АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru         E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А83-19959/2018

20 июня 2019 года

город  Симферополь

Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 20 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Кузняковой С.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью Фирма «Крымтехносервис» (ул. Виноградная, 7, г. Алушта, 

<

...>) к Администрации 

<

...>, г. Алушта, 

<

...>) о признании недействительным договора аренды в части

при участии представителей:

от истца - ФИО2, представитель по доверенности № б/н от 20.12.2018

от ответчика – не явился (уведомлен надлежащим образом)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Крымтехносервис» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Администрации города Алушты Республики Крым, в котором просит суд:

- признать недействительным п. 1.1. заключенный между обществом с ограниченной ответственностью фирма «Крымтехносервис» и Администрацией города Алушты Республики Крым договора аренды земельного участка от 17.08.2017 года (зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года) в части определения вида разрешенного использования земельного участка, площадью 5660+/-17.27 кв.м., входящего в состав земельного участка, общей площадью 7006 кв.м. (кадастровый номер 90:15:010103:214) – предпринимательство.

          - признать недействительным приложение № 1 «Расчет размерагодовой арендной платы» к Договору аренды земельного участка от 17.08.2017 года (зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года).

 Присутствующий в судебном заседании представитель истца изложил свою позицию относительно предмета спора, настаивая на удовлетворении заявленных требований, по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях.

Ответчик явку уполномоченного представителя в судебное заседание, назначенное на 13.06.2019, не обеспечил, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлялся надлежащим образом. Каких-либо ходатайств в адрес суда не направил.

Ранее ответчиком представлялся письменный отзыв на заявление и дополнения к нему, в которых Администрация возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на законность заключенного договора, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

 Как следует из материалов дела, 20.12.2008 на основании решения 31-ой сессии 5-го созыва Алуштинского городского совета АР Крым № 31/30 от 08 октября 2008 года между Территориальной общиной в лице Алуштинского городского совета (арендодатель) и Частным предприятием Фирма «Крымтехносервис» (арендатор) был заключен договор аренды земли (далее – договор от 20.12.2008). 

В соответствии с пунктом 1 договора от 20.12.2008 согласно решению исполнительного комитета Алуштинского городского Совета № 233 от 16.03.2001 года арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок из земель городского Совета площадью 0,6994 га для использования следующим образом: для использования в коммерческих целях - 0,1559 га и для использования в рекреационных целях - 0,5435 га для обслуживания центрального городского пляжа, который находится: г. Алушта, в районе Приморского парка и имеет кадастровый номер 01 103 000 00 : 01 : 003 : 0061.

Пунктом 2 договора от 20.12.2008 предусмотрено, что в аренду передается земельный участок общей площадью - 0,6994 га из земель городского Совета площадью 0,6994 га для использования следующим образом: для использования в коммерческих целях - 0,1559 га и для использования в рекреационных целях - 0,5435 га для обслуживания центрального городского пляжа.

Согласно п. 7 договора от 20.12.2008 договор заключен на срок до 20.09.2031.

В соответствии с пунктом 8 договора от 20.12.2008 арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 30-го числа каждого месяца следующего за отчетным, в местный бюджет г. Алушта в сумме: за земельный участок размером 0,5435 га на каждый месяц (с января по декабрь) составляет - 11246 гривен 92 копейки; за земельный участок размером 0,1559 га на каждый месяц (с января по декабрь) составляет- 3226 гривен 12 копеек.

Договором от 05.02.2010 в пункт 8 договора от 20.12.2008 внесены следующие изменения: арендная плата вносится арендатором в форме и размере: за земельный участок размером 0,5435 га составляет – 4375,85 грн. ежемесячно; за земельный участок размером 0,1559 га составляет- 6575,99 грн. ежемесячно.

Пунктом 15 договора от 20.12.2008 предусмотрено, что целевое назначение земельного участка, общей площадью 0,6994 га: по земельному участку площадью - 0,1559 га - коммерческое (для обслуживания пляжа); по земельному участку площадью - 0,5435 га - рекреационное (для обслуживания пляжа).

