АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

 http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                     Дело № А19-26555/2018

29.05.2019

Резолютивная часть решения изготовлена в судебном заседании 22.05.2019.

Решение суда в полном объеме изготовлено 29.05.2019.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя МАРКОВОЙ ИРИНЫ АЛЕКСАНДРОВНЫ (ОГРНИП 304381225000126, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 13.08.2002, орган регистрации: Регистрационная палата Администрации г. Иркутска, место нахождения: 664046, ОБЛАСТЬ ИРКУТСКАЯ, ГОРОД ИРКУТСК) к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИРКЛЕНД" (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>, дата регистрации: 04.03.2015, место нахождения: 664056, 

<

...>),

о взыскании 406 028 рублей 20 копеек,

по встречному исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИРКЛЕНД" к индивидуальному предпринимателю МАРКОВОЙ ИРИНЕ АЛЕКСАНДРОВНЕ, 

о взыскании 317 485 рублей 52 копеек,

при участии в судебном заседании: 

от истца (по первоначальному иску): ФИО2, паспорт, доверенность; 

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО3, доверенность, паспорт;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - АПК РФ), к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИРКЛЕНД" (далее – ООО "ИРКЛЕНД", общество) о взыскании 406 028 рублей 20 копеек, в том числе: 93 992 рублей 40 копеек - эксплуатационных расходов (основного долга), 312 035 рублей 80 копеек - убытков.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИРКЛЕНД" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с встречным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю МАРКОВОЙ ИРИНЕ АЛЕКСАНДРОВНЕ о взыскании                                        292 485 рублей 52 копеек – неосновательного обогащения (сбережения), 25 000 рублей – убытков.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 15.01.2019 встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИРКЛЕНД" принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением.

В настоящем судебном акте стороны именуются истцом и ответчиком, каковыми они являются по первоначальному иску.

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом заявленных уточнений поддержал, в обоснование иска сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части содержания арендованного имущества, предусмотренных договором аренды от 01.03.2017 № 1/2017, что повлекло возникновение на стороне предпринимателя убытков, ввиду необходимости приведения арендованных помещений в надлежащее состояние, а также ввиду того, что ответчиком не возвращена часть, переданного в пользование оборудования; кроме того у ответчика перед истцом имеется задолженность в части оплаты эксплуатационных расходов. В удовлетворении встречного иска просил отказать, пояснив, что в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017 эксплуатационные расходы не включены в состав арендой платы и подлежат возмещению отдельно от оплаты арендных платежей. В части требования ответчика о возмещении убытков, связанных с проведением ремонтных работ истец указал, что предпринимателем в добровольном порядке часть предъявленной суммы в размере 12 500 рублей зачтена в счет арендной платы в оставшейся части убытки общества возмещению не подлежат в силу предусмотренных спорным договором аренды условий (пункты 2.3.4, 2.5.1 договора), устанавливающих, что расходы на содержание помещения и по проведению текущего ремонта, в том числе по устранению неисправностей сантехники лежат на арендаторе, то есть на ответчике.

Ответчик исковые требования не признал, пояснив, что полагает требование истца о взыскании эксплуатационных расходов неправомерным, поскольку договор аренды от 01.03.2017 № 1/2017 не содержит условий об отнесении эксплуатационных расходов на электроэнергию на арендатора. Возражая в отношении требования о взыскании убытков, связанных с расходами истца на содержание помещения, ответчик указал, что в период нахождения спорных помещений в пользовании общества, последним проводились мероприятия по уборке данных помещений и по их содержанию в надлежащем санитарном состоянии, счет за оказанные клининговые услуги выставлен истцом по истечении длительного времени после того как доступ арендатора в спорные помещения был ограничен. Оспаривая требование о взыскании убытков в части замены напольной керамической плитки, ответчик сослался на составленный сторонами в ходе судебного разбирательства акт осмотра и приема-передачи помещения от 11.10.2018, в соответствии с которым общее количество поврежденной плитки, подлежащей замене составляет 566 штук, при этом экспертное заключение по результатам судебной экспертизы составлено без учета данного акта, количество подлежащей замене плитки экспертом определено в размере                            841 штуки. Заявляя возражения по требованию истца о возмещении стоимости части оборудования, передранного в пользование общества, ответчик указывает, что договор аренды на основании которого данное оборудование передано в пользование арендатора не содержит условий о размере арендной платы за данное оборудование, сам договор подписан неуполномоченным лицом со стороны арендатора, а стоимость данного оборудования неправомерно определена истцом без учета амортизационного износа. Поддерживая встречный иск, ответчик сослался на отсутствие в договоре аренды от 01.03.2017 № 1/2017 условий об отнесении эксплуатационных расходов за потребленную электроэнергию на ответчика, а также указал, что расходы общества по устранению последствий аварии канализации являются убытками арендатора, поскольку в силу пункта 2.1.2 договора арендатор обязался обеспечить функционирование, в том числе системы водоснабжения и канализации, производить плановое техническое и аварийное обслуживание систем и коммуникаций, следовательно, по мнению общества, в силу приведенного условия договора обязанность по устранению последствий аварии канализационной системы лежит на арендодателе (истце).  

