АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846)207-55-15, факс (846)226-55-26

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

18 февраля 2021 года

Дело №

А55-11632/2019

Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2021 года. Полный текст решения изготовлен 18 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Суханкиной В.В.

рассмотрев в судебном заседании 11 февраля 2021 года дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Ремиз",  Россия 443029, г. Самара, Самарская область, 7-я просека д. 3, под. 1

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,  Россия 443099, г. Самара, Самарская область, ул. Некрасовская д. 3,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Департамента управления имуществом городского округа Самара,  443010, г. Самара, Самарская область, ул. Л. Толстого д. 20,

- ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, 443020, 

<

...> 25А

о признании незаконным ненормативного акта

при участии в заседании

от заявителя –  предст. ФИО2 по дов. от 01.04.2019 г.,

от заинтересованного лица -  предст. ФИО3 по дов. от 29.12.2020 г.,

от Департамента управления имуществом городского округа Самара – пред. ФИО4 по дов. от 16.12.2020 г.,

от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области – не явился, извещен

установил:

Заявитель обратился  в арбитражный суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение от 22.01.2019 г. №63/001/318/2018-7671 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, №028431з от 09.08.2018 г., заключенного между ООО «Ремиз» и Департаментом управления имуществом г.о. Самара в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, Седьмая просека, третий проезд, 1, с кадастровым номером 63:01:0703002:1801.

В порядке устранения нарушений прав и законных интересов заявитель просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, №028431з от 09.08.2018 г., заключенный между ООО «Ремиз» и Департаментом управления имуществом г.о. Самара в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, Седьмая просека, третий проезд, 1, с кадастровым номером 63:01:0703002:1801. При этом заявитель указывает, что размещение на спорном земельном участке нежилого здания склада-гаража не противоречит разрешенному виду использования, установленному в отношении данного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2019 г. заявленные требования удовлетворены полностью.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2019 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2020 г. решение Арбитражного суда Самарской области от 20.11.2019 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2020 г. по делу №А55-11632/2019 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

При новом рассмотрении, указано в постановлении, суду необходимо дать оценку договору аренды от 09.08.2018 на соответствие его действующему законодательству на момент его заключения  и обращения за совершением регистрационных действий.

В соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении заявитель поддержал заявленные требования, указывая, что

размещение на спорном земельном участке нежилого здания склада-гаража не противоречит разрешенному виду использования, установленному в отношении спорного  земельного участка, цель  использования земельного участка, заявленная обществом и определенная договором соответствует виду разрешенного использования. Согласно доводам заявителя, представленные в материалы дела доказательства подтверждают, что общество осуществляет на спорном земельном участке деятельность в соответствии с видом разрешенного использования (коммунальное обслуживание) (л.д. 50-54 т. 4).

Заинтересованное лицо заявленные требования не признаёт, ссылаясь на невозможность совершения заявленного регистрационного действия ввиду того, что характер фактического использования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0703002:1801 не соответствует установленному для него виду разрешенного использования. Также регистрирующий орган указывает, что суд первой инстанции при новом рассмотрении не вправе переоценивать выводы суда кассационной инстанции, указавшего в постановлении от 18.09.2020 на то, что в силу п.4 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0703002:1801 самовольных построек предполагал невозможность предоставления его в аренду ООО «Ремиз».

При этом тот факт, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции (после представления Управлением акта административного обследования объекта земельных отношений от 23.09.2019 № 62/ЕВ-АО) объекты самовольного строительства были снесены, не свидетельствует о возможности удовлетворения заявленных обществом требований, поскольку на момент принятия Управлением решения об отказе в государственной регистрации аренды самовольные постройки находились на спорном земельном участке (л.д. 55-58 т. 4).

Представитель Департамента  управления имуществом городского округа Самара (далее – Департамент) в судебное заседание поддержал позицию заявителя, по доводам, изложенным в письменных пояснениях (л.д. 102-105 т. 3).

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в письменном пояснении указывает, что документы, используемые при составлении перечня ранее учтенных земельных участков, содержащегося в инвентаризационной описи  отсутствуют (том 1 л.д. 169-170).

 

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования   не подлежат удовлетворению.

 

Как следует из материалов дела 15.10.2018г. в Управление Росреестра по Самарской области обратились Департамент управления имуществом г.о. Самара в лице уполномоченного представителя ФИО5 и ООО «Ремиз» в лице директора ФИО6 с заявлением № 63/001/318/2018-7671 о государственной регистрации договора аренды от 09.08.2018г. № 028431з  земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе Самара, заключенного между ООО «Ремиз» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, 7 просека, третий проезд 1, имеющего кадастровый номер 63:01:0703002:1801 (том 1 л.д. 8-12, 32).

