ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-7689/2022

г. Саратов

20 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена  07 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Котляровой А.Ф., Степуры С.М.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием в судебном заседании:

представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 - ФИО4, действующего на основании доверенностей от 07.06.2023 и от 25.09.2020 соответственно,

представителя общества с ограниченной ответственностью «ТЦ «Орион» - ФИО5, действующего на основании доверенности от 23.05.2023, 

представителя Департамента муниципального имущества администрации Волгограда - ФИО6, действующей на основании доверенности от 15.03.2022 № 13, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 октября 2023 года по делу № А12-7689/2022, 

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ТЦ «Орион» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО7 в лице финансового управляющего ФИО8 (ОГРНИП 319344300005023, ИНН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО9 (ОГРНИП 319344300008871, ИНН 

<

***>) в лице финансового управляющего ФИО10, 

индивидуальному предпринимателю ФИО11 (ОГРНИП 304346028100076, ИНН 

<

***>), 

ФИО12 в лице финансового управляющего ФИО13, 

индивидуальному предпринимателю ФИО14 (ОГРНИП 318774600158723, ИНН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО15 (ОГРНИП 319344300095829, ИНН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 318344300114014, ИНН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 312346113100029, ИНН 

<

***>), 

конкурсному управляющему ООО «ТЦ Орион» ФИО16, 

финансовому управляющему ФИО12 ФИО17 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29 

о расторжении договора аренды,   

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее -Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТЦ «Орион» (далее - ООО «ТЦ «Орион»), индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее - ИП ФИО7), индивидуальному предпринимателю ФИО9 (далее - ИП ФИО9), индивидуальному предпринимателю ФИО11 (далее - ИП ФИО11), ФИО12 (далее - ФИО12), индивидуальному предпринимателю ФИО14 (далее - ИП ФИО14), индивидуальному предпринимателю ФИО15 (далее - ИП ФИО15), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3), конкурсному управляющему ООО «ТЦ Орион» ФИО16, финансовому управляющему ФИО12 ФИО17 о расторжении договора аренды от 17.04.2020 № 11737 земельного участка с кадастровым № 34:34:010045:335, площадью 14281 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27 октября 2023 года по делу № А12-7689/2023  исковые требования удовлетворены. 

Суд расторг заключенный между Департаментом и ООО «ТЦ «Орион», ИП ФИО7, ИП ФИО9, ИП ФИО11, ФИО12, ИП ФИО14, ИП ФИО15, ИП ФИО2, ИП ФИО3 договор аренды от 17.04.2020 № 11737 земельного участка с кадастровым №34:34:010045:335, площадью 14281 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

ИП ФИО2 и ИП ФИО3, не согласившись с принятым судебным актом, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просят решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявители указывают, что, по их мнению, обязательства арендаторов по спорному договору являются долевыми в силу прямого указания на это в Приложении № 1 к спорному договору, в связи с чем, ответственность за несоблюдение каким-либо из арендаторов своих обязательств по внесению арендной платы по спорному договору, при отсутствии подобного нарушения со стороны иных арендаторов, не может влечь применение к ним ответственности в виде расторжения договора в судебном порядке. Апеллянты указывают на недоказанность истцом существенных нарушений для расторжения договора, поскольку задолженность по спорному договору погашена и имеется переплата по арендным платежам. Заявители указывают на нарушение порядка уведомления арендаторов о расторжении договора.

Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе.

ООО «ТЦ «Орион» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на жалобу, в котором общество поддерживает правовую позицию заявителей, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Департаментом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на жалобу, в котором истец возражает против ее удовлетворения, настаивает на законности принятого судебного акта, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ИП ФИО2 и ИП ФИО3 в соответствии со статьей 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлены письменные возражения на отзыв Департамента, в которых апеллянты просят решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители ИП ФИО2 и ИП ФИО3,  ООО «ТЦ «Орион» и Департамента в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе, отзывах на неё и возражениях.

