АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1197/25 

Екатеринбург

23 июня 2025 г.

Дело № А76-13762/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июня 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Тороповой М. В., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2024 по делу № А76-13762/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 № 18АП-13202/2024, №18АП-13203/24 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.08.20232 № 05).

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - истец 1, предприниматель ФИО3), индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - истец 2, предприниматель ФИО4), индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - истец 3, предприниматель ФИО5) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ответчик, предприниматель ФИО1) об установлении права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83, определив размеры долей в праве общей долевой собственности пропорционально площадям частей земельных участков, исходя из площадей принадлежащих объектов недвижимости, а именно: доля в праве предпринимателя ФИО1 - в размере 87930/100000; доля в праве предпринимателя ФИО3 - в размере 4023/100000, доля в праве предпринимателя ФИО4 - в размере 4023/100000; доля в праве предпринимателя ФИО6 - в размере 4023/100000. Общая площадь земельного участка 440 кв. м. Адрес: месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Категория земель: земли населенных пунктов (с учетом уточнения предмета исковых требований).

В период рассмотрения спора предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Челябинской области со встречным исковым заявлением к предпринимателю ФИО3, предпринимателю ФИО4, предпринимателю ФИО5 об обязании снести самовольное строение - гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв. м, литер Д, расположенный по адресу: 

<

...> (с учетом уточнения предмета встречного иска, представленного в судебном заседании 20.06.2024).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сети» (далее - общество «Сети»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра), Комитет по имуществу и земельными отношениями города Челябинска (далее - Комитет), ФИО7 (далее - ФИО7).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2024 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 № 18АП-13202/2024, №18АП-13203/24  решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить в части отказа судов в удовлетворении встречного искового заявления, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель жалобы указывает, что суды пришли к ошибочному выводу о том, что здание гаража было построено одновременно со зданием лесосушилок, что повлияло на итоговый вывод судов, поскольку он был использован для обоснования отсутствия у ФИО1 охраняемого законного интереса в сносе здания гаража. Заявитель указывает, что одновременно с лесосушилками был построен лишь склад инертных материалов, который не являлся объектом недвижимости поскольку представлял собой открытое пространство между тремя стенами для складирования угля, что следует из свидетельских показаний ФИО8, плана приватизации РСУ-6, где склад инертных материалов, в отличии от других зданий не обозначен как капитальная постройка (КН). И лишь после пристройки к этим стенам выступающей части с воротами – данное пространство получило закрытый контур и стало представлять из себя объект недвижимости – гараж. Отмечает, что в материалах имеется протокол допроса свидетеля, однако сами показания свидетеля в протоколе не приведены, что равнозначно отсутствию протокола судебного заседания. Если бы суд мог исследовать данные свидетельские показания, сопоставить их с другими письменными доказательствами по делу, а также выводами экспертного заключения, то мог бы прийти к выводу о том, что гараж был построен именно в 1998-м году.

По мнению предпринимателя ФИО1 суды также пришли к ошибочному выводу о том, что работы по возведению крыши гаража, проведенные в промежутке времени с мая 2014 года по май 2015 года, относятся к работам по капитальному ремонту. Поскольку в результате возведения крыши изменился один из параметров здания – высота, а также произошла замена конструкции перекрытия – с железобетонных плит на металлические прогоны, данные работы являются реконструкцией здания (пункт 14.1.статьи 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации). Указанное нарушает права ФИО1 так как большая часть гаража одновременно является частью здания лесосушилки и работы по возведению крыши, установке ворот и являются по сути – строительством пристроя к зданию сушилок, и как следствие лишают истца права владения земельным участком, на котором расположена часть гаража.

Заявитель отмечает, что суды не применили положения статей 12, 209, 222, 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие право собственника объекта недвижимости на защиту своего права собственности любыми, предусмотренными законом способами, в том числе путем обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки. Поскольку в данном случае одним из оснований для признания гаража самовольной постройкой является его строительство на чужом земельном участке, приведение в соответствие его параметров требованиям закона невозможно, а, следовательно, гараж подлежит сносу.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО4 просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что согласно выписке из ЕГРН от 05.03.2021 № КУВИ-002/2021-18566382 в долевой собственности истцов находится объект недвижимости - гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв. м, литер Д, расположенный по адресу: 

<

...>.

