АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-22115/2019

г. Тюмень

11 января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 декабря 2020 года. 

В полном объеме решение изготовлено 11 января 2021 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Игошиной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305720311100069, ИНН 

<

***>)             к обществу с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью»                     (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 626 400 руб.,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: общество с ограниченной ответственностью «Агро-групп» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО3                           (ОГРНИП 316723200124641, ИНН 

<

***>)

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца – ФИО4 по доверенности от 18.12.2019, от ответчика –ФИО5            по доверенности от 21.01.2020, после перерыва ФИО6 по доверенности                        от 10.09.2019, от третьих лиц – явки нет,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» (далее – ответчик, общество «Управление недвижимостью»)                                о взыскании 626 400 руб. убытков за период 01.07.2019 по 31.12.2019.

Определением от 23.12.2019 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьями 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением от 23.01.2020 суд перешел к рассмотрению дела в общем порядке искового производства. Этим же определением к участию в дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Агро-групп» (далее – общество «Агро-групп»), индивидуальный предприниматель ФИО3                (далее – предприниматель ФИО3).

Исковые требования мотивированы незаконным отключением ответчиком нежилых помещений общей площадью 116,8 кв.м., расположенных на 1 этаже пристроя здания (Литер А1) по адресу: 

<

...>, собственником которых является истец, от общих коммуникаций (системы отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения), что повлекло возникновение убытков у истца в виде упущенной выгоды, составляющей неполученную арендной плату.

Ответчик с иском не согласен по следующим основаниям: основания для применения положений статьи 69 АПК РФ в отношении выводов суда по делу                       № А70-17488/2018 отсутствовали, поскольку в рамках указанного дела предметом рассмотрения являлся иной период, основанием являлись три договора аренды, вместо двух в настоящем деле, а также иной круг лиц (несколько ответчиков); договоры аренды являются недействительными сделками по признаку мнимости, у сторон отсутствовали намерения вступать в арендные отношения (помещения не были переданы в пользование, договоры не были зарегистрированы); истец злоупотребляет правами, обращаясь с иском в суд при отсутствии доказательств наличия арендных отношений                                     (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ); размер арендной платы завышен; помещение является единым общей площадью 116,8 кв.м.,               а  по договорам аренды сдано в аренду два помещения, в связи с чем, искусственное разделение помещения привело к завышению арендной платы; истцом не представлено доказательств отсутствия иных объектов недвижимости в собственности и осуществления иной предпринимательской деятельности; договоры аренды являются незаключенными, поскольку отсутствовала государственная регистрация договоров и не определен предмет договоров; договоры аренды являются притворными сделками, поскольку помещение                в целом использует один арендатор – предприниматель ФИО3; истцом не доказано, что допущенное ответчиком нарушение являлось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (отзыв и дополнения к нему,                        т. 1 л.д. 71-73, т.2 л.д. 1-4, 28-29, 42-44, 53-56). 

Определением суда от 29.06.2020 производство по делу приостановлено                           до вступления в законную силу судебного акта по делу №  А70-576/2020, в рамках которого оспаривалась действительность спорных договоров аренды. 

Определением от 28.09.2020 производство по делу возобновлено. 

Представитель ответчика в судебном заседании 23.12.2020 поддержал ранее заявленное ходатайство о фальсификации доказательств, а именно: приложения №1                     и приложения №2 к договору аренды № АА27-06-18 от 27.06.2018, приложения №1                     и приложения №2 к договору аренды № ААГ27-06-18 от 27.06.2018 (т. 2 л.д. 138).

Судом разъяснены уголовно-правовые последствия заявления о фальсификации доказательств (взята подписка, а также текст заявления о фальсификации,  т.2 л.д. 138). 

Ответчиком с целью проверки заявления о фальсификации было подано ходатайство о назначении судебной экспертизы (т.3 л.д. 1-4) на предмет установления абсолютной давности изготовления реквизитов в документах и факта агрессивного воздействия             на документ (старение). 

Проведение судебной экспертизы ответчик просил поручить Федеральному бюджетному учреждению Уральский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (620075, 

<

...>), поставить на разрешение экспертизы следующие вопросы:

1)Соответствуют ли рукописные записи приложения №1 и приложения № 2           к договору аренды АА27-06-18 от 27.06.2018, приложения №1 и приложения № 2                         к договору аренды ААГ27-06-18 от 27.06.2018 (далее - документ), проставленные                         на документе, дате заключения договора – 27.06.2018? 

