АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4236/2020

13 ноября 2020 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии: представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020

по делу №  А59-5548/2019

Арбитражного суда Сахалинской области

по иску комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалинская механизированная колонна № 68», обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ка Сервис» 

третьи лица: государственное унитарное предприятие Сахалинской области «Томаринское дорожно-ремонтное строительное управление», общество с ограниченной ответственностью «Прогресс-Л»

о признании объектов самовольной постройкой, обязании их снести и возместить ущерб   

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 694820, 

<

...>; далее – комитет, уполномоченный орган, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалинская механизированная колонна  № 68» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693000, 

<

...>, А; далее - ООО «Сахалинская мехколонна № 68»), обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Ка Сервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 693000, 

<

...>/9; далее - ООО «Строй-Ка Сервис») об обязании ООО «Строй-ка Сервис» освободить земельный участок с кадастровым номером 65:12:0000018:758, привести его в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения и о взыскании с данного ответчика неосновательного обогащения в размере 126 306 руб. 86 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ). 

Определением от 12.09.2019 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное унитарное предприятие Сахалинской области «Томаринское дорожно-ремонтное строительное управление» (далее - ГУП «Томаринское ДРСУ»).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 25.11.2019 исковые требования удовлетворены, суд обязал ООО «Строй-Ка Сервис» освободить указанный земельный участок от строений и другого имущества и привести его в первоначальное состояние в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а также взыскал в пользу комитета неосновательное обогащение в размере 126 306 руб. 86 коп. 

На основании определения от 09.06.2020 арбитражный апелляционный суд, руководствуясь частью 6.1 статьи 268 АПК РФ, перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с непривлечением к участию в деле общества с ограниченной ответственностью «Прогресс-Л» (далее – ООО «Прогресс-Л»), права которого затронуты решением и привлек его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а также в связи с нерассмотрением заявленного  (29.10.2019) истцом отказа от требований к ООО «Сахалинская мехколонна № 68».

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020 решение от 25.11.2019 отменено, принят отказ от иска к ООО Сахалинская механизированная колонна № 68», производство по делу в данной части прекращено по правилам пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, в иске к ООО «Строй-Ка Сервис» судом отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, комитет просит постановление апелляционной инстанции отменить в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам спора и неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что судом апелляционной инстанции признано обстоятельство нарушения судом первой инстанции прав представителя предпринимателя ФИО1 и ООО «Прогресс-Л», однако не дана оценка законности и обоснованности договора субаренды от 06.06.2016 № 1, заключенного в нарушение пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), без согласия арендодателя.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность апелляционного постановления от 07.07.2020 с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

По материалам дела установлено, между комитетом (арендодатель) и ООО «Сахалинская мехколонна № 68» (арендатор) заключен договор аренды от 17.07.2014 № 967/267 в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:12:0000018:758, площадью 10 000 +/- 70 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, район Томаринский, с. Ильинское, сроком действия с 17.07.2014 по 01.07.2015. 

По  акту приема-передачи от 17.07.2014 имущество передано арендатору. 

Дополнительными соглашениями от 25.05.2015, от 28.04.2016 стороны продлили срок его действия сначала до 01.06.2016, затем до 02.08.2017. 

Впоследствии между ООО «Сахалинская мехколонна № 68» (арендатор) и ООО «Строй-ка Сервис» (субарендатор) заключен договор субаренды от 28.04.2016 № 111/1 спорного земельного участка с согласия арендодателя сроком действия до 01.05.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2016). 

По акту приема-передачи от 28.04.2016 спорный земельный участок передан субарендатору в пользование. 

06.06.2016 между ООО «Строй-ка Сервис» (арендатор) и ООО «Прогресс-Л» (субарендатор) заключен договор субаренды № 1 касательно части спорного земельного участка площадью 3000 кв.м на срок до 01.05.2017. 

По акту приема-передачи от 06.06.2016 указанная часть земельного участка передана ООО «Прогресс-Л» в пользование. 

