АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6626/2021

г. Чебоксары

06 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2022 года.

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317213000009025, Чувашская Республика,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 428003, 

<

...>,

о признании части сделки недействительной,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации г.Чебоксары; муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики; общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр"; индивидуальный предприниматель ФИО2,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 10.08.2021,

от Администрации – ФИО4 по доверенности от 12.05.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее – ответчик), которым просила:

- признать недействительными расчет арендной платы на 2019 год, действующий в период с 01.01.2019 по 31.12.2019, уточненный расчет арендной платы на 2020 год, действующий в период с 01.01.2020 по 18.07.2020, и дополнительный расчет арендной платы, действующий в период с 19.07.2020 по 31.12.2020, а также расчет арендной платы на 2021 год, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка от 26.09.2017 № 160/5640-л, заключенному между администрацией г. Чебоксары Чувашской Республики и ФИО1, в части установления годового размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4912 +/- 14 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: для проектирования многофункционального комплекса, распложенного по адресу: 

<

...>, в размере 1789960 руб., без учета НДС, действующем в период с 01.01.2019 по 18.07.2020, и в размере 1906279,00 руб., действующем в период с 19.07.2020 по 31.12.2020, без учета НДС.

- применить последствия недействительности сделок путем установления ежегодного размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:01:020205:169 за период с 01.01.2019 по 18.07.2020 в размере 772604 руб., без учета НДС, за период с 19.07.2020 по настоящее время вразмере 970955 руб., без учета НДС.

В обоснование иска указано, что с целью определения соответствия расчетов ИП ФИО1 обратилась к ЧПО ФИО5, согласно заключениям которой от 22.07.2021, значение рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 21:01:020205:169 по состоянию на 01.01.2019 составляет 772604 руб., без учета НДС, и соответственно на 19.07.2020 – 970955 руб., без учета НДС. Учитывая, что при определении размера арендной платы по договору аренды земельного участка ответчик исходил из размера рыночной стоимости права аренды за 1 год в размере 1789960 руб., действующего по состоянию на 01.01.2019, а также размера рыночной стоимости права аренды за 1 год в размере 1906279 руб., действующего на 19.07.2020, у истца имеются основания полагать, что расчеты годовой арендной платы за использование земельного участка являются существенно завышенными и не соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации г.Чебоксары; муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики; общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр"; индивидуальный предприниматель ФИО2.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 19.11.2021 по делу № А79-6626/2021, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022, заявленные требования были удовлетворены частично.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.07.2022 указанные решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции были отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Чувашской Республики.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал. В письменных пояснениях от 13.09.2022 истец возражал против заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, указав, что истец обратился за заключением эксперта к ФИО5 20.07.2021 с момента, когда узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки  недействительной. Заключение было изготовлено 23.07.2021. 28.07.2021 истец обратился в суд о признании части сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Представитель истца также поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения соответствия отчетов об определении рыночной стоимости права аренды объекта недвижимости от 14.12.2018 №7550/18, выполненного ООО "Аналитик Центр" и от 09.07.2020 №27.0155/2020, выполненного ООО ИП ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности, и определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Представитель ответчика иск не признала, поддержав доводы о пропуске истцом срока исковой давности, в связи с чем также возражала против проведения экспертизы. В отзыве от 08.09.2022 ответчик указал, что законодатель связывает начало течения срока исковой давности не только с моментом, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но и с моментом, когда оно должно было узнать, то есть имело фактическую и юридическую возможность узнать о нарушении права. Расчет размера арендной платы на 2019 год, произведенный на основании рыночной стоимости права аренды, установленной ООО «Аналитик Центр» отчетом от 14.12.2018 № 7550/18, был получен представителем истца по доверенности 08.07.2019 нарочно, что подтверждается собственноручной подписью на оригинале расчета. Исковое заявление было подано в суд 28.07.2021. Таким образом, годичный срок исковой давности для оспаривания односторонней сделки истцом был пропущен. Дата обращения истца к оценщику ФИО5 и дата составления указанным оценщиком соответствующих заключений не должна иметь правового значения для определения начала течения срока исковой давности. Поскольку истец обратился к оценщику ФИО5, данный факт сам по себе свидетельствует о том, что истец уже имел возможность знать об обстоятельствах, являющихся основанием для оспаривания сделки. Истец не обосновал, почему не обратился к оценщику ранее.

Протокольным определением суда от 03.10.2022 в удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы было отказано, поскольку суд не усмотрел необходимости в ее проведении.

