ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-3844/2019

Дело № А40-44489/18

г. Москва

12 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2019 г. 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семикиной О.Н.,

судей: Кузнецовой Е.Е., Тетюка В.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления делами Президента Российской Федерации, 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2018 

по делу № А40-44489/18, принятое судьей Абрековым Р.Т. (шифр судьи: 171-323) 

по иску Управления делами Президента Российской Федерации (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>, адрес: 103132, 

<

...> д 2, пом 5)

к обществу с ограниченной ответственностью "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI" (ОГРН 

<

***> 746835160; ИНН 

<

***>, адрес: 125368, 

<

...> д 38, оф 22)

об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта,

и по встречному иску об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного контракта в редакции ответчика, 

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 20.03.2018,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 21.05.2018,

У С Т А Н О В И Л :

Управление делами Президента Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI" об обязании ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI" подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту № УД-84д от 09.04.2007 в редакции согласно просительной части искового заявления (с учетом принятых судом первой инстанции уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Ответчик в порядке ст. 132 АПК РФ заявил встречное исковое заявление об обязании подписать акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту №УД-84д от 09.04.2007 в редакции ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI" (с учетом принятых судом первой инстанции уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

06.09.2018 от ООО «ХолдИнвест» поступило ходатайство о вступлении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В ходе судебного заседания, 15.11.2018, представитель ФИО4, ФИО5 заявил ходатайство о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора.

Кроме того, 08.11.2018  от ФИО6 поступило  ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица,  не  заявляющего  самостоятельных требований на предмет спора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2018 в удовлетворении заявление ООО «ХолдИнвест», ФИО4, ФИО5, ФИО6 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отказано, в удовлетворении исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2018, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2018 не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.04.2007 между Управлением делами Президента Российской Федерации (далее – заказчик, истец), Федеральное государственное унитарное предприятие «Строительное объединение» Управления делами Президента Российской Федерации (далее – предприятие) и ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI" (далее – инвестор, ответчик) заключен инвестиционный контракт № УД-84д, согласно условиям которого, инвестор обязался за счет собственных (заемных и/или привлеченных) финансовых средств и силами и силами привлеченных организаций произвести строительство многофункционального комплекса общей площадью ориентировочно 55 000 кв.м., в том числе общей жилой площадью ориентировочно 33 000 кв.м., общей нежилой площадью ориентировочно 10 280 кв.м., гаражей на 400 машиномест общей площадью ориентировочно 11 000 кв.м. Размер общей (жилой и/или нежилой) площади и дата ввода объекта в эксплуатацию определяются дополнительным соглашением после выхода проектной документации, а именно многофункционального жилого комплекса с апартотелем для Управления делами на строительной площадке, расположенной по адресу: г.Москва, ЦАО, район Таганский, Наставнический переулок, вл. 3 и физкультурно-оздоровительного комплекса с теплоэнергетической системой (далее - ФОК с ТЭС) по адресу: 

<

...>.

К указанному инвестиционному контракту в процессе его исполнения было заключено 12 дополнительных соглашений, в том числе: № 1 от 25.03.2008; № 2 от 15.07.2010; № 3 от 03.09.2010; № 4 от 12.05.2012; № 5 от 25.05.2012; № 6 от 20.12.2012; № 7 от 24.12.2013; № 8 от 23.07.2014; № 9 от 29.12.2014; № 10 от 07.08.2015; № 12 от 14.02.2017; № 11 от 15.01.2016, которыми устанавливались, уточнялись и продлялись сроки реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 1.2. контракта, под инвестиционным объектом определено - здание жилого, нежилого, смешанного назначения, транспортные, инженерные сети и сооружения, объекты благоустройства, на создание и реконструкцию которых инвестор направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

В соответствии с п. 2.1. контракта предметом контракта (в редакции дополнительного соглашения №9 от 29.12.2014 к контракту) является реализация инвестиционного проекта по строительству многофункционального жилого комплекса с апартотелем и объекта социального и технического назначения на строительной площадке, расположенной по адресу: г. Москва, ЦАО, район Таганский, Наставнический переулок, вл. 3 и Наставнический переулок вл. 12.

24.05.2016 ООО «Строительная компания «Корунд XXI» в Мосгосстройнадзоре было получено разрешение на ввод в эксплуатацию многофункционального жилого комплекса с апартотелем № 77-202000-007277-2016 по адресу: 

<

...>.

Согласно позиции истца, изложенной в исковом заявлении, до ввода многофункционального жилого комплекса в эксплуатацию сторонами в противоречие условиям инвестиционного контракта был подписан протокол предварительного распределения от 07.08.2014 общей площади квартир, апартаментов, машиномест и нежилых помещений объекта, которым была существенно снижена доля Российской Федерации: доля Управления делами составила: по жилой площади - 43,10 %, нежилой площади - 38,99%, машиноместа - 12,55%.

Истец указывает на то, что в соответствии с пунктом 3.1.1. инвестиционного Контракта в собственность Управления делами по результатам реализации инвестиционного проекта передается 45% общей жилой площади. Вместе с тем, предварительный протокол предусматривает передачу в федеральную собственность 43,10 % нежилых помещений апартотеля.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.1.3. инвестиционного Контракта Управлению делами подлежит передача 10% машиномест, но не менее 90 машиномест. При этом предварительным протоколом предусмотрена передача в федеральную собственность 34 машиномест, что противоречит условиям инвестиционного Контракта.

Таким образом, как следует из иска, предварительный протокол не отвечает условиям инвестиционного Контракта и имущественным интересам Российской Федерации.

Управлением делами в адрес ООО «Строительная компания «Корунд XXI» письмом от 11.12.2017 № УДИ-4733 был направлен подписанный Управлением делами акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту. Тем не менее, ответчик отказался от подписания акта о результатах частичной реализации инвестиционного контракта, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

Как следует из дополнительного соглашения №9/УП-1811 от 29.12.2014 к инвестиционному контракту от 09.04.2007 №УД-84д, реализация Инвестиционного проекта осуществляется в две очереди (поэтапно).

Первая очередь предусматривает проектирование и строительство многофункционального жилого комплекса с апартотелем и объектом социального и технического назначения ориентировочной общей площадью 54 420,78 кв.м., состоящего из трех объемов, имеющих различное функциональное назначение:

- Апартотель (апартаменты) для Управления делами Президента Российской Федерации общей площадью 17 823,01 кв.м, с встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой на 34 машиноместа на - 1 (минус первом) антресольном этаже;

Жилой дом общей площадью 33 250,67 кв.м, с встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой в два уровня на 237 машиномест.

