ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А49-17020/2017

г. Самара

23 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 мая 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С.,

судей Кувшинова В.Е., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем  судебного заседания ФИО1, с участием:

от открытого акционерного общества «Центральный универсальный магазин» - ФИО2 (доверенность от 22.03.2018),

от Управления  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области – ФИО3 (доверенность от 22.01.2018),

от общества с ограниченной ответственностью «Кари» - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пензенской области дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.02.2018 по делу № А49-17020/2017  (судья Учаева Н.И.),

по заявлению открытого акционерного общества «Центральный универсальный магазин», г. Пенза,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,

третье лицо:  общество с ограниченной ответственностью «Кари», г. Москва,

о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации от 20.09.2017 № 58/035/009/2017-2548, 

 

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Центральный универсальный магазин» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – регистрирующий орган) о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации от 20.09.2017 № 58/035/009/2017-2548.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 28.02.2018 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, регистрирующий орган подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета. В рассматриваемом случае в ЕГРН отсутствуют сведения о помещении площадью 491, 3 кв.м., расположенном в нежилом здании с кадастровым номером 58:29:4005003:1065.

Основанием для внесения в ЕГРН сведений о части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, является технический план, подготовленный в установленном законом порядке.

В данном же случае арендуемое помещение представляет собой совокупность как обособленных помещений, так и части одного из помещений (№ 20), конкретное описание которой в объеме, необходимом для внесения в ЕГРН, не указано ни в одном из представленных заявителем документов.

Решение о приостановлении государственной регистрации на момент вынесения обжалуемого решения не могло нарушать прав заявителя, поскольку его действие прекратилось в связи с принятием решения об отказе в государственной регистрации.

В судебном заседании представитель регистрирующего органа доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель заявителя считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

В судебное заседание представитель третьего лица – ООО «Кари» не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между заявителем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Кари» (арендатор) 11.07.2017 был заключен договор аренды нежилых помещений № 3э-1, согласно которому в аренду передаются нежилые помещения №№ 21, 22, 22б, 22в, 22г, 22д, 23 и часть помещения № 20, расположенные на третьем этаже в здании ТЦ «ЦУМ». Общая площадь арендуемых помещений составила 491, 3 кв.м. Границы помещения обозначены на поэтажном плане, являющемся Приложением № 1 к договору аренды.

01.09.2017 между сторонами договора аренды был составлен акт приема-передачи нежилых помещений.

11.09.2017 заявитель подал в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество, к которому приложил договор аренды нежилых помещений от 11.07.2017 № 3э-1, доверенности и электронный платеж (т. 1 л.д. 15).

20.09.2017 регистрирующий орган вынес уведомление № 58/035/009/2017-2548 о приостановлении государственной регистрации в связи с непредставлением технического плана, содержащего сведения о части здания с кадастровым номером 58:29:4005003:1065 в виде помещений общей площадью 491,3 кв.м.

Не согласившись с указанным уведомлением о приостановлении, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу части 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются (часть 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ).

Пленум ВАС РФ в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указал, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Президиум Верховного Суда РФ в п. 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. 30.11.2016, отметил, что учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом следует иметь в виду, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 20.02.2018 № 307-КГ17-18061 по делу № А26-505/2017.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что заявителем на государственную регистрацию договора аренды части нежилых помещений представлены все предусмотренные законом документы. При этом весь объект недвижимости, принадлежащий заявителю на праве собственности, состоит на государственном кадастровом учете, что подтверждается кадастровым паспортом здания. В кадастровом паспорте описаны все помещения, указанные в договоре аренды, регистрация которого приостановлена.

Следовательно, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что в рассматриваемом случае у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества по причине непредставления технического плана на передаваемое по договору аренды имущество.

Довод регистрирующего органа о том, что в данном случае конкретное описание передаваемого в аренду имущества в объеме, необходимом для внесения в ЕГРН, не указано ни в одном из представленных заявителем документов, арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание, поскольку в договоре аренды стороны согласовали и описали недвижимое имущество (помещения), являющееся предметом аренды (пункт 1.1), а в приложении № 1 к названному договору стороны согласовали графическую часть предмета аренды.

Арбитражным апелляционным судом также отклоняется довод регистрирующего органа о том, что разъяснения, изложенные в п. 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, и в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, не применяются к рассматриваемым правоотношениям в связи с вступлением в силу Закона № 218-ФЗ, поскольку данный Закон № 218-ФЗ, вступивший в силу с 01.01.2017, не изменил правовой подход к государственной регистрации договора аренды части недвижимого имущества. Более того, в п. 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» имеется ссылка на Закон № 218-ФЗ.

Ссылка регистрирующего органа на статью 44 Закона № 218-ФЗ является необоснованной, так как пункт 5 данной статьи не требует предоставления на государственную регистрацию договора аренды части здания или сооружения предоставления технического плана на эту часть недвижимости.

Также отклоняется довод регистрирующего органа о том, что решение о приостановлении государственной регистрации на момент вынесения обжалуемого решения суда не могло нарушать прав заявителя, поскольку его действие прекратилось в связи с принятием решения об отказе в государственной регистрации.

Данный довод является необоснованным, так как на момент принятия оспариваемого в рамках настоящего дела решения оно нарушало права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 99 «Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленное требование.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 28.02.2018 по делу № А49-17020/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                      Т.С. Засыпкина

 

Судьи                                                                                                     В.Е. Кувшинов

 

                                                                                                                Е.М. Рогалева