Остальные участники процесса, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 160/5640-Л от 26.09.2017 (далее – договор), в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование за плату был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 общей площадью 4912 кв.м., расположенный в гор. Чебоксары по Президентскому бульвару, для проектирования многофункционального комплекса, на срок до 19.07.2020.

В последующем, дополнительным соглашением от 06.07.2020 к договору аренды земельного участка № 160/5640-Л от 26.09.2017 срок аренды земельного участка был установлен до 19.07.2022.

Согласно пункту 4.2. договора Арендатор принял на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов (пункт 5.1 договора).

Размер арендной платы ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем в соответствии с Порядком, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (пункт 5.3 договора).

Размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение), произведенным с учетом изменений, указанных в п. 5.3. Договора (пункт 5.4 договора).

Администрацией города Чебоксары Чувашской Республики были составлены Расчеты размера арендной платы на 2019, 2020, 2021 годы, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка № 160/5640-Л от 26.09.2017.

Так, согласно Расчету размера арендной платы на 2019 год указанный расчет произведен исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за 1 год в размере 1789960 руб., в связи с чем арендная плата за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составляет 1789960 руб. (л.д. 18).

Как следует из материалов дела, указанный расчет произведен Администрацией на основании отчета ООО "Аналитик Центр" об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка № 7550/18 от 14.12.2018 (л.д. 133-134).

Уточненный расчет размера арендной платы на 2020 год также исходит из рыночной стоимости права аренды земельного участка за 1 год в размере 1789960 руб. При этом годовой размер арендной платы определен как указанное значение за 2019 год увеличенное на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен 104,4, что составляет 1867718,24 руб. (1789960 руб. * 1,044 = 1867718,24 руб.). В связи с чем рассчитана арендная плата за период с 01.01.2020 по 18.07.2020 в сумме 1021158 руб. (л.д. 19).

В Дополнительном расчете размера арендной платы на 2020 год был указан размер арендной платы за период с 19.07.2020 по 31.12.2020 в сумме 864596,06 руб. При этом указанный расчет произведен исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за 1 год в размере 1906279 руб. (л.д. 20).

Как следует из материалов дела, указанный расчет произведен Администрацией на основании отчета ИП ФИО2 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка №27.0155/2020 от 09.07.2020 (л.д. 136-137).

Расчет размера арендной платы на 2021 год также исходит из рыночной стоимости права аренды земельного участка за 1 год в размере 1906279 руб. При этом годовой размер арендной платы определен как указанное значение за 2020 год, увеличенное на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен 103,7, что составляет 1976811,32 руб. (1906279 руб. * 1,037 = 1976811,32 руб.) (л.д. 21).

Впоследствии по заказу истца ЧПО ФИО5 были составлены заключения от 22.07.2021, от 23.07.2021, в которых указано, что по результатам экспресс-анализа определено возможное значение рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169 по состоянию на 01.01.2019 - 772604 руб., по состоянию на 19.07.2020 – 970955 руб. (л.д. 22-56).

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ИП ФИО1 обратилась с иском в Арбитражный суд Чувашской Республики, потребовав признать недействительными сделки по одностороннему изменению размера арендных платежей на 2019 - 2021 годы. В обоснование заявленных требований Предприниматель сослался на существенное завышение размера арендных платежей в связи с недостоверностью отчетов о рыночной стоимости права аренды от 14.12.2018 N 7550/2018 и от 09.07.2020 N 27.0155/2020.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченном на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с изменениями, внесенными постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 № 489 в редакции от 08.09.2017 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 1.4. Порядка). Указанные изменения вступили в силу с 11.12.2017.

В пункте 2.1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 также указано, что при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, не проводит (абзац 3 пункта 2.1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148).

Как следует из материалов дела, в Расчете размера арендной платы на 2019 год размер арендной платы за спорный земельный участок за 2019 год был определен истцом на основании составленного ООО "Аналитик Центр" Отчета №7550/18 от 14.12.2018 (об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169), согласно которому рыночная стоимость права аренды за год составила 1789960 руб.

В Уточненном расчете размера арендной платы на 2020 год размер арендной платы за период с 01.01.2020 по 18.07.2020 произведен истцом исходя из указанного размера арендной платы за 2019 год, увеличенного на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, что составило 1867718,24 руб. в год.

Таким образом, в рассматриваемом случае, порядок определения размера арендной платы, методика расчета арендной платы в Расчете размера арендной платы на 2019 год и в Уточненном расчете размера арендной платы на 2020 год соответствуют вышеуказанным законодательным нормам.

