АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-13482/22

г. Уфа

24 июля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 18.07.2023

Полный текст решения изготовлен 24.07.2023

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Юсеевой И. Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель – Инвестстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

третьи лица: Главное  управление архитектуры и  градостроительства Администрации ГО г. Уфы РБ;  Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН0276130085);  Прокуратура города Уфы, Прокуратура Республики Башкортостан.

об обязании ответчика в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу исполнить пункт 3.1.19 Договора № 55-РТ от 09.06.2015г. путем подписания дополнительного соглашения к Договору № 55-РТ от 09.06.2015г., в котором определить перечень объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято   решение   о   развитии,   подлежащих   передаче   в муниципальную собственность

 

при участии в судебном заседании:

от  истца - ФИО2, доверенность №0105-00689/13 от 17.02.2023г., паспорт, диплом;

от ответчика - ФИО3, доверенность от 01.09.2021г., паспорт, диплом.

От третьего лица Прокуратуры Республики Башкортостан.- ФИО4, доверенность №8 от 07.07.2023г., удостоверение.

От третьих лиц - не явились, извещены.

 

Администрация городского округа город Уфа Республика Башкортостан /далее – истец, администрация ГО г. Уфа РБ/  обратилась в Арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель – Инвестстрой» /далее – ответчик, ООО «Агидель – Инвестстрой»/ об обязании  в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу исполнить пункт 3.1.19 договора № 55-РТ от 09.06.2015г. путем заключения дополнительного соглашения к договору № 55-РТ от 09.06.2015г., в котором определить перечень объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, подлежащих передаче в муниципальную собственность, на следующих условиях:

«1. Дополнить Договор пунктом 3.1.20 следующего содержания:

«3.1.20. В соответствии с п.3.1.19 Договора и проектами планировки и проектами межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе ГО г. Уфа РБ, утвержденными постановлениями Администрации ГО г. Уфа РБ от 23.03.2017г. №334, от 29.11.2019г. №1884, определить перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность:

- пристрой к школе №79, в целях увеличения вместимости школы до 1 122 мест;

- реконструкция детского сада на 127 мест (на проектируемом земельном участке №43 согласно проекту межевания);

- реконструкция детского сада на 186 мест (на проектируемом земельном участке №44 согласно проекту межевания);

- реконструкция детского сада на 188 мест (на проектируемом земельном участке №45 согласно проекту межевания).

Конкретные характеристики помещений дошкольного учреждения определить дополнительным соглашением к настоящему договору.

Помещения кратковременного пребывания детей определить после разработки рабочего проекта жилого дома литер №1».

2. Остальные условия Договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными.

3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и является неотъемлемой частью Договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 5-ти (пяти) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, четыре экземпляра для Стороны 1, один – для Стороны 2.», согласно уточнению от 23.06.2023 г., принятому судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 18.10.2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Главное  управление архитектуры и  градостроительства Администрации ГО г. Уфы РБ /далее – ГУ архитектуры и  градостроительства Администрации ГО г. Уфы РБ/.

Определением суда от 22.12.2022 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан /далее – УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ/, далее – третье лицо/.

Определением суда от 30.03.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Прокуратура Республики Башкортостан /далее – третье лицо, Прокуратура РБ/, Прокуратура города Уфы /далее – третье лицо, Прокуратура г. Уфы/.

От ответчика поступил отзыв, в котором общество не согласилось с исковыми требованиями, изложило доводы, просило применить срок исковой давности.

От истца поступили пояснения, в которых администрация не согласилась с доводами ответчика, изложила доводы.

От УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ поступил отзыв, в котором управление дало пояснения по делу, просило иск удовлетворить.

От иных третьих лиц отзыв не поступал.

Представитель истца  иск поддержал с учетом уточнения.

