ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

www.21aas.arbitr.ru  

    

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-8097/2023

18 марта 2025 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2025.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.03.2025.

Двадцать       первый      арбитражный      апелляционный        суд        в       составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Колупаевой Ю.В., Плотникова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кучиной А.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Маркетинг» - ФИО1, директор, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлена выписка из ЕГРЮЛ;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Маркетинг» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 23 сентября 2024 года по делу № А84-8097/2023,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Маркетинг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь)

к Департаменту по имущественным и земельным отношения города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, г. Севастополь)

об уменьшении арендной платы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Маркетинг» (далее – истец, общество, ООО «Бизнес-Маркетинг») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением у Департаменту по имущественным и земельным отношения города Севастополя (далее – ответчик, Департамент, ДИЗО), согласно которому, с учётом заявления об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил обязать ответчика уменьшить арендную плату по договору аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя № 28-2021 от 23.08.2021 за встроенные нежилые помещения (Ш-1 – III-3) кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19.8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, установив арендную плату в период времени с 23.08.2021 по 31.12.2022 в размере 19 285 рублей (без учета НДС 20%) в месяц, внести изменения в п. 4.2. договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя № 28-2021 от 23.08.2021, изложив его в следующей редакции: «Размер арендной платы за пользование Объектом устанавливается в рублях и составляет: в период времени с 23.08.2021 по 31.12.2022 - 19 285 рублей, без учета НДС в месяц, а в последующем, начиная с 01.01.2023 в соответствии с расчетом арендной платы, который является неотъемлемым приложением к Договору, и на момент заключения Договора в соответствии с Протоколом подведения итогов аукциона № 2 на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 16.07.2021, составляет в год: 1 762 468 рублей 41 копеек, без учета НДС», взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23 сентября 2024 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба обоснована невозможностью использования имущества, переданного истцу в аренду в связи с отсутствием коммуникаций. При проведении аукциона, Департамент указал заведомо неправдивую информацию о наличии подключенных коммуникаций в помещении, техническую документацию  не передал. Поскольку отсутствие подключенных коммуникаций, технической документации, по мнению апеллянта, является юридически значимым событием, то у арендатора возникает право на уменьшение арендной платы за период с 23.08.2021 по 31.12.2022 года, о чем следует внести изменения в договор.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.

От Департамента  27.02.2025 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения как законный и обоснованный судебный акт. Кроме того, департаментом также указал, что при принятии объекта аренды по акту приема передачи, истец каких-либо возражений о наличии недостатков арендованного имущества, и невозможность его использования по договору не заявлял. Доводы об отсутствии в объекте аренды подключенных коммуникаций является надуманным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось, в том числе, в связи с необходимостью предоставления дополнительных пояснений и доказательств.

В судебном заседании 06.03.2025 представитель апеллянта подержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой и следует из материалов дела, Распоряжением Департамента имущественных  и земельных отношений от15.06.2021 №2868-РДИ «О проведении аукциона», решено провести аукцион в электронной форме на право заключения договора аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя:

Лот №1 встроенные помещения (III-1 – III-3) кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19,8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>.

Начальная (минимальная) цена договора (ежегодная арендная плата): 318 039,48 (триста восемнадцать тысяч тридцать девять) рублей 48 копеек, с учетом НДС (Отчет об оценке от 28.04.2021 №ЦОЭ-ВИ-02.042.10/7).

Документация об электронном аукционе размещена в сети «Интернет» на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru и на сайте электронной торговой площадки http://torgi.eltorg.org.

Согласно протокола подведения итогов аукциона № 2 на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Севастополя от 16.07.2021, победителем аукциона признано  ООО «Бизнес-Маркетинг» с ценовым предложением 2 114 962, 09 руб.

Протоколом подведения итогов аукциона №2 решено в срок не ранее 10 дней со дня размещения на официальном сайте торгов протокола подведения итогов аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Севастополя заключить договор аренды имущества с ООО «Бизнес-Маркетинг».

23.08.2021 между ДИЗО (арендодатель) и ООО «Бизнес-Маркетинг» (арендатор) был заключен договор аренды № 28-2021 имущества, находящегося в собственности города Севастополя (далее – договор). (л.д. 10-14 т. 1)

Согласно пункту 1.1. договора, арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование (или – во временное пользование) объект недвижимого имущества, находящийся на балансе имущество казны города Севастополя, а арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Объектом аренды по настоящему договору является имущество, находящееся в государственной собственности города Севастополь: встроенные помещения полуподвала (III-1 – III-3) кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19,8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, стоимость которого составляет 3 673 209,71 руб., без учета НДС (пункт 1.2. договора).