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО "ИРКЛЕНД" (арендатор) заключен договор аренды от 01.03.2017 № 1/2017 нежилого помещения (помещений): 4 кабинетов, подсобных помещений 2, 6, 7, 8, 9, гаража, общей площадью 459, 62 кв.м, согласно плану БТИ, расположенного на первом этаже нежилого 1-3 этажного бетонного здания с цокольным этажом, общей площадью 1813,80 кв.м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000012:25:0112:25:401:001:020277150).

По условиям пункта 1.4 договора срок окончания аренды – 31.01.2018.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2017.

В соответствии с пунктом 3.1. договора от 01.03.2017 № 1/2017 арендатор принимает указанное помещение на условиях оплаты арендной платы в размере 543 рубля 93 копейки за 1 кв.м в месяц. Арендная плата включает все налоги/сборы, в том числе связанные с помещением и его использованием, а также коммунальные услуги (водо-, теплоснабжение).

В период действия договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017 истцом ответчику выставлены счета на оплату № 5 от 13.03.2018 на сумму 63 763 рубля 20 копеек (эксплуатационные расходы за февраль 2018) и № 6 от 22.03.2018 на сумму                                           30 229 рублей 20 копеек (эксплуатационные расходы за март 2018).

Поскольку по условиям пункта 3.1 договора данные эксплуатационные расходы не включены в арендную плату, истец полагает, что у ответчика имеется обязанность по возмещению данных расходов независимо от внесения арендных платежей. 

Ответчиком оплата эксплуатационных расходов на основании поименованных счетов не произведена, на стороне ответчика образовалась задолженность в сумме                                           93 992 рублей 40 копеек.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.03.2017 № 1/2017 расторгнут, помещения возвращены арендодателю по акту приема-передачи от 11.10.2019.

Пунктом 2.3.4 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017 предусмотрено, что обязанность арендатор за свой счет содержать помещение и прилегающую территорию в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также за свой счет своевременно производить текущий ремонт помещения.

В соответствии с пунктом 2.5 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017 для целей настоящего договора стороны определили, что текущий ремонт помещения согласно пункту 2.5.1 договора включает действия по:

-замене/ восстановлению участков и элементов внутренней отделки, в том числе замена обоев, окраска;

-замену и восстановление отдельных участков покрытия полов;

-устранение неисправностей участков и элементов помещения (дверей, окон, розеток, светильников и сантехники).

В период действия договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017 ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные пунктом 2.3.4 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017, по содержанию помещений и прилегающей территории в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также по проведению текущего ремонта помещения, ввиду чего на стороне истца возникли убытки в части приведения спорных помещений в надлежащее состояние.

Согласно доводам истца, предпринимателем понесены расходы ввиду необходимости приведения помещений в надлежащее санитарное состояние на основании акта оказанных услуг № 9593783212 от 26.07.2018 ИП ФИО5 оказаны ИП ФИО4 клининговые услуги стоимость которых составила 39 980 рублей.

Платежными поручениями от 18.07.2018 № 179 на сумму 11 994 рубля и от 01.08.2018 № 186 на сумму 27 986 рублей ИП ФИО4 произвела оплату за оказанные клининговые услуги.