Представитель ответчика иск не признал. Представитель третьего лица доводы истца поддержал.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились,  надлежащим образом извещены о месте и времени судебного заседания по последнему известному суду адресу,  в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте, дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав обстоятельства и материалы дела, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Между администрацией (сторона 1) и обществом «Агидель – Инвестстрой» (сторона 2) 09.06.2015г. заключен договор № 55 – РТ о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (приложение  к иску). 

Согласно п.1.1 договора № 55-РТ от 09.06.2015г., в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, решением о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принятым Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 17.07. 2013г № 3581,  условиями аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденными постановлениями Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 14.10.2013г. № 5269 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной  улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», от 13.06.2014г. №  2271 «О повторном проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами  Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан», на основании протокола № 2 об итогах аукциона от 26.05.2015, настоящим договором Сторона 2 обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.1 – 3.19 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью ориентировочно 5,9 га, ограниченной улицами  Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее «Территория»), а Сторона 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств Стороной 2 в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами  3.3.1. - 3.3.4. настоящего договора.

Согласно п. 2.5 договора № 55-РТ от 09.06.2015г. на территории, подлежащей развитию, указанной в пункте 1.1. договора расположены объекты, подлежащие сносу или реконструкции: 

- Жилые дома:

№ № 46,48,50 по ул. Кремлевская; 

№ № 25а, 27, 27а, 29, 33, 35, 37 по ул. Пекинская;

№ № 18/1, 20/1, 22/1, 26/2, 28/2 по ул. Борисоглебская;

№ № 24, 26, 26а,28 по ул. Ломоносова;

№ № 169, 169а, 169б, 171, 173 по ул. Кольцевая;

№  24 по ул. Коммунаров;

Иные объекты капитального строительства, расположенные в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующие градостроительному регламенту, необходимость сноса или реконструкции которых следует обосновать проектом планировки и проектом межевания территории: 

- жилой дом № 28а по улице Ломоносова, 

- капитальные гаражи, хозяйственные постройки. 

Сторона 2 обязуется: 

- п. 3.1.3 договора № 55-РТ от 09.06.2015г. - подготовить проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ориентировочной площадью 17,4 га и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Максимальный срок исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента принятия решения Стороной 1 о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию. 

- п. 3.1.6 договора № 55-РТ от 09.06.2015г. – в течение 36 месяцев с момента заключения настоящего договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельных участков, на которых расположены такие дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.5. настоящего договора.     

- п. 3.1.7 договора № 55-РТ от 09.06.2015г. – в течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения п.п. 3.1.1, 3.1.5, 3.1.6 настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой  принято решение о развитии.

- п. 3.1.10 договора № 55-РТ от 09.06.2015г.  - осуществить снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение (юридические и физические действия, направленные на освобождение от прав третьих лиц) на территории, предназначенной для развития. Снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение начать осуществлять со второго года с заключения договора о развитии застроенной территории. Во второй год развития застроенной территории осуществить снос или реконструкцию не менее 10%, на третий год – не менее 50%, и не менее 40%  объектов, подлежащих сносу (реконструкции) – в четвертый год.

- п. 3.1.16 договора № 55-РТ от 09.06.2015г. – осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора, в течение восьми лет с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

- п. 3.1.17 договора № 55-РТ от 09.06.2015г. – осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии в срок, указанный в п. 3.1.16 настоящего договора.

- п. 3.1.18 договора № 55-РТ от 09.06.2015г. – в течение 1-го  месяца со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, передать в муниципальную собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур для обеспечения застраиваемой территории.

Передаваемые в собственность муниципального образования городского округа город Уфа объекты должны комплектоваться всеми документами, необходимыми для регистрации права муниципальной собственности, в том числе техническими и кадастровыми паспортами.

- п. 3.1.19  договора № 55-РТ от 09.06.2015г. – перечень объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определяется в течение 2-х месяцев с даты утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, путем подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору.

