﻿

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-3897/2021

г. Ставрополь

25 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2021 года

                                                     Мотивированное решение изготовлено  25 ноября 2021 года

Председательствующий судья Керимова М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Белвест Ритейл Москва» (УНП 39185189) Республика Беларусь, г. Витебск, в лице филиала акционерного общества «Белвест Ритейл Москва» в Российской Федерации г. Москва, к индивидуальному предпринимателю Акчуриной Екатерине Павловне, ОГРНИП 305264931100015,                               г. Минеральные Воды, индивидуальному предпринимателю Гамидовой Ирине Алиевне, ОГРНИП 315265100073659, х. Красный Пахарь, Минераловодского района, индивидуальному предпринимателю Алиризаеву Казиму Алиризаевичу, ОГРНИП 312265133900092, г. Ставрополь, индивидуальному предпринимателю Мирову Эмилю Юрьевичу, ОГРНИП 312265111700653, г. Ставрополь, о снижении ежемесячной арендной платы на период введения ограничительных мер, в отсутствие представителей сторон, участвующих в деле,

установил:

Закрытое акционерное общество ЗАО «Белвест Ритейл Москва» (далее - ЗАО «Белвест Ритейл Москва») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальным предпринимателя Акчуриной Е.П., Гамидовой И.А., Алиризаеву К.А., Мирову Э.Ю. (далее – ответчики, предпринмиатели) о снижении на период введения ограничительных мер и неосуществления деятельности истцом с 28.03.2020 по 21.07.2020 ежемесячной арендной платы, установленной договором аренды нежилых помещений от 14.08.2019 № 19/36 на 50 %, в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Истец и ответчики  в заседание суда не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ранее представленных отзывах ответчик исковые требования не признавал, указывая, что истцом осуществлялась предпринимательская деятельность с 22.07.2021, также считал, что договор прекратил свое действие по истечению установленного договором срока 31.07.2020.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проводится в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает требования, не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между индивидуальными предпринимателями Акчуриной Е.П., Алиризаевым К.А., Мировым Э.Ю. (арендодатели) и  ЗАО «Белвест Ритейл Ставрополь» (арендатор) правопреемник ЗАО «Белвест Ритейл Москва», был заключён договор аренды от 14.08.2019 № 19/36.

В соответствии с условиями договора арендодатели предоставили арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения № 21, № 22, общей площадью 147,5 кв.м (в том числе торговая площадь 122,2 кв.м), расположенные на втором этаже здания торгового центра, с кадастровым номером 26:12:030705:51, количество этажей 2, площадью 4 789,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Артёма д. 49.

Пунктом 2.1 срок действия договора установлен с 14.08.2019 по 31.07.2020 включительно. 

Указанное имущество было предоставлено истцу в пользование по акту приема-передачи, что не оспаривается сторонами.

ЗАО «Белвест Ритейл Москва», указывая на введение на территории Ставропольского края ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции, в связи с чем общество не имело возможности осуществлять предпринимательскую деятельность, обратилось к ответчикам с предложением о заключении дополнительного соглашения по снижению в период с 28.03.2020 по 31.07.2020 размера арендной платы до 88 500 рублей.

В ответ арендодатели направили арендатору письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренду от 25.06.2020, по условиям которого арендная плата подлежала снижению в период действия ограничительных мероприятий с 01.04.2020 по 31.06.2020 в месяц на 50% (до 88 500 рублей) 

 Арендатор, ссылаясь на не предоставление отсрочки, не принял дополнительное соглашение на указанных условиях.

В претензии направленной ЗАО «Белвест Ритейл Москва» 08.12.2020 в адрес арендодателей, истец требовал снижения размера арендной платы за период неосуществления деятельности (с 27.03.2020 по 21.07.2020) до размера равного 88 500 рублей.

Поскольку стороны не пришли к обоюдному соглашению по уменьшению размера арендной платы за период действия ограничительных мероприятий, истец обратился с настоящим иском в суд. 

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекса), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Постановлением Губернатора Ставропольского края от 16.03.2020 № 101 «О введении на территории Ставропольского края режима повышенной готовности» на территории Ставропольского края с 14 часов 00 минут 18 марта 2020 года до 00 часов 00 минут 01 июля 2020 года введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Ставропольской краевой территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Постановлениями губернатора Ставропольского края от 26.03.2020 № 119, от 10.04.2020 № 139 принят комплекс ограничительных и иных мероприятий по снижению рисков распространения коронавирусной инфекции на территории Ставропольского края, обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением коронавирусной инфекции.

Особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлены Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ). Арендатор по такому договору вправе был требовать заключения дополнительного соглашения об отсрочке внесения арендной платы за 2020 год, изменять по соглашению с арендодателем размер арендной платы в любое время в течение 2020 года, требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием названных организационных решений (части 2, 3 статьи 19).

Частью 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ являющемуся арендатором по такому договору субъекту малого или среднего предпринимательства, осуществляющему деятельность в утвержденных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предоставлено право требовать уменьшения арендной платы на срок до одного года, а в случае недостижения соответствующего соглашения - на односторонний отказ от договора не позднее 01.10.2020. Данной норме, введенной вступившим в силу 08.06.2020 Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, законодателем обратная сила не придана.

В соответствии с вопросом 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее - Требования).

В соответствии с пунктом 1 Требований отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, которые осуществляют деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», установлен перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», входит, в том числе код ОКВЭД 47.7 «Торговля розничными прочими товарами в специализированных магазинах».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме Минэкономразвития от 15.04.2020 № Д13и-11577 «Об утвержденном перечне пострадавших отраслей», если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей.

Согласно выписке из ЕГРИП основным видом деятельности ответчика ЗАО «Белвест Ритейл Москва», УНП 39185189, является торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах ОКВЭД 47.7. Указанная группа включает в себя и в подгруппу 47.72 розничная торговля обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах.

Судом установлено, что нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды от 14.08.2019 № 19/36, имело целевой характер - помещение предоставлено ответчику под торговую площадь для осуществления розничной торговли обувью, аксессуарами и сопутствующими товарами в соответствии с ассортиментным перечнем (пункты 1.1, 1.4 договора).

Учитывая изложенное, суд считает обоснованными доводы арендатора о том, что истец, имея основной ОКВЭД группа 47.7, входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В связи с принятием ограничительных мер арендодатель в мае 2020 сообщил истцу, что на период апреля и май месяц 2020 года размер фиксированной арендной платы может быть снижен на 50 %. Также истцу было направлено дополнительное соглашение от 25.06.2020, в котором содержались условия о снижении на период июнь месяц 2020 года размера фиксированной арендной платы на 50 %, что составляло  88 500 рублей за один месяц. 

Как следует из переписки сторон, ЗАО «Белвест Ритейл Москва» не согласилось с предложенными условиями, в связи с чем дополнительное соглашение между сторонами о снижении размера арендной платы подлежащей уплате в период действия ограничительных мероприятий подписано не было.

Таким образом, из обстоятельств настоящего дела следует, что арендодатели предлагали ответчику заключить дополнительное соглашение, условия которого отвечали Требованиям № 439, также предлагали уменьшить размер арендной платы до 85 000 рублей на период действия режима повышенной готовности на территории Ставропольского края.

При этом, как было указано выше, истец отказался заключить дополнительное соглашение в предложенной арендодателями редакции, в свою очередь предприниматели  не уклонялись от заключения соответствующего дополнительного соглашения.

Обращаясь с данным исковым заявлением, истец ссылался на требование о заключении дополнительного соглашения о снижении размера арендной платы за период неосуществления деятельности с 27.03.2020 по 21.07.2020 до размера равного 88 500 рублей, изложенное в претензии от 08.12.2020, руководствуясь  частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, предусматривающей право арендатора по такому договору требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно постановлению губернатора Ставропольского края от 16.03.2020 № 101 на территории Ставропольского края введен режим повышенной готовности с 18.03.2020.

В силу пункта 2.4 постановления губернатора Ставропольского края от 26.03.2020        № 119 с 28 марта 2020 года приостановлена работа объектов розничной торговли, рынков, за исключением рынков продовольственных товаров, аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли, в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

В связи с введением ограничительных мер ответчиками в письме от 29.03.2020 адресованном арендатору была направлена информация о принятых нормативно-правовых актах и мерах, введенных на территории Ставропольского края. 

Истец, в связи с принятием названного постановления, приостановил торговую деятельность  с 28.03.2020 по 21.07.2020. 

В дальнейшем с 22.07.2020 после согласования с Национальным Банком Республики Беларусь введения нового вида деятельности, дополнения перечня сопутствующих товаров масками и дезинфицирующими салфетками, реализация которых была осуществлена в обособленных подразделениях истца, торговая деятельность была возобновлена.

Таким образом, данные обстоятельства дают основания полагать, что принятые истцом меры были направленные на расширение вида деятельности общества и свидетельствуют об осуществлении деятельности истца в арендуемых торговых помещениях и в период действия ограничительных мер.

