АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                           Дело № А32-27079/2016

Резолютивная часть решения оглашена 09.09.2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28.09.2020 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истца: администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчики: 

1. ЗАО «Сочиторгтехника» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. ФИО1,

третьи лица: 

1. ООО «Феникс-2008», 

2. ПАО «Кубаньэнерго»,

3. ФГБУ «Отраслевой центр мониторинга и развития в сфере инфокоммуникационных технологий»,

4. ФКУ УПРДОР Кубань, 

5. ФИО2, 

6. ООО «РГС Новгород»,

о взыскании задолженности по договору аренды от 16.04.1998 № 4900000843…,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 - по доверенности, 

от ООО «Феникс-2008»: ФИО4 – по доверенности,

от ЗАО «Сочиторгтехника»: Мазаная М.И. - по доверенности,

остальные: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО «Сочиторгтехника» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 16.04.1998 № 4900000843 за период с 01.07.2012 по 31.03.2016 в размере 379 937,51 руб., пени по состоянию на 21.04.2016 в размере 133 280,27 руб.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Определением суда от 19.10.2016 к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО1 (далее - предприниматель).

В производстве Арбитражного суда Краснодарского края рассматривалось дело      № А32-41063/2017 по иску администрации г. Сочи к ЗАО «Сочиторгтехника» и ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды от 16.04.1998                 № 4900000843 за период с 01.04.2016 по 30.06.2017 в размере 291 072,57 руб., пени по состоянию на 15.06.2017 в размере 103 231,05 руб.

Определением суда от 08.04.2019 настоящее дело объединено с делом № А32-41063/2017, объединенному делу присвоен № А32-27079/2016.

Также в производстве Арбитражного суда Краснодарского края рассматривалось дело № А32-22441/2019 по иску администрации г. Сочи к ЗАО «Сочиторгтехника» о взыскании задолженности по договору аренды от 16.04.1998 № 4900000843 за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 в размере 181 961,37 руб., пени по состоянию на 25.02.2019 в размере 146 048,19 руб.

Определением суда от 19.06.2019 настоящее дело объединено с делом № А32-22441/2019, объединенному делу присвоен № А32-27079/2016.

Определением от 21.08.2019 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-15322/2018.

Судом установлено, что в рамках дела № А32-15322/2018 рассматривались аналогичные требования администрации г. Сочи к ЗАО «Сочиторгтехника» и индивидуальному предпринимателю ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402022:394 за период с 01.04.2016 по 31.03.2018 в размере 437 178,01 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 01.03.2018 в размере 87 556,80 руб. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2019 по делу № А32-15322/2018 требования частично удовлетворены, суд взыскал с ЗАО «Сочиторгтехника» в пользу администрации г. Сочи основной долг в размере 51 249,38 руб., неустойку - 243,07 руб., 1 323,86 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета, в остальной части требований к ЗАО «Сочиторгтехника» отказано, исковые требования в отношении ФИО5 оставлены без рассмотрения.

Постановлением Пятнадцатого апелляционного суда от 21.11.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.04.2019 по делу № А32-15322/2018 изменено, суд взыскал с ЗАО «Сочиторгтехника» в пользу администрации г. Сочи           324 605,07 руб. задолженности за период с 01.04.2016 по 31.03.2018 и неустойку за период с 11.06.2016 по 01.03.2018 в размере 46 970,73 руб.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2020 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2019 по делу № А32-15322/2018 оставлено без изменения.

Определением суда от 10.03.2020 производство по настоящему делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении требований с учетом периода (после истечения исковой давности) и площади земельного участка (900,10 кв.м.), в котором просит взыскать с ЗАО «Сочиторгтехника» задолженность по договору аренды от 16.04.1998 № 4900000843 за период с 01.01.2015 по 31.03.2018 в размере 690 994,49 руб., пени по состоянию на 31.03.2018 в размере 211 498,58 руб.

Ходатайство удовлетворено.

Представитель общества частично признал требования в размере 117 261,24 руб. – основной долг, пеня в размере 40 373,67 руб. за период с 04.08.2016 по 31.03.2018.

Также представитель общества представил контрасчет, согласно которому за период с 01.01.2015 по 31.12.2018 арендная плата составляет 191 698,28 руб., пеня – 89 663,7 руб.

Кроме того общество заявлено ходатайство о снижении неустойки.

В представленном ранее отзыве общество возражало против требований, ссылалось на неверный расчет арендной платы, указал, что арендную плату необходимо исчислять в размере 1,5% от кадастровой стоимости, заявило о пропуске исковой давности за период с 01.07.2012 по 31.12.2013.

ПАО «Кубаньэнерго» в отзыве указало, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123003:138 расположена трансформаторная подстанция Д-131 с кадастровым номером 23:49:0123003:1135 площадью 25,9 кв.м., принадлежащая на праве собственности ПАО «Кубаньэнерго» (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2018 по делу № А32-49622/2017).

