АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016 

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98 Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1772/2018

г. Биробиджан

02 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 августа 2018 года. Полный текст  решения изготовлен 02 августа 2018 года.  

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе 

судьи Столбовой С.К.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью "Южное жилищно-коммунальное  хозяйство" (п. Смидович Смидовичского района Еврейской автономной области,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к Администрации Смидовичского городского поселения Смидовичского  муниципального района Еврейской автономной области (п. Смидович  Смидовичского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>)  

о понуждении к исполнению обязательств, 

при участии представителей ответчика ФИО2, по доверенности № 28 от  18.01.2018, ФИО3, по доверенности № 924 от 23.11.2017;  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Южное жилищно-коммунальное  хозяйство" (п. Смидович Смидовичского района Еврейской автономной области,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд  Еврейской автономной области с иском к Администрации Смидовичского  городского поселения Смидовичского муниципального района Еврейской  автономной области (п. Смидович Смидовичского района Еврейской автономной  области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании произвести зачет  стоимости работ по капитальному ремонту в размере 453 170,97 рубля в счет  арендной платы по договорам аренды муниципального имущества в форме  муниципальный преференций.  

 В адрес суда 27.07.2018 поступил отзыв на иск, в котором ответчик иск не  признал, считает, что работы, определенные в актах как неотделимые улучшения,  относятся к работам текущего ремонта и должны выполняться за счет арендатора, в  связи с чем, стоимость данных работ не подлежит зачету в счет арендной платы.  

 В судебном заседании представители ответчика поддержали отзыв на иск,  указав, что отсутствие специалиста не позволяет ответчику квалифицировать  указанные работы как капительный ремонт; выполненные работы относятся к  работам текущего ремонта и должны выполняться за счет средств арендатора.  

 Суд, исследовав представленные документы, заслушав доводы ответчика,  приходит к следующим выводам.  

 Как следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор  аренды муниципальным имущества в форме муниципальной преференций от  16.08.2012 № 5, по условиям которого арендодатель (истец) предоставляет во  временное пользование, а арендатор (ответчик) принимает имущество (по актам  приема-передачи), составляющее имущество казны городского поселения,  расположенного по адресу: 679150 ЕАО, Смидовичский район, п. Смидович для  оказания населению Смидовичского городского поселения жилищно- коммунальных услуг по теплоснабжению, сбору и вывозу твердых бытовых  отходов, а также организации перевозок рейсовым автобусом "Смидович- Песчаное", поставка твердого топлива для населения.  

 Размер арендной платы установлен в пункте 4.1 и составляет с учетом НДС  

 В год 1 559 520,24 рубля; в месяц 129 960 рублей.  

 Срок аренды по договору установлен: с 16.08.2012 по 15.08.2017. 

Договор зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (л.д. 12).  

По акту приема-передачи имущества общество приняло имущество,  поименованное в акте (л.д. 13-14).  

 В пункте 4.2. договора, стороны достигли соглашения о порядке внесения  арендной платы в виде твердых сумм платежей – до 5 числа месяца, следующего  за отчетным.  

В адрес истца обществом направлялось заявление от 23.05.2017 № 431 (л.д.  20), о проведении зачета стоимости по выполненным арендатором работам по  капитальному ремонту котлов в счет арендных платежей ( л.д. 20).  

Письмами от 08.08.2017 № 542 (л.д. 43) ответчик уведомил общество о  невозможности зачета данных работ в счет арендной платы.  

По истечении срока действия договора аренды № 5 стороны заключили  договор аренды № 5/1/17 от 15.09.2017 на срок до подведения итогов открытого  конкурса на право заключения концессионного соглашения в отношении систем  централизованного теплоснабжения, являющихся собственностью МО  "Смидовичское городское поселение" Смидовчиского муниципального района  ЕАО, определив размер арендной платы в пункте 4.1 с учетом НДС – в год  

2 007 467,26 рубля, в месяц – 167 288,94 рубля. 

Заявлением № 213 (л.д. 44) были согласованы ремонтные работы по котлам  на котельных 5ГВС и № 2 на сумму 102082,51 рубля.  

26.03.2018 в адрес арендодателя были направлены акты выполненных работ  (по форме КС-2, КС-3) для подписания и зачета арендной платы.  

Письмом от 28.03.2018 № 223 (л.д. 62) арендодатель уведомил общество о  невозможности зачета данных работ в счет арендной платы.  

