Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-62061/2020

10 ноября 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  22 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  10 ноября 2020 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Устинкина О.Е.,

 

при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2 (Россия 194362, САНКТ-ПЕТЕРБУГ, П. ПАРГОЛОВО., УЛ ЕЛИСЕЙСКАЯ (МИХАЙЛОВКА) 41, ОГРН: 

<

***> );

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/А/2-Н, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: ТСЖ «ФИО6 7» (Россия, 197349, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>)

о признании,

 

при участии

- от истца: ФИО3 (по доверенности от 02.05.2020)

- от ответчика: ФИО4 (по доверенности от 16.12.2019)

- от третьего лица: ФИО5 (по доверенности от 25.12.2017) 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее-истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее-Комитет, ответчик) о признании помещения 2-Н, расположенного на 1 этаже по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала ФИО6, д.7, лит.А - нежилым (не относящемуся к общедомовому имуществу дома).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представил возражения на отзыв ответчика.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, по основаниям изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица также возражал против удовлетворения требований истца.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

15.07.2015 между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга был заключен договор аренды № 17-А003538 (далее - Договор) в соответствии с которым Комитет обязался предоставить ИП ФИО2 за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, помещение 2-Н, 1 этаж; кадастровый № 78:34:0412401:4328 (предыдущий кадастровый № 78:34:4124А:0:24:1) на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 18.06.2015 № 119-рк в качестве предоставления государственной преференции в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства для использования под парикмахерскую. Общая площадь помещения, сдаваемая в аренду – 29,5 м2. 

В соответствии с п. 1.3 Договора, срок действия договора по 14.07.2018 года.

20.12.2015 года Заявитель обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» право на возмездное приобретение арендуемого нежилого помещения.

В ответ на указанное обращение Комитет, письмом от 20.12.2016 года №136775-38, известил Заявителя о необходимости устранения разночтений в площади объекта нежилого фонда. После устранения разночтений и получения выписки из ЕГРН, подтверждающей корректное значение площади нежилого помещения (29,5 кв.м.), в адрес Комитета 13.06.2018 года было направлено повторное заявление Заявителя о реализации права преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения.

Ответа на данное обращение заявителя от Комитета не поступило.

20.08.2018, 24.09.2018, 12.10.2018 года Заявителем были направлены повторные обращения адрес Комитета о возобновлении процедуры по возмездному приобретению истцом Помещения.

В ответ на обращения от 24.09.2018, 12.10.2018 года Комитет, письмами от 11.10.2018 года №76637-38, 17.10.2018 года №78383-38 уведомил Истца о том, что на основании обращения Товарищества собственников жилья «ФИО6 7» Межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях в соответствии с распоряжениям Комитета от 10.01.2017 года №1, 05.07.2018 года был рассмотрен имущественно-правовой статус нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, улица Маршала ФИО6, д. 7, литера А, помещение 2-Н и было принято решение о возможности его отнесения к общедомовому имуществу многоквартирного дома, а Комитетом издано распоряжение от 27.07.2018 года №1496-рз об исключении из Реестра собственности Санкт-Петербурга сведений о данном нежилом помещении и прекращении права государственной собственности Санкт-Петербурга в его отношении.

Также письмом Комитета от 11.10.2018 года №76637-38 указывалось на отсутствие оснований для отмены распоряжения от 27.07.2018 года №1496-рз во внесудебном порядке.

20.09.2018 в адрес ИП ФИО2 СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» было направлено уведомление об отказе от Договора от 20.09.2018 № 61408-20.9/18, которым истец был поставлен в известность об отказе арендодателя от Договора, прекращении действия Договора по истечении 3-месячного срока, а также обязанности истца в соответствии с п. 2.2.17 Договора освободить Помещения, сдав его по акту приема-передачи не позднее 10-ти дней после прекращения Договора. 

  В соответствии с уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 27.02.2020 № 78/059/0032020-493 в Единый государственный реестр недвижимости в отношении Помещения внесена запись прекращении Договора, зарегистрированного 28.04.2016 за № 78-78/038-78/116/005/2016-40/2.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства, выражая несогласие с принятым Комитетом распоряжением от 27.07.2018 №1496 «Об исключении из Реестра собственности Санкт-Петербурга сведений о нежилом помещении 2-Н по адресу: Санкт-Петербург, ул. Аршала ФИО6, д.7, лит.А», а также ссылаясь на заключение специалиста от 15.06.2020 №200528/1, согласно которому спорное помещение является нежилым помещением и не относится к общедомовому имуществу, ИП ФИО2 обратился в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в                  статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако из смысла названной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица. 

