Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-10356/2021

г. Хабаровск

17 сентября 2021 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 15.09.2021.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука, 

при ведении протокола судебного заседания 

помощником судьи Н.С. Фоменко,

рассмотрел в заседании суда дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304270519800011, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304270519000035, ИНН 

<

***>)

о возложении обязанности совершить действия 

третье лицо – ИП ФИО3

при участии в судебном заседании:

от истца  – ФИО4, адвокат (удостоверение № 943, ордер);

от ответчика – Л.И. Руткевич, лично (паспорт). 

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом. 

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о возложении обязанности предоставить в аренду торговую площадь – 26 кв.м в центре зала на первом этаже магазина «Универмаг» по адресу: 

<

...> (согласно приложению – плану-схеме к договору аренды № 7 от 01.01.2020). 

Исковые требования мотивированы уклонением арендодателя от исполнения условий заключенного и сохраняющего свое действие договора. Иск нормативно обоснован положениями статей 309, 398, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3). 

В отзыве на иск ИП ФИО2 заявленные требования не признала, просила оставить их без удовлетворения. Действие договора № 7 прекращено в установленном законом порядке, при этом в аренду истцу предоставлена иная торговая площадь. 

ИП ФИО3 в отзыве на иск подтвердил наличие арендных отношений с ИП ФИО2

В заседании суда представители  сторон поддержали правовые позиции по спору, приведенные в иске и отзыве.

Третье лицо, уведомленное о дате, времени и месте слушания в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя не обеспечило. 

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника процесса, с соблюдением нормативных предписаний статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

01.01.2020 между ИП ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 7, по условиям которого во временное (возмездное) владение и пользование арендатора в целях организации розничной торговли передана часть площади торгового зала (26 кв.м) на первом этаже магазина «Универмаг» по адресу: 

<

...> (согласно приложению – плану-схеме к договору аренды № 7 от 01.01.2020).

Порядок внесения арендной платы определен в разделе 2 договора № 7. В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 совокупный размер ежемесячной арендной платы составляет 20 000 руб. и подлежит внесению до пятого числа расчетного месяца.

В силу пункта 4.3 действие договора № 7 распространено на период 01.01.2020-31.12.2020. Этим же пунктом установлено, что договор автоматически продлевается (лексика условия соглашения сохранена), если ни одна из сторон не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока действия не уведомит другую сторону в письменной форме о своем намерении не продлевать действие договора.  

Уведомлением № 14 от 30.03.2021 (получено согласно отметке 01.04.2020) ИП ФИО1 проинформирована об одностороннем отказе от договора № 7.

Полагая, что законные основания для прекращения арендных отношений отсутствуют, ИП ФИО1 обратилось за судебной защитой.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований.   

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности, в частности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Действующее гражданское законодательство предусматривает право арендатора требовать предоставления ему в пользование согласованной индивидуально-определенной вещи.

Так, пунктами 1, 2 статьи 611 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).

Вместе с тем, надлежит учитывать, что требование о передаче объекта во владение, по смыслу закона, допускается лишь при наличии действующего – связывающего стороны обязательства, в том числе облеченного в форму договора.    

В данном случае соответствующее условие отсутствует.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предписано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае – в силу прямого указания пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Пунктом 3 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Пунктом 4 статьи 450 ГК РФ определено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 450.1 ГК РФ регламентировано, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В ходе судебного разбирательства установлено, что действие заключенного сторонами договора аренды № 7 было распространено на период до 31.12.2020.

По истечении указанного срока ИП ФИО1 в отсутствие возражений арендодателя продолжила использовать часть площади торгового зала (26 кв.м) на первом этаже магазина «Универмаг» по адресу:                

<

...>.

Впоследствии – в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, ИП ФИО2 в адрес ИП ФИО1 направлено уведомление № 14 от 30.03.2021 об отказе от дальнейшего исполнения договора № 7. 

Из материалов дела следует, что уведомление № 14 получено арендатором 01.04.2021.

Оценивая совокупность приведенных обстоятельств, суд отмечает, что  в силу пункта 1 статья 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о соответствии избранного арендодателем порядка уведомления арендатора об отказе от договора, выполнении арендодателем установленного статьями 450.1, 610 ГК РФ механизма прекращения договорных отношений.

Таким образом, на момент судебного разбирательства договор № 7 является расторгнутым. При таких обстоятельствах требование инициатора разбирательства о предоставлении в его пользование предусмотренного названным соглашением объекта не имеет правовых оснований.