В соответствии со статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено названным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Учитывая приведенные нормы действующего законодательства Российской Федерации, одностороннее изменение арендной платы со стороны арендодателя, оформленное в соответствии с условиями договора аренды соответствующим расчетом (приложением), является односторонней сделкой.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено следующее.

Судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Аналогичные выводы изложены в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.07.2022 по делу N А79-6626/2021.

Таким образом, фактически ИП ФИО1 требует признать недействительными сделки по одностороннему изменению размера арендных платежей на 2019 - 2021 годы.

Возражая против иска, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 181 ГК РФ установлен годичный срок исковой давности по искам о признании оспоримых сделок недействительными и о применении последствий их недействительности, исчисляемый со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В то же время сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Посягающей на публичные интересы является, в том числе, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом.

Как следует из положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания сделки ничтожной нужна совокупность двух условий совершения такой сделки: сделка нарушает требования закона или иного правового акта; сделка должна посягать на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Поскольку истцом не доказано посягательство оспариваемой сделки на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, суд не усматривает совокупности оснований, необходимых в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания указанной сделки недействительной (ничтожной).

Таким образом, в данной случае подлежит применению годичный срок исковой давности по искам о признании оспоримых сделок недействительными и о применении последствий их недействительности.

Согласно пункту 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2003 N 5-П, течение срока исковой давности в один год в отношении признания оспоримых сделок недействительными должно начинаться с момента, когда правомочное лицо узнало или реально имело возможность узнать о факте совершения сделки и об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае начало течения срока исковой давности для оспаривания односторонней сделки Администрации, выразившейся в направлении расчета размера арендной платы на 2019 год, следует определять с даты соответствующего уведомления Предпринимателя об изменении арендной платы по договору аренды земельного участка.

Как следует из пояснений представителя Администрации и подтверждается материалами дела, расчет размера арендной платы на 2019 год, произведенный на основании рыночной стоимости права аренды, установленной ООО «Аналитик Центр» отчетом от 14.12.2018 № 7550/18, был получен представителем истца по доверенности 08.07.2019 нарочно, что подтверждается собственноручной подписью на оригинале расчета

Кроме того, ранее ИП ФИО1 вносилась арендная плата в размере, указанном в Расчете размера арендной платы на 2019 год (так, уже 19.09.2019 был произведен платеж в сумме 149163,33 руб., полностью соответствующий указанному в Расчете размеру ежемесячного платежа).

Получив указанный расчет, Предприниматель, осуществляя пользование участком, имела возможность осуществить мониторинг стоимости аренды аналогичных земельных участков, и оценить возможность выполнения принимаемых на себя обязательств, поскольку данная обязанность следует из природы осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется на свой риск.

Таким образом, по мнению суда, истец мог узнать об обстоятельствах, на которые ссылается в обоснование иска, непосредственно после получения им соответствующего расчета размера арендной платы.

Настоящее исковое заявление направлено в Арбитражный суд Чувашской Республики 27.07.2021.

Следовательно, срок исковой давности по требованию об оспаривании односторонней сделки Администрации по изменению арендной платы на 2019 год истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске в данной части.

Доводы истца о том, что в данном случае следует руководствоваться датой обращения истца к оценщику ФИО5 для составления соответствующих заключений, подлежат отклонению, как не основанные на нормах права, не свидетельствующие о соблюдении истцом срока исковой давности.

Суд находит обоснованными доводы ответчика о том, что законодатель связывает начало течения срока исковой давности не только с моментом, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, но и с моментом, когда оно должно было узнать, то есть имело фактическую и юридическую возможность узнать о нарушении права. Дата обращения истца к оценщику ФИО5 и дата составления указанным оценщиком соответствующих заключений, имеющие сугубо субъективный характер и зависящие целиком от усмотрения истца, не должны иметь существенного значения для определения начала течения срока исковой давности. Поскольку истец обратился к оценщику ФИО5, данный факт сам по себе свидетельствует о том, что на тот момент истец уже имел возможность знать об обстоятельствах, которые могут являться основанием для оспаривания сделки. Истец не обосновал, почему он в таком случае не обратился к указанному или иному оценщику раньше, какие у него для этого имелись объективные препятствия.

Следует учитывать, что истец имеет возможность в любое время заказать подобное заключение оценщика по своему усмотрению. Если исходить из даты составления подобного заключения, положение о том, что течение срока исковой давности в один год в отношении признания оспоримых сделок недействительными должно начинаться с момента, когда правомочное лицо реально имело возможность узнать о факте совершения сделки и об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, фактически будет лишено своего смысла и значения, поскольку истец может приложить к иску подобное заключение, составленное в любое время по своему усмотрению.

