АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-4323/2023

г. Белгород

03 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2023 года

 

Арбитражный суд Белгородской области:

 в составе судьи Танделовой З.М., 

при ведении протокола   судебного заседания с использованием средств аудио и видеозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, и ФИО2

 рассмотрел в  судебном заседании дело по иску акционерного общества «Домостроительная компания» Специализированный застройщик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации города Белгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о внесении изменений в договор 

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность от 25.10.202, диплом;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 20.01.2023 №41-29-дов, диплом 

 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Домостроительная компания» Специализированный застройщик» (далее – истец, Застройщик») обратилось  в Арбитражный суд Белгородской области с иском к   Администрации города Белгорода (ответчик, Администрация) о внесении изменения в договор о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 103 884 кв. м. от 11.02.2011  N 5а, заключенный между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и акционерным обществом «Домостроительная компания» - специализированный застройщик», с учетом Соглашения от  21.10.2019 к Договору от 11.02.2008 №5а о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 103 884 кв. м.  в границах части элемента планировочной структуры квартал ул. Победы, ул. Гостёнской, пр. Славы-ул. ФИО5 путём строительства новых объектов  с изложением:

- пункта 1.4. Договора  в  редакции: «1.4. Договор заключается на срок до 01.12.2035»;

  -пункта 2.2.  Договора в срок «до 31 декабря 2025 года» в  редакции в срок «до 01.12.2035»,;

  -  пункта 2.3. Договора вместо в срок «до 31 декабря 2025 года» в  редакции   «Срок выполнения данного условия до 01.12.2035»;

-  пункта 2.6. Договора  «до 01.12.2025 года»   редакции в срок  «до 01.12.2035».

Сослался на то, на невозможность исполнения обязательств по названным договорам в связи с неполным  исполнением Администрацией обязательств  по сносу домов  и расселению граждан. 

В суде иск поддержан. 

Представитель ответчика в судебном заседании  иск не признал,  указывая на отсутствие доказательств неисполнения истцом условий договора в срок до 01.12.2025.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон,   суд считает  иск подлежим удовлетворению по следующим основаниям. 

 Как следует из материалов дела, между Администрацией города Белгорода и акционерным обществом «Домостроительная компания» специализированный застройщик» заключен договор о развитии застроенной территории по микрорайону «Гостёнский» ориентировочной площадью 103 884 кв. м. от 11.02.2011 N 5а (далее договор). 

По условиям договора Администрация  предоставляет,  а Застройщик приобретает право на развитие застроенной территории площадью 103 884 кв. м.  в границах части элемента планировочной структуры квартал уд. Победы, ул. Гостёнской, пр. Славы-ул. ФИО5 путём строительства новых объектов.

  Ранее между сторонами был заключен Договор о развитии застроенной территории № 5а от 11.02.2008, по которому имеются не исполненные или не своевременно исполненные   обязательства муниципалитета по с многоквартирным домам: ул. Разина, 

<

...>; по пр. Славы № 99, 101а, 101.

Договором установлена обязанность Застройщика:

-подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, подлежащей развитию, в соответствии с градостроительными регламентами и местными нормативами градостроительного проектирования, не позднее 6 месяцев с момента заключения договора  (пункт 2.1 договора); 

-передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений и проживающим по договорам социального найма в домах N № 12, 2а, 3, За, 9, 11, 17, 19 по ул. Озембловского, № №10, 8, 8а, 13, 1, 1а по ул. Разина, №№ 99, 101а по пр. Славы, №№ 34, 29, 31, 25, 27 по ул. Д. Бедного, № 28 по ул. Гостенская до 01 декабря 2015 года (пункт 2.2 договора);

-уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения об изъятии, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в аварийных многоквартирных домах N № 12, 2а, 3, За, 9, 11, 17, 19 по ул. Озембловского, №№10, 8, 8а, 13, 1, 1а по ул. Разина, №№ 99, 101а по пр. Славы, №№ 34, 29, 31, 25, 27 по ул. Д. Бедного, № 28 по ул. Гостенская, подлежащими сносу и реконструкции в соответствии с решением Совета депутатов города Белгорода от 26.06.2007 года № 508 «О муниципальной адресной программе сноса и реконструкции домов в городе Белгороде», расположенными на застроенной территории, и земельные участки, на которых расположены обозначенные жилые дома (пункт 2.3 договора). 

