АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-19772/2019

город Калуга

15 октября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2020

Постановление изготовлено в полном объеме  15.10.2020

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Власова Е.В.,

судей Калуцких Р.Г., Крыжской Л.А.,

при ведении протокола в судебном заседании 

помощником судьи Панковой О.М.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Авто-Плюс»  (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>):  ФИО1 по доверенности от 23.07.2019 б/н;

от Администрации города Ялты Республики Крым (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Авто-Плюс» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25 февраля 2020 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2020 года по делу                     № А83-19772/2019, 

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью "Авто-Плюс" (далее - ООО "Авто-Плюс", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконными отказов Администрации города Ялты Республики Крым (далее - администрация) в предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 90:25:000000:341, 90:25:010103:432, 90:25:010107:625, выраженных в постановлениях от 19.08.2019 № 1913-п, № 1914-п, № 1915-п, и о возложении на администрацию  обязанности в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить обществу проекты договоров купли-продажи указанных земельных участков.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 25.02.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

   В кассационной жалобе общества ставится вопрос об отмене  состоявшихся по делу судебных актов, как не соответствующих требованиям законодательства.

   При рассмотрении дела судом кассационной инстанции представитель общества доводы жалобы поддержал. 

   В суд округа представители администрации не явились, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерацции (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в  их отсутствие.

  Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286  АПК РФ.

  Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

  Судами при рассмотрении дела установлено, что  решением Ялтинского городского совета от 26.03.2004 № 193, с внесенными изменениями решением от 07.10.2004 № 65, обществу был передан в аренду сроком на 20 лет земельный участок (кадастровый № 0111900000:013:0050) площадью 0,0058га, из земель общего пользования по угодьям "застроенные земли, в том числе улицы, набережные, площади", для реконструкции остановки и размещения торговых павильонов по адресу: 

<

...> троллейбусная остановка "ул.Кирова" (в районе дома № 25/1).

На основании данного решения Ялтинским городским советом с обществом был заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2004, предусматривающий передачу обществу аренду земельного участка (согласно УКЦИЗ): "земли розничной торговли и коммерческих услуг", код 1.11.3 по вышеуказанному адресу. Данный договор был зарегистрирован в предусмотренном законодательством Украины порядке.

Также на основании решения Ялтинского городского совета от 26.03.2004 № 191, с внесенными изменениями решением от 07.10.2004 № 65, обществу был передан в аренду сроком на 20 лет земельный участок (кадастровый № 0111900000:01:001:0041) площадью 0,0071 га, из земель общего пользования по угодьям "застроенные земли, в том числе улицы, набережные, площади", для реконструкции остановки и размещения торговых павильонов по адресу: 

<

...> троллейбусная остановка "5-й квартал" (в районе дома № 7).

На основании данного решения Ялтинским городским советом с обществом был заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2004, предусматривающий передачу обществу аренду земельного участка (согласно УКЦИЗ): "земли розничной торговли и коммерческих услуг", код 1.11.3 по вышеуказанному адресу. Данный договор был зарегистрирован в предусмотренном законодательством Украины порядке.

Решением Ялтинского городского совета от 26.03.2004 № 192, с внесенными изменениями решением от 07.10.2004 № 65, обществу был передан в аренду сроком на 20 лет земельный участок (кадастровый № 0111900000:01:003:0030) площадью 0,0111 га, из земель общего пользования по угодьям "застроенные земли, в том числе улицы, набережные, площади", для реконструкции остановки и размещения торговых павильонов по адресу: 

<

...> троллейбусная остановка "Кинотеатр Октябрь" (в районе дома № 47/2).

На основании данного решения Ялтинским городским советом с обществом был заключен договор аренды земельного участка от 08.12.2004, предусматривающий передачу обществу аренду земельного участка (согласно УКЦИЗ): "земли розничной торговли и коммерческих услуг", код 1.11.3 по вышеуказанному адресу. Данный договор был зарегистрирован в предусмотренном законодательством Украины порядке.

Как видно из материалов дела, обществу в соответствии с законодательством Украины были выданы разрешения на выполнение строительных работ. При рассмотрении дела установлено, что общество возвело на предоставленных в аренду земельных участках объекты капитального строительства - магазины, которые в 2006 году ввело в эксплуатацию и  зарегистрировало свое право собственности на них в Государственном реестре права собственности на недвижимое имущество Украины, как недвижимое имущество.

Сведения об обществе, которое привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

Судами установлено, что в 2015 году общество перерегистрировало свое право собственности на торговые павильоны в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законодательством Российской Федерации порядке, получив соответствующие свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 90:25:010113:191, 90:25:010108:86, 90:25:010103:178.

В порядке переоформления ранее возникших прав на земельные участки администрацией с обществом 02.12.2015 были заключены договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 90:25:000000:341, 90:25:010103:432 и 90:25:010107:625 сроком на три года с тем же целевым назначением и с установлением вида разрешенного использования "магазины". 

В указанных договорах аренды содержатся сведения о том, что на передаваемых обществу земельных участках размещены объекты недвижимости.

