432/2023-8487(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А45-35247/2020  

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объёме 10 февраля 2023 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Глотова Н.Б., судей Бедериной М.Ю.,  ФИО1 - 

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО2 на определение от 07.06.2022 Арбитражного суда Новосибирской области  (судья Красникова Т.Е.) и постановление от 11.10.2022 Седьмого арбитражного  апелляционного суда (судьи Иващенко А.П., Дубовик В.С., Иванов О.А.) по делу   № А45-35247/2020 о несостоятельности (банкротстве) ФИО3  (ИНН 

<

***>), принятые по заявлению финансового управляющего ФИО4 об оспаривании сделок должника по отчуждению объектов  недвижимости и применении последствий их недействительности.  

В судебном заседании приняла участие представитель финансового управляющего  ФИО4 - ФИО5 по доверенности от 01.02.2023.  

Суд установил: 

в деле о несостоятельности (банкротстве) ФИО3 (далее -  ФИО3, должник) в Арбитражный суд Новосибирской области обратился  финансовый управляющий его имуществом ФИО4 (далее –  финансовый управляющий) с заявлением об оспаривании сделок должника  по отчуждению объектов недвижимости и применении последствий  их недействительности.  

Определением суда от 07.06.2022 заявление финансового управляющего  удовлетворено частично. Признан недействительным договор купли-продажи здания  от 22.06.2020 № 1, договор купли-продажи здания от 22.06.2020 № 2, договор купли-продажи земельного участка от 22.06.2020 № 1, договор купли-продажи земельного  участка от 22.06.2020 № 2, заключённые должником с ФИО6. Применены последствия недействительности сделок в виде обязания  ФИО6 возвратить в конкурсную массу - здание (убойный цех) с кадастровым  номером 54:03:031801:704, расположенное по адресу: Новосибирская область,  

<

...>, количество этажей 1,  площадью 393,4 кв. м (далее – здание убойного цеха); здание (яйцесклад) с кадастровым  номером 54:03:031801:749, расположенное по адресу: 

<

...>, количество этажей 1,  площадью 418,5 кв. м (далее – здание яйцесклада); земельный участок с кадастровым  номером 54:03:031801:4, расположенный по адресу: 

<

...>, категория - земли  населённых пунктов, вид разрешённого использования - для производственной  деятельности, площадью 679 кв. м (далее – земельный участок № 1); земельный участок  с кадастровым номером 54:03:031801:3, расположенный по адресу: 

<

...>; категория - земли  населённых пунктов, вид разрешённого использования - для производственной  деятельности, площадью 6 940 кв. м (далее – земельный участок № 2).  

Отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным договора  купли-продажи здания от 22.06.2020 № 1, заключённого между ФИО3  и ФИО7.  

Постановлением от 11.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда  определение от 07.06.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу отменено  в части признания недействительным договора купли-продажи здания от 22.06.2020,  заключённого ФИО3 с ФИО6  

В отменённой части принят судебный акт об отказе в удовлетворении заявления  о признании недействительным договора купли-продажи от 22.06.2020 № 2.  

В остальной части определение суда оставлено без изменения. 

Не согласившись с принятыми судебными актами, конкурсный кредитор должника  ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просят  их отменить в полном объёме и направить спор на новое рассмотрение в суд первой  инстанции.  

В обоснование кассационной жалобы (по сделкам, совершённым  с ФИО7 и ФИО6) её податель ссылается на наличие оснований  для признания договоров купли-продажи недействительными на основании пунктов 1, 2  статьи 61.2, статьи 61.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), поскольку сделки  совершены в отношении фактически аффилированных к должнику лиц на условиях  недоступных независимым участникам правоотношений без получения продавцом  равноценного встречного исполнения.  

Податель жалобы полагает, что рыночная стоимость проданного должником  имущества была установлена по результатам экспертизы, проведённой в рамках  гражданского дела по разделу имущества супругов Р-вых, указанные  обстоятельства имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора,  совокупная стоимость зданий и земельных участков по результатам экспертизы кратно  

превышает покупную цену по договорам, что свидетельствует о наличии оснований  для признания всех сделок недействительными.  

Также заявитель приводит доводы о том, что основанием недействительности  указанных сделок явилось нарушение судами требований статьи 35 Земельного кодекса  Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в соответствии с которой отчуждение здания,  сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу,  проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных  в данной норме.  