В обоснование своей правовой позиции истец указал, что в рассматриваемом случае действие договора № 7, с учетом условия пункта 4.3, было возобновлено на период до 31.12.2021, в связи с чем прекращение арендных отношений по инициативе арендодателя допускалось лишь при нарушении арендатором каких-либо условий соглашения. Поскольку такие нарушения отсутствовали, отказ от исполнения договора аренды № 7 не соответствует закону. 

Данное утверждение не может быть признано обоснованным.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 4.3 действие договора № 7 распространено на период 01.01.2020-31.12.2020. Этим же пунктом установлено, что договор автоматически продлевается, если ни одна из сторон не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока действия не уведомит другую сторону в письменной форме о своем намерении не продлевать действие договора.

Вопреки утверждению истца, пункт 4.3 не содержит оговорки о том, что возобновление действия договора (при отсутствии возражений сторон) происходит на тот же срок. Напротив, из буквального содержания условия пункта 4.3, выявленного судом с применением статьи 431 ГК РФ, следует, что в такой ситуации продолжительность арендных отношений является неопределенной.

Следовательно, оснований для констатации того, что арендные обязательства по поводу спорного имущества связывают стороны вплоть до 31.12.2021, не имеется. 

В ходе судебного разбирательства не было установлено фактов нарушения арендатором условий заключенного договора.

Вместе с тем, в данном конкретном случае это обстоятельство не может рассматриваться в качестве имеющего определяющее правовое значение. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу правового подхода, отраженного в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В пункте 25 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66) закреплена позиция, в соответствии с которой основания досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора как связанное, так и не связанное с нарушением.

Таким образом, условие договора аренды об одностороннем безмотивном отказе от договора аренды, в том числе заключенного на неопределенный срок, не противоречит действующему законодательству. Включение в договор такого условия позволяет арендатору выйти из договорных отношений в случае утраты необходимости в использовании имущества, а арендодателю - в случае возникновения необходимости в объекте аренды.

Признаков злоупотребления правом со стороны ответчика (в том числе с учетом сроков действия соглашения) в ходе производства по делу не установлено. 

Суд также не может оставить без внимания обстоятельства распоряжения арендодателем спорным объектом. 

Как установлено в ходе рассмотрения дела, 26.03.2021 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 заключен договор № 12, по условиям которого ответчик принял обязательство передать торговые площади в магазине «Универмаг» по адресу: 

<

...> (575,9 кв.), в том числе и площадь, ранее использовавшуюся ИП ФИО1, во владение ИП ФИО3 (акты от 10.04.2021, 30.04.2021, 14.05.2021).

Действие договора № 12 определено до 25.03.2022 (пункт 4.3).

Суд констатирует, что предусмотренный статьями 398, 611 ГК РФ способ защиты права должен реализовываться с учетом иных регламентированных законом ограничений, а также исходя из фактических обстоятельств установления правовых (вещных и обязательственных) титулов на спорное имущество.  

Надлежит отметить, что по общему правилу, воспроизведенному в статье 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков.

Непосредственно в статье 398 ГК РФ, регулирующей вопросы истребования индивидуально-определенных вещей, указано, что право требовать отобрания вещи у должника прекращается, если она уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

При этом, в соответствии с правовой позицией, приведенной в абзаце 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Как видно, в статье 398 ГК РФ упомянуты лишь случаи, когда вещь передана третьему лицу в собственность или находится у него на ином вещном праве. Вместе с тем разъяснения абзаца 3 пункта 26 Постановления № 7 не содержат соответствующей ограничительной оговорки, и, обладая ретроактивным действием и будучи обязательными к исполнению, свидетельствуют о том, что право требовать присуждения исполнения обязательства в натуре отпадает и в случае, если вещь находится у третьего лица в силу обязательственного права (к каковым относится и право аренды).

Следовательно, по смыслу закона, при конкуренции обязательственных титулов, в частности, арендных, преимуществом обладает тот субъект, во владение которого на законных основаниях фактически поступило спорное имущество.    

В ходе судебного разбирательства установлено, что договор № 12 является действующим, стороны данного соглашения фактически приступили к его исполнению.  

На момент судебного разбирательства срок договора № 12 не истек. Данный договор недействительным или незаключенным в установленном порядке не признан.

При этом само по себе наличие такого рода соглашения также не противоречит действующему законодательству. 

В силу правового подхода, изложенного в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019), если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки. Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Совокупность приведенных норм материального права, указаний по их толкованию и применению позволяет заключить, что имеются безусловные  препятствия для удовлетворения заявленных требований.

Дополнительно суд отмечает, что в настоящее время арендатору фактически предоставлена торговая площадь в границах того же магазина, в связи с чем он не лишен возможности продолжить свою профильную деятельность.   

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предписано, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                  С.Ю. Дацук