ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-12284/2024

Дело № А41-2376/23

15 июля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  10 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  15 июля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании: без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Евразийский торгово-логистический центр» на решение Арбитражного суда Московской области от 03.05.2024 по делу № А41-2376/23, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Солнечногорск Московской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Евразийский торгово-логистический центр» (далее – ООО «ЕТЛЦ», общество, ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 17.05.2019 № 141/19-А задолженности по арендной плате за период с 01.07.2022 по 30.09.2022 в размере 6 192 426, 24 руб., пени за период с 16.09.2022 по 30.11.2022 в размере 405 204, 42 руб.

Определением суда от 26.04.2023 принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным встречное исковое заявление общества к комитету о взыскании убытков в размере 10 798 11, 86 руб. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Администрация городского округа Солнечногорск Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.05.2024 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «ЕТЛЦ» обратилось с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска и принять новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

В соответствии с ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение на предмет его законности и обоснованности пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой подателем жалобы части.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО «ЕТЛЦ».

Как следует из материалов дела, 07.05.2019 между комитетом (арендодатель) и ООО «ЕТЛЦ» (арендатор) заключен договор аренды № 141/19-А без проведения торгов в отношении земельного участка площадью 170 000 кв.м с кадастровым номером 50:09:0060736:37, категория земель - «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» с видом разрешенного использования «для строительства торгово-терминального комплекса», расположенного по адресу: Московская область, Солнечногорский район, территориально в районе деревни Чашниково (далее - договор).

Земельный участок предоставляется на основании распоряжения Губернатора Московской области от 18.03.2019 № 112-РГ «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Евразийский торгово-логистический центр» в аренду без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» (п. 1.2 договора). 

Участок предоставляется с видом разрешенного использования - для строительства торгово-терминального комплекса (п. 1.3 договора). 

Договор заключается на 10 лет с 17.05.2019 по 16.05.2019 (п. 2.1 договора). 

В соответствии с п. 2.2 договора, земельный участок считается переданным арендодателем арендатору с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. 

Между комитетом и обществом подписан акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060736:37, площадью 170 000 кв. м (приложение 2 к договору). 

Заявляя встречные исковые требования, общество указывает, что с момента заключения договора аренды от 07.05.2019 № 141/19-А не имело возможности реализовать свои права арендатора земельного участка и использовать его по целевому назначению, поскольку с момента передачи земельного участка в аренду истцом не выполнено обязательство об изменении территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок. 

Также в соответствии с соглашением от 21.05.2022 № СИ-28/2021, заключенным между обществом и Министерством транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области, был изъят земельный участок общей площадью 9 616 кв. м, с кадастровым номером 50:09:0000000:193657, образованный из земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060736:37, в целях строительства объекта «реконструкция автомобильной дороги «Лобня-аэропорт Шереметьево». 

В соответствии с постановлением Правительства Московской области № 716/35 от 15.10.2019 утвержден проект планировки территории для строительства автомобильной дороги «Обход Носово» в городском округе Солнечногорск Московской области, согласно которому планируется частичное изъятие спорного земельного участка. 

В настоящий момент обществом приостановлено проектирование, в связи с тем, что Правительством Московской области не определены границы изъятия части спорного земельного участка для строительства автомобильной дороги «Обход Носово». 

Из переписки с АО «Государственный проектно-изыскательный институт земельно-кадастровых съемок им. П.Р. Поповича» следует, что на данный момент продолжение проектно-изыскательных работ на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0060736:37 нецелесообразно ввиду сложной конфигурации земельного участка, месторасположения проектируемой автодороги «Обход Носово» и отсутствия точных границ и координат земельного участка. 

Также общество ссылается на то, что вид разрешенного использования земельного участка не позволяет в полной мере реализовать инвестиционный проект, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует целям и задачам инвестиционного проекта, а также не соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». 