- Объект социального и технического назначения – Физкультурно--оздоровительный комплекс общей площадью 3 347,1 кв.м. с теплоэнергетической системой для снабжения многофункционального жилого комплекса электроэнергией, горячей водой и теплоснабжением.

Ориентировочный объем инвестиций первой очереди – 3.331.986.317 руб. 53 коп.

Инвестор обязуется за счет собственных (заемных и/или привлеченных) финансовых средств и силами привлеченных организаций осуществить проектирование и строительство двух очередей многофункционального жилого комплекса с апартотелем и объектом социального и технического назначения.

Согласно дополнительному соглашению 9/УП-1811 от 29.12.2014 к инвестиционному Контракту №УД-84д от 09.04.2007, параметры строительства и объем инвестиций второй очереди будут определены дополнительным соглашением к Контракту.

Распоряжением №124-4-Р/ЗОС от 23.03.2016 комитета государственного строительного надзора города Москвы было выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В соответствии с разрешением Мосгосстройнадзора от 24.05.2016 №77-202000-007277-2016 Многофункциональный жилой комплекс с апартотелем для Управления делами Президента РФ (1-я очередь, 1-й этап) по адресу: 

<

...> был введен в эксплуатацию.

Претензия истца, в порядке ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), была направлена в адрес ответчика 11.12.2017, которая ответчиком оставлена без удовлетворения. 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, данным в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или  реконструкции объектов  недвижимости,  судам  следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля- продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Учитывая, что по итогам реализации контракта предусмотрен раздел недвижимого имущества и приобретение инвестором права собственности на создаваемые помещения, суд полагает, что данный контракт содержит в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Условия контракта позволяют квалифицировать его также как договор подряда, так как в контракте содержатся условия, характеризующие подрядные отношения (гл. 37 ГК РФ), на инвестора возложены функции подрядчика по осуществлению за счет собственных или привлеченных средств направленных на финансирование совместной деятельности сторона основании проектно-сметной документации.

В статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, контракт следует квалифицировать как смешанный договор.

Постановлением ВАС РФ от 04.07.2013 №1276/13 определено, что при принятии решения о понуждении Соинвесторов подписать акт, судам надлежит исходить из условий инвестиционного контракта, определяющего порядок и условия раздела объекта между участниками этого контракта.

Принимая решение об обязании сторон подписать акт на определенных условиях, суды закрепляют этим решением распределение помещений в инвестиционном объекте между сторонами спора в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

В соответствии с п. 2 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Ранее аналогичная норма была предусмотрена ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с приведенными нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", с учетом специфики регулирования инвестиционно-строительных отношений, в которых участвует публично-правовое образование, неподписание любой из сторон инвестиционного контракта акта о реализации инвестиционного проекта не позволяет никому из участников этих отношений, а также третьим лицам в установленном порядке обратиться за регистрацией своего права.

Как указано выше, отношения сторон регулируются инвестиционным контрактом, в соответствии которым оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта.

Исходя из условий контракта, составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект.

Таким образом, уклонение стороны инвестиционного контракта, в котором участвует публично-правовое образование, от подписания акта о реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее другим его участникам оформить права на объект, влекущее невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений прав на инвестиционный объект, созданный на их средства, поэтому иск о понуждении исполнения этого обязательства является надлежащим способом защиты их нарушенных прав.

Как указывалось выше, объект принят в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №77-202000-007277-2016 от 24.05.2016.

Оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, который является итоговым документом, подтверждающим исполнение сторонами обязательств по контракту (п.п. 1.15, 3.5 контракта).

Предметом настоящего спора является урегулирование разногласий при определении подлежащих передаче сторонам помещений.

Имущественные права сторон согласованы в статье 3 инвестиционного контракта, в которой определены доли инвестора и Управления делами Президента российской Федерации в построенном объекте.

Согласно пунктам 3.1.1 – 3.1.3 инвестиционного контракта, между сторонами было достигнуто соглашение о распределении площадей жилых и нежилых помещений (пункт 3.1.1 – 3.1.3 инвестиционного контракта):

общая жилая площадь:

55 % - в собственность инвестора,

45 % - собственность Управления делами Президента РФ (апартаменты);

по общей площади нежилых помещений:

60% - в собственность Инвестора, 

40% - в собственность Управления делами Президента РФ;

по машиноместам и площади общего пользования гаража-стоянки:

90% - в собственность Инвестора,

10% - в собственность Управления делами Президента РФ, но не менее 90 машиномест и парковочных мест.

Сторонами в материалы дела представлены проекты актов о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по инвестиционному контракту.

Согласно представленному истцом акту, в пользу Управления делами Президента распределятся:

- 45% общей жилой площади (56 квартир площадью 6 401,20 кв.м.);

- 40 % общей площади нежилых помещений (30 апартаментов площадью 4 179,70 кв.м.);

- 10  %  машиномест  и  площадей   общего  пользования  гаража-стоянки  (90 м/м.);

в пользу Инвестора распределено:

-55 % общей жилой площади (68 квартир, площадью 7 814,70 кв.м.);

- 60  %  общей  площади  нежилых  помещений  (42  апартамента,  площадью 4 179,70 кв.м.);

- 90 % машиномест и площадей общего пользования гаража-стоянки (181 м/м)

Согласно представленному ответчиком акту, в пользу Управления делами Президента распределяется:

-42,26 % общей жилой площади (72 апартамента, площадью 10 402,60 кв.м.);

- 68,02 % общей площади нежилых помещений (2 682,80 кв.м);

- 13,69 % машиномест и площадей общего пользования гаража-стоянки (34 м/м.)

в пользу Инвестора распределено:

- 57,74 % общей жилой площади (124 квартиры, площадью 14 215,90 кв.м.)

- 31,98 % общей площади нежилых помещений (1 261,20 кв.м);

-86,31 % машиномест и площадей общего пользования гаража-стоянки (237 м/м.).

Между сторонами имеются разногласия, в части распределения общей жилой площади, а также площади нежилых помещений, ввиду отнесения истцом апартаментов к общей площади нежилых помещений, а ответчиком – к жилой площади.

Необходимо отметить, что понятия «апартамент» и «апартотель» в нормативно правовых актах Российской Федерации при заключении Контракта отсутствовали и отсутствуют в настоящее время.

Жилищный кодекс Российской Федерации  не упоминает апартамент в числе жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ) и не относит гостиницы и иные средства размещения к жилищному фонду. Соответственно, правовой режим жилых помещений на апартаменты не распространяется.