2)Соответствует ли дата составления документа 27.06.2018 истинному возрасту документа?

3)Имеются ли признаки искусственного старения документа?

4)Какова абсолютная давность нанесения подписей и оттисков печати                      в спорном документе?

Для проведения экспертизы ответчик просил истребовать у истца и третьих лиц оригиналы приложений к договорам аренды, а также свободные образцы оттисков печатей, нанесенных на указанных приложениях, изготовленные в проверяемый промежуток времени, начиная с даты, указанной на исследуемом документе (27.06.2018), заканчивая предполагаемым временем составления исследуемого документа (11.02.2020)  с разбегом во времени в 2-3 месяца, а именно: налоговые, банковские, либо документы, заверенные третьим лицом, в том числе, договор аренды №АА27-06-18 нежилого помещения от 27.06.2018 и договор аренды №ААГ27-06-18 нежилого помещения                     от 27.06.2018.

Представитель истца возражал против исключения из числа доказательств оспариваемых документов, полагал, что в удовлетворении ходатайства о фальсификации доказательств и назначении судебной экспертизы по делу следует отказать, поскольку договоры аренды исполняются сторонами. 

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились,  о времени и месте заседания извещены надлежащим образом (почтовые уведомления в деле).

В судебном заседании судом был объявлен перерыв до 25.12.2020 до 11 ч 00 мин, после перерыва судебное заседание продолжено 25.12.2020 в 11 ч 00 мин с участием представителей сторон. 

Представитель ответчика после перерыва в судебном заседании заявил ходатайство об истребовании доказательств в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области копии следующих документов и пояснений:

1.Решение о приостановлении государственной регистрации сделки                        об ограничении (обременении) права - договора №АА27-06-18 аренды нежилого помещения от 27.06.2018, принятого для регистрации по описи документов MFC-0066/2020-38431-1 от 22.02.2020.

2.Решение о приостановлении государственной регистрации сделки                       об ограничении (обременении) права - договора №ААГ27-06-18 аренды нежилого помещения от 27.06.2018, принятого для регистрации по описи документов MFC-0066/2020-38459-1 от 22.02.2020.

3.О причинах несоответствия даты приложения №3 от 27.06.2018 к договору аренды №АА27-06-18 от 27.06.2018, указанного в пункте 7 описи документов MFC-0066/2020-38431-1 от 22.02.2020, дате фактически представленного на регистрацию приложения №3 от 30.01.2020 к указанному договору, с приложением подтверждающих документов.

Представитель истца перечисленные в указанном ходатайстве документы представил суду и ответчику в судебном заседании (приобщены судом к материалам дела в силу статьи 66 АПК РФ).

В материалы дела представлено платежное поручение о внесении денежных средств на депозит суда.

По ходатайству представителя ответчика с целью ознакомления                                 с представленными документами судом в судебном заседании объявлен перерыв                       до 29.12.2020 до 14 ч 00 мин, после перерыва судебное заседание продолжено 29.12.2020  в 14 ч 00 мин с участием представителей сторон.

В судебном заседании после перерыва представитель ответчика представил дополнительные пояснения, которые приобщены к материалам дела (статья 66 АПК РФ). Поддержал ранее заявленные ходатайства. 

Суд не усмотрел оснований для удовлетворения ходатайства о фальсификации доказательств и проведении судебной экспертизы давности документов по мотивам, которые будут изложены ниже. В связи с отказом в удовлетворении ходатайства                      о назначении судебной экспертизы, необходимость в истребовании дополнительных документов отсутствует, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика об истребовании доказательств. 

Исследовав имеющиеся в деле доказательства и заслушав объяснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что ФИО2 является собственником нежилых помещений общей площадью 116,8 кв. м, расположенных на 1 этаже пристроя здания (литера А1)              по адресу: 

<

...>, номера по плану технического паспорта 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 37.

Указанное здание по адресу: 

<

...> вплоть до 30.12.2019 находилось в управлении общества «Управление недвижимостью» (протокол общего собрания собственников, проводимого в форме очного голосования от 09.12.2019, в том числе по вопросу расторжения договора возмездного оказания услуг по эксплуатации общего имущества от 21.12.2017, т.1 л.д. 47-52), что сторонами не оспаривается. 