В то же время, как следует из части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.

Доказательств обратного в материалы дела истцом не представлено.

В соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 611 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как указано было выше, период действия договора от 14.08.2016 № 19/26 установлен сторонами в пункте 2.1 с 14.08.2019 по 31.07.2020 включительно

В соответствии с пунктами 2.2., 2.3. договора арендатор имеет преимущественное право на заключение последующего договора аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях. Сторона, желающая заключить последующий договор аренды на новый срок, обязана направить соответствующее уведомление другой стороне за 2 месяца до истечения срока действия настоящего договора.

Арендатор обязуется в течение 7 (семи) рабочих дней после истечения срока аренды или в случае досрочного расторжения договора освободить и передать помещение арендодателю по акту приёма-передачи помещения от арендатора арендодателю в том же состоянии, в котором арендатор первоначально принял помещение, с учетом нормального взноса, вывезти весь свой товар, имущество и отделимые улучшения из помещения (пункт 4.4.14 договора).

В рамках дела № А63 8255/2021 судом было установлено, что 22.05.2020 арендатор на электронный адрес mirov_e@mail.ru уведомил арендаторов о желании продлить арендные отношения на новый срок.

Письмом от 05.07.2020 арендодателями электронный адрес ru-025direktor@belwest.com арендатору направлено письмо о необходимости согласования новой планировки помещений в новом договоре аренды, т.е. на иной объект аренды с приложением действующего и нового плана помещения.

Договор на новый срок сторонами не подписан, согласование на изменение планировки помещения от арендатора не получено.

Уведомлением от 03.09.2020 арендодатели уведомили арендатора об освобождении помещения в срок до 10.09.2020, поскольку истек срок договора аренды 31.07.2020.

ЗАО «Белвест Ритейл Москва» 11.09.2020 направило требование о прекращении противоправных действий, направленных на ограничение доступа арендатора к арендуемому имуществу, не позднее 12.09.2020, в противном случае арендатор будет вынужден обратиться в полицию с целью зашиты своих прав, а также взыскать причиненные арендодателем убытки в судебном порядке.

16 сентября 2020 года ЗАО «Белвест Ритейл Москва» направило письмо арендодателям с просьбой направить представителя 16.09.2020 в 16.00 по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, д. 49, для вскрытия опечатанного помещения с составлением соответствующего акта и проверки сохранности имущества, находившегося в помещении на дату опечатывания. В этот же день были составлены комиссионные акты.

18 сентября 2020 года ЗАО «Белвест Ритейл Москва» направило письмо арендодателям с просьбой направить представителя 20.09.2020 в 19.00 по адресу: г. Ставрополь, ул. Артема, д. 49, для приемки помещения и подписания акта приема-передачи.

20 сентября 2020 года арендатором был осуществлен возврат помещений, что подтверждается  актом возврата нежилых помещений.

Таким образом, суд приходит к выводу о прекращении договорных отношений сторон.

При этом истец, заявляя в претензии от 08.12.2020 требование о снижении арендной платы, фактически требует внесения изменений в прекращенный договор аренды в части условия о размере арендной платы.

Нормы Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 не предусматривают сохранение права на отсрочку задолженности, изменение размера платы по расторгнутому сторонами договору аренды, поскольку интересы арендатора в данном случае защищены путем реализации им права на досрочное расторжение договора аренды без применения соответствующих санкций (пункт 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ). Реализация арендатором в данном случае дополнительно к расторжению договора права на отсрочку по уплате арендных платежей, изменение размера платы при отсутствии сохраненного между сторонами договора аренды нарушает права и законные интересы арендодателя.

Истец не привел нормативного обоснования возможности осуществления такого ретроспективного пересмотра условий прекращенного договора.

ЗАО «Белвест Ритейл Москва», отказавшись от заключения дополнительного соглашения на условиях, предложенных ответчиком в дополнительном соглашении от 25.06.2020, в полной мере реализовало правомочия, предусмотренные Требованиями № 439, при этом соответствующие правовые последствия данного поведения истца являются его предпринимательским риском.

Указанные выводы согласуются с судебной практикой (№ А62-7646/2020, А32–37131/2020, А63-10535/2020, А40-128402/2020).

На основании изложенного, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца. 

Руководствуясь статьями 156, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований акционерного общества «Белвест Ритейл Москва» (УНП 39185189) Республика Беларусь, г. Витебск, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             М.А. Керимова