На основании пункта 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации апартаменты не относятся к жилищному фонду и не являются жилыми помещениями. Действующее жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем, данный вид недвижимого имущества относится к нежилым помещениям.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Стороны при заключении контракта договорились об определенных терминах и их толковании при заключении и выполнении Контракта, а именно:

Согласно п. 1.8, общая площадь инвестиционного объекта - сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен, в том числе общая жилая и нежилая площадь Инвестиционного объекта.

Согласно п. 1.9., общая нежилая площадь Объекта - общая площадь нежилых помещений, числе: площадь полезная, площадь общего пользования (л/клетки, площадки. и т.п.), площадь помещений инженерного назначения, площади встроено-пристроенных гаражей-стоянок, подвальных помещений, чердаков и площади встроено-пристроенных помещений.

Согласно п. 1.10., под общей жилой площадью Инвестиционного объекта понимается, общая площадь помещений (сумма площадей помещений квартир, апартаментов, встроенных сов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых), подсчитываемых в установленном правовыми актами порядке.

Таким образом, из анализа положений контракта (п. 1.8, 1.9., 1.10), следует, что стороны отнесли апартаменты к общей жилой площади.

Согласно п. 3.6. общая площадь инвестиционного объекта уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке инвестора, на основании утвержденной проектно-сметной документации и натурных обмеров МосгорБТИ

Согласно материалам дела, в техническом паспорте на введенное в эксплуатацию здание Многофункционального жилого комплекса апартаменты именуются гостиницами и относятся по типу площадей к жилым площадям в нежилых помещениях.

Кроме того, в экспликации каждого помещения-апартамента в многофункциональном  жилом комплексе,  подготовленной  Автозаводским  БТИ г. Москвы указано, что каждое помещение по типу: «Нежилое (гостиницы)» имеет в своем составе «жилые изолированные комнаты» (от одной до пяти комнат).

С учётом вышеуказанного, суд приходит к выводу, что жилая площадь, распределяемая в результате реализации Контракта, кроме площадей квартир должна включать в себя и площади апартаментов.

Распределение общей жилой площади в редакции истца, которая включает в его долю в качестве распределяемой жилой площади 56 квартир, подлежит отклонению, поскольку п.3.1. и п.3.1.1. контракта сторонами определено, что в собственность Управления делами Президента РФ должно передаваться 45% общей жилой площади Объекта в виде «апартаментов».

При этом, суд, принимая во внимание все соответствующие обстоятельства и поведение сторон при заключении Контракта, дополнительных соглашений к контракту, с учетом норм ст. 431,432 ГК РФ, приходит к выводу, что самим заказчиком на стадии исполнения инвестиционного Контракта было принято решение, согласно которому, (апартаменты) должны распределяться именно в его долю в качестве жилых площадей, отмечая следующее.

Стороны, путем подписания дополнительных соглашений, в процессе исполнения инвестиционного Контракта уточняли его положения.

В частности, было заключено 12 дополнительных соглашений, в том числе: № 1 от 25.03.2008; № 2 от 15.07.2010; № 3 от 03.09.2010; № 4 от 12.05.2012; № 5 от 25.05.2012; № 6 от 20.12.2012; № 7 от 24.12.2013; № 8 от 23.07.2014; № 9 от 29.12.2014; № 10 от 07.08.2015; № 12 от 14.02.2017; № 11 от 15.01.2016.

Как следует из п.2.1. предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по строительству многофункционального комплекса, включающего в себя: здания жилого назначения, апартаменты, офисно–торговые площади, на строительной площадке расположенной по адресу: 

<

...> вл.3, с ориентировочным объемом инвестиций 1.275.000.000 руб.

Между тем, из пункта 2.1 контракта (в редакции дополнительного соглашения №6/УД-1120 от 20.12.2012) усматривается, что проектирование и строительство апартотеля было выделено в отдельный по функциям объем, а строящийся апартотель стал именоваться: «Апартотель для Управления делами Президента Российской Федерации».

Далее, дополнительным соглашением №9/УП-1811 от 29.12.2014 к инвестиционному Контракту от 09.04.2007 №УД-84д, сторонами было определено, что предметом Контракта является реализация Инвестиционного проекта по строительству многофункционального жилого комплекса с апартотелем и объектом социального и технического назначения, на строительной площадке, расположенной по адресу: г.Москва, ЦАО, район Таганский, Наставнический переулок, вл. 3 и Наставнический пер., вл. 12.

Реализация Инвестиционного проекта осуществляется в две очереди (поэтапно).

Первая очередь предусматривает проектирование и строительство многофункционального жилого комплекса с апартотелем и объектом социального и технического назначения ориентировочной общей площадью 54 420,78 кв.м., состоящего из трех объемов, имеющих различное функциональное назначение:

- Апартотель (апартаменты) для Управления делами Президента Российской Федерации общей площадью 17 823,01 кв.м, с встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой на 34 машиноместа  на - 1 (минус первом) антресольном этаже;

-Жилой дом общей площадью 33 250,67 кв.м, с встроенными помещениямиобщественного назначения и автостоянкой в два уровня на 237 машиномест.

-Объект социального и технического назначения – Физкультурно--оздоровительный комплекс общей площадью 3 347,1 кв.м. с теплоэнергетическойсистемой для снабжения многофункционального жилого комплекса электроэнергией,горячей водой и теплоснабжением.

Ориентировочный объем инвестиций первой очереди – 3.331.986.317 руб. 53 коп.

Инвестор обязуется за счет собственных (заемных и/или привлеченных) финансовых средств и силами привлеченных организаций осуществить проектирование и строительство двух очередей многофункционального жилого комплекса с апартотелем и объектом социального и технического назначения.

Согласно дополнительному соглашению 9/УП-1811 от 29.12.2014 к инвестиционному контракту от 09.04.2007 №УД-84д, параметры строительства и объем инвестиций второй очереди будут определены дополнительным соглашением к контракту.

Из п. 3.9. следует, что жилая площадь передается Администрации с внутренней отделкой апартаментов, произведенной согласно Спецификации, оформляемой Сторонами дополнительным соглашением к Инвестиционному контракту.

Стороны заключают дополнительное соглашение к Инвестиционному контракту о пропорциональном уменьшении доли в нежилых помещениях в счет производимой отделки апартаментов на основании Акта оценки нежилых площадей привлеченной независимой оценочной компании.

Между тем, дополнительным соглашением от 25.05.2012 № 5/УД-310д к инвестиционному контракту от 09.04.2007 № УД-84д, стороны договорись изложить пункт 3.9. инвестиционного контракта в следующей редакции: «Жилая площадь апартаментов 1-ой очереди объекта передается заказчику без внутренней отделки.