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 13.08.2019 по делу                           № А70-17488/2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2019 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.06.2020, исковые требования предпринимателя ФИО2  к обществу «Управление недвижимостью» удовлетворены. На общество «Управление недвижимостью» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу восстановить подключение нежилых помещений предпринимателя ФИО2 общей площадью 116,80 кв.м, расположенных                       на 1 этаже пристроя здания (литер А1) по адресу: 

<

...>, номера по плану технического паспорта 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 37 к общедомовым коммуникациям (системы отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения) в месте подключения к общедомовому имуществу для подачи в указанные нежилые помещения электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.                            С общества «Управление недвижимостью» в пользу предпринимателя ФИО2 взыскано 1 115 000 руб. убытков, 24 150 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 30 000 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы. В удовлетворении исковых требований к обществам «ЭК «Восток», «Тюмень Водоканал», «УСТЭК» отказано.

Согласно акту о совершении исполнительных действий от 27.01.2020 (т. 2 л.д. 112)          и постановлению судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства от 27.01.2020 (т. 2 л.д. 111) решение суда в части восстановления подключения коммуникаций исполнено 27.01.2020. 

Полагая, что неправомерными действиями общества «Управление недвижимостью» причинены убытки, предприниматель ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, в том числе реальный ущерб - расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Для применения ответственности в виде взыскания убытков, предусмотренных статьей 15 ГК РФ, необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения, вину лица причинившего вред                         и причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими            у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера убытков. Отсутствие хотя бы одного из названных условий является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7), по смыслу норм статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником                   и названными убытками.

Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

В силу правовой позиции, изложенной пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать,                            что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (ГК РФ).

Основанием для взыскания с истца убытков явилась невозможность                                   для предпринимателя ФИО2 получать арендную плату от общества «Агро-групп» и предпринимателя ФИО3 по договорам аренды в период с июля               по декабрь 2019 года, в связи отсутствием энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в принадлежащих истцу помещениях.

В рамках дела № А70-17488/2018 судами установлены факты отключения указанных нежилых помещений, собственником которых является истец, от общих коммуникаций здания (системы отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения), а также   снабжения ресурсами помещений истца до момента отключения опосредованно через общедомовые сети спорного дома. При этом судами установлено, что других источников получения услуг энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения              у истца не выявлено, а в спорный период (с 01.08.2018 по 30.06.2019) доступ истцу                     в подвал здания был ограничен, от ответчика получен отказ обеспечить доступ                         в подвальное помещение. 

С учетом изложенного, суды пришли к выводу о неправомерности действий ответчика, как лица, обязанного надлежащим образом содержать находящиеся у него              в управлении инженерные системы здания, по невозобновлению электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения на объекты недвижимости истца. 

Кроме того, истцом в рамках дела № А70-17488/2018 было заявлено требование                 о взыскании убытков (упущенной выгоды) в виде неполученной арендной платы за период с 01.08.2018 по 30.06.2019. Судами сделан вывод о том, что отсутствие энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в принадлежащих истцу помещениях привело к невозможности их эксплуатации и, как следствие, выполнения последним обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, что повлекло невозможность распоряжения собственными помещениями путем сдачи их в аренду; указанное свидетельствует о наличии прямой причинно-следственной связи между неправомерными действиями ответчика по невозобновлению электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в помещения истца и причинения последнему убытков               в виде упущенной выгоды. Истцом размер упущенной выгоды и основания для                    ее взыскания определены по трем договорам аренды (от 30.10.2017 с предпринимателем ФИО7, от 27.06.2018 с предпринимателем ФИО3 и обществом «Агро-Групп»).

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим                    в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу,            не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным             на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного акта, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом  по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение   для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П).

Поскольку при рассмотрении дела № А70-17488/2018 участвовали те же стороны,        то обстоятельства, установленные в рамках указанного дела, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Довод ответчика о неправомерной ссылке истца на часть 2 статьи 69 АПК РФ ввиду участия в деле № А70-17488/2018 других ответчиков, подлежит отклонению, поскольку преюдиция не предполагает полного совпадения участников процесса. 