На основании постановления Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 года № 313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым", договора аренды земельного участка от 20 декабря 2008 года, зарегистрированного в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 7 Алуштинского городского совета, о чем сделана запись 05 мая 2009 года №040900200025, удостоверенного 20 декабря 2008 года частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Яременко Т.В. и зарегистрированного в реестре за № 4136, договора о внесении изменений в договор аренды от 05.02.2010 года, зарегистрированного в книге записей государственной регистрации договоров аренды земли № 7 Алуштинского городского совета, о чем сделана запись 06 апреля 2010 года № 041000100046, удостоверенного 05 февраля 2010 года частным нотариусом Алуштинского городского нотариального округа Яременко Т.В. и зарегистрированного в реестре за № 230, в порядке переоформления прав 14.08.2017 между Обществом с ограниченной ответственностью фирмой «Крымтехносервис» (Арендатор) и Администрацией города Алушты Республики Крым (Арендодатель) заключен Договор аренды земельного участка (далее - Договор аренды).

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года.

Договор аренды заключен сроком до 20.09.2031 года (п. 4.1. Договора аренды).

Согласно п. 1.1. раздела 1 «Предмет договора» Договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 7006 кв.м из земель, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Алушта, категория земель -земли населенных пунктов, основной вид разрешенного использования земельного участка - предпринимательство, курортная деятельность, кадастровый номер 90:15:010103:214, расположенный по адресу: Республика Крым, г Алушта, в районе Приморского парка, (далее - Земельный участок).

На указанном земельном участке расположены принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества: двухэтажное нежилое здание общей площадью 166,30 кв.м.- свидетельство о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.04.2016 года сделана запись регистрации №90-90/016- 90/001/999/2016-1476/1, кадастровый номер 90:15:010103:1219; одноэтажное нежилое здание общей площадью 144,30 кв.м.- свидетельство о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.04.2016 года сделана запись регистрации № 90-90/016-90/001/999/2016-1477/1, кадастровый номер 90:15:010103:1405; навес общей площадью 6,60 кв.м. - свидетельство о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.03.2016 года сделана запись регистрации № 90-90/016-90/001/999/2016-1478/1, кадастровый номер 90:15:010104:1478.

Согласно расчету размера годовой арендной платы (Приложение №1) размер арендной платы составляет 3 097 104,05 рублей в год.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: предпринимательство, курортная деятельность.

Полагая, что договор аренды в части указания двух видов разрешенного использования земельного участка без разграничения размеров земельных участков, заключен с нарушением норм действующего законодательства, в связи с чем он и приложение №1 «Расчет размер годовой арендной платы» нарушают права и охраняемые законом интересы истца, общество обратилось в суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Частью 1 ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Из материалов дела усматривается, что договор аренды заключен в порядке переоформления прав на земельный участок, возникших у истца на основании договора аренды земельного участка от 20 декабря 2008 года.

Согласно статье 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

При заключении Договора аренды стороны руководствовались постановлением совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 года №313 «Об утверждении Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым".

Подпункт 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Категории земельных участков в зависимости от их целевого назначения перечислены в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земли в Российской Федерации, обозначенные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 8 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом градостроительного зонирования являются Правила землепользования и застройки, утверждаемые, в частности нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации, и устанавливающие территориальные зоны и градостроительные регламенты. 

В соответствии с п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11, №12919/11, изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требовании.

В случае отсутствия относимых и допустимых доказательств обоснованности изменения вида разрешенного использования земельного участка, следует исходить из вида разрешенного использования, согласующегося с документами территориального планирования и с фактическим видом использования данного земельного участка.

В соответствии с п. 9, 12, 13 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" от 31.07.2014 г. N 38-3PK (далее - ЗРК от 31.07.2014 г. N 38-3PK), право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2018 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно ст. 5 ЗРК от 31.07.2014 г. N 38-3PK, категории земель, к которым отнесены земельные участки, установленные до вступления в силу Федерального конституционного закона, признаются категориями земель, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, по следующему правилу: рекреационного назначения, за исключением участков, предназначенных для дачного строительства, - землями особо охраняемых территорий и объектов, если находятся вне границ населенного пункта, а в границах населенных пунктов - землями населенных пунктов.