При вводе объекта в эксплуатацию стороны договорились рассмотреть вопрос о возможном привлечении ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI" к работам по отделке апартаментов «заказчика».

Пунктом 2.1. Контракта (в редакции дополнительного соглашения №9/УП-1811 от 29.12.2014 к инвестиционному контракту от 09.04.2007 №УД-84д) сторонами было определено, что функционально Апартотель (апартаменты) предназначен именно для Управления делами Президента РФ, в связи с чем, Управление делами Президента Российской Федерации должно было получить в качестве жилых площадей именно апартаменты, что следует из п. 3.9 контракта (в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2012 № 5/УД-310д к инвестиционному контракту от 09.04.2007 № УД-84д).

Кроме того, подтверждением того, что Управление делами Президента Российской Федерации должно было получить в качестве жилых площадей апартаменты, а не квартиры, следует из представленных в материалы дела документов, а именно:

-Письмо Управления делами Президента РФ, исх. №УДИ-5-683 от 20.07.2007 в адрес ООО «Строительная компания «Корунд XXI», из которого следует о целесообразном соотношении площадей жилых апартаментов: 136 жилых апартаментов, общей площадью 11 835 кв.м, а также о наличии помещений инфраструктуры в размере порядка 20% от жилой площади апартаментов или 3 000 кв.м (включая планирование стойки администрации, бара-ресторана, бизнес-центра, пункта приема химчистки, салона красоты, киоска товаров первой необходимости, фитнес-центра, прачечной, обеспечивающей стирку постельного белья, халатов и скатертей всего номерного фонда, далее также дословно: «количество жилых апартаментов насчитывает 136 номеров»);

- Письмо Управления делами Президента РФ, исх. №УДИ-3-278 от 25.02.2015г. в адрес ООО «Строительная компания «Корунд XXI» , где выражается просьба рассмотреть возможность внесения изменений в проектную, разрешительную документацию, а также в инвестиционный контракт в части изменения назначения инвестиционного объекта, а именно его части - апартотеля на жилой дом, предлагается в срок до 03.03.2015 г. представить информацию и возможные предложения по данному вопросу, а также ответ на указанное письмо (исх. №15 от 03.03.2015 г.)

Подтверждением того, что заказчиком было принято решение, согласно которому, (апартаменты) должны распределяться в его долю в качестве жилых площадей, также является подписанный сторонами протокол предварительного распределения площадей квартир, апартаментов, машиномест и нежилых помещений объекта капитального строительства: «Многофункциональный жилой комплекс с апартотелем для Управления делами Президента Российской Федерации» по адресу: 

<

...> вл.3 (1-я очередь), в рамках инвестиционного контракта от 09.04.2007 № УД-84д, заключенного между Управлением делами Президента Российской Федерации и ООО «Строительная компания «Корунд XXI».

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1.14. контракта определено, что протокол предварительного распределения площадей инвестиционного объекта – документ, закрепляющий на основании данных проектно-сметной документации доли полезной жилой и нежилой площади инвестиционного объекта, права на которые возникнут у сторон в результате инвестиционной деятельности»;

В соответствии с п. 3.3. контракта, предварительное поквартирное распределение общей жилой площади и распределение общей площади нежилых помещений, с площадями надземно/подземного гаража-стоянки в соответствии с проектом инвестиционного объекта оформляется Протоколом предварительного распределения площадей инвестиционного объекта, после выхода проектной документации, подписываемым сторонами и являющимся неотъемлемой частью контракта;

Таким образом, с учётом положений ст. 420, 431, 432 ГК РФ, суд признает Протокол, заключенный между сторонами соглашением, которое предполагает права и обязанности. Согласно п. 3.3. протокол является актом предварительного поквартирного распределения общей жилой площади и распределение общей площади нежилых помещений, с площадями надземно/подземного гаража-стоянки в соответствии с проектом инвестиционного объекта, и как следствие закрепляет права сторон, которые у них возникнут в результате инвестиционной деятельности.

Согласно протоколу общая площадь объекта составляет 51 073,68 кв.м., в том числе:

-Апартотель – 17 823,01 кв.м.

-Жилой дом- 33 250,67 кв.м.

Общая жилая площадь объекта (квартир и апартаментов) – 24 418,34 кв.м., в том числе:

- Апартотель -72 шт. общей площадью -10 523,57 кв.м., что составляет 43,10 % от общей жилой площади объекта;

- Жилой дом -124 квартиры общей площадью – 13 894,77 кв.м., что составляет 56,90 % от общей площади квартир и апартаментов.

Общая площадь машиномест – 5 090,19 кв.м., в том числе:

-Апартотель -34 машиноместа общей площадью – 695,52 кв.м., что составляет12,55 % от общего количества машиномест;

-Жилой дом – 237 машиномест общей площадью – 4 394,67 кв.м, что составляет 87,45 % от общего количества машиномест.

Общая полезная площадь нежилых помещений объекта – 1 992,85 кв.м., в том числе:

-Апартотель – площадь нежилых помещений – 777,11 кв.м., что составляет38,99 % от общей полезной площади нежилых помещений объекта;

-Жилой дом – площадь нежилых помещений – 1 215,74 кв.м., что составляет 61,01 % от общей полезной площади нежилых помещений объекта.

Помещения инженерного назначения не подлежат разделу – 51,85 кв.м. (трансформаторная подстанция).

Доля истца составила: по жилой площади - 43,10 % (в виде апартаментов, в количестве 72 шт.), нежилой площади - 38,99%, машино-места - 12,55%.(34 машиноместа)

Доля ответчика составила: по жилой площади – 56,90 % (124 квартиры общей площадью – 13 894,77), нежилой площади - 61,01 %, машино-места – 87,45 %.(237 машиномест общей площадью – 4 394,67 кв.м)

В соответствии с подписанным Протоколом Стороны договорились (пункт 3. Протокола), что окончательное распределение площадей 1-й очереди Объекта между Заказчиком и Инвестором в процентном соотношении в соответствии с п. 3.1. Контракта будет производится после сдачи Объекта в эксплуатацию по экспликациям и техническому паспорту БТИ.

