АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск

«25» апреля 2017 г.                                                                 Дело №А45-9883/2016 

Резолютивная часть 18.04.2017

Полный текст 25.04.2017

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Наумовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мельниковой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска 

к Обществу с ограниченной ответственностью «ПСК Лауда» 

третье лицо: Правительство Новосибирской области

о взыскании 3506453,78 рубля.

в присутствии представителей сторон:

от заявителя: ФИО1, удостоверение, доверенность от 28.12.2016

от заинтересованного лица: ФИО2, паспорт, доверенность от 01.09.2015, ФИО3, доверенность от 20.03.2017, паспорт.

от третьего лица: ФИО4, паспорт, доверенность от 21.09.2015 № 17

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (по тексту- истец, арендодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Проектно-строительная компания «Лауда»  (по тексту- ответчик, арендатор, ООО «ПСК Лауда») задолженности по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 № 72813 в размере 3024808 рублей 90 копеек,  пени в размере 290408 рублей 06 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 191236 рублей 82 копейки.  

Представитель истца в ходе судебного разбирательства поддержал заявленные требования и указал, что в данном случае имеет место нарушение сроков уплаты арендных платежей, в связи с чем, образовалась задолженность как по арендной плате, так и по пени, установленной договором. Договорные отношения между сторонами прекращены в связи с вводом жилого дома в эксплуатацию 14.07.2015, однако, арендные платежи не уплачены, в связи с чем, заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, полагает, что имеет место ненадлежащее исполнение обязательств со стороны арендодателя по передаче земельного участка свободным от прав третьих лиц, поскольку на земельном участке располагались жилые дома, подлежащие сносу, однако, мер по сносу данных домов ни муниципалитетом, ни Правительством Новосибирской области предпринято не было. Общество самостоятельно расселило указанные дома, в связи с чем, понесло убытки, которые вправе зачесть в счет арендных платежей. Также часть земельного участка под домом ул. Туннельный переулок 15 не использовалась никогда, и в настоящее время данная часть участка также занята указанным домом, в связи с чем, площадь под данным домом должна быть исключена из расчета арендной платы. Кроме того, Общество полагает, что имеет место не правомерное применение повышающего коэффициента при расчете арендной платы, такого как 1,7, поскольку Решение Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 №961 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы, установлении условий и сроков для внесения арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска государственная собственность на которые не разграничена» (по тексту- Решение № 961) не подлежит применению к спорному земельному участку, в отношении которого была исчислена арендная плата на основании Решения Совета депутатов города Новосибирска от 25.10.2005 № 106 «О порядке определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске», которое утратило силу в связи с изданием Решения №960 от 22.04.2008 года. Кроме того, нормативный срок строительства не был нарушен.  ООО «ПСК «Лауда» считает неверным расчет арендных платежей в связи  с применением положений пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» (по тексту- Постановление № 213-п) и увеличение арендной платы в двукратном размере. Также ответчик просит суд применить правила ст. 333 ГК РФ и размер неустойки снизить ввиду того, что установленный договором размер в 0,05% является чрезмерно высоким и не соответствует средним банковским процентам. Представлен альтернативный расчет. 

ООО ПСК "Лауда" 30.09.2016 обратилось в арбитражный суд со встречным иском к мэрии о признании права на удержание суммы понесенных расходов арендатора на устранение недостатков арендованного земельного участка с кадастровым номером 54:35:021400:0062 из арендной платы в размере 16 183 200 рублей.

Встречные исковые требования мотивированы недостатками переданного в аренду земельного участка по договору аренды земельного участка № 72813 со ссылкой на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и указанием на то, что общество вынуждено было самостоятельно расселять находящиеся на участке жилые дома.

Определением от 03.10.2016 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 10.11.2016 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.01.2017, встречное исковое заявление возвращено ответчику. 

Заявленные во встречном иске доводы были поддержаны в настоящем деле как возражения на иск в отзыве №4.