Сторона 2 вправе: 

п. 3.2.1 договора № 55-РТ от 09.06.2015г. – приобретать права на земельные участки и иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Сторона 1 обязуется:

 - п. 3.3.1  договора № 55-РТ от 09.06.2015г. –  в течение 1-го месяца со дня получения соответствующего обращения от Стороны-2 принять решение (постановление) о разработке проекта планировки и проекта межевания территории, подлежащей развитию.

- п. 3.3.2  договора№ 55-РТ от 09.06.2015г.  – после проведения публичных слушаний по проекту планировки территории и проекту межевания территории, с учетом протокола публичных слушаний, принять в течение 14-ти дней со дня поступления протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний решение об утверждении документации по планировке территории или об отклонении такой документации и направлении ее на доработку, с учетом указанных в протоколе и  заключении замечаний.

- п. 3.3.3  договора № 55-РТ от 09.06.2015г. – принять решение (постановлении) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участках, на которых расположены такие объекты, в течение 8-ми месяцев со дня получения соответствующего обращения от победителя аукциона.

- п. 3.3.4  договора № 55-РТ от 09.06.2015г. – предоставить Стороне-2 в течение 12-ти месяцев после выполнения ею обязательств, указанных в пунктах 3.1.1, 3.1.3, 3.1.5, 3.1.6 настоящего договора с учетом сроков формирования границ земельных участков, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения  аукциона в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Постановлением Администрации № 334 от 23.03.2017 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, согласно которому (п. 4 Приложения № 4) проектом предлагается территорию школы № 79 увеличить за счет сноса металлических гаражей. Вместимость школы расширить за счет реконструкции  до 1 122 мест. Существующие здания детского дошкольного учреждения проект предлагает увеличить за счет пристроенных помещений. Также проект предлагает на 1-ом этаже жилого дома литер № 1 разместить помещения кратковременного пребывания детей. 

В разделе 7 «Основные технико-экономические показатели» проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (п. 7 Приложения № 4), территория в границах проекта планировки определена площадью 17,4га, территория детских садов на 351 мест – 1,14га, территория общеобразовательной школы на 1 100 мест – 1,91га.

Постановлением Администрации № 1884 от 29.11.2019 внесены изменения в утвержденный проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, принято Приложение № 1.1 – Ведомость земельных участков, согласно которой, в пунктах 43-46  определена площадь земельных участков, в том числе необходимых для реконструкции:

- существующего реконструируемого детского сада на 127 мест литер 58-60 – 3 775,0 кв.м., 

- существующего реконструируемого детского сада на 186 мест литер 49-20 – 5 503,7 кв.м., 

- существующего реконструируемого детского сада на 188 мест литер 48-19 – 5 416,4 кв.м., 

- существующей реконструируемой средней школы №  79 на 1 122 учащихся литер 47-47а – 19 143,3 кв. м. 

Администрация указывает, что ввиду отсутствия инициативы со стороны общества «Агидель-Инвестстрой» в заключении дополнительного соглашения об определении перечня  социальных объектов, подлежащих передаче в муниципальную собственность, истец обратился к данному обществу с претензионными письмами.  

Письмом исх. № 01-05-3626/11 от 06.11.2019 Администрация направила ответчику проект дополнительного соглашения к договору № 55 – РТ от 09.06.2015г., которым было предусмотрено включение в перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, пристроя к школе №79 в целях увеличения вместимости школы до 1 122 мест ориентировочной стоимостью 619 898 400,00 (шестьсот девятнадцать миллионов  восемьсот девяносто восемь тысяч четыреста) руб. 

Письмом исх. № 01-05-00873/11 от 29.03.2022г. Администрация направила ответчику проект дополнительного соглашения к договору № 55 – РТ от 09.06.2015г., которым было предусмотрено включение в перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, пристроя к школе №79 в целях увеличения вместимости школы до 1 122 мест, в котором условия о его  ориентировочной стоимости были исключены.