На основании материалов ГБУ Московское городское бюро технической инвентаризации Автозаводское БТИ: технического паспорта здания (строения) от 11.10.2016 по состоянию на 09.02.2016, экспликации от 07.10.2016 и данных кадастрового учета,  уведомлением о внесении  корректировок  об исправлении технических ошибок от 05.09.2018 многофункциональный жилой комплекс с апартотелем для Управления делами Президента Российской Федерациихарактеризуется следующими показателями:

Площадь объекта (общая)

48 458,1

Площадь здания (общая)

45 613,7

Жилые помещения

14 215,9

Нежилые помещения (общая площадь), в том числе:

31 394,8

Гостиницы (Апартаменты)

10 402,6

Гаражи, в том числе:

15 074,9

Машиноместа

5 086,0

другие помещения гаража

9 988,9

Торговые

290,2

Общественного питания

520,7

Без конкретной технологии

1 261,2

Бытового обслуживания

1 826,3

Учрежденческие

27,8

Лечебно-санитарные

17,8

Прочие:

1 976,3

в том числе: помещения инженерного назначения (ТП)

49,1

Помещения, не входящие в общую площадь здания

2 844,4

По условиям контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательство по контракту, на основании Акта о результатах реализации проекта согласно условиям контракта.

В соответствии с п. 3.5. контракта по завершению строительства части инвестиционного объекта, которая может быть в соответствии с законодательством РФ самостоятельно введена в эксплуатацию, оформляется акт о результатах частичной реализации контракта с распределением площади части инвестиционного объекта между сторонами в соотношении, установленном п. 3.1. контракта либо в ином соотношении, но при условии, что при оформлении окончательного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, соотношение раздела всех площадей инвестиционного объекта между сторонами будет соответствовать соотношению, установленному в п. 3.1. инвестиционного контракта.

В соответствии с подписанным сторонами вышеуказанным протоколом стороны договорились, что в случае, если при распределении площадей 1-й очереди заказчику будет распределено каких-либо площадей меньше, то при распределении площадей 2-й очереди будет предусмотрена передача заказчику соответствующих дополнительных площадей.

Таким образом, стороны и в дополнительном соглашении №9 к контракту и в протоколе предварительного распределения площадей от 07.08.2014 (который является неотъемлемой частью контракта) – детально определили распределяемые между сторонами по результатам 1-й очереди строительства площади и соответствующие им помещения, указав, что полное соответствие соотношения площадей по условиям контракта будет обеспечено по результатам реализации 2-й очереди строительства.

Подписание вышеуказанного протокола предварительного распределения площадей инвестиционного объекта от 07.08.2014 для первой очереди строительства было осуществлено сторонами не в противоречие с условиями инвестиционного Контракта, а в соответствии с ними.

Кроме того, суд отмечает, что редакция Акта истца, в части отнесения в его долю жилой площади (56 квартир), включает в себя объекты, которые уже были переданы участникам долевого строительства, что не является правомерным.

В соответствии с п. 2.1 контракта инвестор обязуется за счет собственных (заемных и/или привлеченных) финансовых средств и силами привлеченных организаций осуществить проектирование и строительство двух очередей многофункционального жилого комплекса с апартотелем и объектом социального и технического назначения.

Согласно подписанного сторонами протокола от 07.08.2014 предварительного распределения площадей инвестиционного объекта (1-я очередь) (пункт 4 Протокола): « …любая из сторон контракта вправе самостоятельно, без согласования с другой стороной, в установленном порядке распоряжаться принадлежащими стороне согласно этому Протоколу, помещениями и привлекать к реализации Контракта третьих лиц с последующей передачей соответствующих помещений в собственность привлекаемым третьим лицам…».

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 протокола от 07.08.2014 протокол является также основанием для распределения указанных в нем помещений между сторонами в натуре.

Как следует из материалов дела, в соответствии с вышеуказанными условиями Контракта и в соответствии с нормами, предусмотренными Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ….», Инвестор привлек денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многофункционального жилищного комплекса, заключив с ними договоры участия в долевом строительстве, которые в установленном законном порядке прошли государственную регистрацию.

В материалы дела ответчиком представлены запросы из регистрирующего органа, подтверждающие оформление права собственности на основании заключенных договоров долевого участия в строительстве, привлеченных для строительства дольщиков. Кроме того, ответчиком представлен поквартирный перечень собственников квартир, из которого усматривается о передачи в собственность 51 квартиры и 23 машиномест.

Суд приходит к выводу, что такое распределение истцом, нарушает (затрагивает) права участников долевого строительства (физических и юридических лиц, т.е. нарушает права «дольщиков»), которые были привлечены к строительству в соответствии с нормами, предусмотренными Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», т.к. дольщики в соответствии с указанным Протоколом и Контрактом, и в соответствии с вложенными ими средствами получили от Инвестора и оформили в свою собственность объекты долевого строительства (недвижимость: квартиры и машиноместа в жилом доме), в связи с чем, требование Заказчика о распределении площадей, которые уже фактически распределены и являются недвижимостью третьих лиц, подлежит отклонению.

Согласно Протоколу в долю Заказчика распределяются 34 машиноместа общей площадью 696,2 кв.м.

В долю Инвестора распределяется 237 машиномест (в том числе машиноместа, переданные Инвестором в собственность привлеченным участниками долевого строительства) общей площадью 4 389,8 кв.м.

При заключении контракта стороны исходили из расчета 350 машиномест, между тем, в связи с  уменьшением  площади земельного участка на 1 005 кв.м. фактически было построено 271 машиноместо, что повлекло уменьшение общего количества машиномест и соответственно долей сторон на 22,6%.

Согласно пунктам 3.1.1 – 3.1.3 инвестиционного контракта, между сторонами было достигнуто соглашение о распределении площадей жилых и нежилых помещений (пункт 3.1.1 – 3.1.3 инвестиционного контракта):

общая жилая площадь:

55 % - в собственность инвестора,

45 % - собственность Управления делами Президента РФ (апартаменты);

по общей площади нежилых помещений:

60% - в собственность Инвестора, 

40% - в собственность Управления делами Президента РФ;

по машиноместам и площади общего пользования гаража-стоянки:

90% - в собственность Инвестора,

10% - в собственность Управления делами Президента РФ, но не менее 90 машиномест и парковочных мест.

Между тем, суд приходит к выводу о невозможности исполнения Контракта в том виде, в котором он заключался, ввиду следующих обстоятельств.

Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

В ходе подготовки Инвестором исходно-разрешительной документации (в т.ч. при получении Градостроительного плана земельного участка №RU77-202000-002502), что в соответствии с инженерно-топографическим планом, представленным в ГУП «Мосгеотрест» красными линиями отторгнуто в пользу города Москвы 0,1005 га от земельного участка Наставнический пер., вл.3, принадлежавшего Управлению делами Президента РФ.