Уведомлением 22.10.2018г.  № 63/001/318/2018-7671 государственная регистрация договора была приостановлена Управлением Росреестра по Самарской области в связи с тем, что земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственном не для целей строительства (размещения) такого объекта; не представлены сведения о нахождении на земельном участке каких-либо объектов коммунального обслуживания, принадлежащих ООО «Ремиз», позволяющие использовать данный земельный участок в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание (том 1 л.д. 69-70).

22.01.2019 государственным регистратором вынесено решение об отказе в государственной регистрации прав, содержащееся в уведомлении №63/001/318/2018-7671. Основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды  явилось непредставление  документов, необходимых для осуществления регистрации.

Не согласившись с данным отказом ООО «Ремиз» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что данный отказ нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Ввиду изложенного, требование о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

Отношения , возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Как следует из материалов дела вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2007г. по делу № А55-18977/2006 (с учетом определений суда от 08.06.2007г. и от 27.12.2007г.) за ООО "Ремиз" признано право собственности на нежилое здание склад-гараж общей площадью 698,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, 3 проезд, 7 просека, 1 литер А, А1, А2 (том. 1 л.д. 99-102).

В указанном решении судом установлено, что между ООО "Ремиз" (покупатель) и ООО «Производственно-коммерческое предприятие «Природа» (продавец) 23.07.1998 был заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого заявитель приобрел у ООО «Производственно-коммерческое предприятие «Природа» нежилое здание склада-гаража общей площадью 673,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара Промышленный район, 3 проезд, 7 просека, 1 ( том 1 л.д. 95-97).

Решением Исполкома городского Совета народных депутатов № 867 от 15.11.1991г. земельный участок по 7 просеке площадью 0,2 га, занимаемый складами и служебно-бытовыми помещениями в Промышленном районе отведен Объединенной дирекции оптово-розничных магазинов «Природа» (том 2 л.д. 130).

Принадлежность продавцу спорного здания и право распоряжаться им как собственным подтверждается актом государственной приемочной комиссии от 04.11.1996., а также постановлением Администрации г. Самары от 07.10.1994, которым товариществу с ограниченной ответственностью «Природа» был предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположено здание склада-гаража (том 2 л.д. 37).

Договор сторонами был исполнен, что подтверждается актом приема-передачи склада-гаража от 23.07.1998. (том 1 л.д. 98).

На основании договора МП  «Бюро технической инвентаризации»  ООО «Ремиз» выдано регистрационное удостоверение от 29.07.1998. №260 о праве собственности на здание склада-гаража общей площадью 673,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара. Промышленный район, 3 проезд, 7 просека, 1 (том 1 л.д. 94). 

Судом в рамках дела № А55-18977/2006 также было установлено, что гараж при его приобретении состоял из литер А -1991 года постройки, А1- 1991 года постройки, и А2- 1994 года постройки, при этом общая площадь приобретенного по договору склада-гаража составляла 698.9 кв.м. Площадь здания уточнена  в результате замеров при изготовлении технического паспорта МП БТИ. Сведения о реконструкциях и перепланировках в техпаспорте отсутствуют.

Таким образом, представленными документами подтверждается, что ООО «Ремиз» приобрел право собственности на здание гаража, литера А, А1, и А2. общей площадью 698.9 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, 3 проезд, 7 просека, 1. В результате частичной перепланировки здания гаража его общая площадь уменьшилась и составила 698,2 кв.м.

Названным судебным актом от 02.03.2007г. по делу № А55-18977/2006 также установлено, что земельный участок площадью 1976,3 кв.м., на котором расположен объект недвижимости, принадлежит ООО «Ремиз» на праве аренды, в том числе 748,3 кв.м с правом выкупа,  по договору аренды от 09.12.2003г.  с Комитетом по управлению имуществом г. Самары   № 012294з .  (том 1 л.д. 104-107, том 3 л.д. 87-88).

На основании указанного решения 05.03.2008 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности ООО «Ремиз» на нежилое здание склад-гараж площадью 698,2 кв.м. год завершения строительства 1994 кадастровый номер 63:01:0702001:689, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами  63:01:0703002:0249 и 63:01:0703002:0250 по адресу: г. Самара, Промышленный район, 3 проезд, 7 просека, 1. ( т. 1 л.д. 7376).

На момент принятия данного судебного акта постановлением Главы городского округа Самара от 15.06.2006. № 2004 земельный участок по адресу г. Самара, Промышленный район, 3 проезд, 7 просека, 1 общей площадью 1976,3 кв.м. предоставлен заявителю в аренду сроком на 5 лет, в том числе:

- земельный участок  площадью 748,3 кв.м. - с правом выкупа в собственность, занимаемый нежилым зданием, используемым под склад-гараж;

- земельный участок площадью 1228 кв.м. – без права выкупа  в собственность, занимаемый прилегающей территорией (том 1 л.д. 111-112).