12.01.2023г. письмом исх. № 01-05-00054/11 Администрация направила ответчику проект дополнительного соглашения к договору № 55 – РТ от 09.06.2015г., которым было предусмотрено включение в перечень объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, пристроя к школе №79 в целях увеличения вместимости школы до 1 122 мест, реконструкции детского сада на 127 мест (на проектируемом земельном участке № 43 согласно проекту межевания), реконструкции детского сада на 186 мест (на проектируемом земельном участке № 44 согласно проекту межевания), реконструкции детского сада на 188 мест (на проектируемом земельном участке № 45 согласно проекту межевания).

Отказ ответчика заключить дополнительные соглашения к договору № 55 – РТ от 09.06.2015г. об определении перечня объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, послужил основанием для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При оценке представленных в деле доказательств, суд руководствуется также положениями ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований и возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Стороны, согласно ст.ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными процессуальными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе в части непредставления доказательств в обоснование своей правовой позиции.

Отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, регулируются положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были внесены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства. 

Данным Законом введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории. 

В соответствии со статьей 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, здесь и далее в действовавшей в спорный период редакции, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. 

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения. 

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 этой же статьи. 

Частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в указанной редакции предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 данного Кодекса. 

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены существенные условия договора, к которым в том числе относятся: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заключение договора; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, взаимные обязательства сторон договора. 

В данной норме предусмотрены следующие обязательства сторон: орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для строительства (утвердить проект планировки, принять решение об изъятии путем выкупа жилья в аварийных домах, предоставить земельные участки для застройки), а другая (победитель либо единственный участник аукциона на право заключения такого договора) - подготовить проект планировки застроенной территории, создать или приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенное жилье для предоставления гражданам определенных категорий, уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в аварийных многоквартирных домах, осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии. 

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. 

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (пункт 2.1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора, подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015, часть 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика) по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. 

В силу положений части 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период,  установлен запрет на  включение в договор о развитии застроенной территории условий, которые  влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.

В градостроительном законодательстве отсутствуют нормы, из которых бы следовало, что развитие застроенных территорий может осуществляться в целях благоустройства территории без возведения капитальных объектов. 

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства.

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из постановления Администрации ГО г. Уфа № 3581 от 17.07.2013г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой  в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, следует, что площадь территории, в отношении которой осуществляется развитие, составляет 5,9 га (часть квартала), В составе объектов, подлежащих сносу или реконструкции в границах застроенной территории определены жилые дома  № № 46,48,50 по ул. Кремлевская, № № 25а, 27, 27а, 29, 33, 35, 37 по ул. Пекинская, № № 18/1, 20/1, 22/1, 26/2, 28/2 по ул. Борисоглебская, № № 24, 26, 26а,28 по ул. Ломоносова,  № № 169, 169а, 169б, 171, 173 по ул. Кольцевая, №  24 по ул. Коммунаров. Также, в постановлении Администрации ГО г. Уфа № 3581 от 17.07.2013г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой  в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан указано на необходимость обоснования сноса или реконструкции проектом планировки и проектом межевания территории в составе иных объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей развитию, не соответствующих градостроительному регламенту - жилого дома № 28а по улице Ломоносова, - капитальных гаражей, хозяйственных построек. 

Необходимость осуществления в границах территории, в отношении которой осуществляется развитие, реконструкции средней школы № 79  в целях увеличения ее вместимости до  1 122 учащихся, а также детского сада на 127 мест литер 58-60, детского сада на 186 мест литер 49-20 и детского сада на 188 мест литер 48-19 постановление Администрации ГО г. Уфа № 3581 от 17.07.2013г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой  в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, не предусматривает, в том числе при обосновании сноса или реконструкции проектом планировки и проектом межевания территории. 

Аналогичные условия развития – перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции, и  площадь территории, в отношении которой осуществляется развитие, - 5,9 га (часть квартала) указаны в аукционной документации, а также договоре № 55-РТ от 09.06.2015г.

При этом, площадь, в отношении которой застройщиком выполняется проект планировки и проект межевания территории составляет 17,4 га (весь квартал). 

