АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8879/22 

Екатеринбург

12 января 2023 г.

 

Дело № А76-10904/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей  Купреенкова В.А., Лазарева С.В.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домоуправ – Челябинск» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2022 по делу № А76-10904/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домоуправ – Челябинск» – ФИО1 (посредством онлайн-присутствия, доверенность от 09.01.2023), 

ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 24.02.2021);

акционерного общества Банк «Северный морской путь» – ФИО4 (посредством онлайн-присутствия, доверенность от 25.11.2021).

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домоуправ-Челябинск» (далее – общество «УК «Домоуправ-Челябинск») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке, определенном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе с учетом отказа от части заявленных требований) к обществу с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (далее – общество «Гринфлайт»), акционерному обществу Банк «Северный морской путь» (далее – общество Банк «СМП»), обществу с ограниченной ответственностью «Трест Магнитострой» (далее – общество «Трест Магнитострой»), обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ключевые люди» (далее – общество АН «Ключевые люди»): о признании недействительными сделками договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 29.01.2015 № 05-04/421-15, от 29.01.2015 № 05-04/418-15, от 29.01.2015 № 05-04/420-15, от 29.01.2015 № 05-04/419-15, заключенных между обществом «Гринфлайт» и обществом «Трест Магнитострой»;

о признании недействительными сделками договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 01.10.2015 № 05-04/2698-15, № 0504/2700-15, № 05-04/2699-15, № 05-04/2703-15, № 05-04/2702-15, № 05-04/2701-15, № 05-04/2697-15, № 05-04/2710-15, № 05-04/2711-15, от 25.09.2015 № 05-04/2694-15, от 25.09.2015 № 05-04/2696-15, заключенных между обществом «Гринфлайт» и обществом АН «Ключевые люди»;

о признании недействительной сделкой договора предоставления отступного путем переуступки прав требований от 27.03.2017 № 1, заключенного между обществом Банк «СМП» и обществом АН «Ключевые люди», в части пунктов 474-477, 479-486, 492-493 приложения № 1;

о признании недействительной сделкой договора уступки прав (требований) по договорам долевого участия в строительстве от 31.03.2017 № 3, заключенного между обществом Банк «СМП» и обществом «Трест Магнитострой», в части пунктов 474 - 477, 479-485, 492-493 приложения № 1;

о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 31.03.2017 № 4, заключенного между обществомБанк «СМП» и обществом «Трест Магнитострой», в части нежилого подвального помещения общей площадью 176,5 кв. м, кадастровый номер 74:36:0616001:7084, расположенного по адресу 454001, 

<

...> и нежилого подвального помещения общей площадью 182,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0616001:6704, расположенного по адресу 454001 

<

...>, помещение 5;

об истребовании из чужого незаконного владения у общества «Трест Магнитострой»:

нежилого помещения № 9 общей площадью 216,1 кв. м; нежилого помещения № 6 общей площадью 205,9 кв. м; нежилого помещения № 7 общей площадью 38,2 кв. м; нежилого помещения № 10 общей площадью 99,6 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>;

нежилого помещения № 12 общей площадью 226,1 кв. м; нежилого помещения № 14 общей площадью 211,5 кв. м; нежилого помещения № 15 общей площадью 138,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, 131-а;

нежилого помещения № 6 общей площадью 205,4 кв. м; нежилого помещения № 7 общей площадью 137,87 кв. м; нежилого помещения № 9 общей площадью 216,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, 131;

нежилого помещения № 5 общей площадью 182,9 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>;

нежилого помещения № 4 общей площадью 176,5 кв. м; нежилого помещения № 4 общей площадью 188,1 кв. м; нежилого помещения № 5, общей площадью 314,5 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>;

нежилого помещения №  5 общей площадью 174,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>;

нежилого помещения № 5 общей площадью 169,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>;

о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> -б, на общее имущество: нежилое помещение № 9 общей площадью 216,1 кв. м; нежилое помещение № 6 общей площадью 205,9 кв. м; нежилое помещение № 7 общей площадью 38,2 кв. м; нежилое помещение № 10 общей площадью 99,6 кв. м;