ФИО1 возражала против требований, сослалась на то, что апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 02.06.2015 по делу № 33-12070/15 с ФИО1 в пользу администрации г. Сочи взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0123003:138 за период с 01.01.2013 по 26.04.2014 (с учетом произведенных платежей в размере 131 364,43 руб.) в размере 138 316,74 руб. 

Исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению  в части по следующим основаниям.

Судом установлено, что 16.04.1998 между комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № 4900000843 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123003:138 площадью 926 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Разина, 1а, для промышленного производства (п. 1.1. договора).

В силу пункта 2.1 договора срок действия договора до 01.01.2047. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ответчик свои обязательства по оплате аренды не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность.

Истец в адрес ответчика направлял претензию от 20.04.2016 № 7614/02-05-16, согласно которой просил погасить задолженность по арендной плате и пене в недельный срок. 

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В порядке статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Судом установлено, что 12.07.2010 между обществом и предпринимателем заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору от 16.04.1998 № 4900000843.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2014 по делу № А32-22445/2011, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2014, суд признал недействительными (ничтожными) сделками: 

- договор купли-продажи недвижимого имущества № 02/1 ЛО-Д от 24 июня 2010 года мастерских, литер А, А1,А2, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/021/2006-270, площадью 100,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, 

<

...>, заключенный между ЗАО «Сочиторгтехника» и ФИО1 договор от 12.07.2010 о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 16.04.1998 года № 4900000843 по передаче права аренды сроком аренды до 01.01.2047 земельного участка с кадастровым (или условным) номером 23:49:0123003:138, площадью 926 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, 

<

...>, заключенный между ЗАО «Сочиторгтехника» и ФИО1, а также применил последствия недействительности сделок обязав ФИО1 возвратить ЗАО «Сочиторгтехника» Мастерскую, литер А, А1,А2, кадастровый (или условный) номер: 23-23-46/021/2006-270, площадью 100,9 кв. м; земельный участок с кадастровым (или условным) номером 23:49:0123003:138, площадью 926 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, 

<

...>.

Кроме того, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 02.06.2015 по делу № 33-12070/15 с ФИО1 в пользу администрации г. Сочи взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0123003:138 за период с 01.01.2013 по 26.04.2014 (с учетом произведенных платежей в размере 131 364,43 руб.) в размере 138 316,74 руб.

Таким образом, общество не использовало в период с 01.01.2013 по 26.04.2014 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123003:138.

Общество в отзыве указало, что арендную плату необходимо исчислять, исходя не из всей площади спорного земельного участка 926 кв.м., а лишь за используемую площадь 900,1 кв.м., поскольку на участке расположена трансформаторная подстанция Д-131 с кадастровым номером 23:49:0123003:1135 площадью 25,9 кв.м., принадлежащая на праве собственности ПАО «Кубаньэнерго».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2018 по делу № А32-49622/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2018, за ПАО «Кубаньэнерго» признано право собственности на здание трансформаторной подстанции Д-131, с кадастровым номером 23:49:0123003:1135, площадью 25,9 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123003:138.

В связи с чем, суд соглашается с данным доводом общества.

В представленном ранее отзыве общество заявило об истечении срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, пункт 2 статьи 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, статья 55 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 126-ФЗ "О связи", пункт 1 статьи 161 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 30 июня 2003 года N 87-ФЗ "О транспортно-экспедиционной деятельности"). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Судом установлено, что претензия направлена ответчику 20.04.2016, в силу чего течение срока исковой давности было приостановлено с 21.04.2016 по 20.05.2016.

Исковое заявление было подано в Арбитражный суд Краснодарского края истцом 04.08.2016, что подтверждается штампом на исковом заявлении. 

При таких обстоятельствах, ко дню предъявления иска срок исковой давности в отношении требования о взыскании с предпринимателя задолженности, начисленной за период по 03.07.2013, истек.

Следовательно, с учетом положений статей 196 и 202 Гражданского кодекса, а также разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления от 29.09.2015 № 43, задолженность может быть взыскана только с 04.07.2013.

Кроме того, апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 02.06.2015 по делу № 33-12070/15 с ФИО1 в пользу администрации г. Сочи взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0123003:138 за период с 01.01.2013 по 26.04.2014 (с учетом произведенных платежей в размере 131 364,43 руб.) в размере 138 316,74 руб.

Как указано выше, истец уточнил требования с учетом периода (после истечения исковой давности) и площади земельного участка (900,10 кв.м.), в котором просит взыскать с ЗАО «Сочиторгтехника» задолженность по договору аренды от 16.04.1998           № 4900000843 за период с 01.01.2015 по 31.03.2018 в размере 690 994,49 руб., пени по состоянию на 31.03.2018 в размере 211 498,58 руб.