С учетом изложенного, принятие застройщиком обязательств по проектированию площади большей (17,4 га), чем территории, предоставленной ему под развитие (5,9га), не может расцениваться как возложение на застройщика обязательств по развитию всей площади 17,4  га, включая как строительство на ней всех объектов, так и обеспечение реконструкции объектов, которые не предусматривались постановлением Администрации ГО г. Уфа № 3581 от 17.07.2013г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой  в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также условиями аукционной документации и  договором № 55-РТ от 09.06.2015г., относятся к существенным условиям договора о развитии в силу части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Из дополнения Администрации к письменным пояснениям от 16.03.2023г. следует, что истец не мог установить на этапе проведения аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, а также на этапе заключения договора непосредственно объемы планируемого к строительству застройщиком жилого фонда, вследствие чего, по мнению истца, было невозможно установить объем увеличения нагрузки на объекты социальной инфраструктуры в границах территории, в отношении которой было принято решение о  развитии.

Из указанного следует, что  определенная договором № 55-РТ от 09.06.2015г. цена права на заключение  договора о развитии застроенной территории в размере 9 427 000,00 (девять миллионов четыреста двадцать семь тысяч) руб. была определена без учета  стоимости реконструкции средней школы № 79  в целях увеличения ее вместимости до  1 122 учащихся, а также реконструкций детского сада на 127 мест литер 58-60, детского сада на 186 мест литер 49-20 и детского сада на 188 мест литер 48-19. Доказательств иного истцом в материалы дела не представлено.

Согласно письма Администрации исх. № 01-05-3626/11 от 06.11.2019 в составе с проектом дополнительного соглашения к договору № 55 – РТ от 09.06.2015г., ориентировочная стоимость реконструкции  школе №79 с возведением пристроя  в целях увеличения вместимости школы до 1 122 мест  на дату  направления проекта составляла 619 898 400,00 (шестьсот девятнадцать миллионов  восемьсот девяносто восемь тысяч четыреста) руб. 

Таким образом, возложение на ответчика обязанности передать в муниципальную собственность объекты социальной инфраструктуры, представляющие собой объекты реконструкции средней школы № 79  в целях увеличения ее вместимости до  1 122 учащихся, а также реконструкций детского сада на 127 мест литер 58-60, детского сада на 186 мест литер 49-20 и детского сада на 188 мест литер 48-19, которые не предусматривались постановлением Администрации ГО г. Уфа № 3581 от 17.07.2013г. о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой  в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а также условиями аукционной документации и  договором № 55-РТ от 09.06.2015г., не были учтены при определении цены права на заключение  договора о развитии застроенной территории, повлекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, что является недопустимым в силу положений части 5 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период.

В соответствии с ч. 8 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством. 

Одним из ключевых моментов договора является то, что земельный участок, находящийся в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, предоставляется лицу, с которым заключен такой договор, для строительства без проведения торгов. 

Участок по выбору такого лица передается бесплатно в собственность или в аренду (п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора РЗТ, п/п 13 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, введенной в действие с 01.03.2015, ч. 8 ст.46.1 Градостроительного кодекса РФ). 

Как следует из дополнения Администрации к письменным пояснениям, представленного в материалы дела 16.03.2023г., подготовленного  на основании сообщения Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан исх. № 6396 от 10.032023г.:

-  для реконструкции существующей средней школы № 79 на 1 122 учащихся литер 47-47а проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным постановлением Администрации № 334 от 23.03.2017г.   определены характеристики земельного участка П-46, а именно площадь – 19 162 кв.м., на момент разрешения спора реконструируемая школа размещена на земельном участке с кадастровым № 02:55:030239:2 площадью 16 298 кв.м., 

-  для реконструкции существующего детского сада на 188 мест литер 48-19 проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным постановлением Администрации № 334 от 23.03.2017г.   определены характеристики земельного участка П-45, а именно площадь – 5 419 кв.м., на момент разрешения спора реконструируемый детский сад размещен на земельном участке с кадастровым № 02:55:030232:23 площадью 5 340 кв.м., 

