﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-10073/2015-АК

г. Пермь

20 июля 2020 года

Дело № А60-30715/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 июля 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего 	Макарова Т.В.,

судей 	Зарифуллиной Л.М., Нилоговой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Малышевой Д.Д.,

при участии:

конкурсный управляющий Котельников А.В., паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

кредитора, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

на определение Арбитражного суда Свердловской области 

от 29 января 2020 года 

о прекращении производства по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ОГРН 1096670022107, ИНН 6670262066) в Свердловской области о включении задолженности в размере 458 192 870 руб. 34 коп. в реестр требований кредиторов должника и об отказе в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2005 № АЗФ-145/0706,

вынесенное в рамках дела № А60-30715/2014

о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Главсредуралстрой» (ОГРН 10476603525572, ИНН 6670065685)

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2014 принято к производству поступившее в суд 18.07.2014 заявление Гордеевой Натальи Владимировны о признании общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Главсредуралстрой» несостоятельным (банкротом), возбуждено настоящее дело о банкротстве.

Определением арбитражного суда от 24.09.2014 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Кривопальцева Ирина Владимировна. 

Определением суда от 18.01.2015 произведен переход к рассмотрению дела о несостоятельности (банкротстве ООО УК «Главсредуралстрой» по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве». 

Решением суда от 21.02.2015 ООО «УК «Главсредуралстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков» сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена Кривопальцева И.В. 

Сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 40 от 07.03.2015. 07.08.2018 в адрес Арбитражного суда Свердловской области поступило заявление Кривопальцевой И.В. об освобождении конкурсного управляющего от исполнения обязанностей. 

Определением суда от 07.09.2018 Кривопальцева И.В. освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «УК «Главсредуралстрой». 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2018 года конкурсным управляющим ООО УК «Главсредуралстрой» утвержден Алексеев Виктор Иванович (ИНН 662331460014), член Союза «УрСО АУ». 

Определением суда от 28 марта 2019 года арбитражный управляющий Алексеев В.И. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Управляющая компания «Главсредуралстрой». 

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2019 года (резолютивная часть от 11.06.2019) конкурсным управляющим должника утвержден Котельников Андрей Вениаминович (ИНН 590400428627), член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада». 

В Арбитражный суд Свердловской области 27.09.2019 поступило заявление 27.09.2019 в арбитражный суд поступило заявление ТУ Росимущества в Свердловской области о включении требований в размере 458 192 870 руб. 34 коп. в реестр требований кредиторов должника и расторжении договора аренды земельного участка № АЗФ-1450706 от 23.08.2015.

Как указывает ТУ Росимущества в своём заявлении, задолженность в размере 458 192 870 руб. 34 коп. возникла за период с 01.07.2016 по 10.03.2019, в указанный период арендные платежи не вносились, в связи с чем арендодатель требует расторгнуть договор аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:259, уведомление о расторжении которого было направлено должнику 13.07.2019.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2020 производство по требованию ТУ Росимущества в Свердловской области о включении в реестр требований кредиторов задолженности в размере 458 192 870 руб. 34 коп. было прекращено, в удовлетворении заявления ТУ Росимущества в Свердловской области о расторжении договора аренды № АЗФ-145/0706 земельного участка от 25.08.2008 было отказано.

Не согласившись с принятым судебный актом, ТУ Росимущества по Свердловской области обжаловало его в апелляционном порядке, просит определение отменить в части отказа в расторжении договора аренды и принять по делу новый судебный акт, которым указанные требования удовлетворить. 

В апелляционной жалобе указывает, что судебными актами присуждена к взысканию с ООО «Управляющая компания «Главсредуралстрой» в пользу ТУ Росимущества по Свердловской области за период с 23.07.2014 по 28.02.2019. Настаивает на том, что в соответствии с п. 7.3. договора аренды арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды при невнесении арендной платы 2 месяца подряд. Указывает также, что направленное должнику 23.07.2019 уведомление о расторжении договора аренды было оставлено им без ответа. Обращает внимание, что земельный участок запущен, на нем произрастают дикорастущие травы, происходит деградация почв.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Котельников А.В. поддерживают выводы, сделанные судом первой инстанции, просят определение суда оставить без изменения. Указывает, что должник не имеет возможности погашать требования по арендной плате без нарушения очередности погашения текущих требований, обращает внимание на то, что права арендатора являются единственным актовом должника, настаивает на том, что обращение в суд с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка через 2,5 года после возбуждения дела о банкротстве нельзя считать добросовестным и разумным.

В судебном заседании апелляционного суда конкурсный управляющий Котельников А.В. поддержал выводы, сделанные судом первой инстанции, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указал также, что право аренды не было продано на торгах, поскольку не поступило ни одной заявки до цены отсечения, определенной кредиторами в размере 31 млн. руб., сложность реализации связана с тем, что под поверхностью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614015:259 проходит магистральный газопровод «Бухара-Урал»

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. 

В силу ст. 156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие. Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалованной части в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд усматривает основания для отмены принятого судебного акта в обжалованной части в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, Как следует из материалов дела, установлено судебными актами по делам № А60-42798/2016 и № А60-18813/2019 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (арендодатель) и ЖСК «Звезда» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.08.2008 № АЗФ-145/0706, согласно которому арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ЖСК «Звезда») принимает в аренду на условиях договора земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 66:41:0614015:259, местоположение: Свердловская область, пос. М.Истокпос. Исток, с целевым использованием – под объект жилой застройки (строительство жилого дома многоэтажной застройки), в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 497 670 кв. м (п. 1.1 договора).