Неприменение судами положений статьи 35 ЗК РФ привело к тому, что земельные  участки и расположенные на них производственные объекты находятся в настоящее время  в собственности разных лиц, при том, что ранее они находились во владении одного  правообладателя, что обеспечивало возможность использования имущества как единого  комплекса.  

С учётом выборочного возврата судами объектов недвижимого имущества  без привязки к земельным участкам, на которых они расположены, их дальнейшая  реализация будем невозможна, либо существенно затруднена.  

От ФИО7 в суд округа поступил отзыв с возражениями на кассационную  жалобу.  

В заседании суда кассационной инстанции после перерыва представитель  финансового управляющего поддержал кассационную жалобу по основаниям,  изложенным в отзыве, просил судебные акты отменить и направить спор на новое  рассмотрение в суд первой инстанции.  

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив   в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее - АПК РФ) законность принятых судебных актов, суд кассационной  инстанции считает их подлежащими отмене с направлением обособленного спора  на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Как следует из материалов дела, между должником (продавец) и ФИО7  (покупатель) заключён договор купли-продажи здания от 22.06.2020 № 1, по условиям  которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а последний принять  и оплатить здание (инкубатор), расположенное по адресу: 

<

...>; назначение - нежилое  помещение; количество этажей 1, площадью 426,6 кв. м (далее – здание инкубатора),  стоимостью 200 000 руб.  

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее –  ЕГРН) о переходе прав на объект недвижимости от 29.10.2020 № КУВИ-002/2020- 33976296, право собственности ФИО7 зарегистрировано 06.08.2020, номер  регистрации 54:35:031801:672-54/163/2020-4.  

Кроме того, между должником (продавец) и ФИО6 (покупатель)  заключён договор купли-продажи от 22.06.2020 № 1, согласно условиям которого  

продавец обязуется передать в собственность покупателя, а последний принять и оплатить  здание убойного цеха стоимостью 100 000 руб.  

Оплата за здание производится согласно графику платежей (Приложение № 3).  

Согласно выписке из ЕГРН от 29.10.2020 № КУВИ-002/2020-33976295 право  собственности за ФИО6 зарегистрировано 09.07.2020, номер регистрации  54:35:031801:704-54/163/2020-19.  

Также между должником (продавец) и ФИО6 заключён договор купли-продажи здания от 22.06.2020 № 2, согласно условиям которого продавец обязуется  передать в собственность покупателя, а последний оплатить здание яйцесклада  стоимостью 250 000 руб.  

Оплата за здание производится согласно графику платежей (Приложение № 3).  

Согласно выписке из ЕГРН от 29.10.2020 № КУВИ-002/2020-33976262 право  собственности за ФИО6 зарегистрировано 07.07.2020, номер регистрации  54:03:031801:749-54/163/2020-5.  

Между должником (продавец) и ФИО6 заключён договор купли-продажи  земельного участка от 22.06.2020 № 1, по которому должник обязуется передать  в собственность ФИО6, а последний принять и оплатить земельный участок № 1,  стоимостью 50 000 руб.  

Согласно выписке из ЕГРН от 29.10.2020 № КУВИ-002/2020-33976298 право  собственности за ФИО6 зарегистрировано 09.07.2020, номер регистрации  54:03:031801:4-54/163/2020-10.  

Между должником (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключён договор  купли-продажи земельного участка от 22.06.2020 № 2, по которому должник обязуется  передать в собственность ФИО6, а последний принять и оплатить земельный  участок № 2.  

Полагая, что вышеуказанные договоры купли-продажи совершены без получения  ФИО3 встречного предоставления в целях причинения вреда  имущественным правам кредиторов, при осведомлённости другой стороны сделки  об ущемлении интересов кредиторов должника, финансовый управляющий обратился  в суд с настоящим заявлением.  