о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 12 общей площадью 226,1 кв.м; нежилое помещение № 14 общей площадью 211,5 кв. м; нежилое помещение № 15 общей площадью 138,7 кв. м;

о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 6 общей площадью 205,4 кв. м.; нежилое помещение № 7 общей площадью 137,8 кв. м; нежилое помещение № 9 общей площадью 216,1 кв. м;

о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 5, общей площадью 182,9 кв. м;

о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 4 общей площадью 176,5 кв. м.; нежилое помещение № 5 общей площадью 185,5 кв.м; нежилое помещение № 4 общей площадью 188,1 кв.м; нежилое помещение № 5 общей площадью 314,5 кв.м;

о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на общее имущество: нежилое помещение № 5 общей площадью 174,2 кв. м;

о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молодогвардейцев, д. 74, на общее имущество: нежилое помещение № 5 общей площадью 169,6 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО2, ФИО5, ФИО6.

Решением суда первой инстанции от 11.04.2022 принят отказ истца от иска в части признания недействительной сделкой договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 25.09.2015 № 05-04/2695-15; признания недействительной сделкой договора купли-продажи от 31.03.2017№ 4, заключенного между обществом Банк «СМП» и обществом «Трест Магнитострой», в части нежилого подвального помещения общей площадью 185,5 кв. м, кадастровый номер 74:36:0616001:7085, расположенного по адресу 454001, 

<

...>; истребования из чужого незаконного владения нежилого помещения № 5 общей площадью 185,5 кв. м, расположенного по адресу 454001, 

<

...>; признания права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 454001, 

<

...>, на помещение № 5 общей площадью 185,5 кв. м. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.09.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество УК «Домоуправ-Челябинск» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие  выводов судов фактическим обстоятельствам и предоставленным доказательствам. По мнению заявителя, являются несостоятельными выводы судов о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на момент появления в жилых домах первого собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически использовались домовладельцами для их нужд и в целях обеспечения эксплуатации домов, как  противоречащие собранным по делу доказательствам. Заявитель настаивает на том, что спорные помещения используются исключительно для контроля и обслуживания инженерных коммуникаций и узлов управления инженерными сетями, нежилые помещения являются техническим подвалом, то есть помещениями, относящимися к числу общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме, что подтверждено предоставленными в материалы дела доказательствами: заключением эксперта от 27.09.2018 № 355/2708/2018, дополнением к заключению эксперта от 11.08.2020, экспертным заключением от 14.04.2021 № 14-04-2021, актом комиссионного обследования нежилых помещений от 24.07.2020, пояснениями сотрудника управляющей организации ФИО7 При этом, по мнению заявителя, суды допустили искажение пояснений, данных ФИО7, а также пояснений эксперта ФИО8, что привело к неверным выводам по делу.

По мнению заявителя, суды не приняли во внимание, что на дату приватизации первой квартиры в домах спорные помещения фактически использовались в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, то есть использовались в качестве общего имущества домовладельцами, управляющей компанией, также судами необоснованно отождествлены понятия «инженерные коммуникации» и «узлы управления инженерными сетями». Заявитель настаивает на том, что застройщик изменил функциональное назначение спорных помещений, ссылается на невозможность открытого доступа к оборудованию, находящемуся в спорных помещениях, для неопределенного круга лиц.

Также, по мнению заявителя, являются несостоятельными  выводы судов о том, что согласно предоставленной в материалы дела рабочей документации все спорные помещения изначально при строительстве домов были запроектированы в качестве нежилых коммерческих помещений и, как следствие не могут быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Далее заявитель полагает, что в основу судебных актов по делу необоснованно положено предоставленное обществом Банк «СМП» заключение специалистов (рецензия) от 25.08.2021 № 2708, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью  НПП «Урал». По мнению заявителя, указанная рецензия не является надлежащим доказательством по делу, поскольку заключение специалистов выводы судебной экспертизы не опровергает, рецензия составлена по одностороннему заказу ответчика, эксперт не был предупрежден судом об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение эксперта, при этом эксперты, подготовившие рецензию, не обладают соответствующим образованием и квалификацией для дачи заключения по поставленным судом перед экспертом вопросам, а также специальными познаниями для рецензирования заключения эксперта.