Согласно пункту 1.3 договора объект передается для использования помещения в качестве офисно-торгового.

Объект передан в аренду на срок продолжительностью 5 лет по 22.08.2026 включительно (пункт 7.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора арендодатель обязан передать объект арендатору на условиях и в порядке, определенном пунктом 3 настоящего договора.

В свою очередь арендатор, в силу пункта 2.4.6. договора, обязуется своевременно за свой счет производить текущий ремонт содержание Объекта, включая работы, выполнение которых необходимо для использования Объекта по назначению, установленному п. 1.3 Договора, а также поддерживать в надлежащем состоянии фасады Объекта.

Согласно пункту 2.4.9. договора, арендатор обязуется в течение 60 календарных дней со дня подписания настоящего Договора:

- при наличии отвечающего установленным требованиям энергопринимающего устройства, непосредственно присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (в том числе воды и газа) заключить договоры на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами Объекта непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги, и надлежащим образом выполнять такие договоры. В течение 10 дней с момента заключения этих договоров письменно, с приложением копий договоров, уведомить об этом арендодателя;

- при отсутствии указанных в предыдущем абзаце устройств заключить аналогичные договоры с эксплуатирующей организацией и надлежащим образом выполнять такой договор; и т.д.

Во исполнение договора аренды между арендатором и арендодателем был подписан акт приема-передачи объекта аренды от 23.08.2021. (л.д. 15 т. 1)

Согласно указанного акта, представленного истцом, при передачи Объекта аренды стороны согласовали состояние объекта аренды, при этом по каждому из пунктов представитель арендатора дал свою оценку состоянию элементов помещения:

Конструкции и сооружения

Характеристика Арендодателя

Характеристика Арендатора

Полы

Кафельная плитка, ламинат (в хорошем состоянии)

в плохом состоянии, требует ремонта

Стены

Окраска, обои, кафельная плитка (в хорошем состоянии)

в отвратительном состоянии, требует ремонта

Потолки

Натяжной, встроенные светильники (в хорошем состоянии)

Невозможно проверить исправность светильников

Проемы

Входные двери и окна – металлопластиковые, решетки (в хорошем состоянии). Межкомнатные двери – МДФ (в хорошем состоянии)

В удовлетворительном состоянии

Коммуникации

Электроэнергия, водоснабжение, канализация, отопление

нет воды, света, отсутствует радиатор отопления, канализацию проверить невозможно

ООО «Бизнес-Маркетинг» 19.01.2023 обратился к Департаменту с требованием (претензией), в которой указал, что при заключении договора, арендатору документации, ТУ и иных документов сотрудниками ДИЗО передано не было. Ввиду отсутствия документации, общество не может осуществить подключение электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, тем самым ООО « Бизнес-Маркетинг» не может использовать объект по назначению.

В связи с невозможностью использования объекта с даты заключения договора по целевому назначению (ввиду отсутствия энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления), истец просил осуществить перерасчет выплаченных арендных платежей, начиная с 23.08.2021 по сумме фактической рыночной цены, а также рассмотреть вопрос и внести изменения в договор об уменьшении арендной платы за последующие периоды аренды.

В качестве ориентира рыночной стоимости арендой платы, истцом в материалы дела представлено экспертное заключение специалиста № КМ11/22-5 от 17.11.2022 (исполнитель ИП ФИО2). (л.д. 60-87 т. 1)

Согласно экспертному заключению специалиста № КМ11/22-5 от 17.11.2022 рыночная стоимость недвижимого имущества: право пользования на условиях аренды встроенных помещений (Ш-1 - № Ш-3), кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19.8 метра квадратных, расположенных по адресу: 

<

...>, субъект права: город федерального значения Севастополь (собственность), проведенными расчетами и анализом о рыночной стоимости установлено: что стоимость права пользования на условиях аренды встроенных помещений (Ш-1 - № Ш-3), кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19.8 метра квадратных, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 41составляет: - 19 285 рублей (без учета НДС 20%) в месяц; - 231 420 рублей (без учета НДС 20%) в год.

В ответ на вышеуказанное требование истца, ДИЗО в письме от 14.02.2023 № 2140/01-10/04-13/02/23 указал, что согласно отчету об оценке спорного объекта недвижимого имущества № ЦОЭ-ВИ-02.042.10/7 от 28.04.2021, выполненного ОО «Центр оценки и экспертизы» в указанных помещениях присутствует электричество, водоснабжение, канализация, отопление.