Спорный гараж принадлежал ранее на праве собственности предприниматею ФИО9 на основании договора купли-продажи от 29.03.1999 и решения Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2013 по делу № А76-25370/2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 74 АД № 422137 от 07.06.2013.

По договору купли-продажи от 17.09.2014 гараж был продан предпринимателю ФИО3, впоследствии предприниматель ФИО3 по договору купли-продажи от 06.07.2017 продала доли (по 1/3) в праве собственности на гараж предпринимателю ФИО4 и предпринимателю ФИО5.

Право собственности истцов на доли (по 1/3) в праве собственности на гараж зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем на договоре имеются соответствующие отметки.

В ходе проведения кадастровых работ по определению места расположения земельного участка под гаражом кадастровым инженером ФИО10 было установлено, что частично (площадь 34 кв. м) гараж расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:83, частично (площадь 24 кв. м) - на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:1841 площадью 1747 кв. м, собственниками которого согласно сведениям из ЕГРН являются ФИО11, предприниматель ФИО4 и предприниматель ФИО5 

Указанные обстоятельства также отражены в заключении кадастрового инженера ФИО12 

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:1841 разделен на три земельных участка в соответствии с соглашением о перераспределении земельных участков от 26.08.2021, часть спорного гаража истцов (площадь 24 кв. м) оказалась расположенной на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:3204, принадлежащем на дату рассмотрения спора на праве собственности третьему лицу - ФИО7, в подтверждение чего представлена выписка из ЕГРН от 08.08.2022 № 99/2022/485964595.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 на праве собственности принадлежит ответчику предпринимателю ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.09.2020 № КУВИ-002/2020-201908805.

На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости ответчика: нежилое здание (здание лесосушилки) площадью 130 кв. м, кадастровый номер 74:36:0515005:1941, нежилое здание (пристрой к зданию лесосушилки) площадью 60,5 кв. м, кадастровый номер 74:36:0515005:1939.

Указанные объекты были приобретены ответчиком у общества «Сети» по договору купли-продажи от 12.02.2020, которое, в свою очередь, приобрело объекты у общества с ограниченной ответственностью «АН-2» (далее – общество «АН-2»).

Спорный земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 был поставлен на кадастровый учет 30.09.2009 обществом «АН-2», приобретен обществом «Сети» в собственность в порядке приватизации по договору купли-продажи от 23.04.2010, участок передан по акту приема-передачи от 03.06.2010.

Общество «АН-2» ликвидировано 19.11.2020.

Ссылаясь на то, что приобретение в собственность ответчиком (его правопредшественником) земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515005:83, на котором расположена часть объекта недвижимости истцов, нарушает их права и является основанием для возникновения права общей долевой собственности на спорный земельный участок, истцы обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми первоначальными исковыми требованиями.

Согласно техническому паспорту на здание РСУ-1 по адресу: ул. Энтузиастов, д. 26А, инвентарный номер 22829, по состоянию на 06.12.2000, в описании объектов «Здание лесосушилки», литера Л, «Пристрой к зданию лесосушилки», литера Л1, отсутствуют сведения о каком-либо пристрое (о гараже) к объектам.

В материалы дела ответчиком представлены фотографии, являющиеся приложением к отчету № 1114-18/3 об определении рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, из которых усматривается отсутствие гаража в 2007-2011 годах и наличие гаража в 2017 году.

Предпринимателем ФИО1 указано, что в документах в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (договор купли-продажи от 29.06.2006, протокол собрания учредителей общества с ограниченной ответственностью «Уралстройинвест-Запад» от 12.04.2006, выписка из ЕГРН от 12.03.2007, письмо в открытого акционерного общества Банк ВТБ, кадастровый план территории от 27.10.2008), отсутствуют сведения о наличии на земельном участке такого объекта недвижимости как гараж.

Ссылаясь на то, что здание гаража было построено в 1967 году, располагалось на некотором расстоянии от здания лесосушилки, в дальнейшем здание гаража было разрушено, и новый гараж был пристроен к зданию лесосушилки с нарушением требований действующего законодательства без получения соответствующих разрешений, предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми встречными исковыми требованиями.