В ходе пользования арендованными помещениями ответчиком повреждено напольное покрытие в виде керамической плитки, убытки по устранению данных недостатков составляют 163 240 рублей.  

На основании договора аренды от 20.04.2015 № 02/04/2015 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО "ИРКЛЕНД" (арендатор) во временное пользование общества переданы нежилые помещения, а именно: гараж общей площадью 242,4 9 согласно плана БТИ, помещение расположено на 1 этаже нежилого 1-3 этажного бетонного здания с цокольным этажом, общей площадью 1813,80 кв. м. по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000012:0112:25:401:001:020277150). Помещение передано с оборудованием, согласно приложению № 2. Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества. 

Перечень оборудования, переданного в пользование ООО "ИРКЛЕНД", поименован в акте приема-передачи (приложение № 1 к договору аренды от 20.04.2015 № 02/04/2015).

В соответствии с актом осмотра оборудования от 11.10.2018 не возвращено истцу и отсутствует в наличии следующее оборудование: гидроподъемник (гусь 2 тонный) – 1 шт, стоимость – 35 000 рублей; верстак – 1 шт, стоимость 10 500 рублей, Электро-пускач HELVI Spirit 300  - 1 шт, стоимость  6 020 рублей; Пресс ОМА 653, 15 т – 1 шт, стоимость                 25 900 рублей; станок для разбора/сбора стоек 1 шт, стоимость 4 550 рублей; аппарат MECLUBE –            1 шт, стоимость 16 282 рублей; стол – 1 шт, стоимость 2 8 000 рублей; подкачка шин с манометром – 1 шт, стоимость 1 253 рубля; домкрат подкатной – 1 шт, стоимость 3 150 рублей; домкрат бутылочный 20 т – 1 шт, стоимость 1 680 рублей; подставка упорная – 1 шт, стоимость 1 680 рублей.

Всего стоимость утраченного оборудования составила 108 815 рублей, что также, по мнению истца, является убытками, которые подлежат возмещению за счет ответчика. 

Претензией от 15.06.2018 истец известил ответчика о наличии задолженности и убытков на стороне предпринимателя, просил произвести оплату в течение 10 календарных дней с момента получения данной претензии.

Требования истца ответчиком в добровольном порядке и в установленный срок не исполнены, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими иском о взыскании задолженности и убытков с ответчика.

Ответчик, оспаривая данные требования, предъявил встречный иск с требованием о взыскании 292 485 рублей 52 копеек, в обоснование которого указал, что договор аренды нежилого помещения от 01.03.2017 № 1/2017 не содержит условий о переменной части арендной платы, включающей оплату электроэнергии, ввиду чего осуществленные ответчиком платежи в счет оплаты эксплуатационных расходов являются неосновательным   обогащением на стороне предпринимателя.

Требование о взыскании убытков в сумме 25 000 рублей основано на пункте 2.1.2 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017, в силу которого арендатор обязался обеспечить функционирование, в том числе системы водоснабжения и канализации, производить плановое техническое и аварийное обслуживание систем и коммуникаций, следовательно, по мнению общества, обязанность по устранению последствий аварии канализационной системы лежит на арендодателе (истце), а расходы ответчика в указанной части являются убытками и подлежат возмещению за счет предпринимателя.  

Приведенные обстоятельства явились основанием для предъявления ответчиком в арбитражный суд встречного иска.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями                            статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Проанализировав условия договора от 01.03.2017 № 1/2017, суд приходит к выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации                (далее – ГК РФ).

Применительно к договору аренды существенными являются условия о предмете и размере арендной платы.

Договор аренды от 01.03.2017 № 1/2017 соответствует требованиям                                       статей 606, 607 ГК РФ, согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ является заключенным. 

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Факты передачи нежилых помещений по договору аренды от 01.03.2017 № 1/2017  подтверждается актом приема-передачи от 01.03.2017.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1                       статьи 610 ГК РФ).

По условиям пункта 1.4 договора срок окончания аренды – 31.01.2018.

В силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан оплачивать арендные платежи в сроки согласованные договором.

