АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-9646/2022

г. Ярославль

28 октября 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена  27.09.2022.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  Муниципального казённого учреждения "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 667 от 13.11.2017, 

об обязании  возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2233 

при участии:

от истца – ФИО2 - по дов. от 08.06.2022

от ответчика – не явились

установил:

Муниципальное казённое учреждение "Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  Обществу с ограниченной ответственностью "Капитал" о расторжении договора аренды земельного участка № 667 от 13.11.2017,  об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Капитал" возвратить земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2233 согласно действующему законодательству, подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка.

      Представитель истца  иск поддержал в полном объеме.

      Ответчик извещен,  в судебное заседание не явился.

        Ответчик отзыв на иск с документами, его обосновывающими, не представил, в связи с чем несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается судом без участия представителя ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области в лице Муниципального казенного учреждения «Центр земельных ресурсов Ярославского муниципального района» и ООО «КАПИТАЛ» заключен договор аренды земельного № 667 от 13.11.2017 на земельный участок:

кадастровый номер: 76:17:144401:2233;

общая площадь: 1933 кв.м.;

адрес: Ярославская обл., Ярославский р-н, с/п Карабихское. и. Щедрино;

категория земель: земли населенных пунктов;

вид разрешенного использования земельного участка: для строительства 3-х этажных многоквартирных жилых домов и строительства детского сада.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, ст. 3.3Федерального закона от 25.10.2001 № 137 ФЗ «О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации» (с изменениями), Федеральнымзаконом от 06.10.2003 № 131 - ФЗ «Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации», с 01.01.2017 года предоставлениеземельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,расположенных на территории сельских поселений, относится к полномочияморганов местного самоуправления районов. В связи с чем арендодателемуказанного земельного участка является Ярославский муниципальный районЯрославской области в лице Муниципального казенного учреждения «Центрземельных ресурсов Ярославского муниципального района на основании Устава.

В соответствии с п. 2.1 Договора, срок действия договора установлен с 15.10.2017 по 14.10.2022. Согласно выписке из ЕГРН от 19.05.2022 договор аренды зарегистрирован 06.12.2017.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» в результате проверки выполнения условий договора аренды, установил невыполнение арендатором взятых на себя обязательств.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2233 не используется арендатором по целевому назначению, а именно:  для строительства 3-х этажных многоквартирных жилых домов и строительства детского сада. Факт неиспользования земельного участка по назначению также подтверждается скриншотами страниц из программы «Google Earth».

В соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и абз. п. 2 ст. 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Срок действия договора аренды № 667 от 13.11.2017 установлен с 15.10.2017. Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2233 не используется арендатором но целевому назначению (для строительства 3-х этажных многоквартирных жилых домов и строительства детского сада) более трех лет.

Согласно акту обследования земельного участка на местности от 01.06.2020, земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2233 не используется. Строительство не ведется. Объектов незавершенного строительства и объектов капитального строительства не имеется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19.05.2022 в пределах земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:2233 объекты недвижимости отсутствуют.

В соответствии с п. 4.4. договора арендная плата согласно приложению № 1 вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Последний платеж должен быть внесен не позднее дня окончания срока действия договора аренды земельного участка. Арендатор обязан предоставить в МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» платежный документ, подтверждающий оплату.

Размер арендной платы изменялся в соответствии с требованиями законодательства.

В нарушение указанных выше положений договора ООО «КАПИТАЛ» обязательство по оплате арендной платы не соблюдает, в связи с чем за ответчиком образовалась задолженность в размере 169 224руб. 90 коп. за период с 01.05.2018по 0.04.2022, а также  с 11.11.2017 по 14.11.2021 начислены пени в размере 127200,55 руб. 

Требование о взыскании указанных сумм предъявлены в рамках другого дела.

Всего за ООО «КАПИТАЛ» по договору аренды земельного участка № 667 от 13.11.2017 имеется задолженность в размере 296425,45 руб., что подтверждается представленными в дело доказательствами.