В п. 2.1 договора указан срок действия договора по 15.06.2006.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно.

В соответствии с п. 4.1.3 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть досрочно договор аренды по основаниям и в порядке, предусмотренном ГК РФ и ст. 46 Земельного кодекса.

В соответствии с соглашением от 11.01.2010 права и обязанности арендатора по договору переданы ответчику, согласно п. 4.1 данного соглашения определен момент перехода прав и обязанностей к обществу УК «Главсредуралстрой» – момент государственной регистрации перехода 14.07.2010.

По истечении срока действия договора возражений относительно продолжения использования земельного участка со стороны арендодателя и арендатора не поступило, фактически использование земельного участка продолжено, следовательно, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.10.2016 по делу № А60-42798/2016 с ООО «Управляющая компания «Главсредуралстрой» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской взыскана задолженность по договору аренды за период с 23.07.2014 по 30.06.2016 в размере 24 261 009 руб. 13 коп. и пени за период с 23.07.2014 по 30.06.2016 в сумме 10 454 116 руб. 61 коп.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2020 по делу № А60-18813/2019 ООО «Управляющая компания «Главсредуралстрой» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области взыскано 132 436 447 руб. 46 коп. задолженности по договору аренды земельного участка за период с 01.07.2016 по 28.02.2019, а также 132 436 447 руб. 46 коп. неустойки пени за период с 10.08.2016 по 10.03.2019.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В статье 619 ГК РФи определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 указанной статьи)

 В ходе судебных разбирательств было установлено нарушение внесения арендных платежей более двух раз подряд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявления иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Присужденная к взысканию задолженность ООО «Управляющая компания «Главсредуралстрой» не погашена, указанное обстоятельство послужило причиной для направления 24.07.2019 арендодателем арендаторы уведомления о расторжении договора от 23.07.2019 № А9-9158/07.

ООО «Управляющая компания «Главсредуралстрой» не опровергнут факт получения уведомления.

Таким образом, истцом был соблюден досудебный порядок по требованию о расторжении договора аренды.

Вопреки доводам конкурсного управляющего, включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущественные права, к числу которых относится право аренды, являются самостоятельным имущественным объектом, они могут учитываться в составе конкурсной массы и являться предметом самостоятельных сделок, то есть иметь определенную экономическую ценность для обладателя в случае реализации с торгов за сформированную цену (статьи 110, 131 Закона о банкротстве).

В настоящем случае спорный актив – право аренды земельного участка – имеет определенную специфику: возможность включения в конкурсную массу этого права и его дальнейшая реализация в процедуре конкурсного производства с целью удовлетворения требований кредиторов должника поставлена в зависимость от волеизъявления на это собственника земельного участка в лице уполномоченного органа.

Воля арендодателя направлена на прекращение права аренды.

При этом апелляционный суд принимает во внимание также и следующие обстоятельства.

Согласно отчету о деятельности конкурсного управляющего ООО «Управляющая компания «Главсредуралстрой» о результатах проведения конкурсного производства от 12.12.2019 общий размер задолженности, включенный в реестр требований кредиторов, составляет: 580 896 768 руб.

Текущая задолженность ООО «Управляющая компания «Главсредуралстрой» перед ТУ Росимущества в Свердловской области, подтвержденная вступившими в силу судебными актами, составляет 299 588 020 руб. 66 коп.

Согласно сообщениям, опубликованным на ЕФРСБ торги в ворме публичного предложения в отношении права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение многоэтажной жилой застройки, общая площадь 497 670 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0614015:259, начатые 29.12.2019 закончены 02.04.2020 по достижении цены отсечения в размере 31 452 678 руб., заявок на приобретение лота не поступило, торги признаны не состоявшимися.

Вопреки доводам конкурсного управляющего, ссылающегося на недобросовестность ТУ Росимущества в Свердловской области, результаты торгов указывают на то, что от реализации прав арендатора не будет получено достаточно денежных средств для значимого удовлетворения требований конкурсных кредиторов и кредитора по текущим платежам.

При этом апелляционный суд отмечает, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (абзац второй пункта 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), однако в рассматриваемом случае и частичного погашения текущей задолженности по арендным платежам не происходит.

В материалах обособленного спора отсутствуют сведения об объектах недвижимости, принадлежащих должнику, а из пояснений конкурсного управляющего следует, что единственным имуществом в конкурсной массе остается право права арендатора из договора аренды земельного участка, на расторжении которого настаивает ТУ Росимущества.

Тем не менее, апелляционный суд отмечает, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) и прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушает исключительных прав ответчика (арендатора), который может иметь в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку собственник не лишается правом пользования земельным участком в части, необходимой для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Таким образом, договор аренды подлежит расторжению на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ.

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2019 в подлежит отмене в обжалованной части на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины за подачу настоящей апелляционной жалобы не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 29 января 2020 года в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка от 25.08.2008 № АЗФ-145/0706 отменить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № АЗФ-145/0706.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В. Макаров

 

Судьи

Л.М. Зарифуллина 

 

Т.С. Нилогова