АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ  

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001 

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-8241/2024

08 апреля 2025 года

г. Улан-Удэ

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2025 года. Полный текст решения изготовлен 08 апреля 2025 года.  

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Сковородина А.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Дармаевой А.Б., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Республики Бурятия к муниципальному казенному учреждению «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и обществу с ограниченной ответственностью «Рубин» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании недействительным пункта 3.3.2 заключенного ответчиками договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 06.02.2024 № 27,  

с извещением администрации муниципального образования «Кабанский район» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  

при участии в заседании: 

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 13.03.2024 (служебное удостоверение ТО № 326023),  

от ответчиков: не явились, извещены, установил: 

заместитель прокурора Республики Бурятия, действующий в интересах муниципального образования «Кабанский район» в лице администрации муниципального образования «Кабанский район» (далее также – прокурор, истец), обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к муниципальному казенному учреждению «Управление  

градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия» (далее также – учрежедение) и обществу с ограниченной ответственностью «Рубин» (далее также – ООО «Рубин») о признании недействительным пункта 3.3.2 заключенного ответчиками договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 06.02.2024 № 27.  

Определением суда от 26 декабря 2024 года заявление принято к производству по общим правилам искового производства.  

Определением суда от 28 февраля 2025 года завершено предварительное судебное заседание и назначено дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.  

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме. 

Учреждение явку представителя в судебное заседание не обеспечило, ранее представлен отзыв от 24.02.2025 № 106, согласно которому вопрос об удовлетворении исковых требований учреждение оставило на усмотрение суда.  

Общество «Рубин» в судебное заседание явку представителя не обеспечило, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке пункта 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 67000803932756 (вручено адресату 10.01.2025), № 67000805867025 (вручено адресату 11.02.2025) и № 67000806850088 (вручено адресату 07.03.2025).  

Информация о движении дела и определения суда опубликованы на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru и сайте http://kad.arbitr.ru.  

Общество «Рубин» отзыв на исковое заявление с приложением документов, которые подтверждают возражения относительно иска, не представило.  

Согласно части 4 статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.  

В соответствии с частью 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.  

Поскольку неявка в судебное заседание ответчиков, извещенных надлежащим образом, не является препятствием для рассмотрения дела, дело подлежит рассмотрению по  

существу в настоящем судебном заседании в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.  

На основании постановления администрации муниципального образования «Кабанский район» от 15.12.2023 № 1961 проведен аукцион на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, земли которой не разграничены. Так, лотом № 4 выставлен земельный участок с кадастровым номером 03:09:000000:18881 площадью 22 213 кв.м., имеющий местоположение: Республика Бурятия, муниципальный район Кабанский, сельское поселение «Колесовское», с. Большое Колесово, разрешенное использование – скотоводство. Указанные сведения также подтверждаются в ходе осуществления мониторинга официального сайта http://torgi.gov.ru (Извещение № 21000029090000000051).  

По результатам аукциона победителем по лоту № 4 признан участник заявки № 5367 – общество «Рубин», что подтверждается протоколом об итогах от 24.01.2024 № 15.  

На основании указанного протокола, учреждение (арендодатель) и общество «Рубин» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 06.02.2024 № 27, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды на срок 49 лет земельный участок с кадастровым номером 03:09:000000:18881 площадью 22 213 кв. м., расположенный по адресу: Республика Бурятия, Кабанский муниципальный р-н, сельское поселение «Колесовское», с. Большое Колесово, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для скотоводства.  

Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования участка допускается только с письменного разрешения арендодателя и в случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 1.1 договора).  

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (пункт 1.4 договора).  

В пункте 3.3.2 договора указано, что арендатор с согласия арендодателя имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.  

По акту приема-передачи от 06.02.2024 земельный участок передан ООО «Рубин».  

Ссылаясь на то, что пункт 3.3.2 договора аренды земельного участка от 06.02.2024 № 27 не соответствует закону и является недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Оценив представленные документальные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд заявленные исковые требования полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.  

Так, в силу пункта 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований;  

Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.  

Таким образом, правовым последствием обращения прокурора в суд является восстановление нарушенных прав не конкретного частного лица, а публичного субъекта.  

В настоящем случае прокурор обратился с настоящим иском в интересах муниципального образования «Кабанский район» в лице администрации муниципального образования «Кабанский район».  

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.  

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.  

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).  

Обращаясь с настоящим иском в суд, прокурор в обоснование предъявленного иска указал на недействительность пункта 3.3.2 договора аренды земельного участка от 06.02.2024 № 27, заключенного по результатам аукциона, поскольку указанный пункт нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом.  

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.  

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.  

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.  

Частью 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за некоторыми исключениями, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.  

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.  

Вместе с тем суд отмечает, что положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не регулируют вопросов распоряжения правами и обязанностями в отношении арендуемого земельного участка, приобретенного на торгах.  

Данные отношения регламентируются нормами гражданского законодательства. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.  

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.  

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).  

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам.  

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому  

договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.  

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.  

Приведенное ограничение направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Как указано выше, по результатам проведения аукциона победителем признано общество «Рубин» с которым учреждение заключило договор аренды земельного участка от 06.02.2024 № 27.  

Поскольку земельный участок предоставлен в аренду на основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона, при этом заключение договора аренды имело место после даты вступления в силу измененной редакции пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (позднее июня 2015 года), суд приходит к выводу о том, что на спорные правоотношения распространяются ограничения, введенные указанной нормой.  

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).  

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по  

результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.  

Между предписаниями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.  

На основании пунктов 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.  

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка  

оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).  

При этом недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В пунктах 73 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.  

С учетом вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что договор аренды от 06.02.2024 № 27 был заключен по результатам аукциона, суд приходит к выводу о том, что изложенные в пункте 3.3.2 этого договора условия о возможности передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору третьим лицам противоречат положениям статьи 447, пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушают публичные интересы, в связи с чем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации пункт 3.3.2 является недействительным (ничтожным).  

Таким образом, суд признает требования прокурора обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в соответствии со статьей 333.37  

Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика – общества «Рубин» (в размере 25 000 рублей), так как учреждение также освобождено от уплаты государственной пошлины.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Признать недействительным пункт 3.3.2 договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 06.02.2024 № 27, заключенного между муниципальным казенным учреждением «Управление градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Кабанский район» Республики Бурятия» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Рубин» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Рубин» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 000 рублей.  

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.  

Судья А.С. Сковородин