ООО «КАПИТАЛ» не вносил арендную плату более двух раз подряд. Истцом в адрес ответчика направлялось предписание с требованием погасить имеющуюся задолженность, указано на не использование земельного участка по целевому назначению,   предложено расторгнуть договор. Ответ не поступил. Участок не осваивается. Задолженность не погашена. 

Требования МКУ «Центр земельных ресурсов» ЯМР основаны на положениях ст. ст. 309, 329, 330, 606, 614, 615, 619, 622 ГК РФ, ст. ст. 42, 46, 65 Земельного кодекса РФ.

         Отсутствие со стороны ответчика действий по погашению задолженности и  устранению иных нарушений договора    явилось основанием   для обращения в суд с рассматриваемым иском.

 Оценивая материалы дела, суд исходит из следующего.     

 Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

 За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором. 

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно представленному арендодателем акту обследования земельного участка на местности, земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2233 не используется. Строительство не ведется. Объектов незавершенного строительства и объектов капитального строительства не имеется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:2233 объекты недвижимости отсутствуют.

В соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ и абз. п. 2 ст. 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Договор заключен 13.11.2017, более трех лет не используется в целях строительства, что свидетельствует об обоснованности требований истца.

В рассматриваемой ситуации факты нарушения сроков внесения арендной платы, в том числе  более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа, также подтверждены материалами дела.

Наличие задолженности ответчиком не оспорено.

Согласно положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно части 2 статьи 450  Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

 В рассматриваемом случае ответчик не выполнил свою обязанность по внесению арендной платы  в установленный договором  срок.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 452  Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора  может быть заявлено стороной в суд  только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа  в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии  - в тридцатидневный срок.

 Арендодателем  (истцом) было направлено соответствующее предложение о расторжении договора аренды.

Согласно ст.165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В рассматриваемой ситуации суд полагает, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден.

Требования истца основаны на законе и договоре (п.4.4.,6.4, 6.5).

В силу пункта 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, если право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, а если такое согласие не требуется, названное право должно рассматриваться в качестве актива должника, который может быть введен в оборот путем его отчуждения за плату в целях удовлетворения требований кредиторов должника, в связи с чем право аренды входит в конкурсную массу должника, подлежит реализации в порядке статьи 139 Закона о банкротстве, что затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, вследствие чего в таком случае требование о расторжении договора аренды должно рассматриваться в деле о банкротстве должника.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Договор аренды земельного участка заключен на срок не более 5 лет, в связи с чем по договору у арендатора нет права передавать свои права и обязанности иным лицам.

В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами. Возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, так и не приступившим к строительству, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды (в том числе, в рамках осуществления публичных полномочий - развитие социальной инфраструктуры, расширение рынка жилья и т.п.), но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

       Факт нарушения арендатором срока внесения арендных платежей нашел подтверждение в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, просрочка является длительной,  в связи с чем  требование истца о расторжении договора земельного участка  является обоснованным и подлежит удовлетворению.

 В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

        В статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия земельного участка. При этом действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

         В связи с изложенным, поскольку у ответчика после прекращения договора аренды не имеется других правовых оснований занимать спорный земельный участок, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации требование истца об обязании ООО «Капитал» возвратить этот участок и подписать акт приема-передачи является правомерным и подлежит удовлетворению.

        В абзаце 2 п. 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

      В силу ч. 1 ст. 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП об аннулировании аренды, так как настоящим судебным актом разрешен вопрос возврата земельного участка собственнику.

Заявление о внесении соответствующей записи может быть заявлено в регистрирующий орган любой стороной договора аренды, в том числе и арендодателем,  с приложением необходимых документов.

         Исковые требования подлежат удовлетворению.

         В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть  договор аренды земельного участка № 667 от 13.11.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:144401:2233.

         Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в течение 3-х календарных дней с даты вступления в силу решения суда  возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым номером 76:17:144401:2233, подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Капитал" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

С.Е. Секерина