В соответствии с пунктом 3.1. договора от 01.03.2017 № 1/2017 арендатор принимает указанное помещение на условиях оплаты арендной платы в размере 543 рубля 93 копейки за 1 кв.м в месяц. Арендная плата включает все налоги/сборы, в том числе связанные с помещением и его использованием, а также коммунальные услуги (водо-, теплоснабжение).

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В период действия договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017 истцом ответчику выставлены счета на оплату № 5 от 13.03.2018 на сумму 63 763 рубля 20 копеек (эксплуатационные расходы за февраль 2018) и № 6 от 22.03.2018 на сумму 30 229 рублей 20 копеек (эксплуатационные расходы за март 2018).

Из пояснений истца следует, что под эксплуатационными расходами понимаются расходы на оплату в процессе эксплуатации спорных арендованных помещений ответчиком электроэнергии.

При толковании пункта 3.1 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017  по правилам статьи 431 ГК РФ буквально следует, что арендная плата включает, в том числе коммунальные услуги, где под коммунальными услугами понимается водо-, теплоснабжение, при этом как правомерно отмечено ответчиком спорный договор не содержит условий о переменной части арендной платы, включающей условие о возмещении расходов в части электроэнергии, что не исключает необходимости отнесения данных расходов на счет арендатора, поскольку данные расходы обусловлены фактом ведения предпринимательской деятельности (пользования) в арендованных помещениях, следовательно, при отсутствии указания на включение спорных расходов в состав арендных платежей, данные расходы подлежат возмещению арендатором отдельно от арендной платы в соответствии с выставляемыми арендодателем счетами на оплату. В период действия спорного договора данные расходы периодически возмещались арендатором (ответчиком) истцу (арендодателю).

При таких обстоятельствах, на основании правил статьи 616 ГК РФ суд полагает требования истца о возмещении эксплуатационных расходов в сумме                                                         93 992 рублей 40 копеек обоснованными, правомерными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из приведенных выводов, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного требования ответчика о взыскании 292 485 рублей 52 копеек – неосновательного обогащения (сбережения), обоснованного фактом оплаты обществом на основании выставленных предпринимателем счетов эксплуатационных расходов, то есть расходов на оплату электроэнергии.

В соответствии с главой 60 ГК РФ, обязательства из неосновательного обогащения возникают при обогащении одного лица за счет другого, и такое обогащение происходит при отсутствии к тому законных оснований или последующем их отпадении. Обогащение признается неосновательным, если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Таким образом, исходя из правовой природы требований истца, в предмет доказывания по данному делу входят следующие факты: приобретение или сбережение ответчиком имущества за счет истца; отсутствие законных оснований для приобретения либо сбережения имущества ответчиком; размер неосновательного обогащения (сбережения).

Поскольку судом признано правомерным предъявление требований об оплате эксплуатационных расходов отдельно от арендных платежей, а ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не приведено доказательств того, что несение данных расходов по условиям договора возложено на арендодателя либо включение данных расходов в состав арендных платежей, следовательно, произведенные обществом платежи в части возмещения арендодателю эксплуатационных расходов являются правомерными и соответствуют установленным как законом, так и договором условиям обязательства.

Истцом предъявлены требования о взыскании убытков в общей                                               сумме 312 035 рублей 80 копеек.

Согласно статье 606 и пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 статьи 616 ГК РФ).

К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Таким образом, по смыслу статей 210, 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания, принадлежащего ему имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными                              статьей 15 названного Кодекса.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, исходя из правовой природы требований истца, в предмет доказывания по данному делу входят следующие факты: наличие ущерба; противоправное поведение ответчика; причинно-следственная связь между действиями ответчика и наступившим ущербом.

В соответствии с пунктом 2.3.4 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017 арендатор обязан за свой счет содержать помещение и прилегающую территорию в полной исправности, надлежащем санитарном состоянии, чистоте и порядке, а также за свой счет своевременно производить текущий ремонт помещения.