В период рассмотрения спора, определением Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2023, по ходатайству предпринимателя ФИО1 по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО13.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1) Определить, в какое время возведен объект недвижимости гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471 общей площадью 48,4 кв. м, литер Д, расположенный по адресу: 

<

...>, с указанием времени возведения стен, фундамента, крыши, ворот?

2) Определить, является ли гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471 общей площадью 48,4 кв. м, литер Д, расположенного по адресу: 

<

...>, самостоятельным объектом недвижимости или пристроем (составной частью) нежилого здания (здания лесосушилки) площадью 130 кв. м, кадастровый номер 74:36:0515005:1941?

В материалы дела поступило экспертное заключение от 16.04.2024 № 97/2024.

При ответе на первый вопрос эксперт пришел к выводу, что установить точную дату строительства спорного объекта - гаража не представляется возможным. Период возведения стен и фундаментов спорного гаража (за исключением его выступающей части) соответствует периоду возведения данного объекта - не позднее 1993 года. Стены и фундамент выступающей части гаража (фасад со стороны ул. Энтузиастов) возведены в период с 1993 по 1998 годы. Крыша/кровля исследуемого объекта возведена в промежутке времени с мая 2014 года по май 2015 года. Ворота гаража установлены в период возведения кровли в промежутке времени с мая 2014 года по май 2015 года.

При ответе на второй вопрос эксперт пришел к выводу, что по результатам экспертного осмотра объектов - гаража и здания лесосушилки установлено, что на момент возведения спорный гараж (лит. Д) и помещения лесосушилки (лит. Л и лит. Л3) являлись составными частями одного производственного здания. В настоящее время, учитывая, что помещения лесосушилки не эксплуатируются, а большинство ее конструкций и инженерные коммуникации подверглись полному разрушению, спорный гараж лит. Д может рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости, т.к. обладает признаками изолированного и обособленного помещения.

Также экспертом в порядке экспертной инициативы указано, что в рамках проведенной судебной экспертизы выполнялся анализ представленной в материалы дела документации, по результатам которого усмотрены признаки реестровой ошибки, допущенной при установлении границ земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204 в части прохождения смежной границы по гаражу (лит. Д). По мнению судебного эксперта, для устранения реестровой ошибки необходимо смежную границу между земельными участками с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204 установить по фактическим конструкциям гаража (лит. Д).

В заключении экспертом представлена графическая схема устранения реестровой ошибки и определены координаты поворотных точек.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции, исходя из результатов проведенной по делу судебной экспертизы, пришел к выводу, что поскольку спорный гараж истцов является самостоятельным отдельно стоящим объектом недвижимости, имеется возможность формирования земельного участка под ним. Исходя из того, что основания для возникновения права собственности предпринимателя ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 истцами не оспорены, приняв во внимание выводы судебной экспертизы о наличии реестровой ошибки и возможности ее исправления, обстоятельств, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:83 расположены объекты недвижимости истцов, судом первой инстанции установлено не было, в силу чего суд пришел к выводу, что оснований для возникновения права общей долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 также не имеется.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции установил, что строительство гаража в том виде, в котором он существует в настоящее время, было окончено в мае 2015 года, доказательств строительства гаража с соблюдением требований действующего законодательства истцами представлено не было, что позволяет квалифицировать объект в качестве самовольной постройки. Тем не менее, поскольку в случае устранения реестровой ошибки и внесения корректных сведений в ЕГРН спорный гараж будет расположен вне границ земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515005:83, принадлежащего ответчику на праве собственности; ответчик не доказал того обстоятельства, что исключительно в случае удовлетворения встречного иска будут восстановлены его нарушенные права и законные интересы, поскольку восстановление его нарушенного права возможно путем устранения реестровой ошибки, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Поскольку кассационная жалоба не содержит доводы в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, то в указанной части судебные акты судом кассационной инстанции на предмет их законности не проверяются.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суды исходили и следующего.

Требования предпринимателя ФИО3, предпринимателя ФИО4, предпринимателя ФИО5 по первоначальному иску касались установления права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 ответчика предпринимателя ФИО1

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, в том числе, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права на недвижимое имущество.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления № 10/22).

Статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В соответствии с пунктом 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 было разъяснено, что по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута.

Исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю. Доли определяются по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости (статья 33 З Земельного кодекса Российской Федерации), а если это невозможно - пропорционально площади застройки под объектами недвижимости, а также исходя из принципов разумности и справедливости.

Если в рамках рассмотрения требования об установлении права общей долевой собственности на земельный участок хотя бы один из собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимости заявляет о разделе (выделе) земельного участка, то суд в силу пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации в том же процессе должен рассмотреть и это требование.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11 также было разъяснено, что иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок может быть заявлен как при согласии лиц, чье право нарушено, с выбранным ответчиком правом собственности на землю, так и тогда, когда сделка по приватизации земельного участка не может быть признана недействительной по тем или иным причинам (например, истек срок исковой давности). Поскольку иск об установлении права общей долевой собственности в подобных спорах направлен на защиту прав собственников, объекты недвижимости которых находятся на приватизированном земельном участке, на требование этих лиц об установлении общей долевой собственности срок исковой давности не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 по вопросу реализации исключительного права на приобретение земельных участков в собственность или в аренду в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.01.2015), применимой к отношениям по приобретению земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса.

То есть, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет, а не на смежные земельные участки.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего спора судами установлено, что здание гаража с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв. м, литер Д, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащее истцам на праве общей долевой собственности, располагается одновременно на двух земельных участках – частично (площадь 34 кв. м) гараж расположен на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:83, частично (площадь 24 кв. м) - на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:1841.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:1841 был разделен на три земельных участка в соответствии с соглашением о перераспределении земельных участков от 26.08.2021, в результате чего часть спорного гаража истцов (площадь 24 кв. м) оказалась расположенной на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:3204.

При производстве по делу судебной экспертизы экспертом ФИО13 было выявлено и отражено в экспертном заключении от 16.04.2024 № 97/2024, что на момент возведения спорный гараж (лит. Д) и помещения лесосушилки (лит. Л и лит. Л3) являлись составными частями единого производственного здания, что подтверждается совокупностью следующих обстоятельств: лит. Д, Л, Л3 имеют общие конструкции (стены); перевязка кладки в местах пересечения стен гаража и лесосушилки (лит. Л, Л3), а также идентичность кладки данных объектов (из одного и того же вида кирпича с одинаковой степенью разрушений, по сравнению с другими литерами), позволяют утверждать, что лит. Д, Л, Л3 возводились одновременно; фрагменты трубопроводов и других металлических элементов, которые видны как со стороны помещения гаража, так и со стороны помещений лит. Л, Л3, указывают на то, что данные помещения ранее были связаны технологически и имели общие инженерные коммуникации.

Из представленных в материалы дела сведений из ЕГРН апелляционным судом выявлено, что в собственности ответчика продолжают находиться нежилое здание (пристрой к зданию лесосушилки), литер Л1, с кадастровым номером 74:36:0515005:1939 и нежилое здание (здание лесосушилки), литер Л, с кадастровым номером 74:36:0515005:1941. Объекты имеют статус актуальных объектов в ЕГРН.

На основании пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости подтверждается актом обследования.

Как установил апелляционный суд, из материалов дела не следует, что в отношении вышеуказанных объектов недвижимости ответчика составлялись акты обследования в подтверждение прекращения существования здания, что право собственности ответчика на нежилое здание (пристрой к зданию лесосушилки), литер Л1, с кадастровым номером 74:36:0515005:1939 и нежилое здание (здание лесосушилки), литер Л, с кадастровым номером 74:36:0515005:1941 было прекращено в установленном законом порядке.

Таким образом, частичное разрушение конструкций и инженерных коммуникаций здания лесосушилки, литер Л, вопреки выводам судебного эксперта, не привело к утрате статуса спорного гаража (лит. Д) и помещений лесосушилки (лит. Л) как составных частей единого производственного здания.

Судом также принято во внимание, что в 2003 г. для открытого акционерного общества «РСУ № 1» был разработан проект границ земельного участка с кадастровым номером 74:36:051505:05 по ул. Энтузиастов, 26а. Графическая часть проекта содержит схему границ земельного участка, выполненную на топографической подоснове 1999 года.