Ответчиком также указано, что письмами от 10.01.2022 № 35/01-10-04-13/02/22 и от 17.01.2042 № 405/01-10-04-13/02/22 ООО «Бизнес-Маркетинг» было уведомлено, что в Департаменте отсутствует запрашиваемая техническая документация, а также о том, что согласно информации, представленной Департаментом городского хозяйства города Севастополя, нежилое помещение должно быть присоединено к электрическим сетям в рамках осуществленного технологического присоединения многоквартирного жилого дома. Выделяемая на жилой дом мощность выделялась с учетом электроснабжения встроенных нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Для подключения к электросетям ООО «Бизнес-Маркетинг» необходимо обратиться к владельцу сетей для составления акта о технологическом присоединении к сетям электроснабжения. (л.д. 42-43, 47, 48, 49 т. 1)

Кроме того, ответчиком также отмечено, что учитывая осведомленность ООО «Бизнес-Маркетинг» на момент заключения договора о состоянии арендуемого имущества, принятие его в аренду, арендодатель не несет ответственность за убытки арендатора, наступившие в результате приема-передачи вышеуказанного имущества, в связи с чем приведенные истцом обстоятельства не могут служить основаниями для неисполнения ООО «Бизнес-Маркетинг» обязательств по оплате арендной платы и перерасчёту выплаченных арендных платежей.

В связи с отсутствием у истца возможности в период с 23.08.2021 по 02.12.2022 осуществить технические присоединения электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и отопления, а равно фактическую возможность использования объекта аренды целевому назначению, что в свою очередь является нарушением условий договора аренды, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции в удовлетворении искового заявления отказал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Предметом спора по данному делу являются материально-правовые требования истца об уменьшении размера арендной платы на основании ст. 612 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и внесение изменений в договор аренды об изменении арендной платы за период с 23.08.2021 по 31.12.2022 года в размере 19 285 руб. в месяц, поскольку объект аренды передан с недостатками, которые препятствуют в использовании объекта по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пунктах 1.2 и 1.3 договора стороны согласовали, что объектом аренды по договору является имущество, находящееся в государственной собственности города Севастополя: встроенные помещения (III-1 – III-3) кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19,8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>. Арендуемое помещение передается для использования помещения в качестве офисно-торгового. Помещение было передано по акту приема-передачи от 23.08.2021.

Как указывает истец, требования обоснованы недостоверными сведениями, изложенными в конкурсной документации в части характеристик объекта аренды, а именно о наличии коммуникаций, а также наличия недостатков в виде отсутствия технического присоединения электроэнергии, водоснабжения, водоотведения и отопления, которые препятствовали истцу использовать объект по назначению.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя, в том числе, либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были ими оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При определении, какие именно недостатки свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества необходимо отталкиваться от возможности использования имущества по целевому назначению. Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды, а также наличия или отсутствия таких недостатков сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствовали пользованию им.

Так, из материалов дела следует, в соответствии с распоряжением №2868-РДИ  от 15.06.2021 года, которым утверждено извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Севастополя, расположенного по адресу: 

<

...>. В п. 1.6 извещения содержится описание объекта аренды: лот № 1 встроенные помещения (III-1 – III-3) кадастровый номер 91:03:001006:1198, общей площадью 19,8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, объект включен в перечень объектов культурного наследия, расположенных на территории города Севастополя; указаны качественные и количественные характеристики, где среди прочих отображены коммуникации (по визуальному осмотру)  - электричество, водопровод, канализация, вентиляция, газоснабжение, помещения находятся в хорошем состоянии.

При заключении договора аренды и подписания акта приема-передачи от 09.12.2021 года,  арендатором указано в графе «коммуникации» о том, что нет света, воды, отсутствует радиатор отопления, канализацию проверить невозможно. ( том 1 л.д. 15)

Из представленных материалов дела следует, что истец в период с момента передачи объекта аренды до 31.12.2022 года обращался и к арендодателю, и в Департамент городского хозяйства города Севастополя, в Управляющую компанию «Центр», ООО «Севэнерго» об устранении недостатков арендованного помещения и об содействии в подключении и техническом присоединении объекта аренды к существующим коммуникациям. (том 1 л.д.42-59)

В соответствии с актом допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии от 02.12.2022 года ООО «УК «Центр» провели проверку прибора учета электроэнергии.

Согласно акту от 14.10.2022 ООО «УК «Центр» установили отсутствие холодной воды и батареи, а 01.12.2022 года управляющей компанией установлен радиатор отопления и подключение его к коммуникациям отопления, заключен договор теплоснабжения № 1969 от 09.01.2023 между ГУПС «Севтеплоэнерго» и ООО «Бизнес-Маркетинг».