Из выше изложенного следует, что в удовлетворении требований к ФИО1 следует отказать, поскольку с 27.04.2014 у нее отсутствовали правоустанавливающие документы на спорный земельный участок и объект недвижимости, а также в материалах дела отсутствуют доказательства использования ею спорного участка в период с 01.01.2015 по 31.03.2018.

Общество представило контрасчет задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.12.2018, согласно которому арендная плата составляет 191 698,28 руб., при изготовлении расчета общество исходило из 1,5% от кадастровой стоимости.

Из представленного истцом расчета следует, что администрация при определении арендной платы основывались на отчете от 30.08.2012 № 040/093-2012 об оценке величины годовой арендной платы и с учетом используемой обществом площади участка 900,1 кв.м.

Суд проверив расчеты администрации и общества признал их неверными.

В связи с чем, суд полагает необходимым произвести перерасчет арендной платы на основании следующего.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Постановлением № 210 от 30.06.2009 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ (пункт 2 постановления от 30.06.2006 № 210). 

С 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления (пункт 5.7 постановления № 210).

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2006 № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления от 30.06.2006 № 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123003:138 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления № 210 категориям не относится, суд приходит к выводу о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления № 210).

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением № 1061. В нем указано, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки). Данный нормативный акт был отменен Постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 № 2872 "Об отмене Постановления администрации города Сочи от 3 июня 2011 года № 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Постановление Главы города Сочи от 30 июня 2009 года № 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" отменено Постановлением от 18 июля 2016 года № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт сочи, предоставленные без проведения торгов». В соответствии с пунктом 8 указанного Постановления данный документ вступает в силу со дня официального опубликования, до настоящего времени не опубликован, следовательно, применению не подлежит. В тоже время, апелляционный суд считает возможным отметить, что указанное Постановлением предусматривает аналогичный способ определения стоимости годовой арендной платы. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений исключает возможность введения для земель, принадлежащих соответствующему публично-правовому образованию, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, дифференцированного порядка расчета арендной платы.

В отсутствие соответствующего регулирования в Постановлении № 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление № 50) применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Согласно действующему с 02.08.2016 до 31.03.2018 постановлению администрации города Сочи от 18.07.2016 №1699 арендная плата за спорный земельный участок также определялась исходя из 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка (установлена в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен)

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2020 по делу № А32-15322/2018, в котором рассматривались аналогичные требования администрации к обществу.

Расчет, представленный истцом, противоречит изложенной выше нормативно установленной формуле.

Таким образом, за весь спорный период арендная плата подлежала определению в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то определение размера задолженности вне зависимости от указанной в договоре формулы должно производиться на основании формулы АП=Р х С х Ки, 

где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.; 

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; 

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции (при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1).

Вместе с тем, в такой ситуации суд исходит из неопровергнутой сторонами презумпции соответствия рыночной стоимости спорного участка его кадастровой стоимости. 

Согласно статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

Согласно пункту 1.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости. 

В силу пункта 1.3 названных рекомендаций при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции (п. 1.5). 

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 24.15 названного закона определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. 

Несоответствие установленной кадастровой стоимости действительной рыночной стоимости объекта позволяет оспорить результаты кадастровой оценки (ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ). 

Из указанного следует, что в отсутствие иных доказательств рыночной стоимости земельного участка и при бездействии сторон в предоставлении суду такой информации для разрешения спора допустимым является применение в качестве рыночной стоимости участка кадастровой стоимости таковой, поскольку кадастровая стоимость также представляет собой результат определения рыночной стоимости участка на определенную дату, но с использованием метода массовой оценки. 

Стороны не заявили суду возражений против использования для указанных целей отраженной в ЕГРН кадастровой стоимости спорного участка.

В материалах дела имеются сведения, согласно которым 01.01.2012 утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 8 895 859,76 руб., а также выписка из ЕГРН от 30.06.2020 № 23/ИСХ/20-1031683, из которой следует, что 16.12.2016 утверждена новая кадастровая стоимость в размере 3 189 931,10 руб.

Согласно Приказу ДИО КК от 14 декабря 2016 г. №2640 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края», установлено, что кадастровая стоимость земельных участков и средние значения кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Краснодарского края определены по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2016 года. 

Следовательно, на 2015 год кадастровая стоимость земельного участка составляла 8 895 859,76 руб., а с 2016 года - 3 189 931,10 руб.

Суд произвел расчет арендной платы по формуле: АП=Р х С х Ки с учетом единственно известной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123003:138, используемой площадью данного земельного участка 900,1 кв.м., а также с применением коэффициент инфляции. 

За 2015 год арендная плата за весь спорный участок площадью 926 кв.м. составляет 140 776,98 руб. (8 895 859,76 руб. (кадастровая стоимость) х 1,5% (ставка арендной платы) х 1,055 (коэф. инфляции на 2015 год).