Помимо изложенного заявитель не согласен с выводом судов о пропуске истцом срока исковой давности. Заявитель поясняет, что на момент заключения оспариваемых договоров участия в долевом строительстве к строящимся домам, застройщику, участникам долевого строительства истец не имел никакого отношения, в связи с чем не знал и не мог знать о заключенных договорах на общее имущество многоквартирного дома. Также отмечает, что на момент заключения оспариваемых договоров долевого участия иные участники долевого строительства, в последующем собственники квартир, не знали и не могли знать о продаже застройщиком подвальных помещений, поскольку заключенные собственниками договоры долевого участия не содержат перечня общего имущества в многоквартирных домах. 

ФИО2, ФИО5, ФИО6 представили отзыв на кассационную жалобу, в котором просят в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Акционерное общество Банк «Северный морской путь» представило мнение на кассационную жалобу, в котором также просит в удовлетворении жалобы отказать, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009№ 64, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. 

На такие требования распространяется общий срок исковой давности (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен. 

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлениях Президиума от 02.03.2010 № 13391/09 и от 22.01.2013 № 11401/12, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. 

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. 

Таким образом, в целях определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать цели, для которых спорные помещения проектировались и предназначались изначально. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 отдельно отмечено, что для определения правового режима спорных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Необходимо выяснять, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома. 

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что общество «Гринфлайт»  являясь в 2015 г. застройщиком многоквартирных домов в г. Челябинске передало инвесторам по договорам участия в долевом строительстве следующие помещения: по ул. Братьев Кашириных, д. 131 (пом. № 6, 7, 9), д. 131 а (пом. № 12, 14, 15), д. 131 б (пом. 6, 7, 9, 10); по ул. 40-летия Победы, д. 44 (пом. № 5), д. 52 (пом. № 4 общей площадью 176,5 кв. м, № 5 общей площадью 185,5 кв. м, № 4 общей площадью 188,1 кв. м, № 5 общей площадью 314,5 кв. м); по ул. Братьев Кашириных, д. 119 (пом. № 5); по ул. Молодогвардейцев, д. 74 (пом. № 5). 

Общество «Гринфлайт» заключило договоры участия в долевом строительстве: 

от 29.01.2015 № 05-04/418-15 с ФИО5 в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 204,91 кв. м в жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 1 (ул. Братьев Кашириных, д. 131 б);

 от 29.01.2015 № 05-04/419-15 с ФИО2 в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 312,10 кв. м, в  жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 14 (ул. 40-летия Победы, д. 52);

от 29.01.2015 № 05-04/420-15 с ФИО6 в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 135,65 кв. м в жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 1 (ул. Братьев Кашириных, д. 131 б);

от 29.01.2015 № 05-04/421-15 с ФИО2 в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 250,99 кв. м в жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 1 (ул. Братьев Кашириных, д. 131 б) ;

от 25.09.2015 № 05-04/2694-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 147,63 кв. м, в жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 11 (ул. 40-летия Победы, д. 44);

от 25.09.2015 № 05-04/2695-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 178,97 кв. м, в жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 12 (ул. 40-летия Победы, д. 52); 

от 25.09.2015 № 05-04/2696-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 167,94 кв. м в жилом доме по ул. 40-летия Победы, д. 52;

от 01.10.2015 № 05-04/2697-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 186,59 кв. м в жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 14 (ул. 40-летия Победы, д. 52);

от 01.10.2015 № 05-04/2698-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 226,80 кв. м, в жилом доме по ул. Братьев Кашириных, д. 131а;

от 01.10.2015 № 05-04/2699-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 140,16 кв. м, в жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и  Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 4 (ул. Братьев Кашириных, д. 131 а);

от 01.10.2015 № 05-04/2700-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 212,49 кв. м, в жилом доме по ул. Братьев Кашириных, д. 131а;