Обстоятельства отсутствия в спорный период в переданном помещении электроснабжения, водоснабжения, отопления подтверждаются проведенной прокуратурой города Севастополя проверкой, по результатам которой истцу предоставлен ответ от 02.12.2022 № 7/3-1/34-2022. ( том 1 л.д. 90-92)

Таким образом, с учетом вышеуказанных фактических обстоятельств, установленных судом, доводы истца о невозможности использования помещения по назначению вследствие наступления обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, нашли свое подтверждение, что в свою очередь  должно влечь разумное восстановление прав сторон договора.

При этом, коллегия судей полагает, что  доказательств получения от организатора торгов заведомо недостоверной информации о технологическом подключении, истцом не представлено, поскольку в конкурсной документации отсутствовали сведения об этом, а указано о наличии коммуникаций, что в данном случае имеет под собой разное правовое значение.

Из анализа пункта 1 статьи 611 и пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Установление обстоятельств, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, имеет значение при решении вопроса о наличии у него обязанности по внесению арендной платы за периоды, в течение которых арендатор не мог использовать по назначению переданное ему имущество, и только в том случае, если указанные препятствия возникли в силу обстоятельств, за которые отвечает арендодатель (статья 612, пункт 4 статьи 614 ГК РФ).

Невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях, а кроме того, препятствование, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 N 3182-О, положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае не предоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что отсутствие в спорный период  электроэнергии, отопления,  водоотведение в отношении спорного арендованного помещения и их ненадлежащее оказание свидетельствует о невозможности использования такого имущества по целевому назначению, что соответственно освобождает истца от уплаты арендной платы в период невозможности использования арендованного помещения.

Вместе с тем, истец заявил требования об уменьшении арендной платы за неиспользование арендованного помещения в период  с 23.08.21 по 31.12.2022 года  и внесение изменений  в этой части в договор аренды.

Коллегия судей полагает, что  указанные требования не подлежат удовлетворению в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Частью 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В силу статей 49 и 170 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дело, исходя из заявленного предмета и основания иска. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является защита путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Как указано в постановлении Президиума ВАС РФ от 07.03.2000 N 3486/99, критериями допустимости иска об исполнении в натуре являются возможность реального исполнения принятого решения, исходя из положений Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Уменьшение арендной платы как и освобождение от ее уплаты по спорному договору не может осуществляться посредством предъявления иска о присуждении к исполнению обязанности в натуре и, как следствие, соответствовать способам защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 ГК РФ.

Исходя из характера возникших между сторонами правоотношений, истец (пользователь) вправе защищать свои права и законные интересы путем предъявления материально-правового требования (иска) о взыскании неосновательного обогащения или заявления возражений на требования (иск) Департамента о взыскании задолженности по плате за аренду помещения, о расторжении Договора на основании невыполнения его условий и т.д..

Аналогичная правовая позиция высказана в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2014 N ВАС-9617/14, в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 21.08.2017 г. по делу N А83-1328/2016, от 23.03.2017 по делу N А84-1328/2016, Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.05.2014 по делу N А62-3061/2013, Арбитражного суда Уральского округа от 29.06.2015 по делу N А07-22657/2013, Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2016 по делу N А57-11152/2015, Арбитражного суда Поволжского округа от 03.09.2015 по делу N А12-39502/2014. Поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты гражданских прав, у арбитражного суда первой инстанции не имелось оснований для рассмотрения указанных заявленных Обществом требований в качестве средства защиты этих прав.

Относительно внесения изменения в договор аренды, коллегия судей полагает необходимым указать следующее.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса.

В соответствии с данной нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

С учетом приведенных норм и разъяснений право арендодателя на одностороннее изменение условий договора аренды о размере арендной платы должно быть прямо предусмотрено условиями договора аренды. В иных случаях такое изменение производится по соглашению сторон, либо в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной (статья 450 Гражданского кодекса) или в связи с существенны изменением обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса).

Доказательств наличия оснований для изменения договора в соответствии со ст. 450,451 ГК РФ, истцом не предоставлено.

Кроме того, внесение изменений в договор предусматривает как направление соответствующего проекта, так изменение обязательств по договору  на будущее. Вместе с тем, ни доказательств направления проекта о внесении изменений в договор, ни  доказательств того, что данные изменения относятся на будущий период не представлено.

Таким образом, в этой части выводы суда первой инстанции о неправомерности заявленных требований в части внесения изменений в договор  являются обоснованными и не подлежат удовлетворению.

В силу абзаца 2 пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии постановления суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции принял правильное по сути решение, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 23 сентября 2024 года по делу № А84-8097/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Маркетинг» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                      Н.И. Сикорская

Судьи                                                                                                        Ю.В. Колупаева

                                                                                                                   И.В. Плотников