В Градостроительном плане земельного участка №RU77-202000-002502 указано: «Часть земельного участка №1 площадью 1005 кв.м, расположена в границах красных линий улично-дорожной сети и не может быть использована в целях строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Таким образом, ввиду данных объективных обстоятельств, о которых стороны были осведомлены, произошло уменьшение площади Инвестиционного объекта.

Сложившаяся ситуация с невозможностью Инвестором использовать весь земельный участок неоднократно обсуждалась сторонами Контракта.

В том числе предполагалась компенсация Инвестору в виде предоставления дополнительного участка, в т.ч. по адресу: 

<

...> вл.5/8, в т.ч. в письме Заказчика №УДИ-2535 от 30.08.2013, из которого следует, что при подготовке Инвестором-Застройщиком ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI" исходно-разрешительной документации выяснилось, что в соответствии с инженерно-топографическим планом, представленным в ГУП «Мосгеотрест» красными линиями отторгнуто в пользу города Москвы 0,1 га от земельного участка Наставнический пер., вл.3, принадлежащего Управлению делами Президента Российской Федерации, самой привлекательной для строительства площади (для расширения Костомаровского переулка).

Таким образом, ввиду данных объективных обстоятельств, о которых стороны были осведомлены, суд приходит к выводу о невозможности исполнения Контракта в том виде, в котором он заключался.

Следует также отметить, что в результате уменьшение площади застройки на земле, предоставленной инвестором существенно сократился объем возведенных площадей. Такие действия находились вне воли застройщика и его фактических действий.

Правильной является редакция ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД ХХI", согласно которой:

1) В долю заказчика, распределены апартаменты в количестве 72 шт., общейплощадью 10 402,6 кв.м.,

В долю Инвестора распределено 14 215,9 кв.м. жилых помещений (квартир).

Несмотря на то, что суд приходит к выводу о невозможности исполнения контракта, а также то, что в протоколе сторону уже согласовали порядок распределения площадей, суд принимая во внимание принцип справедливости судебного разбирательства предлагал неоднократно сторонам урегулировать спор во внесудебном порядке с учетом фактически сложившихся обстоятельств.

Такого урегулирования не произошло, невзирая на предложенные инвестором изменения в распределении в пользу истца.

В частности, в связи с тем, что при распределении площадей объекта общая площадь распределенных в долю заказчика составляет 42,26% от общей площади апартаментов и квартир объекта (что меньше 45%, указанных в пункте 3.1.1. Контракта, на 2,74%), учитывая согласованный сторонами пункт 3 Протокола от 07.08.2014 предварительного распределения общей площади квартир, апартаментов, машиномест и нежилых помещений, стороны договорились, что нераспределенная доля Заказчика составляет 674,55 кв.м.

Исходя из стоимости квадратного метра в размере 230.000 рублей, стоимость нераспределенной доли заказчика составляет 155.146.500 руб.

2) В долю заказчика распределены полезные нежилые площади, расположенные в секции Апартотеля в размере 2 682,8 кв.м (которые не относятся к апартаментам и машиноместам/гаражам).

В долю инвестора распределено 1 261,20 кв.м. полезной нежилой площади.

В связи с тем, что при распределении площадей объекта общая площадь распределенных в долю Инвестора вышеуказанных нежилых помещений (нежилых помещений, не относящихся к апартаментам и машиноместам, а также не относящихся к прочим и к общим неделимым для всего здания нежилым помещениям и помещениям инженерного назначения, к площадям встроенной трансформаторной подстанции с распределительным узлом) составляет 31,98% от общего размера площадей вышеуказанных нежилых помещений (что меньше 60%, указанных в пункте 3.1.2. Контракта на 28,02%), учитывая согласованный сторонами пункт 3 Протокола от 07.08.2014 предварительного распределения общей площади квартир, апартаментов, машиномест и нежилых помещений, стороны договорились, что нераспределенная доля Инвестора составляет 1 105,2 кв.м. нежилых площадей.

Исходя из стоимости квадратного метра в размере 208.000 руб., стоимость нераспределенной доли инвестора составляет 229.881.600 руб.

3) В долю заказчика распределены 34 машиноместа общей площадью 696,2 кв.м.

В долю инвестора распределено 237 машиномест (в том числе машиноместа, переданные Инвестором в собственность привлеченным участниками долевого строительства) общей площадью 4 389,8 кв.м.

В связи с тем, что при заключении Контракта стороны исходили из расчета 350 машиномест, а в связи с уменьшением площади земельного участка на1 005 кв.м. фактически было построено 271 машиноместо, что повлекло уменьшение общего количества машиномест и соответственно долей сторон на 22,6%.

При распределении площадей Объекта общая площадь распределенных в долю Инвестора машиномест составляет 4 389,8  кв.м, составляет 86,31% от общего размера площадей вышеуказанных нежилых помещений (что меньше 90%, указанных в пункте 3.1.3. Контракта на 3,69%), а общее число машиномест, распределенных в долю Заказчика составляет 34 машиноместа (что меньше 90 штук и больше 10%, указанных в пункте 3.1.3. контракта на 3,69%), учитывая согласованный сторонами пункт 3 протокола от 07.08.2014 предварительного распределения общей площади квартир, апартаментов, машиномест и нежилых помещений, стороны договорились, что в собственность заказчика подлежит передаче дополнительно 35 машиномест, из расчета 17 кв.м. одно машиноместо, что составляет 595 кв.м.

Исходя из стоимости квадратного метра в размере 144.000 руб., стоимость нераспределенной доли заказчика составляет 85.680.000 руб.

Кроме того, из акта частичного распределения ответчика, следует, что физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью с энергетической системой для снабжения многофункционального комплекса электроэнергией, горячей водой и теплоснабжением, который также является, согласно контракту объектом инвестиционного проекта, включен в нежилые помещения общего пользования (не распределяемые).

Согласно Акту общая не распределяемая площадь нежилых помещений общего пользования составляет 14 858,70 кв.м, состоящая из 2 844,4 (помещения, не входящие в общую площадь здания) 1 976,3 (прочие: коридоры, лестницы, площадки) 9 988,9 (другие помещения гаража).

Согласно Акту истца общая не распределяемая площадь нежилых помещений общего пользования составляет 16 632,40 кв.м

Между тем, истец затруднился пояснить, из чего состоит общая площадь нежилых помещений общего пользования 16 632,40 кв.м., расчет ответчика не оспорил.

Таким образом, не распределяются между сторонами нежилые помещения общего пользования и инженерного назначения неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения Объекта общей площадью равной 14 760,5 кв.м., и относятся к общему имуществу собственников помещений, а также помещения инженерного назначения площадью 49,1 кв.м.