Срок выполнения данного условия до 01.12.2025 установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 07.06.2019 по делу № А08-2108/2019.

Пунктами 3.1-3.3 договора предусмотрена обязанность Администрации рассмотреть и принять проект, принять решение об изъятии путем выкупа в жилых помещений, расположенных домах N № 12, 2а, 3, За, 9, 11, 17, 19 по ул. Озембловского, №№10, 8, 8а, 13, 1, 1а по ул. Разина, №№ 99, 101а по пр. Славы, №№  34, 29, 31, 25, 27 по ул. Д. Бедного, № 28 по ул. Гостёнской № 28.

В связи с неисполнением обязательств Администрацией АО «Домостроительная компания» - Специализированный застройщик» направило в Администрацию письмо с просьбой о продлении срока действия договоров о развитии застроенной территории № 7 от 12.02.2008 года и № 5а от 11.02.2008 года.

 Письмом от 14.03.2023 исх. № 41-09/514 Администрация отказала в продлении срока действия договора, указав, что сроки выполнения обязательств являются существенным условием договора и их продление возможно только по решению суда.

 Отказ Администрации   послужил  основанием для обращения Общества в суд с рассматриваемым иском. 

Согласно частям 1, 2, 6, 7 статьи 46.1 ГрК РФ развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Кодекса. 

Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ. 

Указанные требования истцом соблюдены, отказ Администрации получен. 

Из иска следует, что Застройщиком заявлено об изменении общего срока исполнения договора. 

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ одним из существенных условий договора развития застроенной территории является срок договора. 

В силу статьи 46.2 ГрК РФ договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса. 

В статье 46.3 ГрК РФ урегулирован порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, в частности, данной нормой регламентируется содержание извещения о проведении аукциона, которое должно включать в себя информацию о предмете аукциона, условиях и порядке участия, а также проект договора. 

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 ГрК РФ, запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (пункт 1 статьи 451 ГК РФ).

 Нормы градостроительного законодательства, нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории. 

Продление срока договора о развитии застроенной территории возможно по решению суда. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Согласно пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 

 .Истец указывает, что в отношении дома № 10 по ул. Разина, № 99, 101а, 101 по пр. Славы, ответчиком не принято решение об изъятии в соответствии с жилищным законодательством, в связи с чем владельцы 12 квартир   до сих пор не могут улучшить свои жилищные условия.  В связи с бездействием ответчика, выразившимся  в отсутствии решения об изъятии домов № 10 по ул. Разина, № 99, 101а, 101 по пр. Славы, АО «Домостроительная компания», как застройщик, не имеет возможности и властно-распорядительных полномочий по самостоятельному расселению данных домов. Действующий на сегодняшний момент срок освоения территории микрорайона «Гостенский» -  до 01.12.2025 года не позволяет расселить старые дома № 10 по ул. Разина, № 99, 101а, 101 по пр. Славы и на их месте построить новые дома (позицию № 8, позиция № 6).

Как установлено в судебном заседании, Администрация несвоевременно исполняла принятые на себя обязательства, исполнение которых возможно только самим органом власти, и является предварительным условием по развитию территории: признание домов аварийными, издание распоряжения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключение и исполнение Соглашений с собственниками, предоставление застройщику освобожденных от старой застройки земельных участков, для строительства нового жилого фонда, где после надлежащего и своевременного исполнения Администрацией всех обязательств возможен снос дома и последующая застройка новых домов на данном земельном участке.

Данного обстоятельства Администрация не оспаривает.

 Ответчик в силу ст. 65, 67, 68, 75 АПК РФ, не представил суду достоверных и допустимых доказательств принятия решение об изъятии путем выкупа жилых помещений, что не позволяло бы истцу исполнить свои обязательства по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения (п. 2.3. Договора), предоставить и освободить площадку для строительства новых домов под переселение граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в установленный срок, то есть исполнить п. 2.2. Договора.

Пунктом 1.4. Договора о развитии застроенной территории № 5а от 11.02.2008  и   Соглашением от 21.10.2019 к нему, установлен срок действия Договора до 01.12.2025.

