Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-815/2018

г. Владивосток

31 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей А.В. Гончаровой, Г.Н. Палагеша,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Синема-Уссурийск»,

апелляционное производство № 05АП-2950/2018 

на решение от 15.03.2018 

судьи Д.А. Самофала

по делу № А51-815/2018 Арбитражного суда Приморского края 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Синема-Уссурийск» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об оспаривании действий, выраженных в письме от 19.12.2017 №11-01/14/7233,

при участии:

от ООО «Синема-Уссурийск»: представитель ФИО2 по доверенности от 15.05.2018, сроком действия на 3 года;

от управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа: ФИО3 по доверенности от 09.01.2018, сроком действия по 31.12.2018;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Синема-Уссурийск» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее – управление), выраженных в письме от 19.12.2017 №11-01/14/7233 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, расположенного по адресу: 

<

...>. В качестве способа устранения допущенных нарушений заявитель просил обязать управление в десятидневный срок после вступления решения в законную силу инициировать процедуру и в установленный законом срок передать в собственность за плату спорное арендованное имущество (с учетом принятых судом уточнений).

Решением арбитражного суда от 15.03.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. При этом заявитель жалобы выражает несогласие с выводом арбитражного суда о том, что арендуемые им помещения не образуют самостоятельный обособленный объект недвижимости, поскольку предметом договора аренды являются отдельные помещения, расположенные на поэтажных планах, что предполагает возможность раздела нежилого помещения общей площадью 1437,30 кв.м на несколько помещений. При этом полагает, что суд первой инстанции необоснованно возложил на него обязанность доказать возможность такого раздела и формирования арендуемых помещений в качестве обособленного объекта, тогда как именно орган местного самоуправления в соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) должен был доказывать законность и обоснованность оспариваемых действий. Кроме того, общество ссылается на неправильное изложение судом первой инстанции фактических обстоятельств дела по вопросу о заключении сторонами дополнительного соглашения к договору аренду, касающегося увеличения площади арендуемых помещений и увеличения арендной платы, что привело к необоснованным выводам по спорному вопросу. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Управление в представленном в материалы дела отзыве, поддержанном в судебном заседании, с доводами апелляционной жалобы не согласилось, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела и им дана надлежащая оценка, в связи с чем решение отмене или изменению не подлежит.

Заслушав доводы и возражения сторон, исследовав материалы дела, коллегия апелляционной инстанции установила следующее.

30.08.2000 между муниципальным унитарным предприятием «Дирекция Киносети г. Уссурийска» (арендодатель) по согласованию с Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Уссурийска и Уссурийский район и обществом (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №227, по условиям которого арендатор принял в долгосрочное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 891 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, для использования в следующих целях: киноконцертной деятельности, проката и продажи аудио- и видеопродукции, оказания услуг бара и кафе, и для осуществления сопутствующей кинопрокату коммерческой деятельности. Срок действия договора установлен с 30.08.2000 по 30.08.2025.

Государственная регистрация договора аренды произведена 16.10.2000, о чём в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №26460.

Дополнительным соглашением от 21.12.2000 стороны изменили предмет договора аренды, увеличив площадь арендуемых помещений до 1073,30 кв.м. Дополнительным соглашением №2 от 01.06.2001 к договору площадь арендуемых помещений была увеличена до 1335,50 кв.м, а дополнительным соглашением №3 от 15.08.2002 – до 1356,60 кв.м. Одновременно сторонами было согласовано увеличение размера арендной платы. Государственная регистрации названных дополнений была осуществлена в установленном законом порядке.

04.12.2017 общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа нежилого помещения общей площадью 1356,60 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Письмом от 19.12.2017 №11-04/14/7233 орган местного самоуправления уведомил заявителя об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества на том основании, что арендуемые обществом помещения являются частью обособленного объекта площадью 1437,30 кв.м, поставленного на кадастровый учет вследствие раздела здания кинотеатра площадью 1508,00 кв.м на 4 самостоятельных объекта недвижимости. Дополнительно управление указало, что фактически общество в отсутствие договорных отношений пользуется помещениями общей площадью 1486,90 кв.м, которая складывается из мест общего пользования и антресольного этажа, образованного в результате перепланировки.