Общество 13.03.2019 обратилось в администрацию с заявлениями о выкупе вышеуказанных  земельных участков с кадастровыми номерами 90:25:000000:341, 90:25:010103:432 и 90:25:010107:625, ссылаясь на то, что на них расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 90:25:010113:191, 90:25:010108:86, 90:25:010103:178, обосновывая свои требования на положениях подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 2 статьи 39.20  Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением администрации от 19.08.2019 № 1913-п обществу отказано в продаже испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером  90:25:000000:341 со ссылкой на положения статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации. Постановлениями администрации от 19.08.2019 № 1914-п и № 1915-п обществу отказано в продаже испрашиваемых земельных участков с кадастровыми номерами  90:25:010103:432 и 90:25:010107:625 со ссылкой на положения пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Оспаривая вышеуказанные постановления администрации от 19.08.2019, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу, что оспоренные постановления соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы общества.

Соглашаясь с судом первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что испрашиваемые обществом земельные участки  частично располагаются в границах земель общего пользования, сославшись на представленную в суд апелляционной инстанции администрацией выкопировку (фрагмент карты функциональных зон) Генерального плана муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденного решением Ялтинского городского совета от 03.12.2018 № 3.

Суд апелляционной инстанции в обоснование принятого постановления, в частности, со ссылкой на действующее земельное и гражданское законодательство,  судебную практику указал, что земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу; перечисленные обществом земельные участки не могут быть ему предоставлены в собственность в порядке реализации исключительного права собственника для испрашиваемых целей.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также указал, что запрет на строительство объектов капитального характера на землях общего пользования (землях коммунальной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность) в период предоставления в аренду земельных участков был установлен подпунктом "а" пункта 4 статьи 83 Земельного кодекса Украины. Разрешительные документы были выданы обществу для размещения торговых павильонов на землях общего пользования, публичный собственник земельного участка как изначально, так и в последующем не принимал решения о предоставлении земельных участков для целей строительства капитальных объектов, земельные участки были предоставлены для обслуживания торговых павильонов. Возведение обществом на землях общего пользования объектов капитального строительства также противоречило законодательству Украины.

Однако, с такими судебными актами согласиться нельзя.

Действительно, применительно к положениям пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение.

В силу части 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации генеральный план содержит: 1) положение о территориальном планировании; 2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; 3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; 4) карту функциональных зон поселения или городского округа. 

В силу части 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации на указанных в пунктах 2-4 части 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации картах отображаются, в том числе границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения.

Как видно из материалов дела, в отношении спорных земельных участков с кадастровыми номерами 90:25:000000:341, 90:25:010103:432  90:25:010107:625 согласно представленным в деле выпискам из ЕГРН приведены сведения о характерных точках их границ; эти участки передавались обществу по договорам аренды от 02.12.2015 в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане, карте).

Представленная в суд апелляционной инстанции администрацией выкопировка (фрагмент карты функциональных зон) Генерального плана муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, утвержденного решением Ялтинского городского совета от 03.12.2018 № 3, не содержит сведений, позволяющих судить о координатах прохождения границ функциональных зон.

Соответственно, на основании представленной выкопировки генерального плана однозначный вывод о том, находятся ли применительно к их границам испрашиваемые обществом земельные участки на землях общего пользования, при отсутствии в данной выкопировке сведений о границах соответствующих функциональных зон, сделать невозможно.

При неподтверждении вышеуказанного обстоятельства допустимыми доказательствами основания для применения положений статей 27, 85 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствовали.

Бремя доказывания того, что испрашиваемые обществом земельные участки находятся в границах земель общего пользования в данном случае возлагается на орган местного самоуправления, принявший оспариваемые обществом постановления.

Кроме того, в данном случае по сути состоявшиеся судебные акты не внесли по итогам рассмотрения дела правовую определенность в отношения сторон по поводу используемых обществом земельных участков с  кадастровыми номерами 90:25:000000:341, 90:25:010103:432  90:25:010107:625 с расположенными на них объектами торговли.

В частности, из материалов дела усматривается, что эти участки были отведены обществу для строительства объектов торговли в период действия законодательства Украины; на них при получении разрешительной документации обществом были возведены объекты, которые, как указал суд апелляционной инстанции, являются капитальными; эти объекты приняты в эксплуатацию, на них зарегистрировано право собственности по законодательству Украины, а в последующем сведения о возведенных обществом на указанных земельных участках объектах недвижимого имущества внесены в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации в ЕГРН, с обществом переоформлены договоры аренды земельных участков по российскому законодательству, в которых указано на наличие на земельных участках объектов недвижимого имущества.

Общество, как владелец капитальных объектов на публичной земле, права на которые за ним зарегистрированы, не должно длительное время находиться в состоянии правовой неопределенности в вопросе о возможностях использования и распоряжения этими объектами, связанной со спорностью (в связи с заявляемой администрацией позицией) в вопросе о правовом режиме земельных участков под объектами и самих объектов.

         Положениями пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. 

       В силу пункта 52 указанного постановления государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

        В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае, с учетом конкретных обстоятельств спора, суду необходимо было не только выяснить вопрос о позиции администрации относительно доводов общества, но и предложить администрации представить доказательства, свидетельствующие о том, что органом местного самоуправления предпринимались действия, направленные на предъявление в установленном законом порядке требований к обществу  в соответствии с этой позицией администрации, направленных на защиту публичного интереса в вопросе использования находящихся в ведении органа местного самоуправления земель.

Состоявшиеся судебные акты не могут быть признаны законными и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с применимыми нормами материального права при соблюдении норм процессуального права.

           Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.02.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2020 по делу №А83-19772/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                 Е.В. Власов         

Судьи                                                                          Р.Г. Калуцких

                                                                                               Л.А. Крыжская