Согласно пункта 8.1. Договора, договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного его исполнения.

 В спорном договоре отсутствует условие, что истечение срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

 В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

 Суд приходит к выводу, что задержка предоставления земли под строительство домов для расселения жильцов, явились существенным изменением обстоятельств для Застройщика.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

  Доводы ответчика, о том, что при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, являются необоснованными.

 Указанная норма предусматривает ограничения изменений условий конкурса при заключении договора, а не изменение договора в период его реализации.

Право же на изменение договора в период его реализации, как указывалось выше, предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по требованию одной из сторон  и  в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

 Кроме того, юридическое лицо, осуществляя предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и вступая в новые договорные отношения, должно было предвидеть последствия совершения им юридически значимых действий. Являясь субъектом гражданских правоотношений, ответчик обязан не только знать нормы гражданского законодательства, но и обеспечить соблюдение этих норм. 

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

 В рассматриваем случае, суд считает, что результатом развития застроенной территории является общественно значимые результаты, в том числе и связанные с реализацией властных функций органа местного самоуправления, такие как: повышение уровня обеспеченности населения жильем и комфортности условий проживания; соблюдение градостроительных, экологических и санитарных правил и норм жилой застройки; повышение градостроительных показателей и архитектурной выразительности застройки; создание инфраструктуры отвечающей современным требованиям и потребностям города. Процесс развития застроенной территории состоит из целого ряда мероприятий, и указанные результаты - это результаты, которые достигаются последовательным и своевременным выполнением всего их комплекса всеми сторонами договора о развитии.

 Но основное, без чего невозможно достижение вышеуказанных результатов - это принятия и реализации решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу, а также своевременное предоставление застройщику земельных участков под застройку.

 Именно выполнение этих работ и предусмотрено в п. 1 ст. 46.2 ГрК РФ в качестве обязанности органа местного самоуправления создать застройщику необходимые условия для застройки территории подлежащей развитию.

 Таким образом, договор о развитии застроенной территории, исходя из своей цели, является публично-правовым договором, а все исполняемые органом местного самоуправления функции как субъекта, наделенного властными полномочиями, следует квалифицировать как предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

 Фактически задачей данного иска является не взыскание убытков, понесенных истцом в силу ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, а создание условий, при которых будут реализованы общественно значимые интересы, такие как: снос ветхого и аварийного жилья; повышение уровня обеспеченности населения жильем и комфортности условий проживания; застройка территории зданиями и сооружениями, отвечающими современными требованиями к жилой застройке, а также требованиям по градостроительным показателям и архитектурной выразительности города Белгорода.

 В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

 Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о наличии у истца и ответчика фактических причин, направленных для исполнения условий договора, для целей которых он был заключен, а именно: достижения социально значимых целей, заявленных при заключении договоров о развитии, улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда, повышения качества жизни населения, развитие систем социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, в связи с чем, считает необходимым   продлить срок  освоения   территорий, предусмотренных  договором сторон от 11.02.2011 до 01.12.2035 года, внеся изменения в договор.

Судом учтено, что ответчиком  каких-либо достоверных и допустимых возражений  против продления срока договора в порядке ст. ст. 9, п.3.1 ст. 70, 65 АПК РФ   не представлено.

 Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Иск АО "ДСК"-СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> удовлетворить.

 

Внести изменения в договор о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 103884 кв. м, от 11.02.2011 г. N 5а, заключенный между муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и акционерным обществом «Домостроительная компания»- специализированный застройщик», с учетом Соглашения от «21» октября 2019 года к Договору от 11.02.2008  №5а о развитии застроенной территории ориентировочной площадью 103884 кв.м., пункт 1.4. Договора, изложить в следующей редакции: «1.4. Договор заключается на срок до 01.12.2035 года.», в части пункта 2.2. Договора слова «до 31 декабря 2025 года», изложить в следующей редакции: «до 01.12.2035 года», в части пункта 2.3. Договора, слова «до 31 декабря 2025 года», изложить в следующей редакции: «Срок выполнения данного условия до 01.12.2035 года», в части пункта 2.6. Договора, слова «до 01.12.2025 года» изложить в следующей редакции «до 01.12.2035 года».

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области

 

Судья

Танделова З. М.