 -  для реконструкции существующего детского сада на 186 мест литер 49-20 проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным постановлением Администрации № 334 от 23.03.2017г.   определены характеристики земельного участка П-44, а именно площадь – 5 505 кв.м., на момент разрешения спора реконструируемый детский сад размещен на земельном участке с кадастровым № 02:55:030232:5 площадью 5 061 кв.м.,

-  для реконструкции существующего детского сада на 127 мест литер 58-60 проектом планировки и проектом межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденным постановлением Администрации № 334 от 23.03.2017г.   определены характеристики земельного участка П-43, а именно площадь – 3 837 кв. м., на момент разрешения спора реконструируемый детский сад размещен на земельном участке с кадастровым № 02:55:030231:72 площадью 3 776 кв.м.

Таким образом, на момент обращения  в суд истца с рассматриваемыми исковыми требованиями и в процессе разрешения спора, не сформированы, физически отсутствуют земельные участки, как объекты недвижимого имущества, возможность предоставления которых застройщику для осуществления реконструкции объектов социального значения на застроенной территории имеется и которые по своим характеристикам (площади) необходимы и достаточны для выполнения реконструкции.

С учетом изложенного, земельные участки, предназначенные под размещение реконструируемых школы и детских садов, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации ГО г Уфа № 334 от 23.03.2017г., не могут быть предоставлены обществу «Агидель-Инвестстрой» ни в аренду, ни в собственность без проведения торгов, поскольку не сформированы и не поставлены на кадастровый учет в необходимых для обеспечения реконструкции площадях и границах, доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, в соответствии с ч. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ, земельный участок предоставляется лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если он свободен от прав третьи лиц. 

На момент разрешения спора земельные участки с кадастровым № 02:55:030239:2, кадастровым № 02:55:030232:23, кадастровым № 02:55:030232:5, кадастровым № 02:55:030231:72 используются образовательными учреждениями (средняя школа № 79, детские сады № 306, 195) для осуществления образовательной деятельности, соответственно не могут рассматриваться в качестве свободных от прав третьих лиц, возможность прекращения приведенных прав, изъятия участков и предоставления в собственность ли аренду застройщику для обеспечения реконструкции истцом не доказана, материалами дела не установлена.

Поскольку по своей правовой природе существенные условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления (п.1 ст.2, п.1 ст.307, п. 1 ст. 307.1 Гражданского кодекса РФ), к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства. 

В силу пунктов 1 и 2 ст.328 Гражданского кодекса РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. 

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (ч.3 ст.328 Гражданского кодекса РФ). 

В силу п.1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. 

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» (далее - постановление Пленума № 6), в соответствии с п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несет риск наступления таких обстоятельств. 

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума № 6 по общему правилу, если обязанность одной стороны прекратилась невозможностью исполнения согласно п.1 ст.416 Гражданского кодекса РФ, то прекращается и встречная обязанность другой стороны (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса РФ). Исключения составляют случаи, когда на стороне лежит риск наступления невозможности исполнения в виде сохранения ее обязанности, несмотря на то, что встречная обязанность прекратилась (риск неполучения встречного предоставления), и (или) в виде наступления обязанности возместить убытки (риск убытков). 

Специальным законодательством об обязательствах, возникающих из договора о развитии застроенной территории, не предусмотрено возложение на застройщика риска невозможности исполнения обязательств муниципального образования, то есть обязанность исполнять договор без встречного предоставления со стороны муниципального образования, что, по сути, превращало бы предоставление  застройщика в дарение. 

В случае невозможности исполнения муниципальным образованием своих обязательств, предусмотренных положениями градостроительного законодательства и условиями договора о развитии застроенной территории (исполнение сделки является юридически невозможным в том числе из-за градостроительных ограничений, установленных органом власти), по общим правилам прекращаются и обязательства исполнителя такого договора, а следовательно, муниципальное образование не вправе требовать от инвестора-застройщика исполнения в натуре - передачи в муниципальную собственность объектов недвижимости. 