Из представленных в материалы дела документов следует, что земельные участки площадью 748,3 кв.м. и 1228 кв.м. поставлены на кадастровый учет 29.12.2006г. с присвоением кадастрового номера, соответственно: 63:01:0703002:0249 и 63:01:0703002:0250 (том 2 л.д. 10-15).

Впоследствии на основании Распоряжения Департамента управления имуществом г.о. Самара от 15.11.2017 № 1234 «Об образовании земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена, и утверждении схемы расположения образованного земельного участка на кадастровом плане (кадастровой карте) территории кадастрового квартала № 63:01:0703002 названные участки были объединены и образован земельный участок с кадастровым номером 63:01:0703002:1801.

Сведения об указанном земельном участке внесены в ЕГРН по заявлению Департамента управления имуществом г.о. Самара от 12.12.2017 № 63-0-1-148/3301/2017-7030 о постановке на государственный кадастровый учет и изменении вида разрешенного использования земельного участка» и межевого плана от 08.12.2017, подготовленного ГУП «ЦТИ» в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровым номерами 63:01:0703002:0249, 63:01:0703002:0250 (том 1 л.д. 32, 121-122).

Таким образом,    в ЕГРН  содержатся сведения об учтенном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0703002:1801 , уточненной площадью 1976 кв.м., категорией земель – земли населенных пунктов, разрешенным использованием – коммунальное обслуживание, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, 7 просека, третий проезд, 1, Согласно выписке  из ЕГРН на земельном участке расположен объект недвижимости  кадастровый номер 63:01:0702001:689  (том 1 л.д. 50-63).

На основании  заявления ООО «Ремиз» от 11.01.2018   между    Департаментом управления имуществом г.о. Самара   и ООО «Ремиз»  был заключен договор аренды     от 09.08.2018г. № 028431з  земельного   расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, 7 просека, третий проезд 1, имеющего кадастровый номер 63:01:0703002:1801.

Пунктом 1 ст. 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 7 ЗК РФ  предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Основой правоотношений, регулируемых градостроительным законодательством, является градостроительная деятельность в целях развития соответствующей территории.

Согласно пункту 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) градостроительная деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений.

При территориальном планировании осуществляется планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (пункт 2 статьи 1, глава 3 ГрК РФ).

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (пункт 6 статьи 1, глава 4 ГрК РФ).

Пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов (часть 1 статьи 31 ГрК РФ).

Из совокупности положений пункта 4 статьи 85 ЗЗ РФ, частей 8 - 10 статьи 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, а также в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455.

Правила застройки и землепользования в г. Самары, на которые ссылается Управление,  утверждены постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Правил застройки и землепользования в г.Самаре, утверждённых постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 № 61, вид разрешённого использования «Коммунальное обслуживание» предполагает размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа-предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, а также зданий или помещений, предназначенных для приёма физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг).

Судом в рамках дела № А55-18977/2006   было установлено, что гараж на момент его приобретения ООО «Ремиз» состоял  из литер А -1991 года постройки, А1- 1991 года постройки, и А2- 1994 года постройки. На основании договора МП  «Бюро технической инвентаризации»  ООО «Ремиз» выдано регистрационное удостоверение от 29.07.1998. №260 о праве собственности на здание склада-гаража общей площадью 673,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара. Промышленный район, 3 проезд, 7 просека, 1.

Таким образом, право собственности ООО «Ремиз» на указанный объект:  здание склада-гаража возникло до введения в действие Правил землепользования и застройки г. Самары. Следовательно, заявитель имеет на использование объекта капитального строительства и земельного участка  под ним  по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (статья 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Иное означало бы нарушение основного принципа земельного законодательства – единства объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Правовая норма, определяющая исключительный характер права на приобретение земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости, основана на закрепленном в земельном и гражданском законодательстве принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

На момент приобретения заявителем  права собственности на склад-гараж разрешенный вид использования земельного участка соответствовал его реальному назначению.  Утверждение впоследствии градостроительной документации,   предусматривающей иное, нежели на момент приобретения права на склад-гараж, зонирование территории не может свидетельствовать о незаконности правопритязаний собственника объекта на земельный участок.

Легитимность расположения склада-гаража на земельном участке после введения в действие Правил землепользования и застройки г. Самары установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 02.03.2007 по делу № А55-18977/2006 (с учетом определений суда от 08.06.2007 и от 27.12.2007), которым в соответствии со ст. 222 ГК РФ  за ООО "Ремиз" признано право собственности на нежилое здание склад-гараж общей площадью 698,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, 3 проезд, 7 просека, 1 литер А, А1, А2. ( т. 1 л.д.99-102).