Таким образом, проектирование торгово-терминального комплекса в форме индустриального парка возможно только после смены территориальной зоны спорного земельного участка. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, обществом заявлены требования о взыскании с комитета уплаченной за период с 17.05.2019 по 18.04.2023 арендной платы и пени в размере 9 200 111, 86 руб., а также 1 598 000 руб., оплаченных обществом за охрану арендуемого земельного участка. 

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного искового заявления в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ. 

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (п. 4 ст. 37 ЗК РФ). 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. 

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

В соответствии с п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

При этом для осуществления арендатором прав, предусмотренных ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра. 

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции, в рамках настоящего дела обществом не представлено доказательств того, что на момент заключения договора аренды от 17.05.2019 № 141/19-А использование земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060736:37 было невозможно в связи с имеющимися недостатками по вине арендодателя. 

Судом первой инстанции установлено, что Правительством Московской области и ООО «ЕТЛЦ» заключено соглашение от 25.02.2019 об обеспечении реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство Евразийского торгово-логистического центра на территории Московской области» на земельном участке с кадастровым номером 50:09:0060736:37. 

В целях реализации указанного соглашения, на основании распоряжения Губернатора Московской области от 18.03.2019 № 112-РГ «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Евразийский торгово-логистический центр» в аренду без проведения торгов земельного участка, государственная собственность на который не разграничена», заключен договор аренды от 17.05.2019 № 141/19-А без проведения торгов. 

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды общество располагало сведениями о территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, а также об имеющихся ограничениях земельного участка в связи с предполагаемым изъятием части земельного участка. 

Так, как усматривается из представленной обществом переписки с Губернатором Московской области, а также следует из пояснений истца, данных в судебном заседании суда первой инстанции, при формировании и согласовании условий инвестиционного соглашения предполагалось, что территориальная зона «О-1» будет изменена на зону «П» путем внесения изменений в Правила землепользования и застройки территории. 

Согласно письму от 06.06.2018, еще до заключения договора аренды общество обращалось в адрес Губернатора Московской области с предложением о внесении изменений в СТП ТО МО в части прохождения планируемой автомобильной дороги регионального значения «Обход Носово». 

Таким образом, в распоряжении общества на момент заключения договора имелась вся имеющаяся информация об ограничениях, на которые ссылается общество в обоснование требований по встречному иску, участие ООО «ЕТЛЦ» в реализации инвестиционного проекта по строительству торгово-логистического центра, а также заключение договора аренды было добровольным. 

Соответственно, на момент заключения договора при должной степени заботливости и осмотрительности истец имел возможность и должен был знать о всех соответствующих ограничениях, связанных с использованием спорного земельного участка. 

Пунктом 1.4 договора аренды также установлено, что земельный участок может иметь не выявленные ограничения и обременения на момент подписания договора. 

Из подписанного обществом акта приема-передачи (приложение № 2 к договору аренды) следует, что на момент передачи во временное владение и пользование земельный участок находился в состоянии, удовлетворяющим арендатора, претензий к арендодателю у арендатора не имелось (пункты 2 и 3 акта приема-передачи). 

Таким образом, тот факт, что передаваемый в аренду земельный участок на момент заключения договора аренды имел указанные ограничения, был известен истцу, как лицу, принимающему во владение и пользование соответствующий земельный участок. 

Подписание акта приема-передачи земельного участка и договора аренды без указания замечаний относительно предмета аренды являются рисками арендатора, который не проявил должную степень осмотрительности при заключении договора. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно считает, что арендодатель не несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, так как эти недостатки были заранее известны арендатору, что соответствует п. 2 ст. 612 ГК РФ. 