Исходя из принципа восстановления нарушенных прав (статья 1 ГК РФ), способ защиты нарушенного права не может быть выбран истцом произвольно, так как должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. 

Избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных прав является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца (заявителя) принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком (лицом, к которому адресовано требование).

Обосновывая заявленные требования, истец ссылается на несогласие с принятым Комитетом Распоряжением от 27.07.2018 № 1496, полагает, что договор аренды не расторгнут, в связи с чем продолжает вносить арендные платежи и не освобождает занятое помещение.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Часть 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме (далее - МКД) принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома. В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, обслуживающие более одной квартиры. Перечень имущества, принадлежащего собственникам помещений в МКД, содержится в статье 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе коридоры и иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам. В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в здании. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 также определено, что в состав общего имущества включаются в том числе помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания боле одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, лестничные площадки, лестницы и колясочные.

В Постановлении Президиума ВАС РФ № 13391/09 от 02.03.2010 и Определении ВАС РФ от 12.09.2011 № ВАС-10188/11 даны разъяснения, согласно которым правовой режим помещений, относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. При решении вопроса об отнесении имущества к общему, следует определить, были ли на указанный момент спорные помещения сформированы для самостоятельного использования. Согласно правовой позиции, сформулированной в указанном постановлении Президиума ВАС РФ № 13391/09 правовой режим помещений как относящихся так и не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться с учетом следующего: если по состоянию на момент приватизации первой квартиры помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность как общее имущество дома.

В соответствии с распоряжением Комитета от 10.01.2017 № 1-р «О создании межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях», на основании обращения ТСЖ «ФИО6-7» имущественно-правовой статус Помещения 05.07.2018 был рассмотрен на заседании Межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях (далее - Комиссия) и было принято решение о возможности отнесения данного Помещения к общедомовому имуществу. В качестве одного из оснований данного решения была соответствующая справка ПИБ Приморского района ГУП «ГУИОН» от 27.04.2009 № 146/3-7, содержащая сведения об учете частей указанного Помещения как колясочной и лестничной клетки, которые относятся к помещениям, предназначенным для обслуживания многоквартирного дома.

Согласно письму ГУП «ГУИОН» от 23.06.2017 № 93/7-7 спорное Помещение было сформировано лишь в ноябре 1995 для сдачи в аренду, в его состав вошли колясочная и части помещений лестничной клетки. Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» дата приватизации первой квартиры в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала ФИО6, д. 7, литера А - 08.01.1992.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» судам разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, спорное нежилое Помещение, в случае его отнесения к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, находится в общей долевой собственности указанных лиц независимо от наличия в ЕГРП записей о государственной регистрации права индивидуальной собственности на данное Помещение.

Даже если право собственности на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН, это не означает прекращения права собственности жильцов дома на общее имущество, которое возникает у них в силу закона (постановление Президиума ВАС РФ от 26.03.2013 № 14828/12 и № ВАС-16030/13, определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10.02.2015 №91-КГ14-5).

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Договор аренды от 15.07.2015 № 17-А003538 на момент рассмотрения искового заявления расторгнут, о чем внесена запись в Единый государственный реестр недвижимости. Основания для выкупа Помещения у истца отсутствуют.

Порядок перевода в нежилое помещение установлен Жилищным кодексом Российской Федерации. 

В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ  перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Вместе с тем, согласно представленным истцом в материалы дела документам, Помещение с момента первичной инвентаризации учитывается с назначением – нежилое.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 08.04.2020 назначение и наименование Помещения – нежилое.

При наличии изложенного, оснований полагать, что ответчиком нарушены права истца, у суда не имеется, доказательств свидетельствующих о наличии законного права или интереса в отношении спорного помещения, не представлено.

Представленное истцом заключение специалиста №200528/1 от 15.06.2020, согласно которому помещение является нежилым и не относится к общедомовому имуществу, не принимается судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно составлено по заказу истца, специалист не предупреждался об уголовной ответственности, исследование произведено вне рамок судебного разбирательства.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Между тем, факт наличия у истца прав на указанный объект недвижимого имущества, не доказан.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении исковых требований, отказать

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Устинкина О.Е.