Иные лица, участвующие в деле,  в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей ИП ФИО2 и ИП ФИО3, ООО «ТЦ «Орион» и Департамента, изучив и исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с пунктом 2.1.25. Положения о Департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 № 55/1585 «О даче согласия администрации Волгограда на реогранизацию Департамента муниципального имущества администрации Волгограда и Департамента земельных ресурсов Администрации Волгограда в форме присоединения Департамента земельных ресурсов Администрации Волгограда к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда и утверждении положения о Департаменте муниципального имущества администрации Волгограда» Департамент осуществляет полномочия собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками. 

Как следует из материалов дела, между Департаментом и ответчиками подписан договор от 17.04.2020 № 11737 со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:335 для размещения многофункционального комплекса (далее - договор).

Предмет и цель аренды определены сторонами в разделе 1 договора, срок действия договора и земельные платежи в разделе 2, права и обязанности арендодателя в разделе 3, права и обязанности в разделе 4, субаренда в разделе 5, ответственность сторон в разделе 6, расторжение договора в разделе 7, форс-мажорные обстоятельства в разделе 8, особые условия в разделе 9, рассмотрение споров в разделе 10, изменение договора в разделе 11, дополнительные условия договора в разделе 12.

В соответствии с пунктом 2.4. договора арендатор обязан своевременно вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.11. раздела 2 настоящего договора. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца (пункт 2.6. договора).

За неполный месяц арендная плата исчисляется из расчета 1/30 части месячной арендной платы за каждый день пользования участком (пункт 2.7. договора).

Расчет арендной платы определен в приложении 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 2.10. договора). 

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец, основываясь на разъяснениях, изложенных в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указывает, что в нарушение условий договора арендаторами неоднократно нарушались, по внесению арендной платы, у ответчиков имеется задолженность по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьей 309 - 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), исходил из существенного нарушения условий договора, выразившегося из доказанности истцом факта наличия задолженности по внесению арендных платежей более двух сроков подряд.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд апелляционной инстанции по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Таким образом, процессуальный закон обязывает суд апелляционной инстанции оценить представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и отразить в судебном акте мотивы, по которым он пришел к своим выводам, принял или отклонил доводы лиц, участвующих в деле, со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, исходя из принципов равноправия сторон и состязательности процесса (статьи 8, 9, 71, 168, 169, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Заключенный сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункта 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Истцом заявлено требование о досрочном расторжении договора от 17.04.2020             № 11737 со множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровый номер 34:34:010045:335 для размещения многофункционального комплекса, мотивированное существенным нарушением арендаторами условий договора в части обязанности по внесению арендной платы.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации РФ и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.     

Право арендодателя по долгосрочному договору требовать его расторжения не влечет безусловную обязанность суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без исследования всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, может быть признано недостаточным правовым основанием для расторжения договора. 

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Заявляя требование о расторжении договора, истец основывался на разъяснениях, содержащихся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11»О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом или другими правовыми актами, условиями обязательств не предусмотрено иное.

Пункт 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит презумпцию толкования соответствующих соглашений между предпринимателями, в соответствии с которым, если условиями обязательства не предусмотрено иное, обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными.

Пунктом 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (пп. 1 и 2 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правом на предъявление иска к любому из солидарных должников о взыскании спорного долга по договору кредитор, каковым является Департамент, не воспользовался.

10 декабря 2021 года Департамент в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора направил в адрес всех арендаторов письмо исх. № 27261-оозо, в котором, ссылаясь на положения статей 323, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на наличие задолженности по договору по состоянию на 01.12.2021 в сумме 1 383 568,54 руб. и предложил в течение 30 дней  со дня получения настоящего уведомления оплатить задолженность по арендным платежам, при отсутствии доказательств оплаты предложено расторгнуть договор (т. 3, л.д. 111-114).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По спорному договору,  заключенному с множественностью лиц на стороне арендатора, ответчикам предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:010045:335, площадью 14 281 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, сроком на 49 лет с 27.03.2020 по 27.03.2069, для размещения многофункционального комплекса. На участке имеются нежилое здание - многофункциональный комплекс с кадастровым номером 34:34:010045:463, нежилое здание - объект торговли с кадастровым номером 34:34:010045:453.