Согласно данной схеме граница образуемого земельного участка открытого акционерного общества «РСУ № 1» устанавливается по внешним стенам помещений лесосушилки и внутренним стенам гаража.

В сентябре 2005 года по заказу директора общества с ограниченной ответственностью «Уралстройинвест-Запад» ФИО9 было осуществлено межевание земельного участка по ул. Энтузиастов, 28 (ранее территория производственной базы открытого акционерного общества «СРСУ № 6) для оформления правоустанавливающих документов. В результате межевания был образован земельный участок площадью 4 082 кв. м. Согласно землеустроительному делу № 86, границы данного земельного участка были определены по границам смежных землепользователей, в том числе и открытого акционерного общества «РСУ № 1».

В 2006 году было снова произведено межевание земельного участка общества с ограниченной ответственностью «Уралстройинвест-Запад» с выделением трех земельных участков для их последующей продажи. В результате межевания образовался, в том числе, земельный участок площадью 3150 кв. м, которому позже был присвоен кадастровый номер 74:36:0515005:43. Согласно землеустроительному делу от 10.05.2006 № 23, границы данного земельного участка с западной стороны определяются уже установленными границами смежного участка общества с ограниченной ответственностью «Витен» (бывшая территория открытого акционерного общества «РСУ № 1», границы которой были установлены в 2003 г.).

В 2008 году для закрытого акционерного общества Компания «ДБМ» было разработано землеустроительное дело № 229/08 по установлению границ земельного участка для эксплуатации зданий лесосушилки. В результате межевания был образован земельный участок площадью 440 кв. м, которому позже был присвоен кадастровый номер 74:36:0515005:83 (земельный участок, который в настоящее время принадлежит ответчику предпринимателю ФИО1).

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что в ходе формирования исходных земельных участков была допущена не реестровая ошибка, как указал судебный эксперт, а были нарушены нормы земельного законодательства в части, не допускающей возможность пересечения границ здания и границ земельного участка, на котором расположено такое здание, в результате чего отдельные части единого производственного здания лесосушилки оказались на разных земельных участках, граница между которыми прошла по зданию лесосушилки, а впоследствии было допущено и «смещение» такой границы на здание гаража, суды пришли к выводу, что требования истцов по первоначальному иску не могут быть удовлетворены и носят преждевременный характер до момента формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации единого производственного здания лесосушилки, включая здание гаража.

Суды также исходили из того, что доли указанных лиц в праве общей долевой собственности на земельный участок подлежат исчислению, исходя из всей площади здания гаража, тогда как данная площадь гаража располагается на двух земельных участках, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0515005:83 располагается только 34 кв. м от общей площади здания гаража.

Таким образом, суды, по существу не оспаривая право истцов на получение в собственность (в общую долевую собственность) земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации принадлежащего им здания гаража, пришли к выводу о преждевременности заявленного первоначального иска до момента формирования земельного участка, необходимого для эксплуатации единого производственного здания лесосушилки, включая здание гаража, и невозможности определения долей на земельный участок, который сформирован неверно и пересекает границы спорного здания гаража.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о невозможности рассмотрения первоначального иска до разрешения спора о границах земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции истцу - предпринимателю ФИО4 задавался вопрос относительно необходимости формирования земельного участка для эксплуатации единого производственного здания лесосушилки, включая здание гаража, однако был получен отрицательный ответ с мотивировкой о праве истцов в любом случае требовать установления права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 предпринимателя ФИО1 Предпринимателем ФИО1 также не предприняты меры по разрешению судами спора о границах земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204. 

Таким образом, суды обоснованно отказали в удовлетворении первоначального иска о признании права общей долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 до разрешения спора о границах земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204.

Рассматривая встречные исковые требования предпринимателя ФИО1 об обязании истцов снести самовольное строение - гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв. м, литер Д, расположенный по адресу: 

<

...>., суды исходили из следующего.