В части соблюдения баланса интересов, из акта ответчика следует, что урегулирование обязательств инвестора по передаче заказчику жилые помещения (квартиры и апартаменты) в размере 674,55 кв.м. на сумму 155.146.500 (Сто пятьдесят пять миллионов сто сорок шесть тысяч пятьсот) рублей и обязательства Заказчика по передаче Инвестору нежилые помещения в размере 1 105,2 кв.м. на сумму 229.881.600 (Двести двадцать девять миллионов восемьсот восемьдесят одна тысяча шестьсот) руб., а также обязательства Сторон в отношении машиномест (п. 16 настоящего Акта) на сумму 85 680 000 (Восемьдесят пять миллионов шестьсот восемьдесят тысяч) рублей, происходит следующим   образом:

Инвестор дополнительно передает Заказчику 5 (Пять) машиномест, из расчета 144 000 (Сто сорок четыре тысячи) рублей за квадратный метр. Доля Инвестора, указанная в п. 15 настоящего Акта, составляет 222 (Двести двадцать два) машиноместа.

Таким образом, после подписания Акта, в редакции ответчика, финансовые обязательства сторон перед другом, вытекающие из п.п. 8, 12, 16 Акта, являются завершенными и исполненными в полном объеме.

Суд отмечает, Инвестором в материалы дела, в подтверждения рыночной стоимости недополученных площадей, а также площадей полученных Заказчиком в большем объеме, представлена справка о предварительной оценке рыночной стоимости, составленная ООО «Стандарт оценка», согласно которой стоимость квадратного метра жилых помещений (квартиры) составляет 400 000 - 440 000 руб., апартаментов составляет 330.000 руб. – 360.000 руб., помещений бытового обслуживания составляет 295.000 руб. – 315.000 руб., коммерческого помещения составляет 315.000 руб.-350.000 руб., машиномест составляет 110.000 руб. – 120.000руб.

Вместе с тем, истец стоимость недополученных объектов не оспорил, контррасчёт не представил, ходатайство о назначении экспертизы не заявил (82 АПК РФ).

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

- по смыслу контракта, в редакции дополнительных соглашений, а также и фактических действий сторон стороны договорились, что в собственность заказчика передаются апартамента в качестве жилой площади;

- стороны определили порядок распределения площадей в протоколе, который сторонами подписан и никем не оспорен;

- квартиры, на которые истец претендует в акте, уже находятся в собственности третьих лиц;

-уменьшение распределяемых площадей возникло по причине фактического уменьшения площади застройки, что связано с условиями использования предоставленного истцом участка, а не с действиями ответчика;

-ответчиком в качестве соблюдения баланса интересов дополнительно переданы площади в пользу истца, стоимость которых не оспорена.

Представленный истцом акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта,  не соответствует условиям контракта, условиям дополнительных соглашений к нему, условиям его неотъемлемой части - протокола от 07.08.2014 предварительного распределения общей площади квартир, апартаментов, машиномест и нежилых помещений объекта, а также нарушает (затрагивает) права участников долевого строительства (физических и юридических лиц, т.е. нарушает права «дольщиков».), в связи с чем, отказывает истцу в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, и удовлетворяет встречное исковое заявление, путем обязания Управления делами Президента Российской Федерации исполнить обязательство в натуре, путем подписания Акта о результатах реализации Инвестиционного проекта по инвестиционному контракту от 09.04.2007 №УД-84д в редакции ООО «Строительная компания «Корунд XXI».

Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе, что факт отраженный в последнем абзаце стр. 17 решения суда, не соответствует протоколу от 07.08.2014, отклоняется на основании следующего.

Стороны при заключении Контракта определили соотношение различных площадей (но не помещений), которые должны распределяться между сторонами при реализации Контракта (т.1 л.д.34-35), а в дальнейшем в Дополнительных соглашениях № №8,9 (т.1. л.д. 57-58, 59-61) к нему определили объемы строительства для первой очереди строительства, выделив в них специальный по функциональности объект -« ...- Апартотель (апартаменты) для Управления делами Президента Российской Федерации общей площадью 17 823,01 кв.м с встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой на 34 машиноместа на -1 (минус первом) антресольном этаже...».

В исковом заявлении Истец по первоначальному иску указывал, что Предварительный протокол не отвечает условиям инвестиционного контракта и имущественным интересам Российской Федерации, считая, что до ввода в эксплуатацию многофункционального комплекса заключение Протокола от 07.08.2014 предварительного распределения общей площади квартир, апартаментов, машиномест и нежилых помещений объекта капитального строительства «Многофункциональный жилой комплекс с апартотелем для Управления делами Президента Российской Федерации» по адресу: 

<

...> вл.З (1-я очередь) противоречит условиям инвестиционного контракта.

В тоже время, в соответствии с п. 3.3. контракта предварительное поквартирное распределение общей жилой площади и распределение общей площади нежилых помещений, с площадями надземно/подземного гаража - стоянки в соответствии с проектом Инвестиционного объекта оформляется протоколом предварительного распределения площадей Инвестиционного объекта, после выхода проектной документации, подписываемым Сторонами и являющимся неотъемлемой частью контракта.

В рамках реализации п. 3.3. контракта сторонами было заключено 2 протокола предварительного распределения общей площади в 2012 и в 2014.

Протоколом от 07.08.2014 (далее - протокол от 07.08.2014, приложение №9 к встречному иску - т.1 л.д.66-78) предварительного распределения общей площади квартир, апартаментов, машиномест и нежилых помещений объекта капитального строительства «Многофункциональный жилой комплекс с апартотелем для Управления делами Президента Российской Федерации» по адресу: 

<

...> вл.3 (1-я очередь) стороны определили пообъектный раздел между сторонами площадей.

Распределение долей в соответствии с протоколом предварительного распределения площадей от 07.08.2014 составляла: у истца по первоначальному иску по жилой площади - 43,10 % (в виде апартаментов, в количестве 72 шт.), нежилой площади - 38,99%, машино-места - 12,55%.(34 машиноместа), у ответчика по жилой площади - 56,90 % (124 квартиры общей площадью - 13 894,77), нежилой площади - 61,01 %, машино-места - 87,45 %. (237 машиномест общей площадью -4 394,67 кв.м).

В соответствии с подписанным протоколом предварительного распределения площадей от 07.08.2014 стороны договорились (пункт 3. протокола), что окончательное распределение площадей 1-й очереди объекта между заказчиком и инвестором в процентном соотношении в соответствии с п. 3.1. контракта будет производится после сдачи объекта в эксплуатацию по экспликациям и техническому паспорту БТИ.