Судами при рассмотрении спора (дело № А70-17488/2018) установлено, что в период с 01.08.2018 по 30.06.2019 ответчиком не предпринималось действий по возобновлению теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения помещений истца при наличии объективной возможности.

Подача ресурса восстановлена 27.01.2020. 

При таких обстоятельствах, суд исходит из того, что в заявленный в настоящем деле период с 01.07.2019 по 31.12.2019 отсутствие подачи ресурсов ограничило возможности истца использовать спорные нежилые помещения в своих предпринимательских целях путем сдачи помещений в аренду. В связи с чем, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками признается доказанным.

В подтверждение действительности и размера упущенной выгоды, истец представил в материалы дела договоры аренды с обществом «Агро-групп» и предпринимателем ФИО3

Согласно нормам статей 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб                 и упущенная выгода.

Лицо, права которого нарушены, вправе требовать возмещения упущенной выгоды в размере не меньшем, чем доход, полученный нарушителем (абзац 2 пункта 2                         статьи 15 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 2 постановления № 7 упущенной выгодой являются            не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Аналогичный подход к определению упущенной выгоды закреплен в пункте 14 постановления № 25. При этом отмечено, что поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе              не может служить основанием для отказа в иске.

Пунктом 3 Постановления № 7 разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные              с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода            в заявленном размере не была бы получена кредитором.

Так, между истцом (арендодатель) и обществом «Агро-групп» заключен договор аренды нежилого помещения от 27.06.2018 № ААГ 27-06-18 (далее – договор                             от 27.06.2018 № ААГ 27-06-18, т. 1 л.д. 126-136), с протоколом разногласий от 27.06.2018 (т. 1 л.д. 133-134),  предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатору нежилого помещения 44 кв.м,  находящегося  по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 72-72-01 \080\2005-196 (далее - по тексту «помещение», приложение №1 к настоящему договору). Указанное нежилое помещение   принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2005   года,  серия 72 НЕ 116020, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.03.2005 года сделана запись регистрации № 72-72-01\080\2005-196.  Арендодатель     гарантирует,     что    помещение    обеспечено    надлежащим    образом функционирующими инженерными системами: отоплением, водоснабжением, водоотведением, электроснабжением 26 кВт, узлами учета воды                     и электроэнергии. Стороны согласились, что бесперебойное, надлежащее функционирование перечисленных инженерных систем и наличие указанных узлов учета является существенным условием настоящего договора,  обеспечивающим   возможность   использования   помещения   по   назначению,   ответственность  за  их функционирование лежит на арендодателе (пункты 1.1, 1.2 договора).

Пунктом 4.1 договора от 27.06.2018 № ААГ 27-06-18 предусмотрено, что арендная плата за предоставляемое помещение по настоящему договору состоит из двух частей: постоянной и переменной части арендной платы. 

Исходя из взаимных интересов сторон, стороны определили, что постоянная часть арендной платы в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента фактической передачи помещения арендодателем арендатору, определяемому согласно дате, проставленной в акте приема-передачи помещения составляет 0 руб.; постоянная часть арендной платы в указанный период арендодателем не начисляется и не взимается (пункт 4.1.1 договора).

По истечении срока, указанного в пункте 4.1.1 настоящего договора ежемесячный размер постоянной части арендной платы составляет 39 330,00 (тридцать девять тысяч триста тридцать) рублей в месяц (НДС не облагается в связи с применением УСН).

При этом в постоянную часть арендной платы включена стоимость владения,  пользования помещением и отопление. Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость платы за потребленные арендатором коммунальные расходы (коммунальные платежи: электроэнергия, холодное водоснабжение и водоотведение), пункты 4.1.3, 4.1.4 договора. 

Между тем, как было установлено выше, в период с августа 2018 года по декабрь 2019 года в помещения, принадлежащие истцу, перекрыта поставка всех коммунальных ресурсов.

Во избежание несения убытков на стороне истца, сторонами договора аренды                     от 27.06.2018 № ААГ 27-06-18 было заключено дополнительное соглашение от 05.02.2020 (т. 1 л.д. 135) которым стороны определили, что постоянная часть арендной платы                      в течение 90 календарных дней с момента фактической передачи помещения арендодателем арендатору, определяемому согласно дате, проставленной в акте приема-передачи помещения составляет 0 (ноль) руб.; постоянная часть арендной платы                       в указанный период арендодателем не начисляется и не взимается. Кроме того, срок действия настоящего договора аренды установлен 5 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения.

