АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

07 августа 2024 года

Дело №

А56-103370/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Баженовой Ю.С., Кадулина А.В., 

при участии от региональной Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов по социальной защите и содействию в трудоустройстве «Верба» ФИО1 (доверенность от 24.01.2024), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО2 (доверенность от 12.09.2023 № 05-22-34874/23-0-0), 

рассмотрев 01.08.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу региональной Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов по социальной защите и содействию в трудоустройстве «Верба» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2024 по делу № А56-103370/2022, 

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, по. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»  (далее – Учреждение), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к региональной Санкт-Петербургской общественной организации инвалидов по социальной защите и содействию в трудоустройстве «Верба», адрес: 196066, Санкт-Петербург, ул. Типанова, д. 4, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Организация), о взыскании 870 916 руб. 10 коп. задолженности по договору аренды от 20.02.2001 № 12-А003166 за периоды с 01.03.2020 по 31.03.2021, с 01.05.2021 по 31.05.2022, 435 195 руб. 60 коп. пеней по состоянию на 28.02.2022; а также расторжении указанного договора аренды.

Решением суда от 18.09.2023 заявленные требования удовлетворены частично, с Организации в пользу Комитета взыскано 870 916 руб. 10 коп. задолженности, 100 000 руб. неустойки; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.02.2024 названное решение оставлено без изменения.

Организация в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе. Податель жалобы указывает, что арендная плата необоснованно начислена Комитетом исходя из коэффициента социальной значимости 0,25, установленного утратившей силу редакцией Закона Санкт-Петербурга от 18.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Закон № 149-51); в соответствии с новой редакцией при расчете арендной платы должен был быть применен коэффициент 0,10. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что Организация на протяжении многих лет оплачивала арендную плату с учетом коэффициента 0,25; выставленные расчеты Комитета неверны. Кроме того, кассатор указывает, что суды неправомерно сослались на акт от 06.03.2020 № 408-Л/Ю/2020 проверки фактического использования объекта нежилого фонда, который отсутствует в материалах дела. Также заявитель считает, что судами не дана оценка всем представленным в материалы дела доказательствам; не учтено решение суда от 26.02.2024 по делу № А56-993344/2023, в котором установлено, что Организация осуществляет социально значимый вид деятельности. Подробно позиция кассатора изложена в самой жалобе.

В судебном заседании представитель Организации поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета против ее удовлетворения возражал по мотивам, приведенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 20.02.2001 № 12-А003166 (в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2013 № 4) аренды нежилого помещения площадью 69,4 кв.м, расположенного по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 138, лит. А, пом. 12Н, 1 этаж, для использования под офис сроком до 08.08.2028.

В силу пункта 2.2.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом.

По условию пункта 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и с 09.08.2013 ее размер (с применением коэффициента социальной значимости менее 1) за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее – НДС) составляет 1658 руб. 48 коп. 

Плата за аренду объекта в 2013 году с учетом НДС составляет в квартал 28 774 руб. 57 коп. 

В случае изменения или организационно-правовой формы, или вида деятельности арендатора (с соблюдением подпункта 2.2.1 договора), или соотношения видов деятельности арендатора, или занимаемой площади, когда это в соответствии с законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга влечет изменение размера арендной платы, а также при отсутствии подтверждения осуществления преимущественно социально значимого вида деятельности, когда такое подтверждение необходимо в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга, за соответствующий период аренды (квартал или месяц согласно подпункту 3.4 договора), размер арендной платы за пользование объектом составит полную рыночную ставку арендной платы с применением коэффициента социальной значимости, равного 1. 

Согласно пункту 3.2 договора с 01.01.2014 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по установленной в этом пункте договора формуле. Арендная плата без учета НДС перечисляется арендатором в порядке, предусмотренном подпунктом 3.4 договора. Арендатор уплачивает НДС самостоятельно в соответствии с законодательством о налогах и сборах. 

Согласно пункту 3.3 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. 

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно за каждый месяц вперед, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с подпунктом 3.2 договора. 

Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы) до 31 января. 

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором подпункта 2.2.2 договора начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Организации претензию от 31.05.2022 № ПР-19408/22-0-0 с требованием уплатить задолженность и пени, а также указало на намерение расторгнуть договор в судебном порядке при непогашении долга. 

Ненадлежащее исполнение Организацией обязательств по внесению арендной платы и неисполнение требований, изложенных в названной претензии, послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, проанализировав содержание пунктов 2.2.2, 3.1–3.4, 4.8 договора, проверив представленный истцом расчет, в соответствии со статьями 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) пришел к выводу о наличии задолженности. Установив, что арендатор нарушил сроки внесения арендных платежей, суд, руководствуясь статьей 330 ГК РФ, требование Комитета о взыскании договорной неустойки признал обоснованным, вместе с тем усмотрел основания для ее уменьшения по правилам статьи 333 ГК РФ по заявлению ответчика о ее несоразмерности последствиям нарушенного обязательства. Кроме того, суд, учитывая, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон, отказал в удовлетворении требования о расторжении договора.

