ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-24164/21

11 января 2024 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 11 января 2024 года                                           

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р., 

судей Аталиковой З.А., Красновой С.В.

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы (в режиме веб-конференции): ФИО1, по доверенности от 11.12.2023 № ДГИ-12-1679/23 (не подключился, техническая возможность предоставлена)

от Правительства Москвы (в режиме веб-конференции): ФИО1, по доверенности от 19.07.2023 № 4-47-1513/23 (не подключился, техническая возможность предоставлена)

от ООО «КониксШкольник»: ФИО2, по доверенности от 06.06.2022

при рассмотрении 10 января 2024 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 18 января 2022 года

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 26 сентября 2023 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КониксШкольник» к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости

третье лицо: Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы - Правительство Москвы 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Коникс-Школьник» (далее –ООО «Коникс-Школьник», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее –Департамент, ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4 175,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (в составе нежилого помещения общей 2 площадью 3 464,10 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0006035:4246) и нежилого помещения общей площадью 711,4 кв. м (1 эт., пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-5, 2 эт., пом. II, ком. 1-3), расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0006035:4245), по цене 129 372 199 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Правительство Москвы (далее – Правительство). 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2022 года исковые требования удовлетворены; суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Коникс-Школьник» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4 175,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (в составе нежилого помещения общей площадью 3 464,10 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0006035:4246) и нежилого помещения общей площадью 711,4 кв. м (1 эт., пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-5, 2 эт., пом. II, ком. 1-3), расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0006035:4245) на условиях направленной оферты по цене 129 372 199 руб. 

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2023 года решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2022 года изменено; суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Коникс-Школьник» договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4 175,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (в составе нежилого помещения общей площадью 3 464,10 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0006035:4246) и нежилого помещения общей площадью 711,4 кв. м (1 эт., пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-5, 2 эт., пом. II, ком. 1-3), расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0006035:4245) на условиях направленной оферты с учетом стоимости земельного участка, по цене 150 037 000 руб. 

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента и Правительства, которые просят вышеуказанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявители ссылаются на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Департамент и Правительство указывают, что в настоящее время заключение договора купли-продажи в отношении спорного объекта не представляется возможным, поскольку истец предлагал заключить договор по цене, основанной на отчете об оценке, заказчиком которой не является Департамент; обращает внимание суда на наличие у арендатора задолженности по арендной плате; указывает, что арендатор не оспорил отказы Департамента в установленном законом порядке, не обратился повторно за получением государственной услуги;  считает выводы, сделанные судебным экспертом, незаконными и необоснованными.

От Департамента и Правительства в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя и доверенности на представление интересов Департамента и Правительства.

В соответствии с положениями статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 № 440-ФЗ и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство, техническая возможность подключения предоставлена. Однако, представитель не подключился к судебному заседанию.

До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

От Департамента и Правительства поступило заявление об отзыве кассационной жалобы. В определении Арбитражного суда Московского округа от 05 декабря 2023 года об отложении судебного разбирательства указано на необходимость подготовить заявителям позицию относительно ранее заявленного отзыва кассационной жалобы.

Поскольку заявители кассационной жалобы не направили  в суд письменных пояснений относительно заявленного отзыва кассационной жалобы, явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечили, судебная коллегия считает необходимым рассмотрение кассационной жалобы по существу.

В судебном заседании представитель ООО «Коникс-Школьник» по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО «Коникс-Школьник», изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, а также решения суда первой инстанции в части, оставленной без изменения.

Из материалов дела следует, что между ООО «Коникс-Школьник» (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключены договор аренды нежилого фонда  от 06.07.2006 № 1-00802/06 общей площадью 3464,10 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, а также договор аренды нежилого фонда от 16.06.2006 № 1-00703/063 общей площадью 711,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Истец указывает, что являясь добросовестным арендатором и отвечая требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в соответствии с административным регламентом предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», утвержденным постановлением Правительства города Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права от 30.09.2020 вх. № 33-5-90488/20-(0)-0. 

Письмом от 13.10.2020 № 33-5-90488/20-(0)-1 Департамент уведомил истца об отказе в предоставлении государственной услуги по заявлению от 30.09.2020, в связи с наличием задолженности по арендной плате в размере 3 164 093 руб. 56 коп. и по пеням в размере 199 023 руб. 10 коп. 

Истец направил в адрес ответчика заявления от 11.12.2020 вх. № ДГИ-1-144702/20, от 11.12.2020 вх. № ДГИ-1-144714/20 о заключении соответствующих договоров купли-продажи недвижимости в отношении договора от 06.07.2006 № 1-00802/06 с приложением проекта договора купли-продажи и отчета об оценке от 11.09.2020 № 56/2020-О; в отношении договора от 16.06.2006 № 1-00703/063 с приложением проекта договора купли-продажи и отчета об оценке от 23.11.2020 № 64/2020-О.

Письмом от 28.12.2020 № ДГИ-1-144702/20-1 Департамент отказал в заключении договоров купли-продажи на условиях истца по причине наличия задолженности, а также в связи с тем, что истец предложил заключить договоры купли-продажи недвижимости по цене, основанной на отчете об оценке объекта недвижимости, заказчиком которого не является город Москва. 