Истец, возражая против доводов ответчика, указал на то, что земельный участок для строительства был выбран непосредственно самим истцом, в период взаимоотношений каких-либо возражений по порядку передачи земельного участка, его площади не предъявлялось. Весь земельный участок использовался застройщиком, отношения по аренде земельного участка неоднократно продлевались. Также отмечено, что вопрос о зачете понесенных убытков в связи с осуществлением мероприятий по расселению не может быть рассмотрен в настоящем споре, самостоятельного иска заявлено не было, в принятии встречного иска отказано. Земельный участок относится к неразграниченной собственности, в связи с чем, к нему подлежали применению Решение № 961 и Постановление № 213-п, указанные документы устанавливают порядок определения размера арендной платы, который является регулируемым. Документы по обращению в Администрацию Новосибирской области в части признания домов аварийными и  сноса домов не сохранили.  По вопросу снижения договорной неустойки истец возражает, поскольку не представлено доказательств чрезмерности размера неустойки с учетом периода просрочки и размера задолженности. 

К участию в деле было привлечено Правительство Новосибирской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Представитель Правительства пояснила, что документы с 1994 по 2001 год уничтожены, в связи с чем, не представляется возможным установить, обращалась ли Мэрия в Администрацию для признания домов аварийными и начала процедуры по сносу этих домов. Вопросы расселения ветхого  жилья входят в компетенцию органов местного самоуправления. 

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о наличии  правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего. 

Как следует из материалов дела,  Мэрия города Новосибирска и общество с ограниченной ответственностью ПСК «ЛАУДА» заключили договор аренды земельного участка от 10.12.2007 № 72813 сроком действия по 10.12.2009.  Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По условиям договора арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:021400:0062 с местоположением: город Новосибирск, Железнодорожный район, улица Кубановская, площадью 6 711 кв. м, для строительства жилого дома с помещениями общественного назначения по ул. Кубановской. 

Пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.4.2, 4.2 договора определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем.

Порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с Порядком определения размера и внесения арендной платы за землю в городе Новосибирске, утвержденным Решением городского Совета от 25.10.2005 № 106. 

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение. 

Дополнительным соглашением № 3 от 17.06.2010 года срок действия договора продлен до 10.12.2011 года, расчет арендной платы установлен в соответствии с приложением № 3 к договору с 01.07.2010. При расчете арендной платы применен коэффициент 1,7 (Кдоп). 

Дополнительным соглашением № 4 от 06.12.2011 года действие договора продлено до 01.07.2012 года. 

По дополнительному соглашению №5 от 28.06.2012 года срок действия договора продлен до 10.12.2013 года, приложение № 3 утрачивает силу с 01.01.2012 года и расчет арендной платы осуществляется  соответствии с приложением № 4 к договору.  

С 01.07.2012 пункты 2.4.2 и 2.4.3 излагаются в новой редакции, а пункт 2.4.4 исключается.

Так, пункты «2.4.2. Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

2.4.3. В случае неуплаты платежей в установленный срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц». 

В приложении № 4 в расчете арендной платы применен коэффициент Кдоп1,7. 

Дополнительным соглашением № 6 исключен пункт 6.5 договора.

По дополнительному соглашению № 7 от 10.02.2014 года срок действия договора продлен до 01.06.2014, пункт 7.10 исключен, а раздел 7 дополнен пунктом 7.12 в следующей редакции: «При заключении договора, предусматривающего переход права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на арендуемом земельном участке, арендатор обязан заключить соглашение о переходе прав и обязанностей по договору с новым правообладателем объекта недвижимого имущества. С момента перехода права собственности на объект недвижимого имущества права и обязанности арендатора  по договору прекращаются».

Уведомлением от 17.09.2017 № 20-9604 арендатор уведомлен о том, что с 07.06.2014 размер арендной платы устанавливается в двукратном размере с учетом Постановления Правительства №213-п, а уведомлением от 12.10.2015 № 20-7863 оповещен об изменении арендной платы на период с 21.06.2015 до 14.07.2015.  

 14.07.2015 года в соответствии с разрешением №54-Ru 54303000-196-2015 жилой дом с помещениями общественного назначения введен в эксплуатацию, в связи с чем, договорные отношения по договору № 72813 от 10.12.2007 года прекращены. 

Однако арендные платежи за период с ноября 2013 года по 14.07.2015 года не уплачены арендатором, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 3024808,90 рубля. 

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, следовательно, ответчик обязан был оплачивать арендные платежи в соответствии с разделом 2 договора аренды с учетом дополнительных соглашений. 

Согласно представленному расчету и информационной справке арендная плата по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 определяется на основании постановления администрации Новосибирской от 21.01.2008 №5-па «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена», решения Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 961 «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые неразграничена», постановления правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п «Об утверждении положения о порядке определения рази ера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена», постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области».