Обосновывая заявленный встречный иск, предприниматель ФИО1 указывал, что сохранение здания гаража может создать препятствия в дальнейших сносе или реконструкции здания лесосушилки ввиду необходимости учета наличия встроенного гаража.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление № 44) положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В соответствии с пунктом 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Согласно разъяснениям пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Вместе с тем, как указано в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 № 595-О-П, от 17.01.2012 № 147-О-О, от 29.03.2016 № 520-О, от 29.05.2018 № 1174-О и № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О и от 20.12.2018 № 3172-О).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления Пленума № 44, с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума № 44, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества. Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 Постановления Пленума № 44).

В пунктах 9 и 11 Обзора от 16.11.2022 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. При рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к восстановлению нарушенного права.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что спорный гараж с кадастровым номером 74:36:0515005:471 общей площадью 48,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежащий на праве собственности истцам (ответчикам по встречному иску), был возведен не позднее 1993 года. Экспертом установлено, что строительство гаража в том виде, в котором он существует в настоящее время, была окончено в мае 2015 года. При этом, доказательств строительства гаража с соблюдением требований действующего законодательства ответчиками по встречному иску в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, что позволяет квалифицировать объект в качестве самовольной постройки.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в рассматриваемом случае предпринимателем ФИО1 не было представлено достоверных и достаточных доказательств того, что наличие гаража с кадастровым номером 74:36:0515005:471, общей площадью 48,4 кв. м, литер Д, расположенного по адресу: 

<

...>, который, как установил судебный эксперт, возводился одновременно со зданием лесосушилки (лит. Л, Л3) и являлся составной частью этого производственного здания, создает объективные препятствия для эксплуатации принадлежащих предпринимателю ФИО1 объектов недвижимости.

Апелляционный суд указал, что поскольку основной конструктив спорного здания (фундамент, стены) был возведен до 01.01.1995, указанное исключает возможность применения к нему понятия самовольной постройки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 6557/13, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Поскольку восстановление собственниками (истцами) крыши/кровли исследуемого объекта, ворот гаража не касалось изменения параметров здания, имевших место по состоянию на 01.01.1995, или замены и восстановления его несущих строительных конструкций, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что восстановление конструктивной целостности здания гаража не могло быть признано самовольной реконструкцией объекта.

Суд кассационной инстанции исходит из того, что выводы судов первой и апелляционной инстанции относительно отсутствия нарушения прав предпринимателя ФИО1 строением спорного гаража являются преждевременными, а отказ отказ в удовлетворении встречного иска законным по тем же основаниям, что и отказ в удовлетворении первоначального иска. 

До разрешения спора о границах земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0515005:83 и 74:36:0515005:3204 требование о признании гаража с кадастровым номером 74:36:0515005:471 общей площадью 48,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в качестве самовольной постройки и ее сносе не может быть рассмотрено.

 При этом в силу принципа диспозитивности собственники смежных участков вправе поставить такой спор на разрешение суда. 

Пунктом 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено рассмотрение земельных споров в судебном порядке. Требование об установлении границ земельного участка направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части.

Разрешая спор по существу заявленных требований и отказывая в их удовлетворении, суд должен исходить из того, что ответчиком представлены надлежащие и достаточные доказательства, подтверждающие право на всю площадь спорных земельных участков, свидетельствующие о том, что ответчик имеет право на обращение в суд с требованиями о сносе самовольной постройки.

На основании изложенного, суд округа приходит к выводу о том, что для признания права общей долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:83 необходимо чтобы указанный земельный участок в том числе в спорной части  принадлежал ответчику, равно как и для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки необходимо, чтобы спорная часть земельного участка также принадлежала ответчику. 

Поскольку в рамках настоящего дела инициатива сторон по разрешению спора о границах отсутствует (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды обоснованно отказали в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, и не свидетельствуют о наличии оснований для снова спорного здания, являлись предметом исследования в суде апелляционной инстанции и подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся к переоценке доказательств и установленных по делу обстоятельств, оснований для которой суд кассационной инстанции не усматривает в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда округа не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2024 по делу № А76-13762/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2024 № 18АП-13202/2024, №18АП-13203/24 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                               С.В. Лазарев 

Судьи                                                                            М.В. Торопова 

                                                                                             И.А. Краснобаева