Истец считает, что отказ Департамента, оформленный письмом от 28.12.2020 № ДГИ-1-144702/20-1, является незаконным, в связи с чем, обратился в суд с настоящими требованиями.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 30 июня 2021 года по делу была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой поручено ООО «Вердикт - Оценка». 

Согласно заключению эксперта от 24.08.2021 рыночная стоимость исследуемого объекта - нежилых помещений, общей площадью 4175,5 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, по состоянию на 25.08.2020 (без учета НДС) составляет 129 372 199 руб. 

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации положениями статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принимая во внимание разъяснения, данные в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»; исходя из того, что ООО «Коникс-Школьник» является субъектом малого и среднего бизнеса, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 05.02.2021 № ЮЭ 9965-21-11265553, владеет арендуемым имуществом непрерывно с 2006 года, то есть более двух лет, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, таким образом, отвечает требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ; учитывая, что истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона; установив, что вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы по делам № А40-195375/14 от 22 апреля 2016 года, № А40-35624/2019 от 01 августа 2019 года, № А40-35335/19 от 04 июня 2019 года, № А40-53043/19 от 19 июля 2019 года, № А40-133529/20 от 20 января 2021 года, № А40-25869/21 от 05 июля 2021 года Департаменту отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности и пени по договорам аренды от 06.07.2006 № 1-00802/06 и от 16.06.2006 № 1-00703/063, а также отказано в расторжении договоров аренды и выселении, более того, истцом в материалы дела представлен расчет по внесению арендной платы и пени, из которого следует, что задолженность по арендным платежам и пени у него отсутствует, а также представлены платежные поручения, подтверждающие внесение арендных платежей; учитывая, что истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой, исходя из того, что рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения судебной экспертизы, при этом, оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда не имелось; сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у суда не имелось; в связи с чем, пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, определив цену выкупа в размере 129 372 199 руб. 

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, согласился с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, указав, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обоснованности исковых требований о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, отметив, что в данной части выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований являются обоснованными.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указал, что судом первой инстанции не учтено, что совокупность обращений по договорам аренды двух помещений подразумевает, что ООО «Коник-Школьник» осуществляет выкуп всего здания, расположенного по адресу: 

<

...>. стр. 1. 

Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливает общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка, пунктом 1 статьи 28 которого предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.

В данном случае, проект договора купли-продажи в редакции заявителя предусматривает передачу в собственность общества ООО «Коник-Школьник» только здания, что противоречит законодательству, в связи с чем, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор купли-продажи спорного объекта недвижимости может быть заключен только с условием выкупа и земельного участка, расположенного под зданием, находящимся по адресу: 

<

...>.

Суд апелляционной инстанции назначил судебную экспертизу оценки стоимости единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> (здания и земельного участка, на котором расположено здание).

Согласно заключению эксперта от 01.08.2023 рыночная стоимость единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

...> (нежилых помещений, общей площади 4 175,5 кв. м, с учетом стоимости земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...>), по состоянию на 25.08.2020 составляет 150 037 000 руб.

Судом апелляционной инстанции учтено, что установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11). 

Суд не может отказать истцу в иске и в том случае, когда предложенные им редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (статьи 421 и 422 ГК РФ). Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015. 

В данном случае требование о понуждении заключить договор должно быть рассмотрено и разрешено судом и в том случае, если судом установлено, что предложенные истцом редакции условий договора не соответствуют требованиям действующего законодательства. В этом случае при урегулировании спорного условия суд исходит из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон. 

Поскольку в силу вышеуказанных норм права, отчуждение зданий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования, то требование о понуждении заключить договор купли-продажи спорного здания подлежит удовлетворению с учетом одновременного отчуждения земельного участка, занимаемого этим зданием и необходимого для его использования.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование о понуждении Департамента заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 4 175,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (в составе нежилого помещения общей площадью 3 464,10 кв.  м, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0006035:4246) и нежилого помещения общей площадью 711,4 кв. м (1 эт., пом. II, ком. 1-15, пом. III, ком. 1-5, 2 эт., пом. II, ком. 1-3), расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:01:0006035:4245), на условиях направленной оферты, с учетом стоимости земельного участка, по цене 150 037 000 руб. подлежит удовлетворению.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции изменено в указанной части.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции и решения суда первой инстанции в неизмененной части кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Из текста решения суда первой инстанции в неизмененной части и постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что все представленные в материалы дела доказательства были исследованы и оценены в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и, что по ним судами были сделаны соответствующие выводы. При том, что оценка какого-либо доказательства, сделанная судами не в пользу стороны, представившей это доказательства, не свидетельствует об отсутствии как таковой оценки доказательства со стороны суда.

Судебная коллегия отмечает, что изложенные Департаментом и Правительством в кассационной жалобе доводы, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные Департаментом и Правительством при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента и Правительства с выводами судов, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствуют о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не являются основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены постановления суда апелляционной инстанции и решения суда первой инстанции в неизмененной части, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2022 года в неизмененной части, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2023 года по делу № А40-24164/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                 А.Р. Белова 

 

Судьи:                                                                                             З.А. Аталикова 

 

                                                                                                          С.В. Краснова