Не согласившись с данным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, который отказал в удовлетворении заявленных требований.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и, как следствие, для отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемое решение должно не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Согласно пункту 3 статьи 3 названного Закона приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом (пункт 5 статьи 3 Закона №178-ФЗ).

Как предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

· арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

· отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

· арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

· сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По правилам части 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ).

При этом в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо №134) разъяснено, что по смыслу Закона №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм материального права и разъяснений об их применении, наличие или отсутствие у арендуемого объекта свойств обособленного недвижимого имущества имеет решающее значение для определения возможности отчуждения такого объекта в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.

Из материалов дела усматривается, что двухэтажное здание по адресу: 

<

...>, изначально представляло собой единый объект недвижимости (кинотеатр) площадью 1508 кв.м, находящийся в собственности муниципального образования и являющийся объектом культурного наследия.

07.06.2017 по итогам раздела данного объекта было образовано четыре самостоятельных объекта недвижимости, о чём в Единый государственный реестр недвижимости были внесены соответствующие записи, в том числе:

1) мастерская - кадастровый номер 25:34:016902:13407, площадь 28,60 кв.м, назначение: нежилое, этаж: 1;

2) гараж - кадастровый номер 25:34:016902:13408, площадь 21,00 кв.м, назначение: нежилое, этаж: 1;

3) встроенная трансформаторная подстанция - кадастровый номер 25:34:016902:13423, площадь 21,10 кв.м, назначение: нежилое, этаж: 1;

4) нежилые помещения - кадастровый номер 25:34:016902:13409, площадь 1437,30 кв.м, назначение: нежилое, этаж: 1, 2, антресоль.

В свою очередь общество на основании договора аренды от 30.08.2000 с учетом дополнительных соглашений от 21.12.2000, от 01.06.2001, от 15.08.2002 является арендатором нежилых помещений площадью 1356,6 кв.м, расположенных в здании по ул. Некрасова, 73 в г. Уссурийске, в том числе:

1) 1 этаж: два коридора площадью 20,5 кв.м и 5,1 кв.м, склад площадью 7,7 кв.м, касса площадью 2,9 кв.м, бухгалтерия площадью 18,5 кв.м, кабинет художника площадью 10,6 кв.м, фойе площадью 60 кв.м, бытовая комната площадью 13 кв.м, фойе площадью 137,5 кв.м, два туалета площадью 10,5 кв.м и 8,7 кв.м, два умывальника площадью 5 кв.м каждый, два коридора площадью 9,3 кв.м каждый, коридор площадью 9,1 кв.м, зрительный зал 368,9 кв.м, сцена площадью 52,2 кв.м, мастерская площадью 28,6 кв.м, гараж площадью 21 кв.м, кабинет директора площадью 21,1 кв.м, магазин площадью 29,2 кв.м, лестничная клетка площадью 21 кв.м, гардероб площадью 5,6 кв.м, кухня площадью 25 кв.м, склад площадью 4,8 кв.м, две лестничные клетки площадью 25,5 кв.м, фотография площадью 45,7 кв.м; 

2) 2 этаж: аппаратная площадью 54 кв.м, силовая комната площадью 5,3 кв.м, коридор площадью 5,9 кв.м, кабинет площадью 8,2 кв.м, гардероб площадью 7,7 кв.м, выпрямительная комната площадью 6,5 кв.м, бар площадью 69,6 кв.м, дискозал площадью 175,5 кв.м, кухня площадью 6,7 кв.м, мойка площадью 2,1 кв.м, коридор площадью 2 кв.м, подсобное помещение площадью 6.3 кв.м.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле договор аренды недвижимого имущества, дополнительные соглашения к нему, схематические планы арендуемых помещений, кадастровый паспорт здания и выписку из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объектов недвижимости, судебная коллегия установила, что спорные разрозненные нежилые помещения площадью 1356,60 кв.м (№1-5, 7-13, 15-18, 20-26, 30-35 на первом этаже; №2-5, 8-13, 15, 16 на втором этаже), о передаче которых в собственность в порядке Закона №159-ФЗ просит общество, не образуют в совокупности индивидуально определенной вещи, поскольку помещения, арендуемые заявителем, не сформированы как обособленный объект, находятся на разных этажах, не являются изолированными, поскольку объединены лестничными клетками и коридорами, являющими помещениями общего пользования, и не имеют самостоятельного выхода на улицу.

