ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

30.01.2023

                      Дело № А41-57102/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 30 января 2023 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Архиповой Ю.В.,

судей: Борсовой Ж.П., Кобылянского В.В.  

при участии в заседании:

от истца: индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 01.09.2021

от ответчика: Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области – не явился, извещен,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Стайллюкс» - ФИО3 по доверенности от 01.01.2022,

от третьих лиц:  не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Стайллюкс» 

на решение Арбитражного суда Московской области от 31 мая 2022 года,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2022 года 

по делу по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области 

обществу с ограниченной ответственностью «СтайлЛюкс»

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, 

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы,

общество с ограниченной ответственностью «Бургер Рус»,

Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области,

Федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства»,

о признании права аренды земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области (далее - администрация, ответчик 1), к обществу с ограниченной ответственностью «Стайллюкс» (далее - ООО «Стайллюкс», ответчик 2) о признании права аренды земельного участка № 13 (кадастровый номер земельного участка 50:22:0440507:25), площадью 5 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, 23-й км. Новорязанское шоссе, по договору аренды земельного участка № 792/1-142 от 12.12.2005 года с 04.12.2017 г. до 02.07.2020, а именно до даты изъятия земельного участка для государственных нужд на основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) № 1576-р от 20.06.2019 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 мая 2022 года по делу № А41-57102/2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2022 года, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик 2 (ООО «СтайлЛюкс») обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области,  указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы, нарушение и неправильное применение норм материального права. 

В материалы дела от истца представлен отзыв на кассационную жалобу. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована в информационной системе «Картотека арбитражных дел». 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика 2 (ООО «СтайлЛюкс») изложенные в жалобе доводы и требования поддержал, представитель истца против доводов кассационной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие лица.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В этой связи в соответствии с указанной нормой права проверка законности и обоснованности судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в обжалуемой части.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией муниципального образования поселок Томилино Люберецкого района Московской области (арендодатель) и ООО «АРНАЛ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.12.2005г. № 792/1-142, в соответствии с которым на основании постановления главы муниципального образования поселок Томилино Люберецкого района Московской области от 12.12.2005г. № 324 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 000 кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым номером 50:22:0040507:0025, расположенный по адресу: 

<

...> км Новорязанского шоссе, участок № 13 для проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгово-складского комплекса (пункт 1.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке. 

Договором срок аренды установлен по 09.12.2054. 

В последующем права и обязанности арендатора спорного земельного участка перешли от ООО «АРНАЛ» к ООО «АТОР», затем от ООО «АТОР» к ООО «СтайлЛюкс».

Постановлением Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области от 22.02.2012 №205-ПА был утвержден Градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> км (правая сторона), участок №13, за номером RU50513102-GPZU007812. Спорный участок признан неделимым.

Проектом планировки территории было наложено ограничение в использовании спорного участка в размере 33%  (распоряжение Федерального дорожного агентства от 18.12.2013 №2198-р «Об утверждении документации по планировке территории объекта «Строительство и реконструкция автомобильной дороги М-5 «Урал» от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска. Реконструкция автомобильной дороги М-5 «Урал» - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке км 19- км 28 + 000, Московская область»).

В отношении спорного земельного участка наложено также  градостроительное ограничение по строительству объектов жилищно-гражданского и производственного назначения на основании Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 (пункт 14 Правил). 

26.09.2017  ООО «СтайлЛюкс» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - торгово-складского комплекса площадью 277,5 кв.м. Здание было поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер, зарегистрировано право собственности на вышеуказанное здание 31.10.2017.

23.11.2017 между ООО «СтайлЛюкс» (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 23.11.2017 № 1, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю нежилое здание общей площадью 277,5 кв.м, расположенное на спорном земельном участке, а также автодороги и стоянки для автомашин на этом земельном участке, расположенные в литерах 1, 2, 3, 4, 5 и 6 в соответствии со схемой, являющейся приложением № 1 к договору. Пунктом 1.4 договора установлена обязанность продавца передать покупателю долю в праве аренды спорного земельного участка, соответствующую площади участка, а также право собственности на здание.

Переход права собственности на здание зарегистрирован в установленном законом порядке. Исполнение истцом обязательства по оплате цены договора в полном объеме подтверждается сторонами. 

Продавцом обязанность по передаче прав аренды исполнена не была.

Истец обращался к ответчику (Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области) с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части множественности лиц на стороне арендатора. Истцу указано на возможность оформления прав посредством заключения соглашения между ООО «СтайлЛюкс» и ФИО1 Указанное соглашение заключено не было.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из того, что ООО «СтайлЛюкс» утратило право аренды в отношении спорного земельного участка с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке, от ответчика к новому собственнику (истцу). 