20.03.2019 комитет письмом от 15.03.2019 № 427 обратился к ООО «Сахалинская мехколонна № 68» с требованием освободить земельный участок в срок до 15.04.2019 в связи с выдачей 20.03.2019 ГУП «Томаринское ДРСУ» разрешения на использование спорного земельного участка для размещения асфальто-смесительной установки и дорожно-строительной техники, в ответ на которое последнее письмом от 22.03.2019 № 619 указало на прекращение договора аренды от 17.07.2014 № 967/267 в связи с истечением его срока. 

25.03.2019 арендатор направил арендодателю заявление о предоставлении данного земельного участка в аренду до 01.10.2019 со ссылкой на договор субаренды, заключенный на основании договора аренды от 17.07.2014 № 967/267, мотивировав его тем, что на участке располагается общежитие для работников строительных компаний, задействованных на строительстве Сахалинской ГРЭС-2. 

Письмом от 16.04.2019 № 653 комитет настаивал на освобождении обществом земельного участка по названному выше основанию.   

22.07.2019 представителями комитета и МО «Томаринский городской округ» проведен осмотр спорного земельного участка с применением фотосъемки, по результатам которого составлен акт, в котором отражено, что территория участка имеет грунтовое покрытие, по периметру имеется ограждение; на территории имеются строения;  хозяйственную деятельность на нем осуществляет ООО «Строй-Ка Сервис». 

В адрес ООО «Сахалинская мехколонна № 68» и ООО «Строй-Ка Сервис» уполномоченным органом выставлены претензии от 16.08.2019              № 1623 и № 1624, соответственно, с требованиями об освобождении спорного земельного участка и оплате ущерба в размере 126 306 руб. 86 коп. в течение трех дней с момента их получения. 

ООО «Сахалинская мехколонна № 68» письмом от 26.08.2019 № 1646 сослалось на прекращение договора аренды, а также неиспользование участка с даты его прекращения. 

В свою очередь, ООО «Строй-Ка Сервис» письмом от 04.09.2019 № 18 сообщило о готовности в добровольном порядке удовлетворить требование в части причиненного ущерба в полном объеме; повторно просило рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка на основании его заявления от 25.03.2019. 

Неисполнение заявленных в претензиях требований явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска. 

Поскольку истцом заявлен отказ от иска в отношении ООО «Сахалинская мехколонна № 68», который, как установлено апелляционной инстанцией, рассматривающей дело по правилам суда первой инстанции, не противоречит нормам действующего законодательства, не нарушает прав других лиц, то в данной ситуации суд посчитал возможным принять отказ от иска к указанному ответчику, в связи с чем признал производство по делу в данной части подлежащим прекращению по правилам пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

В этой части выводы суда апелляционной инстанции в кассационном порядке не обжалуются.

Отказывая в удовлетворении исковых требований к ООО «Строй-Ка Сервис», суд исходил из следующих обстоятельств спора и применяемых норм права. 

Установлено, отношения сторон возникли из договоров аренды от 17.07.2014 № 967/267 и субаренды от 28.04.2016 № 111/1. 

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ). 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ обусловлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. 

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. 

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

В пункте 1 статьи 407 ГК РФ закреплено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), вступившим в силу с 01.03.2015, предусмотрено специальное правило, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, вступившим в силу с 01.03.2015, определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

В соответствии с пунктом 3 данной статьи граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 указанной статьи. 

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. 

Таким образом, после 01.03.2015 арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не имеют преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи. 

Следовательно, при отсутствии совокупности соблюдения условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен заинтересованному в нем лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах. 

В этой связи, принимая во внимание, что дополнительные соглашения от 25.05.2015, от 28.04.2016 о продлении срока договора аренды от 17.07.2014 № 967/267 заключены в нарушение предусмотренного статьи 39.6 ЗК РФ порядка (без проведения торгов), апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что данные соглашения являются недействительными сделками в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». 

При таких условиях срок действия договора аренды от 17.07.2014          № 967/267 был окончен 01.07.2015, что соответствует его первоначальной редакции. 

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не исключается возможность возобновления на неопределенный срок договора аренды государственного или муниципального имущества в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

Из содержания пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

Таким образом, указанное правило устанавливает два условия, при соблюдении которых договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок: пользование арендатором спорным имуществом по истечении срока действия договора; отсутствие возражений со стороны арендодателя относительно такого пользования. 

