Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-67391/2017

30 октября 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 23 октября 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2017 года.

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Гуляева С.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» (196210, Санкт-Петербург, Стартовая ул., д. 8, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации Приморского района Санкт-Петербурга (197374, Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 83, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремонтно-строительное управление Приморского района» (197183, Санкт-Петербург, ул. Полевая Сабировская, д. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

о признании незаконными действий администрации по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации

при участии

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 28.03.2017

от заинтересованного лица – ФИО3  по доверенности от 04.10.2017

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 15.03.2017 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» (далее – ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий администрации Приморского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Россия, Санкт-Петербург, Яхтенная ул., д. 24, корп. 2, лит. А (извещение № 210717/3170144/01).

Определением от 09.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ремонтно-строительное управление Приморского района» (далее – ООО «УК «РСУ Приморского района»).

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении и возражениях на отзыв Администрации. 

Представители Администрации и ООО «УК «РСУ Приморского района» возражали против удовлетворения заявленных требований по мотивам, представленным в отзывах.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

Как видно из материалов дела, 26.12.2016 застройщиком (ООО «РЕСПУБЛИКА») получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, лит. А (далее - МКД).

Во исполнение обязанностей, установленных частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), между застройщиком и ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ», имеющим лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами №78-000260, выданную Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга 30.04.2015 на бланке 00269, заключен договор управления № 257-12/16 от 28.12.2016, согласно которому ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» оказывает услуги по управлению МКД.

В период с 20.01.2017 по 01.07.2017 проводилось общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика по передаточному акту помещения в указанном МКД, на котором был выбран способ управлению домом управляющей организацией ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ», что подтверждается протоколом № 1/2017 от 05.07.2017. Также было заключено более 50% договоров управления во исполнение этого протокола.

Данный протокол общего собрания вместе с заключенными договорами управления предоставлен в Администрацию 06.07.2017 (вх. № 10-1928 от 06.07.2017) в целях подтверждения прав ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» на управление МКД.

Администрацией в адрес ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» направлено письмо № вх.-10-1928/17-0-1 от 11.07.2017, в котором указано, что информация о проведении общего собрания и выборе ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» управляющей организацией принята к сведению.

На официальном сайте www.torgi.gov.ru Администрацией 21.07.2017 опубликовано извещение о проведении открытого конкурса №210717/3170144/01 от 21.07.2017 по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>, лит. А.

22.08.2017 проведена процедура вскрытия конвертов с заявками на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, расположенным на территории Приморского района Санкт-Петербурга по адресу: Санкт-Петербург, Яхтенная улица, дом 24, корпус 2, литера А, о чем составлен протокол №18-17/НС-01.

ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» оспорило в арбитражный суд действия Администрации по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом по указанному адресу.

В силу статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (либо непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, либо управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управление управляющей организацией). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила № 75).

Пунктом 39 Правил № 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

В рассматриваемом случае в обоснование своих требований ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» ссылается на то, что у Администрации  отсутствовали правовые основания для проведения открытого конкурса по отбору управляющей компании в данном доме, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме и лица, принявшие от застройщика по передаточному акту помещения в указанном МКД, 01.07.2017 выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали его путем заключения договоров управления. При этом протокол общего собрания не оспаривался в предусмотренном жилищным и гражданским законодательством судебном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» 06.07.2017 уведомило Администрацию о проведении в МКД общего собрания собственников помещений, а также лиц, принявших от застройщика по передаточному акту помещения в многоквартирном доме, по адресу: 

<

...>, лит. А, оформленного протоколом № 1/2017 от 05.07.2017, с приложением копии данного протокола и копии бюллетеней голосования с уведомлениями.

В суд истец представил копию протокола № 1/2017 от 05.07.2017 общего собрания собственников помещений, а также лиц, принявших от застройщика по передаточному акту помещения в многоквартирном доме, по адресу: 

<

...>, лит. А, из которого следует, что данное собрание проведено с 20.01.2017 по 01.07.2017 в форме очно-заочного голосования и оформлено данным протоколом.

В своих отзывах Администрация и ООО «УК «РСУ Приморского района» указали на то, что решения общего собрания дольщиков/собственников помещений в МКД, оформленные протоколом № 1/2017 от 05.07.2017, не могут быть признаны решениями собственников помещений в многоквартирном доме, так как право собственности участников долевого строительства на момент проведения собрания не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Суд отклоняет данный довод в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Закона № 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Участники долевого строительства, подписавшие передаточные акты с застройщиком многоквартирного дома, фактически осуществляют права собственника, поэтому вправе выбрать способ управления МКД. Указанное полномочие реализовано ими в рассматриваемом случае на собрании, оформленном  протоколом № 1/2017 от 05.07.2017, которое на момент проведения спорного открытого конкурса не было оспорено и признано недействительным. 

Таким образом, у Администрации отсутствовали правовые основания для проведения открытого конкурса в связи с наличием на момент его проведения решения собственников помещений и  помещений, а также лиц, принявших от застройщика по передаточному акту помещения в многоквартирном доме, в многоквартирном доме об избрании способа управления этим многоквартирным домом и выбора управляющей компанией ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ».

Правовая позиция в отношении полномочий участников долевого строительства, подписавших передаточные акты, принимать решение о выборе управляющей организации, отражена в определениях Верховного суда Российской Федерации от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212, от 16.03.2015 № 301-КГ15-2083 и от 16.11.2015 № 304-ЭС15-14035.

Кроме того, довод Администрации о допущенных нарушениях при проведении общего собрания не подлежат рассмотрению в рамках данного дела. 

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В данном случае в связи с удовлетворением требования истца расходы ООО «УК «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» по уплате 3000 руб. государственной пошлины подлежат в соответствии со статьей 110 АПК РФ возмещению истцу за счет Администрации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Признать незаконными действия администрации Приморского района Санкт-Петербурга по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации для заключения договора управления многоквартирным домом по адресу: Россия, Санкт-Петербург, Яхтенная ул., д. 24, корп. 2, лит. А (извещение № 210717/3170144/01).

Взыскать с администрации Приморского района Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЛЕГЕНДА КОМФОРТ» 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                             Гуляев С.Б.