Общество ссылается на необоснованное применение повышающего коэффициента 1,7, что было установлено по ранее рассмотренным спорам о взыскании задолженности за предыдущие периоды, поскольку нарушения нормативного срока строительства допущено не было, разрешение на строительство неоднократно продлевалось и в последний раз продлено до 25.12.2015 года. Также полагает, что правила Решения №961 не применимы, поскольку расчет арендной платы устанавливался на основании решения № 106, которое утратило силу в связи с изданием постановления № 960, а не №961. Кроме того, указано на необоснованное применение правил пункта 7 Постановления № 213-П, и исчисление арендной платы в двукратном размере. 

Данные доводы суд считает несостоятельными.

Так, в рамках дел А45-21189/2013, а45-13327/2009, А45-26652/2012 рассматривался вопрос о взыскании и  исчислении арендной платы за период до октября 2013 года. В данном случае заявлено требование о взыскании задолженности за последующий период (с ноября 2013 до 14 июля 2015). 

В силу правил статьи 3.1 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон № 137-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

Согласно статье 3.3 Закона № 137-ФЗ  распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами не установлено иное.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. 

В данном случае, город Новосибирск является городским округом, земельный участок находится на его территории, в связи с чем, полномочия по распоряжению принадлежат мэрии города Новосибирска. 

Права собственности на спорный участок не были зарегистрированы, он относился к неразграниченной собственности (в спорном периоде). 

При этом по договору было определено, что «размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение».

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. 

С учетом указанной нормы, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка,  указанный коэффициент признан равным 3,4.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, размещенном на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Правовым основанием для установления арендной платы в двойном размере в рассматриваемом случае является факт начала строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды. Норма о двукратном размере арендной платы в случае не завершения строительства направлена на стимулирование застройщиков к скорейшему достижению целей аренды земельного участка публичной собственности и не зависит от перемены лиц в арендном обязательстве. Кроме того, исходя из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Таким образом, при применении в данном случае правил, установленных в пункте 7 Постановления № 213-п, действующего, в том числе с 07.06.2014 до 21.06.2015, а также правил Постановления №5-па и Решения № 961, арендодатель действовал правомерно, более того, не применить данное положение к названному периоду времени, он был не вправе.

Постановление администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена» устанавливает, что настоящее Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Положение), разработано в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Новосибирской области от 14.04.2003 N 108-ОЗ "Об использовании земель на территории Новосибирской области", иными нормативными правовыми актами, регулирующими земельные отношения, в целях установления общих правил и порядка расчета арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена. 

С учетом указанных норм, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска № 961 от 22.04.2008 года «Об утверждении коэффициентов, применяемых для определения годового размера арендной платы за использование земельных участков на территории города Новосибирска, государственная собственность на которые не разграничена», были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка,  указанный коэффициент признан равным 3,4.

В связи с чем, Мэрией обоснованно приведен расчет арендных платежей с  учетом коэффициентов 1,7 и с 07.06.2014 в двукратном размере. Следует отметить, что приложение № 4 было согласовано сторонами дополнительным соглашением № 5 от июня 2012 года и при этом данная сделка является оспоримой, подписана Обществом без замечаний и возражений. 

Ссылка в договоре на Решение № 106  от 25.10.2005 года, как на порядок определения арендной платы, не исключает возможности применения нормативных актов, принятых после заключения договора, при этом сторонами в договоре согласовано безусловное правило о применении нового нормативного регулирования при расчете арендных платежей без заключения дополнительных соглашений и внесения изменений в договор. 

Доводы Общества, что нормативный срок строительства не был нарушен поскольку разрешение на строительство продлено до 25.12.2015 года, суд в данном случае считает не имеющими правового значения, поскольку с момента предоставления земельного участка для строительства прошло более трех лет (с 10.12.2007), договор аренды неоднократно продлевался, а дом введен в эксплуатацию только в июле 2015 года. Кроме того, фактически земельный участок был предоставлен еще в 1994 году на основании постановления № 1278, что указывает на длительность правовых отношений с пользованием земельным участком и строительством объекта на нем.  В связи с чем, также суд считает несостоятельными доводы общества о необходимости переноса коммуникаций, что также привело к затягиванию сроков строительства не по его вине, поскольку с учетом длительности отношений по пользованию земельным участком у Общества имелось достаточно времени для определения возможности строительства и проработке всех технических решений, однако, вопрос о переносе коммуникаций возник в 2008 году и не был разрешен, в том числе, до 2013 года. 