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, с выводами суда первой инстанции согласился, признал их правильными, соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона. 

В кассационной жалобе заявитель перечисляет обстоятельства, установленные судами первой и апелляционной инстанций, и указывает, в частности, следующее. Решение суда первой инстанции основано на выводе экспертов общества с ограниченной ответственностью «Агентство Независимость», что для эксплуатации здания площадью 277,5 квадратных метров требуется земельный участок площадью более 6000 квадратных метров, с чем заявитель не согласен, в виду чего заявитель приводит доводы в обоснование несогласия с экспертным заключением. Заявитель считает, что в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации истец может претендовать только на часть спорного земельного участка, а не на весь земельный участок.

Заявитель кассационной жалобы не опроверг выводы судов первой и апелляционной инстанций.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

 Согласно пунктов 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Судами установлено, что на основании договора купли-продажи от 23.11.2017 № 1 право собственности на здание принадлежало истцу. Переход права собственности на здание зарегистрирован за истцом в установленном законом порядке.

Спорный земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в собственности истца, принадлежало на праве аренды ООО «СтайлЛюкс».

На основании Распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) № 1576-р от 20.06.2019 права аренды на спорный земельный участок были изъяты у ответчика (ООО «СтайлЛюкс»). Права на спорный земельный участок перешли к Российской Федерации 02.07.2020 на основании заключенного между ответчиком (ООО «СтайлЛюкс») и третьим лицом (ФКУ «Центравтомагистраль») соглашения №19-М5.ИЗ/2019 от 17.04.2020 об изъятии недвижимости для государственных нужд.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13  Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В целях определения площади, необходимой для использования недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, Арбитражным судом Московской области назначались судебные экспертизы (определения от 20.02.2020, от 29.11.2021) и повторная судебная экспертиза (определение от 27.07.2021). 

Судами установлено, что согласно выводам экспертного заключения экспертов общества с ограниченной ответственностью «Агентство Независимость» ФИО4, ФИО5, ФИО6, проведение судебной экспертизы которым поручено определением Арбитражного суда Московской области от 29.11.2021, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства - нежилого здания общей площадью 277,5 кв.м., должна составлять не менее 6 000 кв.м. Судами признано, что выводы указанного экспертного заключения являются полностью подтвержденными, объективными, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Экспертное заключение ООО «СтайлЛюкс» №01/28/02/2022 от 04.03.2022, выполненное специалистом Автономной некоммерческой организации «Судебная Экспертиза Недвижимости и Бизнеса» ФИО7, судами не принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку содержит ссылки на нормативно-правовой акт, регулирующий Правила землепользования и застройки городского округа Долгопрудный Московской области, в то время как спорный земельный участок относится к городскому округу Люберцы Московской области. Судами отмечено, что специалистом в заключении не учтено, что здание с кадастровым номером 50:22:0040507:150, назначение - торгово-складской комплекс было запроектировано как торгово-складской комплекс, ответчиком было получено разрешение на его строительство как торгово-складского комплекса, здание было введено в эксплуатацию как торгово-складской комплекс и изъято для государственных нужд как торгово-складской комплекс (дело №А41-16035/2020).

Судами установлено, что материалами дела подтверждено, что какие-либо иные здания либо сооружения, принадлежащее ООО «СтайлЛюкс» либо иному лицу, на спорном земельном участке в материалах дела отсутствуют, равно как и возможность осуществления иного строительства на спорном земельном участке также отсутствует. Стороной истца доказано, что спорный земельный участок является неделимым. 

Суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что ООО «СтайлЛюкс» утратило право аренды в отношении спорного земельного участка с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (здание по договору купли-продажи №1 от 23.11.2017), расположенного на арендованном земельном участке, от ответчика к новому собственнику (истцу). 

В силу пункта  3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к истцу перешли права и обязанности арендатора по спорному договору аренды земельного участка №792/1-142, заключенному между ответчиками 12.12.2005, в полном объеме. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов, суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены ими правильно. Нарушений требований процессуального законодательства, которые могли бы повлечь принятие неправильных судебных актов, суд кассационной инстанции не усматривает.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31 мая 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 сентября 2022 года по делу № А41-57102/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу  - без удовлетворения.

 

Председательствующий судья

 

Ю.В. Архипова

 

Судьи

 

Ж.П. Борсова

 

В.В. Кобылянский