По пункту 2.5 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017 для целей настоящего договора текущий ремонт помещения согласно пункту 2.5.1 договора включает действия по:

-замене/ восстановлению участков и элементов внутренней отделки, в том числе замена обоев, окраска;

-замену и восстановление отдельных участков покрытия полов;

-устранение неисправностей участков и элементов помещения (дверей, окон, розеток, светильников и сантехники).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                       от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества. Следует также учитывать, что уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом даже в том случае, когда оно может непосредственно проявиться лишь при отчуждении этого имущества в будущем.

Как следует из материалов дела спорное помещение передано арендатору в состоянии, пригодном к эксплуатации для целей аренды, тогда как данное помещение возвращено арендатору в ненадлежащем санитарном и техническом состоянии, что повлекло необходимость привлечения услуг клининговой компании, а также установлена необходимость проведения ремонтных работ по замене части поврежденного напольного покрытия (керамической плитки).

Факт наличия повреждений напольного покрытия зафиксирован, в том числе при проведении сторонами совместного осмотра в ходе судебного разбирательства по настоящему делу (акт осмотра помещения от 11.10.2018). 

Из правового подхода, выраженного в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Таким образом, в  соответствии с приведенными разъяснениями Высшей судебной инстанции при наличии возражений ответчика в отношении предъявляемых к нему требований о возмещении убытков, а также при несогласии с размером суммы таких убытков, общество должно представить соответствующие доказательства, в частности в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ при наличии возражений относительно необходимости привлечения клининговой компании бремя доказывания того, что помещение после расторжения договора находилось в надлежащем санитарном состоянии и не требовало совершения каких-либо действий со стороны истца в указанной части лежит на арендаторе (ответчике) заявляющем возражения, равно как и бремя доказывания того, что напольное покрытие повреждено в результате действий иных лиц, при этом в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик такие доказательства суду не представил.

В целях определения размера убытков в части восстановления поврежденного напольного покрытия в спорных помещениях, подлежащих возмещению для приведения помещения в надлежащее состояние, по ходатайству ответчика судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту                                  АНО НИЦНЭИ «ЭКСПЕРТ-ЦЕНТР» ФИО6 (определение суда                    от 18.02.2019).

На разрешение эксперта поставлен следующие вопросы: 

- Соответствует ли фактический износ напольной керамической плитки в торговом зале, а также в боксе нежилого помещения общей площадью 459,62 к.м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000021:0112:25:401:001:020277150) его нормальному физическому износу исходя из предназначения и использования помещений с 25.08.2014?

- В случае несоответствия керамической плитки нормальному износу, каков объем напольной керамической плитки поврежден сверх нормального физического износа?

- Возможен ли технологически частичный ремонт поврежденной сверх нормального износа керамической плитки без замены всего напольного покрытия?

- Какова действительная рыночная стоимость замены (ремонта) керамической плитки сверх ее нормального физического износа (составить локальный сметный расчет)?

В материалы дела представлено экспертное заключение № 11-02/19, согласно выводам эксперта:

1. Фактический износ напольной керамической плитки на объекте исследования не соответствует его нормальному физическому износу исходя из предназначения и использования помещений с 25.08.2014;

2. Объем  напольной керамической плитки, поврежденной сверх нормального физического износа составляет: 

- в торговом зале – 52 шт/4,68 кв.м, из них плитка, имеющая дефекты и повреждения в виде трещин и сколов – 49 шт/4,41 кв.м, в виде отверстий в плитке – 3шт/0,27 кв.м;

- в боксе нежилого помещения: 681шт/61,29 кв.м и 108шт/9,72 кв.м – покрытие отсутствует, залито цементно-песчаным раствором;

3. Частичный ремонт поврежденной сверх нормативного износа керамической плитки без замены всего напольного покрытия возможен; целесообразен только в торговом зале, в помещении бокса частичный ремонт не целесообразен ввиду повсеместно, распределенных по всей площади помещения, имеющихся дефектов и повреждений покрытия из керамической плитки;

4. Действительная стоимость замены (ремонта) керамической плитки сверх ее нормального физического износа в соответствии с «Методикой определения сметной стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» МДС 81-35.2004 составила 163 240 рублей 80 копеек, в том числе НДС (в текущих ценах на 4 квартал 2018  года).   