Установлено, что ООО «Сахалинская мехколонна № 68» продолжало пользоваться спорным земельным участком по истечении срока действия договора аренды от 17.07.2014 № 967/267 (01.07.2015), о чем, в частности, свидетельствует заключение договора субаренды от 28.04.2016 № 111/1 с ООО «Строй-Ка Сервис». 

Надлежащих доказательств того, что до даты окончания срока действия договора (01.07.2015) комитетом как арендодателем были заявлены возражения относительно продолжения пользования арендатором спорным имуществом, в материалах дела не содержится. 

Напортив, как отмечено судом, данная сделка заключена с согласия уполномоченного органа, что подтверждается условиями названного договора субаренды и фактом подписания дополнительных соглашений от 25.05.2015, от 28.04.2016 о продлении срока договора аренды от 17.07.2014 № 967/267. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды от 17.07.2014 № 967/267 заключен до 01.03.2015, апелляционный суд сделал правильный вывод о возобновлении действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрен специальный порядок отказа от заключенного на неопределённый срок договора, в силу которого сторона должна предупредить о своем отказе от договора другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

Однако из имеющихся в материалах дела доказательств не усматривается, что какой-либо из сторон по договору аренды был выражен отказ от возобновленного на неопределённый срок договора аренды от 17.07.2014 № 967/267 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны по договору аренды от 17.07.2014 № 967/267 надлежащим образом не выразили свой отказ от данного договора, возобновленного на неопределённый срок, апелляционная коллегия сочла, что данный договор аренды не может считаться прекращенным. 

Поскольку земельным участком (на момент рассмотрения спора в апелляционном порядке) продолжает пользоваться ООО «Строй-Ка Сервис» по договору субаренды от 28.04.2016 № 111/1, срок действия которого истек 01.05.2017, что не оспаривается сторонами и подтверждается актом осмотра земельного участка от 22.07.2019, в отсутствие доказательств наличия со стороны ООО «Сахалинская мехколонна № 68» возражений по поводу продолжения использования земельного участка субарендатором ООО «Строй-Ка Сервис», то в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, как верно указано судом, действие договора субаренды также следует считать возобновленным на неопределенный срок. 

Следовательно, в отсутствие надлежащих доказательств отказа от договора субаренды от 28.04.2016 № 111/1 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, такой договор также является действующим. 

При таких обстоятельствах суд признал, что у ООО «Строй-Ка Сервис» не возникла обязанность по освобождению спорного земельного участка. 

По правилам пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Таким образом, в предмет доказывания по иску о взыскании неосновательного обогащения входят обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие правовых оснований такого приобретения или сбережения, размер неосновательного обогащения.

Ввиду того, что ООО «Строй-Ка Сервис» осуществляло пользование земельным участком на основании заключенного с ООО «Сахалинская мехколонна № 68» договора субаренды от 28.04.2016 № 111/1, то обязанность по внесению платы в рассматриваемом случае в пользу комитета отсутствует. 

Доводы комитета о том, что судом апелляционной инстанции признано обстоятельство нарушения судом первой инстанции прав третьих лиц (ООО «Прогресс-Л»), однако не дана оценка законности и обоснованности договора субаренды от 06.06.2016 № 1, заключенного без согласия арендодателя в нарушение пункта 2 статьи 615 ГК РФ, подлежат отклонению кассационной коллегией с учетом установленных обстоятельств. Указанное лицо было привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, поскольку установлено, что с ним заключен названный договор субаренды в отношении спорного земельного участка, поэтому, как указал суд, учитывая предмет спора, права ООО «Прогресс-Л» затрагиваются обжалуемым судебным актом. Однако в ходе разрешения спора, как уже было отмечено, судом установлено нахождение земельного участка, в отношении которого заявлено требование о его возврате, на момент производства в апелляционной инстанции у второго ответчика. В результате чего оснований для проверки чистоты указанной сделки в отсутствие направленного требования комитета к этому лицу как ответчику у суда не имелось.

Нарушений норм материального права либо процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не допущено. С учетом изложенного основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2020 по делу № А59-5548/2019 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова                   

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков         

 

С.Н. Новикова