от 01.10.2015 № 05-04/2701-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 226,41 кв. м в жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 1, жилой дом 7 (ул. Братьев Кашириных, д. 131);

от 01.10.2015 № 05-04/2702-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 139,90 кв. м, в жилом доме по ул. Братьев Кашириных, д. 131;

от 01.10.2015 № 05-04/2703-15 с общества АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж), общей проектной площадью 213,02 кв. м, в жилом доме по ул. Братьев Кашириных, д. 131;

от 01.10.2015 № 05-04/2710-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 172,73 кв. м в жилом доме в границах ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 3, жилой дом 40 (ул. Братьев Кашириных, д. 119);

от 01.10.2015 № 05-04/2711-15 с обществом АН «Ключевые люди» в отношении нежилого помещения (цокольный этаж) общей проектной площадью 170,40 кв. м, в жилом доме ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная р. Миасс, ул. Чичерина в Центральном и Калининском районах г. Челябинска, мкр. 3, жилой дом 49 (ул. Молодогвардейцев, д. 74). 

Общество АН «Ключевые люди» по договору уступки права требования с переводом долга от 10.02.2015 № 05-05/08-15 получило от ФИО2 права по договору участия в долевом строительстве от 29.01.2015 № 05-04/421-15. 

Общество АН «Ключевые люди» по договору уступки права требования с переводом долга от 10.02.2015 № 05-05/06-15 получило от ФИО5 права по договору участия в долевом строительстве от 29.01.2015 № 05-04/418-15. 

Общества АН «Ключевые люди» по договору уступки права требования с переводом долга от 10.02.2015 № 05-05/07-15 получило от ФИО6 права по договору участия в долевом строительстве от 29.01.2015№ 05-04/420-15. 

Общество  АН «Ключевые люди» по договору уступки права требования с переводом долга от 10.02.2015 № 05-05/09-15 получило от ФИО2 права по договору участия в долевом строительстве от 29.01.2015 № 05-04/419-15.

Обществу «Гринфлайт» выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Между обществом Банк «СМП» и обществом «Гринфлайт» заключен кредитный договор от 21.04.2014 № 04-04-2014/КЛ, в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору между обществом «СМП Банк» и обществом АН «Ключевые люди» заключен договор о залоге имущественных прав (требований) от 15.06.2015 № 04-04-2014/ДЗ-04. 

В последующем общество АН «Ключевые люди» заключило с обществом Банк «СМП» договор о предоставлении отступного путем уступки прав требования от 27.03.2017 № 1 в счет частичного прекращения обязательств по кредитному договору от 21.04.2014 № 04-04-2014/КЛ, по которому к банку перешли права по договорам уступки права требования с переводом долга от 10.02.2015 № 05-05/06-15, от 10.02.2015 № 05-05/07-15, от 10.02.2015 № 05-05/08-15, от 10.02.2015 № 05- 05/09-15, по договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимости от 01.10.2015 № 05-04/2697-15, от 01.10.2015 № 05-04/2698-15, от 01.10.2015 № 05-04/2699-15, от 01.10.2015№ 05-04/2700-15, от 01.10.2015 № 05-04/2701-15, от 01.10.2015 № 05-04/2702-15, от 01.10.2015 № 05-04/2703-15, от 01.10.2015 № 05-04/2710-15, от 01.10.2015 № 05-04/2711-15.

Также общество АН «Ключевые люди» заключило с обществом Банк «СМП» договор о предоставлении отступного от 27.03.2017 № 2, согласно которому к банку перешли права собственности на нежилые помещения, приобретенные по договорам участия в долевом строительстве объектов недвижимости от 25.09.2015 № 05- 04/2694-15, от 25.09.2015 № 05-04/2695-15, от 25.09.2015 № 05-04/2696-15.

По договору купли-продажи от 31.03.2017 № 4 общество Банк «СМП» передало в собственность общества «Трест Магнитострой» нежилые подвальные помещения: № 5 общей площадью 185,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, д. 52; № 4 общей площадью 176,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, д. 52; № 5 общей площадью 182,9 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> Победы, д. 44.

