АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-317/2022

г. Биробиджан

15 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.06.2022. Полный текст решения изготовлен 15.06.2022.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Козыревой М. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Денисовой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (с Амурзет Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Да Син» (с. Ленинское Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.04.2018 № 11д; 

о взыскании задолженности по арендной плате за 2021 год по состоянию на 01.12.2021 по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.04.2018 № 11д, в размере 746 912 рублей 67 копеек,

при участии,

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: ФИО1, представителя по доверенности от 14.02.2022,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее – истец, КУМИ администрации Октябрьского района, комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Да Син» (далее – ответчик, ООО «Да Син», общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 11д от 25.04.2018 в сумме 746 912 рублей 67 копеек за 2021 года, о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 11д от 25.04.2018.

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление в котором, не согласился с заявленными требованиями. В обоснование своих возражений ответчик указал, что задолженность по арендной плате за 2021 год по состоянию на 01.12.2021 по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.04.2018 № 11д, в размере 746 912 рублей 67 копеек, ООО «Да Син» оплачена платежным поручением № 31 от 25.03.2022. Платежным поручением № 49 от 27.04.2022 задолженность по арендной плате за 2021 год по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.04.2018 № 11д погашена в полном объеме, перечислено 1 493 825 рублей  33 копейки. Сроки оплаты по арендным платежам по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.04.2018 № 11д нарушались обществом в связи с введением ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Ответчик полагает, что отсутствуют основания для расторжения договора.

Истцом представлены возражения на доводы ответчика, в которых истец подтвердил факт оплаты задолженности платежным поручением от 25.03.2022 № 31, вместе с тем настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25.04.2018 № 11д.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

В судебном заседании представитель ООО «Да Син» пояснил, что задолженность по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 11д от 25.04.2018 за 2021 года погашена в полном объеме. Сроки оплаты по арендным платежам нарушены в связи с введением ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), невозможно было завести работников из Китая, отсутствовала возможность осуществлять деятельность на арендованном земельном участке. Вместе с тем, у администрации Октябрьского района права защищены посредством начисления предусмотренной договором пени, размер которой составляет 36% годовых, что существенно выше установленной Банком России ставки. Начисление пени никогда обществом не оспаривалось, пени оплачивались. Считает, что оснований для расторжения договора не имеется. Просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Суд, заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между КУМИ администрации Октябрьского района (Арендодатель) и ООО «Да Син» (Арендатор) 25.04.2018 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 11д (далее – договор аренды) по условиям которого арендодатель (комитет) предоставляет, а арендатор (общество) принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 2200 0000 кв.м. с кадастровым номером 79:02:0603003:24, имеющий адресный ориентир: Еврейская автономная область, Октябрьский район, 6400 м. на северо-запад от 

<

...> с. Луговое.

Земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, в границах, указанных в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3) (пункт 1.2 договора аренды № 11 д от 25.04.2018).

В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен на 10 лет, с 25.04.2018 по 24.04.2028.

Согласно пункту 3.1 договора аренды, арендная плата за земельный участок вносится тремя платежами в год равными долями от годовой суммы, в размере и на счет указанные в приложении № 1 к договору, в следующие сроки: до 01 ноября текущего года, д 01 декабря текущего года, 01 февраля следующего за текущим.

Размер годовой арендной платы за земельный участок установлен по результатам торгов в размере 2 240 738 рублей (пункт 3.3 договора аренды № 11д от 25.04.2018).

Не использование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (пункт 3.5 договора аренды № 11 д от 25.04.2018).

Согласно акту приема-передачи от 25.04.2018 земельный участок передан ответчику.

Истец в адрес ответчика 03.12.2021 направил претензию № 1113 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 746 912 рублей 67 копеек.

Не принятие мер по оплате задолженности послужило основанием для истца направить ответчику предупреждение о расторжении от 23.12.2021 № 1183, с которым было направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.04.2018 № 11д.

Неисполнение ООО «Да Син» претензий в добровольном порядке послужило снованием для обращения КУМИ администрации Октябрьского района в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Спорные отношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российский Федерации, параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российский Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Стороны согласовали существенные условия договора аренды № 11д от 25.04.2018, договор подписан уполномоченными лицами. Требования пунктов 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации договора аренды соблюдены. Основания для признания договора аренды № 11д от 25.04.2018 незаключенным или недействительным отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность по предоставлению арендатору во временное владение и пользование земельного участка по договору аренды № 11д от 25.04.2018 исполнена, что подтверждается актом приема-передачи. Земельный участок передан в отсутствие претензий у принимающей стороны.

Ответчиком нарушены условия договора аренды № 11д от 25.04.2018 по своевременной оплате за пользование земельным участком за 2021 года, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами и не опровергается ответчиком.

Между тем, платежным поручением от 25.03.2022 № 31 ООО «Да Син» оплачена задолженность по договору аренды № 11д от 25.04.2018 за 2021 года. Факт оплаты задолженности подтверждён истцом возражении от 17.05.2022 № 470.

Учитывая фактическую оплату ответчиком предъявленной в рамках настоящего спора суммы задолженности, основания для удовлетворения требований в указанной части отсутствуют.

Комитетом также заявлено требование о расторжении договора аренды № 11д от 25.04.2018 .

Материалами дела подтверждается тот факт, что на дату обращения КУМИ администрации Октябрьского района в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением ООО «Да Син» более двух раз нарушило сроки оплаты арендной платы:

- по делу № А16-3416/2021 решением от 21.02.2022 с общества взыскана задолженность по арендной плате за 2021 года по состоянию на 01.11.2021 в сумме 746 912 рублей 67 копеек. Судебный акт вступил в законную силу;

- в рамках настоящего дела заявлено о взыскании задолженности за 2021 года. 

Вместе с тем на дату рассмотрения дела задолженность по арендной плате полностью погашена обществом: 

Также, при рассмотрении настоящего спора, суд учитывает следующие обстоятельства.

Как пояснил представитель общества, неисполнение требований договора аренды № 11д от 25.04.2018 по своевременному внесению арендных платежей возникло по причине введения ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), отсутствием возможности у общества привезти иностранных работников и в полном объеме осуществлять деятельность на арендованном земельном участке. 

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в пункте 8 Постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», применительно к нормам статьи 401 ГК РФ, согласно которой  обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами, в настоящем случае объективно препятствующими обществу ведению нормальной сельскохозяйственной деятельности и своевременной оплате арендной платы.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 11д от 25.04.2018, заключен сроком на 10 лет – до 24.04.2028.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, которым необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

 Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Кроме того, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 7 июня 2011 года N 5-В11-27).

В силу приведенных правовых норм и правовых позиций высшей судебной инстанции расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя).

Учитывая, что: наличие долга по арендной плате явилось единственным основанием для расторжения договора аренды, которое устранено арендатором на момент рассмотрения дела по существу; оплачена арендная плата за 2021 год, что свидетельствует о намерении арендатора продолжать арендные правоотношения и выплачивать арендные платежи; допущенное ответчиком нарушение по несвоевременному внесению арендных платежей не привело к возникновению у арендодателя ущерба (иного истцом не указано), суд считает возможным сохранить договорные отношения. В удовлетворении требований о расторжении договора аренды следует отказать. 

Истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с абзацем вторым пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 70, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (с Амурзет Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Да Син» (с. Ленинское Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.04.2018 № 11д, о взыскании задолженности по арендной плате за 2021 год по состоянию на 01.12.2021 по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 25.04.2018 № 11д, в размере 746 912 рублей 67 копеек, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

 

Судья

М.А. Козырева