Учитывая изложенное и то обстоятельство, что арендуемые обществом нежилые помещения общей площадью 1356,60 кв.м не стоят на кадастровом учете, апелляционная коллегия поддерживает вывод арбитражного суда об отсутствии возможности определить спорные помещения как обособленный объект недвижимости.

Соответственно действия управления, выраженные в письме от 19.12.2017 №11-01/14/7233, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в собственность не противоречат закону и не повлекли нарушения прав и законных интересов заявителя.

Довод апелляционной жалобы о том, что вывод о невозможности формирования арендуемых нежилых помещений как обособленного объекта в целях реализации права преимущественного выкупа не основан на технических заключениях, апелляционной коллегией не принимается, поскольку по смыслу пункта 8 Информационного письма №134 признаки обособленного объекта недвижимости определяются по совокупности нормативных положений статьи 130 ГК РФ, Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не требуют обязательного проведения технической оценки.

В свою очередь при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделению этого имущества на обособленные помещения с тем, чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате разделения помещения, которое оно арендует более трех лет.

В этой связи утверждение заявителя о том, что в силу части 5 статьи 200 АПК РФ не он, а орган местного самоуправления обязан доказать невозможность формирования арендуемых им помещений в качестве обособленного объекта недвижимости в целях реализации Закона №159-ФЗ, приведенных выше выводов судебной коллегии не отменяет.

Одновременно суд апелляционной инстанции отмечает, что доказательства формирования арендуемых нежилых помещений площадью 1356,60 кв.м, которые являются частью здания кинотеатра площадью 1508,00 кв.м и одновременно частью обособленного в нём нежилых помещений с кадастровым номером 25:34:016902:13409 площадью 1437,30 кв.м, в качестве обособленного объекта недвижимости и осуществления в отношении арендуемых помещений площадью 1356,60 кв.м кадастрового учета в установленном законом порядке, а также доказательства государственной регистрации прав на эти помещения как на отдельный объект прав, в материалах дела отсутствуют.

Как установлено статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение единого объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника. 

Принимая во внимание отсутствие волеизъявления муниципального образования на формирование арендуемых помещений площадью 1356,60 кв.м в качестве обособленного объекта недвижимости в силу объективной невозможности по обстоятельствам изложенным выше, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности признания спорных помещений объектом реализации преимущественного права выкупа.

Что касается указания общества на недостаточное исследование судом первой инстанции вопроса о заключении сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, направленного на увеличение площади арендуемых нежилых помещений до 1486,90 кв.м, то оно апелляционной коллегией не принимается, поскольку по смыслу статьи 3 Закона №159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) временном пользовании на основании договоров аренды является одним из критериев реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.

В этой связи сам по себе вопрос об обстоятельствах заключения и (или) подписания дополнительных соглашений к договору аренды, которые фактически не были реализованы и не прошли государственную регистрацию, не влияют на правильность разрешения настоящего спора.

Подводя итог изложенному, апелляционная коллегия считает, что материалами дела нашли подтверждение доводы управления об отсутствии оснований для реализации обществом преимущественного права выкупа спорных помещений, что свидетельствует о законности оспариваемого отказа от 19.12.2017 №11-04/14/7233.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено отсутствие оснований для признания оспариваемых действий органа местного самоуправления незаконными, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта по данному делу, не установлено. 

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 руб. на основании статьи 110 АПК РФ относятся судебной коллегией на общество, а в оставшейся части на основании статьи 333.40 Налогового кодекса РФ подлежат возврату плательщику из бюджета как излишне уплаченные.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2018 по делу №А51-815/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Синема-Уссурийск» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению №268 от 04.04.2018 через ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк». Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова

Г.Н. Палагеша