Изложенное соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020, а также в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2020 № 301-ЭС19- 25810. 

С учетом изложенного, Администрация ГО г. Уфа не вправе требовать понуждения застройщика к заключению заведомо неисполнимого дополнительного соглашения, поскольку земельные участки, предназначенные для реконструкции школы и детских садов, в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории, утвержденным постановлением Администрации ГО г Уфа № 334 от 23.03.2017г., не сформированы, на кадастровый учет не поставлены, как объекты недвижимого имущества с характеристиками (границы, площадь), необходимыми для осуществления реконструкции образовательных учреждений  отсутствуют, от прав третьих лиц не свободны, соответственно не могут быть предоставлены ответчику  ни в аренду, ни в собственность без торгов.

Редакция дополнительного соглашения, заключение которого в судебном порядке требует Администрация ГО г. Уфа, не содержит обязательства Администрации ГО г. Уфа по предоставлению земельных участков под реконструкцию школы и детских садов, его механизма и сроков. 

Довод Администрации ГО г. Уфа на возможность урегулирования вопроса об изъятии и выкупе объектов недвижимости третьих лиц в ходе исполнения решения об удовлетворении иска по настоящему делу является необоснованным, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса РФ решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов. 

Проект планировки утвержден 23.03.2017г., соответственно решение об изъятии могло быть принято не позднее 23.03.2023г. 

В настоящий момент законных оснований для принятия решения об изъятии на основании существующей планировочной документации не имеется, равно как и возможности возведения объектов социальной инфраструктуры, строительство (реконструкция) которых предусмотрены п. 3.1.17 договора в определенные сроки, и подлежащих дальнейшей передаче в муниципальную собственность, поскольку в том числе является не выполненной предшествующая обязанность администрации по  предоставлению земельных участков застройщику.

По смыслу статей 174, 182 Арбитражного процессуального кодекса РФ решение суда должно быть исполнимым. 

В Постановлении от 05.02.2007 N 2-П Конституционный Суд Российской Федерации также указал, что общеправовой принцип правовой определенности предполагает стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных актов. 

Принятый по делу судебный акт должен быть исполнимым, иное означало бы отсутствие возможности восстановления нарушенных прав заявителя. 

Статьей 2 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной  экономической деятельности. 

Таким образом, целью обращения в суд является именно восстановление нарушенного права, которое при рассматриваемых фактических обстоятельствах является невозможным. 

Кроме того, в соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Общий срок исковой давности устанавливается в 3 года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. 

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

Из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", следует, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Поскольку истечение срока исковой давности, то есть срока, в пределах которого предоставляется судебная защита лицу, право которого нарушено, является самостоятельным основанием для отказа в иске, исследование иных обстоятельств дела не может повлиять на характер вынесенного судебного решения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19.06.2007 N 452-О-О).

В этой связи, принимая во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, постановление администрации № 334 от 23.03.2017г., которым утвержден проект планировки и проект межевания застроенной территории, учитывая, что срок для определения перечня объектов социальной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность, определен по условиям договора о развитии № 55-Рт от 09.06.2015г. (п.3.1.19) в течение 2 (двух) месяцев после утверждения проекта планировки и проекта межевания территории, в отношении которой принято решение о развитии,  тогда как с иском истец обратился только 13 мая 2022г. – в части включения в перечень социальных объектов по результатам реконструкции средней школы № 79, в марте 2023г. – в части включения реконструируемых детских садов, суд приходит к выводу о пропуске администрацией срока исковой давности.

На основании пункта 1 статьи 203 Кодекса течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. 

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление № 43) разъяснено, что к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга. 

Судом установлено, что общество не совершало никаких действий, свидетельствующих о признании долга.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации. В силу п. 1.1. ч.1 ст. 333.37  Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований   Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)   к  Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель – Инвестстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                              И.Р. Юсеева