Суд первой инстанции, дав критическую оценку заключению эксперта  от 29.10.2021 № 23134, представленного в материалы дела о разделе совместно нажитого  имущества ФИО8 и ФИО3, рассмотренного  Кировским районным судом города Новосибирска, исходил из недоказанности  совокупности оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве  для признания недействительным договора купли-продажи инкубатора, заключённого  должником с ФИО7  

Удовлетворяя заявление в части признания недействительными четырёх договоров  купли-продажи, заключённых должником с ФИО6, суд первой инстанции  пришёл к выводу о наличии оснований недействительности спорных сделок,  

предусмотренных положениями пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, поскольку  они совершены в период подозрительности без получения должником равноценного  встречного предоставления в целях уменьшения конкурсной массы и причинения ущерба  кредиторам.  

Отменяя определение суда в части признания недействительным договора купли-продажи от 22.06.2020 № 2, посчитав, что условия исполнения каждой из сделок должны  быть оценены в отдельности, суд апелляционной инстанции счёл недоказанным  финансовым управляющим факт предоставления ФИО6 неравноценного  встречного исполнения по указанной сделке, направленной на отчуждение должником  здания яйцесклада.  

Между тем судами не учтено следующее. 

По правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершённая  должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом  или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом  недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой  стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия  существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий,  при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки  (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет  признаваться в частности любая передача имущества или иное исполнение обязательств,  если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного  им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного  встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств  такого встречного исполнения обязательств.  

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах,  связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности  (банкротстве)» (далее - Постановление № 63), для признания сделки недействительной  на основании нормы пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она  уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность  встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.  

В рассматриваемом случае заявление о признании ФИО3  несостоятельным (банкротом) принято арбитражным судом к производству 21.12.2020,  а оспариваемые договоры совершены 22.06.2020, то есть в пределах периода  подозрительности, определенного как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона  о банкротстве.  

Финансовым управляющим в судах первой и апелляционной инстанций  в качестве основного заявлен довод о продаже производственного комплекса  по заниженной цене в размере 600 000 руб. фактически аффилированным с должником  

лицам, что привело к утрате активов ФИО3 в преддверии банкротства, за счёт  которых кредиторы могли получить удовлетворение своих требований.  

В качестве доказательства неравноценного встречного исполнения заявитель привёл  заключение эксперта от 29.10.2021 № 23134, представленное в материалы дела о разделе  совместно нажитого имущества Р-выми в Кировский районный суд города  Новосибирска, согласно содержанию которого действительная (рыночная) стоимость  объектов недвижимости по состоянию на дату совершения сделок (22.06.2020) составляла  3 326 114 руб., в том числе здание инкубатора - 929 580 руб., здание убойного цеха952 426 руб., здание яйцесклада - 911 930 руб., земельный участок № 1181 415 руб., земельный участок № 2 - 350 763 руб.  

Отклонив указанное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства  по делу, подтверждающего рыночную стоимость спорного имущества, суд исходил  из того, что экспертиза проведена в деле о разделе имущества между супругами  Р-выми без привлечения к участию в споре ответчиков по настоящему  обособленному спору, без проведения визуального осмотра, в связи с чем мог быть  неверно осуществлён выбор аналогов для оценки.  

Состояние имущества оценено судом на основании представленных в материалы  дела фотографий спорных объектов, из которых визуально можно установить,  что кирпичные стены разваливаются, кровля требует ремонта, на части здания инкубатора  кровля отсутствует, имеет место просадка фундамента.  

Кроме того, суд учёл, что должником спорные объекты приобретены по договорам  купли-продажи от 20.08.2016 у ФИО9 по цене  1 500 000 руб.  

Учитывая, что документов, подтверждающих выполнение восстановительных работ  после приобретения объектов должником не представлено, суд счёл возможным принять  указанные фотоматериалы и договоры, заключённые с ФИО9, в качестве  доказательств, определяющих действительную стоимость спорного имущества.  

Вместе с тем при сравнении условий сделки с аналогичными следует учитывать  как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых  аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.  

Из диспозиции пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве следует, что помимо цены  для определения признака неравноценности во внимание должны приниматься  и все обстоятельства совершения сделки, то есть суд должен исследовать контекст  отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся  вполне убедительным и обоснованным.  

Настаивая на недействительности всех договоров купли-продажи, финансовый  управляющий приводил доводы о том, что должник и покупатели имущества по ряду  признаков являются аффилированными лицами и при заключении не намеревались  достичь обычного для них правового результата.  