Судом первой инстанции установлено, что порядок и условия начисления арендной платы по договору аренды от 07.05.2019 № 141/19-А были предметом рассмотрения в рамках дела № А41-62304/22 по иску комитета о взыскании с ООО «ЕТЛЦ» задолженности по арендной плате за период с 01.04.2022 по 30.06.2022 в размере 3 172 803,67 руб. и неустойки за период с 16.09.2020 по 30.06.2022 в размере 31 695,63 руб., а также встречному иску ООО «ЕТЛЦ» о внесении изменений в договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение № 1 к данному договору.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2023 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначального иска комитета отказано, встречный иск общества удовлетворен частично, судом внесены изменения в договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение № 1 к данному договору от 17.05.2022, в части установления коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км) в числовом значении 1 начиная с 17 мая 2022 года на период строительства, внесены изменения в договор аренды земельного участка, заключаемого без проведения торгов № 141/19-А от 17 мая 2019 года в части установления корректирующего коэффициента (Пкд) в числовом значении 1 начиная с 17 мая 2022 года. В удовлетворении требований в части обязания комитет осуществить перерасчет арендной платы с 17.05.2022 с учетом внесенных изменений в договор аренды и с учетом сложившейся переплаты, отказано. 

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что вид деятельности ответчика это «строительство торгово-терминального комплекса», таким образом, коэффициент Км должен применяться равным 1 на весь период установленного вида деятельности арендатора на земельном участке. 

При этом суд учел, что завершение строительства не связано с бездействием ответчика, поскольку в период с 05.08.2019 по 21.05.2021 работы на спорный земельный участок были приостановлены, в связи с предстоящим изъятием земельного участка и отсутствием целесообразности проведения проектных работ, ввиду невозможности на данном этапе установления границ земельного участка в связи с изъятием. 

Кроме того, судом также учтено, что имеющиеся обстоятельства невозможности осуществления строительства не по вине ответчика были предметом рассмотрения в рамках дела № А41-62304/22, в связи с чем, судом внесены соответствующие изменения в условия договора аренды земельного участка от 17.09.2019 в части расчета арендной платы за пользование земельным участком. 

При вынесении обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также принято во внимание, что договор аренды земельного участка на дату рассмотрения спора является действующим. При наличии действующего договора аренды, в силу ст. 614 ГК РФ, у арендатора имеется обязательство по внесению арендных платежей. 

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований общества о взыскании с комитета внесенных за период с 17.05.2019 по 18.04.2023 арендных платежей и пени по договору в размере 9 200 111, 86 руб. у суда не имеется.

Также обществом заявлены требования о взыскании расходов в размере 1 598 000 руб. на осуществление охраны земельного участка. 

Между тем, осуществляя предпринимательскую деятельность, заключая гражданско-правовой договор на охрану земельного участка с контрагентом по своему усмотрению, учитывая наличие предпринимательских рисков (ст. 2 ГК РФ), понесенные расходы не являются убытками, поскольку составляют затраты лица, осуществляющего действия в целях реализации собственного волеизъявления, произведенные на свой страх и риск, то есть несение затрат связано с реализацией его предпринимательского риска, 

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2). 

Исходя из ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

В силу п. 12 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействий) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При этом для взыскания убытков лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать весь указанный фактический состав. Отсутствие хотя бы одного из условий ответственности влечет отказ в удовлетворении исковых требований. 

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например обстоятельств непреодолимой силы (п. п. 2 и 3 ст. 401 ГК РФ). 

Между тем, поскольку установленными обстоятельствами не подтверждено наличие в действиях комитета каких-либо признаков противоправности, обществом не представлены доказательства того, что использование арендованного земельного участка было невозможно по вине комитета, а также, что невозможность использования земельного участка возникла до момента заключения договора аренды, совершения комитетом каких-либо противоправных действий при предоставлении земельного участка в аренду для строительства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что оснований для взыскания с комитета убытков не имеется. 

При таких обстоятельствах, оценив и исследовав, представленные  в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, исходя из предмета и оснований заявленных требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что встречные требования не подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется. 

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.05.2024 по делу № А41-2376/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья

 

Е.А. Бархатова

Судьи

 

С.В. Боровикова

Е.Н. Виткалова