключение  с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не  установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

Таким образом, вопреки доводам  Прокурора, договор аренды № 8/2016-420 от 12.05.2016 мог быть заключен Администрацией поселения и Обществом без проведения торгов,  при этом категория земельных участков – «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования   земельных участков – для организации пруда» у образованных земельных участков не изменились.

 В обоснование требований о признании недействительными договоров аренды  Прокурор также сослался на отсутствие такого вида разрешенного использования , как  «для организации пруда». Оценивая данный довод, суд руководствуется следующим.

Частью 2 статьи 7 ЗК РФ установлено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Определением вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения «для организации пруда» указанным классификатором не предусмотрено.

 Вместе с тем суд полагает, что  само по себе указание  в договорах аренды вида разрешенного использования земельных участков, не предусмотренных   названным  Приказом, не является достаточным основанием для вывода о ничтожности договоров аренды.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. 

 В настоящем случае   оспариваемые договоры аренды не содержат  каких-либо условий, противоречащих существу законодательного  регулирования  арендных обязательств. Земельные участки переданы арендатору и используются им по  назначению,  соответствующему  категории земель и  фактически указанному  виду разрешенного использования земельного участка в документах кадастрового учета.  Арендная плата  за пользование земельными участками  подлежит внесению в бюджет муниципального образования, тем самым  утверждать, что передача в аренду земельных участков  в данном случае противоречит принципу рационального и эффективного использования земельных участков, находящихся в  ведении соответствующих органов  муниципальных образований, оснований не имеется. Обстоятельств,  свидетельствующих об обратном,   судом не установлено  и соответствующих  доводов  Прокурором не приведено. 

Принцип добросовестности участников  гражданских правоотношений презюмируется   пунктом 5  ст.10  ГК РФ.

 Доказательств злоупотребления правом  сторонами оспариваемых договоров аренды ( ст.10  ГК РФ),   не имеется. 

В рассматриваемой ситуации суд принимает во внимание,  что частью 2 ст.77  ЗК РФ предусмотрено  выделение  в составе земель сельскохозяйственного назначения земель, занятых водными объектами.

 Согласно ч.1 чт.78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться  для целей аквакультуры ( рыбоводства) хозяйственными товариществами и обществами, иными коммерческими организациями.

    Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом Минэкономразвития № 540  от 01.09.2014, содержит указание на  то , что  содержание  вида разрешенного использования  земельного участка –«сельскохозяйственное использование» включает в себя содержание видов разрешенного использования под кодами 1.1-1.18. Под кодом 1.13  указан вид разрешенного использования – «рыбоводство»,  что включает в себя  осуществление хозяйственной деятельности , связанной с разведением и / или содержанием объектов аквакультуры , размещением зданий, сооружений, оборудования, необходимого для ведения указанной деятельности.

 Также  положением п. 2 Приказа  № 540 установлено, что в соответствии с классификатором, утвержденным пунктом 1 настоящего приказа, определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу ( зарегистрирован в Минюсте России 08.09.2014 за № 33995).

Согласно п. 3 Приказа он вступает в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования. Таким образом, начало действия Приказа - 24.12.2014.

 В то же время, земельный участок с кадастровым номером  74:19:0000000:14587,  из земель сельскохозяйственного назначения  с видом разрешенного использования «для организации пруда», поставлен на кадастровый учет  15.10.2014, что  следует из   выписки ЕГРН , содержащей  сведения об основных характеристиках объекта недвижимости,( т.1 л.д. 26).   Образованные из него земельные участки имеют тот же вид разрешенного использования, что и исходный земельный участок.

 Следовательно,  положения  указанного Прокурором Приказа Минэкономразвития № 540 на рассматриваемый случай не распространяются, т.к. он вступил в силу позднее, чем земельный участок , предоставленный  обществу (арендатору) по договору аренды № 11/2015, был поставлен на кадастровый учет как объект недвижимости. 

 В соответствии с п. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

 Суд также отмечает, что законом не предусмотрено каких-либо ограничений для осуществления любого вида деятельности коммерческой организацией , вне зависимости от видов деятельности, указанных в ЕГРЮЛ.

Суд учитывает также , что , применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

 Таким образом, в данном случае суду не представлено каких-либо доказательств нарушения оспариваемыми  договорами аренды земельных участков   публичных интересов  исходя из  вышеуказанных критериев либо нарушения явно выраженного запрета, установленного законом.