Также между истцом (арендодатель) и предпринимателем ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 27.06.2018 № АА 27-06-18 (далее - договор от 27.06.2018 № АА 27-06-18, т. 1 л.д. 117-125), с протоколом разногласий от 27.06.2018 (т. 1 л.д. 123-124), в редакции дополнительного соглашения               от 05.02.2020 (т. 1 л.д. 122), в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2020                    (т. 2 л.д. 13), предметом которого является предоставление арендодателем за плату                   во временное владение и пользование арендатору нежилого помещения,  72,8 кв.м, в том числе 60 кв.м. торговая площадь,   находящегося  по адресу: 

<

...> кадастровый номер:  72-72-01 \080\2005-196 (далее - по тексту «помещение», приложение №1 к настоящему договору). 

Указанное нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2005   года,  серия 72 НЕ 116020, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.03.2005 года сделана запись регистрации                                     № 72-72-01\080\2005-196.    

Арендодатель     гарантирует, что   помещение обеспечено    надлежащим    образом функционирующими инженерными системами: отоплением, водоснабжением, водоотведением, электроснабжением 26 кВт, узлами учета воды и электроэнергии. Стороны согласились, что бесперебойное, надлежащее функционирование перечисленных инженерных систем и наличие указанных узлов учета является существенным условием настоящего договора,  обеспечивающим   возможность   использования   помещения                  по   назначению,   ответственность  за  их функционирование лежит на арендодателе (пункты 1.1, 1.2 договора).

Срок действия настоящего договора аренды устанавливается 5 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения (пункт 1.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.04.2020).

В силу пункта 4.1.1 договора от 27.06.2018 № АА 27-06-18 с учетом дополнительного 

соглашения от 05.02.2020 стороны определили, что постоянная часть арендной платы            в течение 90 календарных дней с момента фактической передачи помещения арендодателем арендатору, определяемому согласно дате, проставленной в акте приема-передачи помещения, составляет 0 (ноль) руб.; постоянная часть арендной платы                           в указанный период арендодателем не начисляется и не взимается.

Пунктом 4.1.2 договора от 27.06.2018 № АА 27-06-18 предусмотрено,                                  что по истечении срока, указанного в пункте 4.1.1 настоящего договора, ежемесячный размер постоянной части арендной платы составляет 65 070,00 (шестьдесят пять тысяч семьдесят) рублей в месяц (НДС не облагается в связи с применением УСН).                          В постоянную часть арендной платы включена стоимость владения,  пользования помещением и отопление. Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость платы за потребленные арендатором коммунальные расходы (коммунальные платежи: электроэнергия, холодное водоснабжение и водоотведение), пункты 4.1.3, 4.1.4 договора.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик полагал, что договоры аренды                  от 27.06.2018 № ААГ 27-06-18 и № АА 27-06-18 являются недействительными сделками по признаку мнимости, поскольку у сторон отсутствовали намерения вступать в арендные отношения (помещения не были переданы в пользование, договоры не были зарегистрированы).

Оценивая указанные доводы ответчика, суд учитывает, что постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2020, отменено решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.05.2020 по делу № А70-576/2020, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества «Управление недвижимостью» к предпринимателю ФИО2, обществу «Агро-Групп» и предпринимателю ФИО3 о признании спорных договоров аренды недействительными.

При рассмотрении дела № А70-576/2020 суды пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 170 ГК РФ, для признания сделок мнимыми. При этом судами указано, что факт поздней государственной регистрации договоров аренды относительно даты их заключения не может являться доказательством мнимости сделок, неиспользование помещений арендаторами вызвано действиями истца. Позицию общества «Управление недвижимостью» суд кассационной инстанции признал основанной на неподтвержденных документально доводах, а также на аргументах                          о неосуществлении и (или) невозможности осуществления деятельности в арендованных помещениях безотносительно к возникшим по вине общества «Управление недвижимостью» препятствиям в использовании имущества. Судом отмечено,                          что в материалах дела нет каких-либо данных, свидетельствующих об отсутствии надлежащих приготовлений к использованию определенных помещений, а также                          о заключении договоров аренды без намерения исполнить взаимные обязательства                   по ним, как и о наличии в действиях ответчиков признаков злоупотребления правом                  (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, обстоятельства дела, установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу № А70-576/2020, повторному доказыванию не подлежат                  (статья 69 АПК РФ). 