Договор аренды заключен в порядке переоформления ранее возникшего у истца в соответствии с законодательством Украины права аренды данного земельного участка, фактическое использование всего земельного участка осталось прежним, т.е. в коммерческих целях (предпринимательство) - 1559 кв.м и в рекреационных целях (курортная деятельность) - 5435 кв.м, следовательно, и размер арендной платы должен соответствовать виду разрешенного использования конкретного земельного участка и не ухудшать положение арендатора по вновь заключенному договору, что будет соответствовать Основным принципам при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 58 Правительства Российской Федерации от 16.07.2009, в том числе принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки.

После уточнения границ земельного участка общая площадь арендуемого земельного участка составляет 7006 кв.м., (ранее - 6994 га), площадь земельного участка, переданного по Договору аренды от 20.12.2008 года для обслуживания пляжа 5660+/-17.27 кв.м, (ранее 0,5435 га).

Следовательно, переданный в аренду земельный участок, на основании Договора аренды от 20.12.2008 года, использовался для обслуживания пляжа.

Переданный в пользование истца по Договору аренды земельный участок, кадастровый номер 90:15:010103:214, расположенный по адресу: Республика Крым г. Алушта в районе Приморского парка находится в границах населенного пункта и в силу этого отнесен к категории земель населенных пунктов.

Согласно разделу 3 Договора аренды земельного участка от 14 августа 2017 года: «3.1. На земельный участок распространяются ограничения в использовании: обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе - на земельный участок площадью 5447 кв.м.; без права возведения капительных зданий и сооружений - на земельный участок площадью 5447 кв.м.; без права ограждения территории».

Таким образом, вид фактического использования земельного участка не изменился и это достоверно подтверждается, в том числе условиями Договора аренды земельного участка от 14 августа 2017 года, соответственно оснований для изменения вида разрешенного использования спорных земельных участков при переоформлении договора аренды у Администрации не имелось.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации или ее субъектов, в части определения размера арендной платы, в случае противоречия обязательным нормативным правовым актам, устанавливающим ставки арендной платы или методику их расчета, являются недействительными применительно к статьям 168, 180 Гражданского кодекса РФ.

При этом, в силу ст. 180 и 424 Гражданского кодекса РФ, недействительность договора аренды земельного участка в части установления размера арендной платы не влечет недействительность договора в целом, поскольку в данном случае цена договора должна определяться в соответствии с требованиями закона.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Так, неотъемлемой частью Договора аренды является Приложение № 1 «Расчет размера годовой арендной платы». В указанном расчете установлен расчетный процент - 3%. Однако при расчете размера арендной платы применен расчетный процент - 6%, что повлекло за собой необоснованное увеличение размера арендной платы.

Принимая во внимание, что установление ответчиком при заключении Договора аренды в 2017 году, в нарушение закона и без каких-либо правовых оснований, на земельный участок площадью 5660+/-17.27 кв.м, вида разрешенного использования (целевое назначение) - предпринимательство, курортная деятельность повлекло за собой необоснованное изменение размера арендной платы, то требования заявителя о признании недействительным пункта 1.1. договора от 17.08.2017 и Приложения №1 к нему «Расчет размера годовой арендной платы» являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Фирма «Крымтехносервис» удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным п. 1.1. заключенный между обществом с ограниченной ответственностью фирма «Крымтехносервис» и Администрацией города Алушты Республики Крым договора аренды земельного участка от 17.08.2017 года (зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года) в части определения вида разрешенного использования земельного участка, площадью 5660+/-17.27 кв.м., входящего в состав земельного участка, общей площадью 7006 кв.м. (кадастровый номер 90:15:010103:214) – предпринимательство.

Признать недействительным приложение № 1 «Расчет размерагодовой арендной платы» к Договору аренды земельного участка от 17.08.2017 года (зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 25.08.2017 года).

Взыскать с Администрации города Алушты Республики Крым в пользу общества с ограниченной ответственностью Фирма «Крымтехносервис» судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в сумме 6000,00 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>).

Судья                                                                С.Ю.Кузнякова