Экспертом АНО НИЦНЭИ «ЭКСПЕРТ-ЦЕНТР»  ФИО6 даны дополнительные пояснения по экспертному заключению в ходе судебного разбирательства.

Экспертное заключение № 11-02/19 сторонами не оспорено, ходатайств о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

Возражая в отношении определенной экспертом стоимости ремонта в спорных помещениях ответчик указал, что при проведении экспертом исследования не учтен составленный сторонами акт осмотра помещения от 11.10.2018, согласно которому сторонами установлено, что в боксе в той или иной степени повреждено 500 напольных плиток, в торговом зале 66 плиток, по мнению ответчика, увеличение поврежденных плиток может быть обусловлено действиями иных лиц (нового арендатора), ввиду чего предложил считать правомерной стоимость ремонтных работ исходя из расчета определенного сторонами в указанном акте, что составляет 109 862 рубля 42 копейки.

Суд отклоняет довод ответчика в указанной части, поскольку при проведении сторонами совместного осмотра спорных помещений к участию в данном осмотре специалист в области строительства не привлекался, количество напольных плиток содержащих видимые повреждения установлено исходя из поверхностного осмотра без проведения, в том числе подсчета плиток в местах, где покрытие фактически отсутствует и залито цементно-песчаным раствором, что не дает возможности определить действительное количество плитки, подлежащей замене.

На предложение суда о проведении в указанной части дополнительной экспертизы ответчик ответил отказом, заявив об отказе и от ранее заявленного ходатайства о назначении такой экспертизы.

Таким образом, фактическое количество поврежденной напольной плитки установлено экспертом на основании проведенного в ходе экспертного исследования осмотра помещений в присутствии уполномоченных представителей сторон (акт осмотра от 19.03.2019; л.д. 136 т. 2), доказательств того, что дополнительные повреждения напольного покрытия могли возникнуть в результате пользования помещениями иными лицами в материалы дела не представлено, экспертное заключение не оспорено.

Ответчиком не представлено и доказательств передачи истцу спорных помещений и в надлежащем санитарном состоянии, опровергающих доводы истца о необходимости привлечении клининговой компании.

Убытки истца в указанной части подтверждены, представленными в материалы дела актом оказанных клининговых услуг № 9593783212 от 26.07.2018 ИП ФИО5 на сумму составила 39 980 рублей, платежными поручениями от 18.07.2018 № 179 на сумму 11 994 рубля и от 01.08.2018 № 186 на сумму 27 986 рублей о перечислении ИП ФИО4 оплаты за оказанные к услуги.

При таких обстоятельствах и по результатам исследования и оценки по правилам статьи 71 АПК РФ представленных в материалы дела доказательств, суд находит доказанным факт наличия на стороне предпринимателя убытков в связи с ненадлежащим исполнением ООО "ИРКЛЕНД" обязательств, принятых на основании договора аренды нежилого помещения от 01.03.2017 № 1/2017, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств возврата помещения арендатору в состоянии  соответствующем требованиям закона и договора, как не представлено и доказательств иного размера убытков, связанных с необходимостью приведения спорного помещения в надлежащее состояние.

Суд приходит к выводу о правомерности и обоснованности требований истца о взыскании убытков в сумме 203 220 рублей 80 копеек; требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела на основании договора аренды от 20.04.2015                            № 02/04/2015 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО "ИРКЛЕНД" (арендатор) во временное пользование общества переданы нежилые помещения, а именно: гараж общей площадью 242,4 9 согласно плана БТИ, помещение расположено на 1 этаже нежилого 1-3 этажного бетонного здания с цокольным этажом, общей площадью 1813,80 кв. м. по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000012:0112:25:401:001:020277150). Помещение передано с оборудованием, согласно приложению № 2. Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества. 

Перечень оборудования, переданного в пользование ООО "ИРКЛЕНД", поименован в акте приема-передачи (приложение № 1 к договору аренды от 20.04.2015 № 02/04/2015).