По условиям пункта 2.10. договора расчет арендной платы определен в Приложении 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. 

Изучением Приложения № 1 к договору установлено, что расчет арендной платы за земельный участок произведен из расчета площади земельного участка - 14 281 кв.м, которая приходится на долю: ООО «ТЦ Орион» в размере 5 941,08 кв.м; ФИО3 - 3335,97 кв.м, ФИО11 - 833,99 кв.м, ФИО2 - 833,99 кв.м, ФИО15 - 833,99   кв.м, ФИО14 - 833,99 кв.м, ФИО7 - 417 кв.м, ФИО12 - 833,99  кв.м, ФИО9 - 417 кв.м.

Материалами дела установлено, что по состоянию на 25.02.2022, то есть до обращения истца с иском в арбитражный суд  (иск подан 15.03.2022), ФИО3 имел переплату по арендной плате по договору в размере 67 545,13 рублей (т. 1, л.д. 86); ФИО14 имел переплату по арендной плате по договору в размере 53 374,66 рублей (т. 1, л.д. 90); у ФИО2 задолженность по арендной плате по договору отсутствовала (т. 1, л.д. 87); у ФИО15 задолженность по арендной плате по договору отсутствовала (т. 1, л.д. 92).

Таким образом, на дату обращения истца с иском в арбитражный суд четверо арендаторов не имели задолженности по оплате арендной плате по договору согласно своим долям, а имевшуюся переплату по договору Департамент в счет долга иных арендаторов не учитывал. 

Из пояснений представителя ФИО2 следует, что последней предпринимались действия по  получению сведений о размере задолженности по договору в целях ее полного погашения. Однако Департаментом, заявляющим о солидарной ответственности должников, отказано в предоставлении ФИО2 информации о размере долга каждого арендатора со ссылкой на отсутствие у неё полномочий действовать в интересах отдельных арендаторов (письма ФИО2 в адрес истца от 15.06.2023 с отметкой о получении Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда от 13.07.2023 № 16714 в адрес ФИО2 с приложением актов сверки). Данные обстоятельства представитель Департамента в судебном заседании относимыми и допустимыми доказательствами не опроверг.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16 июля 2021 года, то есть до направления Департаментом претензии от 10.12.2021 в адрес арендаторов, ООО «ТЦ Орион» признано несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры конкурсного производства сроком на 4 месяца, конкурсным управляющим утверждена ФИО16.

В ходе судебного разбирательства конкурсный управляющий ООО «ТЦ Орион» указывал, что между участниками ООО «ТЦ Орион» имеется неразрешенный корпоративный конфликт, возникший из-за ненадлежащего исполнения обязанностей руководителя ФИО9, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делам, перечень которых приведен в отзывах на иск, апелляционной жалобе (т. 3, л.д. 99-100, 132). 

Из определения Арбитражного суда Волгоградской области от 16 июля 2021 года по делу № А12-2032/2021 следует, что по сведениям Росреестра за ООО «ТЦ Орион» зарегистрировано недвижимое имущество - объект незавершенного строительства по адресу 

<

...>, общедолевая собственность – 40/100 (степень готовности – 67%).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.06.2021 по делу                       № А12-23336/2020, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2021 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.12.2021, произведена государственная регистрация долей ФИО9, ФИО12, ФИО7 к ООО «ТЦ Орион» в праве собственности на объект незавершенного строительства, кадастровым номером 34:34:010045:128, расположенный по адресу: 

<

...>.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

При этом, рассматривая вопрос о расторжении договора аренды, необходимо принимать во внимание, что расторжение договора не должно приводить к нарушению прав и законных интересов третьих лиц, в том числе, кредиторов должника.

Как указывает представитель конкурсного управляющего ООО «ТЦ Орион» со ссылкой на инвентаризационную опись основных средств № 1 от 11.08.2021, опубликованную ЕФРСБ сообщением № 7150452 от 12.08.2021 (размещена в электронном деле в приложении к отзыву на иск от 28.09.2023), и не опровергнуто истцом, что активом должника, от продажи которого полагается возмещение требований кредиторам, является объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, предоставленном по договору, о расторжении которого заявлено истцом.