Ссылаясь на то обстоятельство, что спорные нежилые подвальные помещения, находящиеся в собственности ответчиков, являются общим имуществом собственников помещений в соответствующих многоквартирных жилых домах, в которых они располагаются, общество «УК «Домоуправ-Челябинск» обратилось в арбитражный суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции заключил, что, поскольку спорные нежилые подвальные помещения не находятся во владении и пользовании истца, требования истца, касающиеся признания права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, являются ненадлежащим способом судебной защиты, поскольку не обеспечивают восстановления правового титула и возможности владеть спорным имуществом одним лицом. 

Далее суды первой и апелляционной инстанции установили следующее.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предоставленные в материалы дела  доказательства, в том числе рабочую документацию и проектные декларации строительства многоквартирных домов, суды пришли к выводу о том, что спорные подвальные помещения изначально были спроектированы и возведены как самостоятельные объекты гражданского права, не имеющие отношения к общему имуществу МКД, введены в гражданский оборот путем заключения отдельных договоров купли-продажи, в силу чего оснований для удовлетворения требования о признании за собственниками жилых помещений в МКД права общей долевой собственности на спорные подвальные помещения не имеется. 

Суды приняли во внимание, что общество «Гринфлайт» являлось застройщиком многоквартирных домов по ул. Братьев Кашириных, д. 131, д. 131 а, 

<

...>, 

<

...>; по ул. Молодогвардейцев, д. 74. 

Суды установили, что проектной организацией – обществом с ограниченной ответственностью «Институт АльфаРегионПроект» разработана рабочая документация строительства указанных многоквартирных домов, в которой спорные подвальные помещения были запроектированы в качестве помещений общественного назначения.

Генеральным подрядчиком работ – обществом с ограниченной ответственностью «Промстрой», обществом с ограниченной ответственностью СУ «АльфаСтрой» разработаны проектные декларации строительства указанных многоквартирных домов, в которых спорные подвальные помещения были обозначены как встроенные нежилые помещения, не входящие в состав МКД, для коммерческого использования.

 С учетом изложенного суды заключили, что все спорные помещения изначально были запроектированы при строительстве домов в качестве нежилых коммерческих помещений, подлежащих использованию в соответствии с их строительным назначением, то есть в качестве помещений общественного назначения, а не помещений, предназначенных для обслуживания жилого дома. 

Более того, суд апелляционной инстанции выявил, что согласно рабочей документации помещения изначально были запроектированы в качестве изолированных помещений с отдельным входом с улицы. Обществу «Гринфлайт» были выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Жилые дома со спорными помещениями были введены в эксплуатацию в соответствии со строительной документацией, то есть спорные помещения были построены и введены в эксплуатацию для самостоятельного использования в целях, связанных с обслуживанием потребностей предшественника ответчиков (первоначального покупателя и инвестора при строительстве нежилых помещений), а не всего дома. Согласно предоставленным обществом Банк «СМП» в материалы дела актам комиссионного обследования нежилых помещений от 24.07.2020 спорные помещения имеют отдельные входы, конструктивно изолированы от иных помещений подвала, под потолком помещений проходят магистральные коммуникации. 

В период рассмотрения спора определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2021 по ходатайству общества Банк «СМП» и общества «Трест Магнитострой» назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Консультационное бюро «Вектор» ФИО8 

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении эксперта от 14.04.2021 № 14-04-2021, в каждом из нежилых помещений расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания жилого дома, то есть обслуживающее более одного жилого (или) нежилого помещения в многоквартирном доме. Несмотря на то, что нежилые помещения изолированы от помещений ИТП, насосной ВК, насосной пожаротушения и имеют отдельный вход, эксперт посчитал, что тепловой пункт, инженерные коммуникации систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации, и узлы управления ими, расположенные в помещениях, представляют собой единую инженерную систему, техническая возможность вынести последние за пределы нежилого помещения и разместить их в иных доступных для постоянной эксплуатации и ремонта местах при условии, что не будет нарушено нормальное инженерное обеспечение других помещений жилого дома, отсутствует. Подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и использоваться самостоятельно не могут. Их фактическое назначение – технический подвал, поскольку в них расположены инженерные коммуникации и узлы управления инженерными сетями, обслуживающие более одного жилого помещения многоквартирного дома. Почти все нежилые помещения (кроме помещения № 5 по ул. 40-летия Победы, д. 52 – не предоставлено к осмотру) используются в качестве общего имущества – для целей, связанных с эксплуатацией дома. 