На основании материалов ГБУ Московское городское бюро технической инвентаризации Автозаводское БТИ: технического паспорта здания (строения) от 11.10.2016 по состоянию на 09.02.2016, экспликации от 07.10.2016 и данных кадастрового учета, уведомлением о внесении корректировок об исправлении технических ошибок от 05.09.2018 года многофункциональный жилой комплекс с апартотелем для Управления делами Президента Российской Федерации стороны осуществили распределение построенных площадей.

По условиям контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта производится в установленном порядке после сдачи объекта в эксплуатацию и выполнения обязательство по контракту, на основании акта о результатах реализации проекта согласно условиям контракта.

В соответствии с подписанным Сторонами вышеуказанным Протоколом Стороны договорились (пункт 3. Протокола - Приложение №9 к встречному иску - т.1 л.д. 77), что в случае, если при распределении площадей 1-й очереди Заказчику будет распределено каких-либо площадей меньше, то при распределении площадей 2-й очереди будет предусмотрена передача заказчику соответствующих дополнительных площадей.

Таким образом, стороны и в дополнительных соглашениях №8 и №9 к контракту и в протоколе предварительного распределения площадей от 07.08.2014 - определили распределяемые между сторонами по результатам 1 этапа 1-й очереди строительства площади и соответствующие им помещения, указав, что полное соответствие соотношения площадей по условиям контракта будет обеспечено по результатам реализации 2-й очереди строительства.

Отраженный в последнем абзаце стр. 17 решения суда текст, является частью текста акта о результатах частичной реализаций инвестиционного проекта в редакции ответчика.

Фактическое распределение спорных помещений производится судом, в связи с отсутствием между сторонами согласия, на основании материалов ГБУ Московское городское бюро технической инвентаризации Автозаводское БТИ, и соответственно отражения этих фактов не имелось в протоколе.

Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе, что факт, отраженный в 7 абзаце стр. 18 решения суда, не имеет отражения в акте частичной реализации ответчика, отклоняется на основании следующего.

Согласно условиям инвестиционного контракта №УД-84д от 09.04.2007 реализация инвестиционного проекта осуществляется в две очереди (поэтапно).

Первая очередь (т.1 л.д.59) предусматривала проектирование и строительство многофункционального жилого комплекса с апартотелем и объектом социального и технического назначения ориентировочной общей площадью 54 420,78 кв.м., состоящего из трех объемов, имеющих различное функциональное назначение:

-Апартотель (апартаменты) для Управления делами Президента Российской Федерации общей площадью 17 823,01 кв.м, с встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой на 34 машиноместа на - 1 (минус первом) антресольном этаже;

- Жилой дом общей площадью 33 250,67 кв.м, с встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой в два уровня на 237 машиномест.

- Объект социального и технического назначения - Физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью 3 347,1 кв.м. с теплоэнергетической системой для снабжения многофункционального жилого комплекса электроэнергией, горячей водой и теплоснабжением.

В настоящее время выполнен только первый этап первой очереди строительства, который предусматривал строительство 2-х объектов: Жилого дома общей площадью 33 250,67 кв.м (с встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой в два уровня на 237 машиномест) и Апартотеля (апартаментов) для Управления делами Президента РФ общей площадью 17 823,01 кв.м (с встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой на 34 машиноместа).

В ходе подготовки Инвестором исходно-разрешительной документации (в т.ч. при получении Градостроительного плана земельного участка №RU77-202000-002502), что в соответствии с инженерно-топографическим планом, представленным в ГУЛ «Мосгеотрест» красными линиями отторгнуто в пользу города Москвы 0,1005 га от земельного участка Наставнический пер., вл.З, принадлежавшего Управлению делами Президента РФ.

В Градостроительном плане земельного участка №RU77-202000-002502 указано: «Часть земельного участка №1 площадью 1005 кв.м, расположена в границах красных линий улично-дорожной сети и не может быть использована в целях строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Таким образом, ввиду данных объективных обстоятельств, о которых стороны были осведомлены, произошло уменьшение площади инвестиционного объекта.

Сложившаяся ситуация с невозможностью инвестором использовать весь земельный участок неоднократно обсуждалась сторонами контракта.

В том числе предполагалась компенсация инвестору в виде предоставления дополнительного участка, в т.ч. по адресу: 

<

...> вл.5/8, в т.ч. в письме Заказчика №УДИ-2535 от 30.08.2013, из которого следует, что при подготовке инвестором-застройщиком ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "КОРУНД XXI" исходно-разрешительной документации выяснилось, что в соответствии с инженерно-топографическим планом, представленным в ГУЛ «Мосгеотрест» красными линиями отторгнуто в пользу города Москвы 0,1 га от земельного участка Наставнический пер., вл.3, принадлежащего Управлению делами Президента Российской Федерации, самой привлекательной для строительства площади (для расширения Костомаровского переулка).

Инвестиционный контракт, послуживший основанием для создания спорных объектов недвижимости между Управления делами Президента Российской Федерации и инвестором, не завершен.

В связи с тем, что физкультурно-оздоровительный комплекс является вторым этапом первой очереди строительства и не завершен, то в акте о результатах частичной реализаций инвестиционного проекта в редакции ответчика не осуществляется распределение указанной площади между сторонами.

Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе, что решением суда в долю Истца по первоначальному иску включены нежилые помещения общей площадью 1871,9 кв. м., в том числе и учрежденческие - 27,8 кв.м., лечебно-санитарные площадью 17,8 кв.м., бытового обслуживания - площадью 1826,3 кв.м., которые в силу закона являются помещениями относящимися к общему имуществу в многоквартирном доме, отклоняется на основании следующего.

Указанные спорные помещения находятся в здании апартотеля и неразрывно связаны с его функционированием, являются полезными нежилыми площадями и подлежат передаче в пользу Заказчика в размере 2 682,8 кв. м.

Кроме того, согласно письму Управления делами Президента РФ, исх. №УДИ-5-683 от 20.07.2007 в адрес ООО «Строительная компания «Корунд XXI» (т.1 л.д.143-144), в здании апартотеля выделены помещения инфраструктуры в размере порядка 20% от жилой площади апартаментов или 3 000 кв.м (включая планирование стойки администрации, бара-ресторана, бизнес-центра, пункта приема химчистки, салона красоты, киоска товаров первой необходимости, фитнес-центра, прачечной, обеспечивающей стирку постельного белья, халатов и скатертей всего номерного фонда).

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда от 10.12.2018  г.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2018  по делу № А40-44489/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судьяО.Н. Семикина

СудьиЕ.Е. Кузнецова

 В.И. Тетюк