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Действительно, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), особенностей земельных отношений), с другой - интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 01.06.2023 по делу № 33-4964/2023  в удовлетворении требований прокурора г. Волгограда в интересах неопределенного круга лиц о признании недействительным договора аренды земельного участка от 17.04.2020 № 11737 со множественностью лиц на стороне арендатора, применении последствий недействительности сделки - отказано (т. 2, л.д. 76-87).

Данным апелляционным определением установлено наличие на земельном участке двух объектов в различной степени строительной готовности, в отношении одного из которых уполномоченным органом выдано разрешение на строительство и указано на невозможность удовлетворения требований прокурора в виде применения последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на ответчиков (арендаторов) возвратить земельный участок Департаменту.

Таким образом, в рассматриваемом случае нахождение на спорном земельном участке принадлежащего на праве собственности ответчикам объекта незавершенного строительства не сможет обеспечить возврат арендодателю земельного участка, на что прямо указано судебной коллегией по гражданским делам Волгоградского областного суда в апелляционном определении от 01.06.2023 по делу № 33-4964/2023,  а потому расторжение договора аренды земельного участка само по себе не повлечет восстановление нарушенных прав истца.

Материалами настоящего дела объективно подтверждается принятие должниками активных действий, направленных на погашение задолженности. Судом установлено, что на дату принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу спорная задолженность по арендным платежам по договору погашена, что подтверждается платежными поручениями с назначением платежа по договору аренды от 17.04.2020 № 11737 за ООО «ТЦ Орион» (т. 2, л.д.119, т. 3, л.д. 85-89). Данные обстоятельства представитель истца в судебном заседании не опровергал.

В рассматриваемом случае из поведения ответчиков следует, что ими предпринимаются меры, направленные на устранение нарушений и погашение задолженности по арендной плате, то есть следует явное намерение на сохранение договорных отношений.

Принимая во внимание наличие длительного корпоративного конфликта между участниками ООО «ТЦ Орион», нахождение ООО «ТЦ Орион» в процедуре банкротства, отсутствие задолженности у половины арендаторов на дату подачи иска, активное погашение задолженности добросовестными арендаторами за других лиц, отсутствие спорной задолженности по договору на дату рассмотрения судом спора по существу, принимая во внимание нахождение на спорном земельном участке принадлежащего на праве собственности ответчикам объекта незавершенного строительства, что влечет невозможность возврата арендодателю земельного участка в натуре, учитывая долгосрочность действия договора аренды (49 лет), а также то, что  расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту и только в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд апелляционной инстанции считает избранную истцом такую меру ответственности как досрочное расторжение договора несоразмерной степени существенности допущенных арендаторами нарушений и балансу интересов сторон.

При этом формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к обстоятельствам настоящего дела, при наличии доказательств полного погашения спорной задолженности по договору, с учетом основного принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации), долгосрочности договора, необходимости соблюдения стабильности гражданского оборота, не может быть квалифицировано достаточным правовым основанием для досрочного расторжения договора аренды земли, поскольку данная мера не отвечает соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, а также принципам стабильности участников гражданских правоотношений. 

Установив фактические обстоятельства дела, оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что досрочное расторжение договора, применяемое в качестве наказания к арендатору, в рассматриваемом случае явно не соответствует последствиям такого нарушения обязательства для Департамента и с учетом отсутствия спорной задолженности по договору и наличия в границах земельного участка объекта недвижимости, принадлежащего ответчикам на праве долевой собственности, не может обеспечить защиту интересов истца, влечет нарушение баланса интересов сторон договора, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции и принятия по делу нового судебного акта об отказе в иске.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 октября 2023 года по делу               № А12-7689/2022 - отменить.

            Принять по делу новый судебный акт.

            В удовлетворении исковых требований  - отказать.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                                                  Т.С. Борисова

 

Судьи                                                                                                                       А.Ф. Котлярова                                                                                                       

 

С.М. Степура