Так, в частности, финансовый управляющий ссылался на наличие регулярных  транзакций по банковскому счёту должника, совершённых с ФИО7 в период  с марта 2017 года по май 2019 года, конечная цель которых не раскрыта.  

Причины предоставления отсрочки платежей покупателям по согласованному  в договорах графику не приведены, обстоятельства расчётов не проверены.  

В качестве аргументов, подтверждающих подозрительный характер сделок,  финансовый управляющий также указывал на то, что должник в 2020 году продолжал  оплачивать поставку электроэнергии на данные объекты акционерному обществу  «Новосибирскэнергосбыт».  

В такой ситуации нельзя исключать, что волеизъявление сторон не совпадало  с их внутренней волей, участники сделок могли скрыть их действительный смысл  и внести любые условия, в том числе в отношении договорной цены.  

В свою очередь, эти доводы не были надлежащим образом проверены судами двух  инстанций.  

Вместе с тем, учитывая изложенные обстоятельства, достаточно весомо  подтверждающие фактическую аффилированность между должником и ответчиками,  исследуя доводы финансового управляющего о неравноценности встречного исполнения  по оспариваемым сделками, судам следовало, руководствуясь разъяснениями, данными  в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением  дело банкротстве», проверить наличие у ФИО7 и ФИО6 финансовой  возможности произвести оплату приобретаемого недвижимого имущества, исследовать  на какие цели должником были потрачены полученные денежные средства по сделкам.  

В условиях неисполнения ФИО3 своих обязательств перед  кредиторами, отчуждение активов в преддверии банкротства по существенно заниженной  цене аффилированному лицу либо вообще без получения исполнения в своей  совокупности являются обстоятельствами, достаточными для вывода о том, что должник,  отчуждая здания и земельные участки, преследовал цель причинения вреда своим  кредиторам.  

Принимая во внимание указанные обстоятельства, выводы судов об отсутствии  бесспорных доказательств подписания и исполнения оспариваемых сделок, заключённых  должником с ФИО7 (договор купли-продажи здания от 22.06.2020 № 1),  с ФИО6 (договор купли-продажи от 22.06.2022 № 2) на рыночных условиях  носят преждевременный характер и сделаны без учёта и оценки всех имеющихся в деле  доказательств.  

Кроме того, в соответствии с закреплённым в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ  принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов  все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных  участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.  

Согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся  на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным  участком, за исключением случае в прямо указанных в данной норме.  

Из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного  Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных  с применением земельного законодательства», следует, что согласно пункту 4 статьи 35  ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке  и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится  вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся  на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу,  не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение  здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение  земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный  участок и расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному  лицу, являются ничтожными.  

Признание судами недействительными договоров купли-продажи здания убойного  цеха, земельных участков № 1, 2 при одновременной констатации законности сделок  в отношении зданий инкубатора и яйцесклада, совершённых в отношении двух разных  покупателей, требует проверки доводов финансового управляющего относительно факта  расположения этого имущества на земельных участках с целью установления наличия  либо отсутствия противоречий закреплённому в подпункте 5 пункта 1 статьи 1  ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними  объектов, а также случаев, при которых допускается отчуждение здания и сооружения,  находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу (пункт 4 статьи 35  ЗК РФ).  

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении  обособленного спора судами допущены существенные нарушения норм материального  и процессуального права, повлиявшие на исход дела, и без устранения которых  невозможна защита охраняемых законом интересов должника и его кредиторов, поэтому  определение и постановление на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат  отмене с направлением обособленного спора на новое рассмотрение.  

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть изложенное,  устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, входящие в предмет  доказывания, имеющие значение для правильного разрешения спора с учётом  общеобязательного толкования норм гражданского и земельного законодательства,  правильно распределив бремя доказывания, дать оценку всем доводам  и возражениям лиц, участвующих в споре, оценить представленные доказательства  в их совокупности и взаимосвязи, в случае необходимости поставить на обсуждение  участников спора вопрос о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости  

объектов недвижимого имущества, на основании представленных доказательств  и установленных обстоятельств разрешить спор по существу.  

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 289,  290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

определение от 07.06.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление  от 11.10.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-35247/2020  отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд  Новосибирской области.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,  в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий Н.Б. Глотов  

Судьи М.Ю. Бедерина 

 ФИО1