Следовательно, за используемый участок 900,1 кв.м. составляет 136 839,48 руб. (140 776,98 руб. / 926 кв.м. х 900,1 кв.м.).

За 2016 год арендная плата за весь спорный участок площадью 926 кв.м. составляет 47 848,96 руб. (3 189 931,10 руб. (кадастровая стоимость) х 1,5% (ставка арендной платы)).

Следовательно, за используемый участок 900,1 кв.м. составляет 46 510,64 руб.       (47 848,96 руб. / 926 кв.м. х 900,1 кв.м.).

За 2017 год арендная плата за весь спорный участок площадью 926 кв.м. составляет 49 762,92 руб. (3 189 931,10 руб. (кадастровая стоимость) х 1,5% (ставка арендной платы) х 1,04 (коэф. инфляции на 2017 год)).

Следовательно, за используемый участок 900,1 кв.м. составляет 48 371,06 руб.     (49 762,92 руб. / 926 кв.м. х 900,1 кв.м.).

За 2018 год арендная плата за весь спорный участок площадью 926 кв.м. составляет 51 753,44 руб. (3 189 931,10 руб. (кадастровая стоимость) х 1,5% (ставка арендной платы) х 1,04 (коэф. инфляции на 2017 год) х 1,04(коэф. инфляции на 2018 год)).

Следовательно, за используемый участок 900,1 кв.м. составляет 50 305,91 руб.     (51 753,44 руб. / 926 кв.м. х 900,1 кв.м.).

За период с 01.01.2018 по 31.03.2018 арендная плата составляет 12 404,20 руб. (50 305,91 руб. / 365 дней х 90 дней).

Итого арендная плата за период с 01.01.2015 по 31.03.2018 составляет 244 125,38 руб. (136 839,48 + 46 510,64 + 48 371,06 + 12 404,20)

Из расчета задолженности, представленного истцом, следует, что обществом частично оплачена арендная плата в размере 33 932,64 руб.

Следовательно задолженность общества по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2018 составляет 210 192,74 руб.

В материалах дела отсутствуют доказательства погашения ответчиком задолженности в полном объеме.

Таким образом, требования истца о взыскании с общества арендной платы обоснованы и подлежат частичному удовлетворению за период с 01.01.2015 по 31.03.2018 в размере 210 192,74 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени по состоянию на 31.03.2018 в размере 211 498,58 руб., рассчитанной на основании п. 5.3 договора аренды, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку суд частично удовлетворил требования истца о взыскании основного долга, то пеня подлежит перерасчету.

Из содержания дополнительного соглашения к договору аренды от 27.02.08 следует, что арендная плата начисляется арендатору за каждый квартал до 10 числа начала следующего квартала, а за 4 квартал до 10 ноября.

При расчете пени суд не учитывает произведенную обществом оплату в размере 33 932,64 руб., поскольку в акте сверки за период с 01.01.2015 по 31.03.2018, представленном администрацией, данная оплата не учтена, в связи с чем, суд приходит к выводу, что она произведена после 31.03.2018, доказательств обратного обществом не представлено.

Согласно расчету суда пеня по состоянию на 31.03.2018 составила  88 178,11 руб.

Ответчик полагал пеню завышенной, просил ее снизить.

В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Установленная договором неустойка в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки истцом не завышена, не является несоразмерной, каких-либо доказательств ее несоразмерности ответчиком не представлено (Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011г. № 81), в связи с чем, оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ у суда не имеется.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Право согласования уплаты пени в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено ст. 330 – 332 ГК РФ.

В Определении № 263-О от 21.12.2000 Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации).

Предоставленная суду возможность снижать размер пени в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера пени.

В данном случае стороны уже в договорах предусмотрели ограничение размера пени, следовательно, оснований для уменьшения суммы пени у суда не имеется. 

Установленный договором размер неустойки (0,05% за каждый день просрочки) соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов, в рамках которой обычным является установление пени в пределах от 0,1% до 0,5%, отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства и не считается чрезмерно высоким. 

Оснований полагать, что установленная договором ставка пени свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца, не имеется, в связи с чем, довод ответчика о завышенной пене судом отклонен.

С учетом изложенного, требования о взыскании неустойки по состоянию на 31.03.2018 подлежат частичному удовлетворению в размере 88 178,11 руб.

Поскольку требования истца удовлетворены частично, то государственную пошлину необходимо взыскать в доход федерального бюджета с общества пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 6 959,34 руб.  

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований к ФИО1 отказать.

Взыскать с ЗАО «Сочиторгтехника» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу администрации г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 210 192,74 руб., пеню в размере 88 178,11 руб.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с ЗАО «Сочиторгтехника» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 959,34 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                        Р.Ю. Савин