Эксперт отметил, что открытый доступ к оборудованию, указанному при ответе на первый вопрос, для неопределенного круга лиц недопустим, что препятствует использованию в коммерческих целях нежилых помещений. 

Обществом Банк «СМП» в свою очередь в материалы дела предоставлено заключение специалистов (рецензия) от 25.08.2021 № 2708, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью НПП «Урал», согласно которому спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости, не являются техническими подвалами, в данных помещениях отсутствует оборудование для обслуживания МКД, расположенные в пределах спорных помещений инженерные сети являются транзитными и не препятствуют использованию спорных помещений по их целевому назначению в коммерческих целях. 

Из пояснений допрошенного в качестве специалиста 27.01.2022 ФИО9, подготовившего рецензию на заключение эксперта, следует, что наличие в спорных помещениях систем водо-, тепло-, энергоснабжения и канализации предусмотрено строительной документацией и направлено на возможность подключения нежилых помещений к системе соответствующего снабжения, необходимого для эксплуатации помещений. 

Суды приняли во внимание, что данные пояснения не противоречат пояснениям эксперта ФИО8, допрошенного в судебном заседании 17.11.2021. 

Участвующий в судебном заседании 27.01.2022 ФИО7, являющийся сотрудником организации по обслуживанию спорных МКД, сообщил, что наличие в подвалах самостоятельных помещений затрудняет работу слесарей и сантехников, он также указал, что во многих МКД в подвалах размещены офисы, магазины, объекты бытового назначения, с собственниками которых в индивидуальном порядке решается вопрос о допуске сотрудников обслуживающей организации для проверки и содержания труб тепло-, водо- и энергоснабжения. В подвальных помещениях спорных домов на сегодняшний день проблем с обслуживанием труб не имеется, так как в помещениях организованы сквозные проходы. При этом свидетель не подтвердил, что сквозные проходы через подвальные помещения сделаны собственником помещений, собственник помещений – общество «Трест Магнитострой» пояснил, что согласия на пролом в стенах для организации сквозных проходов не давал. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом не доказано право собственности жильцов МКД на спорное имущество как общее домовое имущество, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении виндикационных исковых требований общества УК «Домоуправ – Челябинск».

Отказывая в удовлетворении требований истца о признании недействительными сделками договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 29.01.2015 № 05-04/421-15, от 29.01.2015 № 05-04/418-15, от 29.01.2015 № 05-04/420-15, от 29.01.2015 № 05-04/419-15, заключенных между обществом «Гринфлайт» и обществом «Трест Магнитострой»;  о признании недействительными сделками договоров участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 01.10.2015 № 05-04/2698-15, от 01.10.2015 № 05- 04/2700-15, от 01.10.2015 № 05-04/2699-15, от 01.10.2015 № 05-04/2703-15, от 01.10.2015 № 05-04/2702-15, от 01.10.2015 № 05-04/2701-15, от 01.10.2015 № 05-04/2697-15, от 01.10.2015 № 05-04/2710-15, от 01.10.2015 № 05-04/2711-15, от 25.09.2015 № 05-04/2694-15, от 25.09.2015№ 05-04/2696-15, заключенных между обществом «Гринфлайт» и обществом АН «Ключевые люди»; о признании недействительной сделкой договора предоставления отступного путем переуступки прав требований от 27.03.2017 № 1, заключенного между обществом Банк «СМП» и обществом АН «Ключевые люди», в части пунктов 474-477, 479-486, 492-493 приложения № 1;  о признании недействительной сделкой договора уступки прав (требований) по договорам долевого участия в строительстве от 31.03.2017 № 3, заключенного между обществом Банк «СМП» и обществом «Трест Магнитострой», в части пунктов 474 - 477, 479 - 485, 492 - 493 приложения № 1; о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 31.03.2017 № 4, заключенного между обществом Банк «СМП» и обществом «Трест Магнитострой», в части нежилого подвального помещения общей площадью 176,5 кв. м, кадастровый номер 74:36:0616001:7084, расположенного по адресу 454001, 