Ходатайство истца о восстановлении срока исковой давности не может быть удовлетворено.

Согласно статье 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

По смыслу указанной нормы, а также пункта 3 статьи 23 ГК РФ, срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, а также гражданином - индивидуальным предпринимателем по требованиям, связанным с осуществлением им предпринимательской деятельности, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

В данном случае требования ИП ФИО1 связаны с осуществлением им предпринимательской деятельности, правовые основания для восстановления срока исковой давности отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что в иске в части признания недействительным Расчета размера арендной платы на 2019 год следует отказать.

Поскольку Уточненный расчет размера арендной платы на 2020 год основан на Расчете размера арендной платы на 2019 год, а увеличение арендной платы на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, прямо предусмотрено Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148, суд приходит к выводу о том, что в иске в части признания недействительным Уточненного расчета размера арендной платы на 2020 год также следует отказать.

В связи с изложенным, протокольным определением суда от 03.10.2022 в удовлетворении ходатайства истца о назначении экспертизы было отказано, поскольку суд пришел к выводу об отсутствии необходимости в ее проведении.

Как следует из материалов дела, впоследствии по заказу ответчика ИП ФИО2 был составлен новый отчет №27.0155/2020 от 09.07.2020 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020205:169, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка за 1 год определена в размере 1906279 руб. Дополнительный расчет размера арендной платы на 2020 год и Расчет размера арендной платы на 2021 год составлены ответчиком уже на основании указанного отчета.

Вместе с тем, в абзаце 3 пункта 2.1 Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 прямо указано, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при расчете размера арендной платы Администрация не вправе ссылаться на новый Отчет №27.0155/2020 от 09.07.2020, поскольку в этом случае рыночная стоимость права аренды земельного участка будет изменена чаще одного раза в 5 лет.

При этом суд учитывает, что договор аренды земельного участка №160/5640-Л от 26.09.2017 является действующим.

В связи с изложенным, позиция ответчика о необходимости применения нового Отчета №27.0155/2020 от 09.07.2020 не может быть признана обоснованной.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2021 по делу № А79-6550/2020.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая изложенное, дополнительный расчет размера арендной платы на 2020 год (в отношении периода с 19.07.2020 по 31.12.2020), а также расчет размера арендной платы на 2021 год, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка от 26.09.2017 № 160/5640-Л, устанавливающие размер арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за год 1906279 руб., установленной в отчете ИП ФИО2 №27.0155/2020 от 09.07.2020, являются недействительными.

С учетом признания указанных расчетов недействительными и в целях правовой определенности в правоотношениях сторон, требование истца об установлении ежегодного размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 подлежит частичному удовлетворению. Суд считает необходимым установить годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169:

- в 2020 году полностью (а не только в период с 01.01.2020 по 18.07.2020) - в размере 1868718 руб. 24 коп. (в 2020 году размер арендной платы подлежит увеличению на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен (в размере 104,4, указанном в действующем на начало 2020 года распоряжении Кабинета Министров ЧР от 28.06.2019 № 546-р «Об одобрении прогноза социально-экономического развития Чувашской Республики на 2020 - 2022 годы»), по сравнению с размером такой платы в 2019 году. Следовательно, в 2020 году размер арендной платы составит 1868718 руб. 24 коп. в год (1789960 руб. * 1,044);

- в 2021 году – 1937860 руб. 81 коп. (в 2021 году размер арендной платы подлежит увеличению на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен (в размере 103,7, указанном в действующем на начало 2021 года распоряжении Кабинета Министров ЧР от 21.07.2020 № 643-р «Об одобрении прогноза социально-экономического развития Чувашской Республики на 2021 - 2023 годы»), по сравнению с размером такой платы в 2020 году. Следовательно, в 2021 году размер арендной платы составит 1937860 руб. 81 коп. в год (1868718 руб. 24 коп. * 1,037).

Расходы истца на уплату государственной пошлины, в том числе в суде апелляционной и кассационной инстанций, суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Признать недействительными дополнительный расчет размера арендной платы на 2020 год (в отношении периода с 19.07.2020 по 31.12.2020), а также расчет размера арендной платы на 2021 год, оформленные приложениями к договору аренды земельного участка от 26.09.2017 № 160/5640-Л, заключенному между администрацией г. Чебоксары Чувашской Республики и ФИО1, устанавливающие размер арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка за год 1906279 руб.

Установить годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 21:01:020205:169 в 2020 году - в размере 1868718 руб. 24 коп., в 2021 году – 1937860 руб. 81 коп.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с администрации города Чебоксары Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 12000 (Двенадцать тысяч) руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

СудьяЕ.В. Васильев