Кроме того, суд отмечает, что названные договоры аренды от 27.06.2018                          № ААГ 27-06-18 и № АА 27-06-18 реально исполняются сторонами, сданы                              на государственную регистрацию 22.02.2020 и зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии                             по Тюменской области 13.03.2020 (отметки регистратора, т. 1 л.д. 125, 136). Представленными в материалы дела платежными поручениями (т. 2 л.д. 127-136) подтверждено внесение обществом «Агро-Групп» и предпринимателем ФИО3 арендных платежей.

Таким образом, суд приходит к выводу о доказанности в спорный период фактических арендных отношений между истцом и третьим лицами.

Предположение ответчика о притворности сделок ввиду того, что истцом                        не представлено никаких документов фактического использования арендованных помещений обществом «Агро-групп», поскольку помещения в целом использует один арендатор – предприниматель ФИО3, не подтверждены материалами дела (статья 65 АПК РФ). Кроме того, как указано ранее, оба договора исполняются сторонами. Поэтому оснований для вывода о притворности договоров аренды от 27.06.2018                         № ААГ 27-06-18 и № АА 27-06-18 не имеется (статья 170 АПК РФ). 

Кроме того, ответчик заявил ходатайство о признании приложений № 1 и № 2                    к договорам аренды от 27.06.2018 № ААГ 27-06-18 и № АА 27-06-18 сфальсифицированными и исключении их из числа доказательств по настоящему делу, полагая, что приложения № 1 и № 2 к договорам аренды, содержащие описание объектов аренды, были составлены значительно позднее, после инициирования иска о признании договоров аренды недействительными (дело №А70-576/2020), следовательно объекты аренды на дату подписания договоров аренды не могли быть определены и договоры аренды являются незаключенными, а действия сторон направлены на создание фиктивных правоотношений.  

С целью проверки заявления о фальсификации ответчиком было подано ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайств ответчика о фальсификации доказательств и назначении судебной экспертизы исходя из следующего.

Положения статьи 161 АПК РФ предоставляют суду право выбора способа проверки заявления о фальсификации доказательства и согласно нормам данной статьи проведение экспертизы не является единственно возможным способом проверки доказательств на предмет достоверности.

Так, по смыслу названной процессуальной нормы заявление о фальсификации может быть проверено не только посредством назначения экспертизы, но и иными способами, в том числе путем оценки доказательства, о фальсификации которого заявлено, в совокупности с иными доказательствами по делу. Способы проверки заявления о фальсификации доказательств определяет суд.

Как разъяснено Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  в постановлении от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве                       о назначении судебной экспертизы.

По убеждению суда, в конкретной ситуации отсутствует необходимость в проверке заявления о фальсификации документов, в том числе путем проведения судебной экспертизы этих документов, поскольку спор может быть разрешен без осуществления этих процессуальных действий на основании всей совокупности доказательств по делу,             с учетом их относимости и допустимости.

Разрешение вопроса о дате изготовления приложений № 1 и № 2 к договорам аренды от 27.06.2018 № ААГ 27-06-18 и № АА 27-06-18 не имеет значения для рассмотрения настоящего спора по существу, поскольку сам факт их подписания и самих договоров                 не оспаривается.

Как следует из содержания договоров аренды от 27.06.2018 № ААГ 27-06-18                  и № АА 27-06-18, в пункте 1.1договоров стороны определили подлежащее передаче               в аренду имущество, а в приложениях № 1 и № 2 отображены только графические границы арендуемых площадей. 

Спор у сторон договоров аренды в части объекта аренды и размера арендной платы отсутствует.   

В связи с чем, суд полагает, что установление времени составления приложений                  к договорам аренды, не приведет к признанию их недействительными                                     или незаключенными. 

Действия общества «Управление недвижимостью» в любом случае обусловили возникновение у предпринимателя ФИО2 убытков вне зависимости от даты регистрации договоров аренды. 