В соответствии с актом осмотра оборудования от 11.10.2018 не возвращено истцу и отсутствует в наличии следующее оборудование: гидроподъемник (гусь 2 тонный) – 1 шт, стоимость – 35 000 рублей; верстак – 1 шт, стоимость 10 500 рублей, Электро-пускач HELVI Spirit 300  - 1 шт, стоимость  6 020 рублей; Пресс ОМА 653, 15 т – 1 шт, стоимость 25 900 рублей; станок для разбора/сбора стоек 1 шт, стоимость 4 550 рублей; аппарат MECLUBE – 1 шт, стоимость 16 282 рублей; стол – 1 шт, стоимость 2 8 000 рублей; подкачка шин с манометром – 1 шт, стоимость 1 253 рубля; домкрат подкатной – 1 шт, стоимость 3 150 рублей; домкрат бутылочный 20 т – 1 шт, стоимость 1 680 рублей; подставка упорная – 1 шт, стоимость 1 680 рублей; общая стоимость утраченного оборудования составила 108 815 рублей. 

Из правил статьи 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, учитывая, что поименованное оборудование предоставлено арендатору в пользование наряду с арендованным помещением, факт приема данного оборудования от арендодателя подтверждается актом приема передачи (приложение № 1 к договору аренды от 20.04.2015 № 02/04/2015), свидетельствующим о принятии ответчиком оборудования в надлежащем техническом состоянии и в отсутствии возражений со стороны арендатора, то по правилам главы 34 ГК РФ имущество, принятое в пользование на основании договора аренды, подлежит возврату при расторжении такого договора в любом случае либо при утрате арендованного имущества либо его повреждения, возмещению подлежат убытки арендодателя в полном объеме.

Довод ответчика о том, что истцом неправомерно произведен расчет убытков в указанной части исходя из стоимости, установленной в акте приема-передачи без учета амортизационного износа, подлежит отклонению, поскольку в нарушение                                          части 1 статьи  65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств иной стоимости утраченного оборудования, кроме того в отсутствие возможности установить состояние спорного оборудования отсутствует и возможность определить его стоимость на дату возврата. При отсутствии надлежащих доказательств иной стоимости не исключается возможность расчета таких убытков исходя из известных показателей стоимости имущества.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании убытков за невозвращенное арендатором оборудование суд полагает обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленной сумме 108 815 рублей на основании положений                       статей 15, 393, 615, 616, 622 ГК РФ.

Рассмотрев требование ответчика по встречному иску о взыскании с предпринимателя убытков в размере 25 000 рублей в связи с проведением работ по устранению последствий аварии канализации, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, поскольку в силу пунктов 2.3.4, 2.5 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017 обязанность по содержанию помещения и проведению текущего ремонта, в том числе   по устранению неисправностей участков и элементов помещения (дверей, окон, розеток, светильников и сантехники) возложена на арендатора, ввиду чего требование ответчика в указанной части не обосновано.

Ссылку ответчика на пункт 2.1.2 договора аренды от 01.03.2017 № 1/2017, в силу которого арендодатель обязался обеспечить функционирование, в том числе системы водоснабжения и канализации на условиях поставщиков, производить плановое техническое и аварийное обслуживание систем и коммуникаций, суд находит несостоятельной, поскольку данные обязательства относятся к общим обязательствам арендодателя обеспечить передачу имущества арендатору в надлежащем состоянии, в том числе обеспечить надлежащее функционирующие коммуникации и системы помещения, при этом данный пункт не содержит указаний на возложение на арендодателя обязанности по проведению текущего ремонта, такие обязанности по условиям договора возложены на арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы ответчика связанные с оплатой экспертного исследования распределению не подлежат.

Государственная пошлина по первоначальному иску составляет 11 121 рубля и подлежит отнесению на ответчика в силу правил статьи 110 АПК РФ и взысканию с последнего в доход федерального бюджета. 

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИРКЛЕНД" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя МАРКОВОЙ ИРИНЫ АЛЕКСАНДРОВНЫ (ОГРНИП 304381225000126,                                    ИНН 

<

***>) 93 992 рубля 40 копеек - основного долга; 312 035 рублей 80 копеек - убытков.

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИРКЛЕНД" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета                   государственную пошлину в сумме 11 121 рубля. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд             в течение месяца со дня его принятия. 

Судья                                                                                                                          Е.С. Пенюшов