 Истец, полагает, что вправе требовать зачета стоимости произведенного  капитального ремонта в счет арендной платы в порядке предусмотренном  договором, обратился в суд за защитой нарушенного права.  

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы  ответчика, суд пришел к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться  надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями  закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в  соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства  и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми  актами.  

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между  сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным  условиям договора.  

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от  23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики применения  дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных  обязательств», арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору,  оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и  действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или  встречный иск.  

Оснований для признания договоров недействительными или  незаключенными у суда не имеется.  

Заключенные между сторонами договоры являются договорами аренды,  отношения по которым регламентированы главой 34 Гражданского кодекса  Российской Федерации, к возникшим между сторонами правоотношениям  подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)  обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во  временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК  РФ).  

В силу положений части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и  сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

По правилам пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  

При этом по общим правилам статьи 616 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт  переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными  правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен  производиться в срок, установленный договором, а если он не определен  договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской  Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.  

Истец в исковом заявлении указал, что согласовав при заключении договоров  аренды условие возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного  имущества зачет стоимости работ по проведению неотделимых улучшений  арендуемого объекта в счет арендной платы производится по окончанию работ на  основании предоставленных документов, следовательно, вправе требовать зачет  выполненных работ по капитальному ремонту.  

Вместе с тем, у арендатора объектов теплоснабжения и горячего  водоснабжения обязанности производить их капитальный ремонт и об обязанности  арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт, не  соответствуют нормам специального законодательства в указанной сфере.  

 В отличие от общих нормативных положений, специальными нормами  Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее - Закон   № 190-ФЗ) предусмотрены особенности правового регулирования, учитывающими  специфику переданного в аренду имущества и нахождение его в публичной  собственности.  

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 28.3 Закона № 190-ФЗ арендатор по  договору аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или  муниципальной собственности по договору аренды, обязан поддерживать данные  объекты в исправном состоянии, проводить их текущий ремонт и капитальный  ремонт, нести расходы на их содержание.  

Приведенные нормативные положения являются императивными. 

Императивность данных норм права связана именно со специальным режимом  муниципального теплосетевого имущества, которое предоставляется во временное  пользование и владение арендатору в целях организации качественного и  бесперебойного теплоснабжения.  

 Кроме того, передача в аренду указанного имущества направлена не на его  использование в целях удовлетворения потребностей самого арендатора, а на  осуществление арендатором своей хозяйственной, деятельности в целях  извлечения прибыли при эксплуатации этих объектов.  

Также расходы арендатора на осуществление ремонта объектов  теплоснабжения учитываются при формировании его необходимой валовой  выручки, определяемой регулирующим тарифным органом при утверждении  соответствующего тарифа ресурсоснабжающей организации (Приказ Федеральной  службы по тарифам от 13.06.2013 № 760-э «Об утверждении Методических  указаний по расчету регулируемых цен (тарифов) в сфере теплоснабжения»).  Таким образом, общество, приняв в аренду муниципальные тепловые сети,  котельные обязано осуществлять их содержание, производить не только текущий,  но и капитальный ремонт и несет соответствующие затраты за свой счет.  

Вышеприведенная правовая позиция сформирована сложившейся судебной  практикой округа (постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа  от 01.12.2017 по делу № А27-553/2017 и др.).  

Включение сторонами условий договора о зачете в пункт 4.2 противоречит  вышеназванным императивным нормам (Постановление от 25 апреля 2016 по делу   № А70-8445/2015).  

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном  суде в сумме 6 000 рублей в порядке части 1 статьи 110 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца и  взыскиваются в доход федерального бюджета, поскольку истцу предоставлялась  отсрочка оплаты госпошлины при обращении с требованием в суд.  

 Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной  ответственностью "Южное жилищно-коммунальное хозяйство" (п. Смидович  Смидовичского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) к Администрации Смидовичского городского поселения  Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области  (п. Смидович Смидовичского района Еврейской автономной области, ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании произвести зачет стоимости работ  по капитальному ремонту в размере 453 170,97 рубля в счет арендной платы  отказать.  

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Южное жилищно- коммунальное хозяйство" (п. Смидович Смидовичского района Еврейской  автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в федеральный  бюджет государственную пошлину в сумме 6000 рублей за рассмотрение дела в  суде первой инстанции.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а  также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд  Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения  арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции  отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды  апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской  автономной области.  

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного  производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела  можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного  апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного  округа http://fasdvo.arbitr.ru.  

Судья С.К. Столбова