В данном споре договоры аренды от 27.06.2018 № ААГ 27-06-18 и № АА 27-06-18 являются доказательством размера убытков, в том числе, обосновывающим размер упущенной выгоды (размер неполученного дохода исходя из размера арендной платы                 и реальность его получения).

Довод ответчика о том, что регистрирующим органом была приостановлена государственная регистрация договоров аренды ввиду того, что предмет договора не был определен, отклоняется как необоснованный, поскольку из содержания уведомления               от 06.03.2020 следует, что одним из оснований для приостановления регистрации послужило отсутствие сведений об осуществлении государственного кадастрового учета части нежилого здания (т. 3 л.д. 44-46).

Утверждение ответчика о завышенной арендной плате судом отклоняется как голословное и не подтвержденное документально.

Ссылка ответчика на письмо общества с ограниченной ответственностью «Этажи»  от 19.02.2020 (т. 2 л.д. 14) как доказательство завышения стоимости арендной платы              не принимается во внимание, поскольку указанное письмо содержит информацию                 о средней стоимости аренды торговых площадей в районе дома, в котором арендуется недвижимое имущество, а не в спорном доме.

Иных доказательств в подтверждение завышенного размера арендной платы истцом не представлено.

Кроме того, как обоснованно отметил представитель истца коммерческая ценность помещений и экономическая обоснованность размера ставки арендной платы зависит           от различных факторов, в том числе от расположения здания, «проходимости» торговой точки, наличие собственного энергоснабжения и прочее. 

Суд учитывает, что ранее помещения были сданы в аренду по схожей цене                        на основании договора аренды от 30.10.2017 с предпринимателем ФИО7,                 что следует из установленных в рамках дела № А70-17488/2018 фактических обстоятельств. 

Утверждение ответчика, что истцом намеренно было подписано два договора аренды вместо одного с целью увеличения арендной платы, не подтверждено материалами дела. 

Суд полагает, что собственник помещения вправе по собственному усмотрению распоряжаться своим имуществом, а согласование в договоре аренды с новым арендатором более высокой арендной ставки не может свидетельствовать                                      о недействительности сделки, поскольку целью предпринимательской деятельности является извлечение прибыли и заключение договора с новым арендатором на более выгодных для арендодателя условиях является обычной практикой.

Кроме того, как ранее указано, арендаторами по спорным договорам аренды вносится арендная плата (платежные поручения т. 2 л.д. 127-136).

Вопреки доводам ответчика судом не установлено оснований для применения положений статьи 10 ГК РФ. 

Ссылка ответчика на то, что с 29.04.2020 арендаторы по спорным договорам аренды прекратили вносить арендную плату, не принимается во внимание, так как не имеет отношения к спору, а также подписание дополнительного соглашения от 29.04.2020 связано с неблагоприятной эпидемиологической обстановкой в регионе. 

Утверждение ответчика о том, что истец не предпринял разумных мер, направленных на уменьшение размера убытков, опровергнуты фактическими обстоятельствами, установленными в ходе рассмотрения дела № А70-17488/2018. Судами установлено, что истец неоднократно предпринимал попытки для осмотра инженерных коммуникаций, однако доступ в подвальное помещение было ограничено управляющей организацией. 

Иные доводы ответчика отклоняются как необоснованные. 

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу              об удовлетворении исковых требований. 

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом                  (статья 101 АПК РФ). 

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 15 528 руб. (платежное поручение от 17.12.2019 № 5).

С учетом положений статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика.

Поскольку в удовлетворении судебной экспертизы отказано, денежные средства, внесенные представителем ответчика на депозит суда (платежное поручение от 22.12.2020 № 883214, т. 3 л.д. 39), подлежат возврату представителю (согласно ходатайству представителя ответчика о возврате денежных средств представителю). Суд разъясняет, что денежные средства будут перечислены лицу при представлении необходимых реквизитов для возврата денежных средств. 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление недвижимостью» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 305720311100069,             ИНН 

<

***>) 626 400 руб. убытков, 15 528 руб. возмещение судебных расходов               по оплате государственной пошлины, всего 641 928 руб. 

Возвратить ФИО6 с депозитного счета Арбитражного суда Тюменской области денежные средства в размере 142 600 руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Игошина Е.В.