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости. Соответствующие правовые выводы сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 №  13016/11.

В данном случае в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции уполномоченное должностное лицо отдела государственного земельного надзора  Управления осуществило выезд на спорный земельный участок для проведения его административного обследования (подпункт 4 пункта 5 статьи 71, статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации, Правила проведения административного обследования объектов земельных отношений, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2015 № 251).

В ходе осуществления указанного мероприятия было установлен факт целевого использования земельного участка, а именно,  в пределах спорного земельного участка расположено   нежилое здание (фактически используемое под размещение автосервиса), а также объекты самовольного строительства капитального характера - магазин «Продукты» и здание «Еlite-Ваг» (результаты проведения административного обследования отражены в соответствующем акте от 23.09.2019 № 62/ЕВ-АО, копия которого с приложением фотографических изображений имеется в материалах дела).

Также Управлением в материалы судебного дела представлялись распечатки и фотографические изображения спорного земельного участка (информационные ресурсы общего пользования «2Гис», «Гугл-карты», «Яндекс-карты»), согласно которым на нём в числе иного расположено здание продовольственного магазина (с кафе) и автосервиса, то есть объекты недвижимости коммерческого назначения.

Отменяя состоявшиеся судебные акты,  суд  кассационной инстанции в   постановлении от 18.09.2020 указал, что  в силу п.4 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0703002:1801 самовольных построек предполагал невозможность предоставления его в аренду ООО «Ремиз».

При этом тот факт, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции (после представления Управлением акта административного обследования объекта земельных отношений от 23.09.2019 № 62/ЕВ-АО) объекты самовольного строительства были снесены, не свидетельствует о возможности удовлетворения заявленных обществом требований, поскольку на момент принятия Управлением решения об отказе в государственной регистрации аренды самовольные постройки находились на спорном земельном участке (в материалах арбитражного дела имеются представленные Управлением фотографические изображения, запечатлевшие процесс сноса самовольно возведённых объектов капитального строительства, также позволяющие идентифицировать спорный земельный участок).

Указания суда кассационной инстанции, в том числе на толкование норм  законодательства, изложенные в его постановлении, обязательны для суда, вновь рассматривающего дело (часть 2.1 статьи 289 Кодекса).

Как указано выше, действующими нормами Земельного кодекса Российской Федерации установлен императивный запрет на предоставление земельных участков гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в случае, если вид разрешенного использования земельного участка, указанного в государственном кадастре недвижимости, не соответствует фактическому использованию земельного участка.

Данные выводы согласуются с существующей правоприменительной практикой: определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2017 № 305-КГ16-9206, от 10.04.2017 № 307-ЭС17-2389, от 21.08.2017 № 307-ЭС17-10579, постановления Арбитражного суда Уральского округа от 09.10.2017 по делу № А07-2356/2017, Арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2017 по делу № А55-23299/2016), от 12.10.2017 по делу № А57-28485/2016, от 30.01.2018 по делу № А12-3830/2017.

С учетом изложенного, следует сделать вывод о наличии у регистрирующего органа на момент принятия оспариваемого уведомления  законных оснований для отказа в регистрации договора аренды спорного земельного участка, что, в свою очередь, является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

По аналогичным основаниям не могут быть приняты  доводы заявителя о наличии   договоров на оказание коммунальных услуг.

ООО «Ремиз» документы, свидетельствующие о том, что общество в установленном порядке приобрело или имеет право на оказание определённых услуг в сфере коммунального обслуживания, подтверждающие возможность использования спорного земельного участка в соответствии с установленным для него видом разрешённого использования, в регистрирующий орган не представило.

Согласно сведениям реестра обеспечение физических (юридических) лиц коммунальными услугами не входит в сферу деятельности ООО «Ремиз» (по сведениям ЕГРЮЛ основной вид деятельности общества: торговля розничными пищевыми продуктами, напитками и табачными изделиями в специализированных магазинах; дополнительные виды деятельности: переработка и консервирование рыбы, ракообразных и моллюсков; торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках; деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания; деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания; деятельность ресторанов и баров по обеспечению питанием в железнодорожных вагонах ресторанах и на судах).

Тот факт, что ООО «Ремиз» в настоящее время внесены изменения в ЕГРЮЛ в части указания вида деятельности – коммунальное обслуживание, и представленные в материалы дела договоры на оказание услуг по уборке территории от 01.01.2020 г. не опровергают те обстоятельства, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 09.08.2018г. № 028431з ООО «Ремиз» имело право на оказание определённых услуг в сфере коммунального обслуживания.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и подлежат отнесению на заявителя.

 

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

 

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

ФИО1