<

...> и нежилого подвального помещения общей площадью 182,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0616001:6704, расположенного по адресу 454001 г. Челябинск, ул. 40- летия Победы, 44, помещение 5, суды руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

Применительно к норме абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. 

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. 

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. 

Суды приняли во внимание, что стороной указанных сделок истец либо собственники жилых помещений МКД не являются. 

Доказательства того, что оспариваемые сделки вносят известную неопределенность в правовую или имущественную сферу истца, собственников жилых помещений МКД, материалы дела не содержат. 

С учетом изложенного, принимая во внимание отсутствие оснований для виндикации спорных нежилых помещений, суды пришли к верному выводу об отсутствии законного интереса истца в оспаривании вышеперечисленных сделок, поскольку такое оспаривание истцом инициировано исключительно с целью виндикации (возврата во владение) спорных нежилых помещений. 

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований общества УК «Домоуправ – Челябинск».

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Довод общества «Домоуправ – Челябинск», изложенный в кассационной жалобе о том, что в основу судебных актов по делу необоснованно положено представленное обществом Банк «СМП» заключение специалистов (рецензия) от 25.08.2021 № 2708, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью  НПП «Урал», а также отклонено заключение эксперта от 14.04.2021 № 14-04-2021, рассмотрен и обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции с учетом положений частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2018 № 305-ЭС17-11486.

Также суд принял во внимание, что в рассматриваемом случае суд первой инстанции обоснованно критически оценил заключение эксперта от 14.04.2021 № 14-04-2021, которое было подготовлено исключительно на основании визуального исследования спорных помещений, без оценки рабочей документации и проектных деклараций строительства многоквартирных домов, в которых было отражено предполагаемое назначение спорных помещений. 

Суд заключил, что обстоятельство того, что согласно экспертному заключению от 14.04.2021 по результатам осмотра было выявлено, что в каждом из нежилых помещений расположены инженерные коммуникации, санитарно-техническое и электрическое оборудование, не свидетельствует о том, что спорные помещения предназначены для обслуживания жилого дома, то есть обслуживающее более одного жилого (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, поскольку инженерные коммуникации расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. 

Довод заявителя, изложенный в кассационной жалобе, о том, что специалисты общества с ограниченной ответственностью НПП «Урал», подготовившие заключение специалистов (рецензию) от 25.08.2021 № 2708, не обладают соответствующим образованием и квалификацией для дачи заключения по поставленным судом перед экспертом вопросам, а, следовательно не обладают специальными познаниями для рецензирования заключения эксперта, отклонены судом апелляционной инстанции как не соответствующие действительности. 

Ссылка истца на то обстоятельство, что помимо транзитных коммунальных сетей, опоясывающих весь дом, в каждом из спорных помещений расположены узлы управления инженерными сетями, обслуживающие жилые помещения многоквартирного дома, требующие постоянного открытого доступа для эксплуатации, контроля и обслуживания,  обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, поскольку выбранный застройщиком МКД конструктив дома и проложения в нем инженерных коммуникаций не отменяет функционального назначения спорных нежилых помещений. 

Доводы общества УК «Домоуправ – Челябинск», касающиеся несогласия с выводами суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности в части оспаривания сделок, датированных 2015 г., также рассмотрены и обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции как не имеющие правового значения при отсутствии законного интереса истца в оспаривании вышеперечисленных сделок в целом.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом округа также не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.04.2022 по делу № А76-10904/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Домоуправ - Челябинск» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                            В.А.  Купреенков

 

                                                                                             С.В.  Лазарев