Таким образом, суд приходит к выводу о правильности расчета арендной платы истцом в размере 3024808,90 рублей.

Общество, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывает:

- на необходимость расчета арендных платежей с уменьшением площади земельного участка на площадь земельного участка под домом по ул. Туннельный переулок, 15, поскольку данная часть земельного участка никогда не была занята ответчиком для целей строительства, 

- на необходимость зачета в счет арендных платежей суммы убытков в размере 16183200 рублей, понесенных в связи с расселением жилых домов, расположенных на переданном земельном участке, что не входило в обязанности ответчика. 

Указанные доводы суд считает несостоятельными.

Так, Постановлением Мэрии города Новосибирска № 1278 от 03.10.1994 Проектно-строительному кооперативу «Лауда» предоставлен в аренду земельный участок ориентировочной площадью 1,2 га для строительства многоэтажных индивидуальных гаражей и комплекса технического обслуживания автомобилей в Железнодорожном районе. Названным постановлением Общество обязано заключить договор аренды с мэрией, выполнить геодезическую съемку земельного участка, получить архитектурно-планировочное задание, предоставить на согласование проект гаражей и комплекса технического обслуживания автомобилей, выполнить геодезический отвод земельного участка в натуре. При этом разрешается использовать земельный участок только после установления его границ на местности и получения документов на право аренды и разрешения на строительство. Также Постановлением Мэрия освободила кооператив от оплаты единовременного целевого сбора за право на отвод земельного участка в связи с необходимость несения затрат со сносом жилого дома по ул. Кубановская д. 5, который необходимо снести в течение двух лет. Мэрия взяла на себя обязательство просить Администрацию Новосибирской области произвести снос жилых домов с площадки строительства в соответствии с приложением к Постановлению. 

Обращение мэрии в Администрацию не представляется возможным проверить ввиду уничтожения документов за 1994-1997 года по истечении сроков хранения.

Сторонами был заключен договор аренды земельного участка №28266 от 07.10.2002.  

Постановлением Мэрии  № 883 от 22.04.2003 года в постановление № 1278 внесены изменения: изменено назначение земельного участка на предоставление для целей строительства «цеха товаров народного потребления, многоэтажных индивидуальных гаражей и комплекса технического обслуживания автомобилей», предоставлено 1,4857 га. В договор №28266 от 07.10.2002 внесены изменения. 

Постановлением №885 от 28.07.2006 в постановление №1278 внесены изменения в части назначения земельного участка: «для строительства многоэтажных индивидуальных гаражей с пристроенной трансформаторной подстанцией, жилого дома с помещениями общественного назначения, здания магазина и завершения строительства цеха товаров народного потребления под административное здание с автостоянками на первом этаже в Железнодорожном районе с выделением  первой, второй и третьей очереди строительства в соответствии с проектом (приложение)». 

В постановление  №1278 от 03.10.1994 внесены изменения также постановлением № 563 от 23.07.2007 года и утверждены проекты границ земельных участков. Фактически ранее предоставленный земельный участок разделен на пять участок, в том числе выделен земельный участок для строительства жилого дома с помещениями общественного назначения площадью 0,6711 га.

По результату с Обществом заключен договор аренды № 72813 от 10.12.2007 года земельного участка 54:35:021400:0062 площадью 0,6711 га. 

Все указанные постановления принимались по заявлению Общества, определением границ земельного участка, предоставленного по постановлению № 1278, занималось непосредственно Общество, межеванием для раздела земельного участка, также занималось Общество. На протяжении всего периода времени с момента предоставления земельного участка Обществом не было заявлено возражений по площади земельного участка, в том числе, в связи с размещением дома по ул. Туннельный переулок 15. Общество знало о том, что на участке размещены жилые дома, подлежащие сносу. Доказательство того, что Общество обращалось к мэрии о понуждении к совершению действий по сносу домов суду не представлено, земельный участок принят в аренду без возражений. 

Представленные в материалы дела договоры о расселении заключены в период с ноября 2006 по ноябрь 2007, тогда как спорный договор аренды заключен 10.12.2007 года. При этом бесспорных доказательств того, что расселяемые дома находились в границах земельного участка площадью 6711 кв.м., а не входили в иные земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного по Постановлению № 1278, суду не представлено. 