Апелляционная инстанция, рассмотрев жалобу в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), решение суда от 18.09.2023 в обжалуемой части оставила без изменения. 

Суд округа, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса). Из указанных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер.

В Санкт-Петербурге порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлен Законом № 149-51.

        Пунктом 6 статьи 5-1 этого Закона установлены значения коэффициентов социальной значимости (Кс), условия применения которых определены в примечаниях к таблице данного пункта. 

Судами установлено, что при заключении договора в редакции дополнительного соглашения от 09.08.2023 № 4 Организации была предоставлена льгота по оплате арендной платы на основании пункта 2 таблицы пункта 6 статьи 5-1 Закона № 149-51. Коэффициент социальной значимости составляет 0,1. 

Согласно примечанию к таблице коэффициент социальной значимости Кс, равный 0,1, применяется при расчете арендной платы, если арендатор использует под соответствующий вид деятельности не менее 70 процентов арендуемой площади.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» (далее – Закон № 377-57) льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда применяются при условии, если арендатор осуществляет социально значимый вид деятельности, соответствующий установленным требованиям. 

Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности деятельность арендатора перестает соответствовать установленным требованиям, льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда не применяются, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме, а для объектов нежилого фонда, составляющих Фонд креативных пространств, - в соответствии с методикой определения арендной платы в случае, если размер арендной платы, определенный по результатам торгов, не превышает размера арендной платы, рассчитанного в соответствии с методикой, с того дня, с которого деятельность арендатора перестала соответствовать установленным требованиям (пункт 3 статьи 4 Закона                               № 377-57).

В настоящем деле к взысканию предъявлена разница между суммой  арендной платы, рассчитанной с применением коэффициента социальной значимости Кс, равного 1,00, и суммой уплаченных арендных платежей. При этом податель жалобы указывает на необоснованное начисление Комитетом арендной платы исходя из коэффициента социальной значимости Кс - 0,25 (пункт 6 таблицы пункта 6 статьи 5-1 Закона № 149-51) и фактическую уплату арендатором арендной платы с учетом данного коэффициента, вместо Кс - 0,1. Данное обстоятельство судами не установлено. 

        В соответствии с пунктом 1.3.2 Положения «О порядке подтверждения соответствия деятельности арендаторов, которым предоставлены льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, требованиям, выполнение которых является одним из условий применения льгот» (далее – Положение), утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 № 2002 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» документом, устанавливающим соответствие деятельности арендатора установленным требованиям, является Акт проверки фактического использования арендуемого объекта нежилого фонда, проведенной Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (в отношении требования, указанного в пункте 1.2.2 настоящего Положения). 

        В разделе 3 Положения приведен порядок проведения Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проверок фактического использования арендуемых объектов нежилого фонда арендаторами, которым предоставлены льготы по арендной плате.

        Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

        Таким образом, Комитет, требуя за весь указанный в иске период арендную плату в полном объеме без применения льготного коэффициента, должен доказать, что Организацией не осуществлялась в спорный период в арендуемом помещении социально значимая деятельность, она перестала соответствовать требованиям, предъявляемым к льготной категории арендаторов в соответствии с Законами № 149-51 и 377-57.

Суды, сославшись на акт от 06.03.2020 № 408-Л/Ю/2020 проверки фактического использования объекта нежилого фонда, составленный Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, установили, что по состоянию на дату проверки Организация использовала объект с нарушением целей, указанных в пункте 1.1 договора (на объекте не осуществляется социально значимый вид деятельности).

Между тем данный акт проверки отсутствует в материалах настоящего дела. 

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Поскольку доказательства, на которых основаны выводы судов о нарушении ответчиком целей использования объекта аренды, в материалах дела отсутствуют, выводы судебных инстанций найдены судом округа не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем  доказательствам.

Ввиду изложенного судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ.

С учетом того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ  подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, на основании исследования и оценки имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств установить фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, исходя из условий договора аренды проверить доводы ответчика о необоснованном начислении Комитетом арендной платы исходя из коэффициента социальной значимости Кс - 0,25 и об осуществлении социально-значимого вида деятельности в спорный период, после чего с учетом правильного применения норм материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Поручить суду, вновь рассматривающему дело, распределить расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2024 по делу № А56-103370/2022 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Ю.С. Баженова

А.В. Кадулин