 Нарушений прав Российской Федерации и муниципальных образований   передачей земель сельскохозяйственного назначения в аренду Обществу и пополнения за счет этого бюджетов муниципальных образований, наличия каких-либо препятствий  в части  осуществления  государственного контроля за использованием и охраной земель,  установления обоснованной платы за землю, которая  применительно к оспариваемому  договору  является регулируемой величиной, либо  осуществлении иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности судом в ходе рассмотрения дела не выявлено.

Факта нарушения  прав ООО «Строительные инвестиции» в части риска наступления  для общества неблагоприятных последствий в результате незаконного владения и пользования спорными земельными участками, на что также сослался Прокурор, судом  также не установлено, при этом суд учитывает, что  Общество является юридическим лицом,  имеющим право на  самостоятельную защиту своих интересов, которые оно полагает нарушенными, в общем порядке ( ст. 4 АПК РФ) и избранным им способом  (ст.12 ГК РФ) как и любое иное лицо,  которое предположительно  могло бы  претендовать на  предоставление ему земельных участков в аренду в общем порядке.

 Суд также отмечает, что признание сделки недействительной не  повлечет изменения вида разрешенного использования земельных участков, переданных в аренду ООО «Строительные инвестиции», отраженного  в  сведениях кадастрового учета.

Таким образом,  суд  приходит к выводу об отсутствии оснований  для квалификации договора аренды  № 8/2016-420 от 12.05.2016, заключенного Администрацией Красносельского  поселения и ООО «Строительные инвестиции» как ничтожного по основаниям  ст.168 ГК РФ  и удовлетворения  данного требования Прокурора.

 При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч.2 ст. 167 ГК РФ).

 Поскольку  суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований  в части признания договора  аренды  № 8/2016  от 12.05.2016,  ничтожным,  действие договора не прекращено,   оснований для применения последствий недействительности  договора в виде возврата сторон в первоначальное положение не имеется, в том числе и по договору купли-продажи № 03/2016-зем от 06.09.2016, учитывая , что на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв. метров,  являющемся  предметом договора купли-продажи, находится принадлежащее на праве собственности ООО «Строительные инвестиции»  нежилое здание.

Поскольку    суд пришел к выводу о  невозможности применения последствий недействительности договора № 03/2016-зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв. метров, в виде возврата сторон в первоначальное положение,   последствием   недействительности указанного договора могло бы явиться исключение соответствующей записи   из  ЕГРН. 

В то же время,  переход права собственности  на земельный участок по указанному договору к Обществу не зарегистрирован,   вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области  по делу № А76-29115/2016  ООО «Строительные инвестиции» отказано в признании незаконным отказа  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области  в государственной регистрации перехода права собственности  на земельный участок к Обществу на основании  договора купли-продажи № 03/2016-зем от 06.09.2016 ( л.д. 29-34 т.2).

 В связи с изложенным у  суда отсутствует    необходимость указания на  погашение соответствующей записи в ЕГРН  в резолютивной части судебного акта.

           Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец Прокурор Челябинской области освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Поскольку исковые требования удовлетворены в  части , судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции», в доход федерального бюджета исходя из  удовлетворенных судом требований.  Так как судом признан недействительным договор купли-продажи земельного участка,   сторонами которых являлось Общество и  Администрация поселения,  то есть удовлетворено одно требование  неимущественного характера,  в доход федерального бюджета подлежит  взысканию с общества «Строительные инвестиции» 3 000 руб. ( ½ от 6 000 руб.)

 Обеспечительные меры,  принятые арбитражным судом  по заявлению Прокурора  определением  от 08.06.2017, сохраняют свое действие  в части удовлетворенных требований до фактического исполнения судебного  акта, которым закончено рассмотрение дела по существу, в силу положений ч.4 ст.96 АПК РФ.

 По требованиям,  в удовлетворении которых отказано,  обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.  (  ч.5 ст.96 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Исковые требования  прокурора Челябинской области удовлетворить частично.

1.Признать недействительным (ничтожным) договор № 03/2016-зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:15222, общей площадью 266 772 кв. метров, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный, заключенный 06.09.2016 между администрацией Краснопольского сельского поселения и ООО «Строительные инвестиции».

 В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ответчика –  общества с  ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции» в  доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья  И.К. Катульская

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.