Кроме того, следует отметить, что договорные отношения по договору № 72813 прекращены с 14.07.2015 года в связи с вводом жилого дома в эксплуатацию. В связи с чем, внесение изменений в условия договора, в том числе, в отношении определения площади земельного участка, переданного в аренду, в настоящее время рассмотрено быть не может, поскольку прекращенный договор не может быть изменен. При наличии убытков общество имеет право обратиться с самостоятельным иском к виновному лицу, а в рамках рассмотрения спора о взыскании задолженности по арендной плате по прекращенному договору такой спор рассмотрен быть не может, в принятии встречного иска отказано. Как указано выше, в рамках настоящего спора Обществом не доказана взаимосвязь убытков со спорным договором аренды, в связи с чем, основания для зачета указанных ответчиком сумм в счет заявленных к взысканию арендных платежей отсутствуют.

Указанные выводы суда относятся и к возможности изменения площади для расчета арендных платежей на площадь участка под домом по ул. Туннельный переулок, 15. Проект межевания разработан и утвержден в установленном порядке не был, межевой план был предоставлен мэрии только в апреле 2015 года, при этом отказ в утверждении схемы расположения образуемого земельного участка от 21.04.2015 № 31/18/04177 не обжалован. 

Каких –либо возражений по надлежащему исполнению обязательств по передаче земельного участка в аренду со стороны арендодателя Обществом не заявлялось и при рассмотрении исков мэрии о взыскании арендных платежей за предыдущие периоды в рамках судебных дел А45-21189/2013, А45-13327/2009, А45-26652/2012. Рассмотрение доводов ответчика в рамках настоящего спора не только не отвечает принципам стабильности гражданских правоотношений, принципам изменения условий договора при существенном нарушении по соглашению сторон либо в судебном порядке, но и ограничивает право истца на заявление о применении сроков исковой давности, поскольку встречное требование не принято судом, а самостоятельный иск не предъявлен, что не отвечает принципам равенства сторон гражданских правоотношений и указывает на недобросовестное поведение  со стороны ответчика. 

На основании изложенного, требование о взыскании арендной платы за период с ноября 2013 по 14 июля 2015 года подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 0,05% от суммы неуплаченной арендной платы за каждый день просрочки за период с 03.12.2013 по 13.07.2015 в размере 290408,06 рубля. 

Ответчик просил рассмотреть вопрос о снижении неустойки по правилу ст. 333 ГК РФ. 

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 330 ГК РФ). Таким образом, неустойка в виде пени является одновременно и способом обеспечения исполнения обязательства и видом ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Сторонами в пункте 2.4.3 договора с учетом дополнительного соглашения № 5 от 28.06.2012 года согласовано условие о неустойке в размере 0,05%.

Ответчик просит применить правила ст. 333 ГК РФ, но при этом не представляет доказательств того, что указанный размер был чрезмерным.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 года № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. 

Критериями для установления несоразмерности подлежащего уплате штрафа последствиям нарушения обязательства, в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. 

При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. 

При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства: цена товаров, работ, услуг; сумма договора (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты.

Ставка неустойки в размере 0,05% приближена к средней двукратной ключевой ставке Банка России и средним банковским процентам, в связи с чем, неустойка снижению не подлежит. При этом суд учитывает и значительный размер задолженности, и период просрочки исполнения обязательства. Исключительных обстоятельств для снижения неустойки судом не выявлено. 

Таким образом, суд признает обоснованным размер пени в 290408,06 рубля. 

За период с 14.07.2015 по 01.04.2016 истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ в размере 191236,82 рубля.

Положения статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.06.2015) предусматривают, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Расчет процентов исчислен истцом верно с учетом установленного размера арендной платы, в связи с чем, данное требование подлежит удовлетворению. 

По правилам статьи 110, 112 АПК РФ и статей 333.17, 333.21 НК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина. 

Руководствуясь ст. 110, 112, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ

исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ПСК Лауда»  (ИНН 

<

***>):

-в пользу Мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды земельного участка от 10.12.2007 № 72813 в размере 3024808 рублей 90 копеек,  пени в размере 290408 рублей 06 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 191236 рублей 82 копейки

 - в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере   40532 рубля.

Исполнительные листы выдать  после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ                                                                                   Наумова Т.А.