АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-15554/2022

г. Иркутск

25 января 2023 года

Резолютивная часть решения вынесена  в судебном заседании 18.01.2023.

Решение  в полном объеме изготовлено 25.01.2023.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пущиной Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Агафоновым Д..В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664046, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, ВЕРХНЯЯ НАБЕРЕЖНАЯ УЛИЦА, ДОМ 10) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБСПОРТ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664009, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, СОВЕТСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 115Г)

третье лицо: ФИО2 (Иркутская обл., Казачинско-Ленский р-н, с. Казачинское)

о взыскании 4 516 715 руб. 05 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности от 15.07.2022, 

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 08.09.2022, 

В судебном заседании объявлялся перерыв с 12.01.2023 до 18.01.2023, после окончания перерыв судебное заседание продолжено в том же составе, при ведении протокола помощником судьи Новиковой О.Б., стороны после окончания перерыва не явились,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБСПОРТ» (далее - ответчик) с учетом уточнений о взыскании задолженности по договору аренды  4 440 713 руб. 56 коп., из них: 3 329 434 руб. 67 коп. – арендная плата, 354 835 руб. 97 коп. – неустойка согласно п. 3.7, 10.2 договора, 756 442 руб. 92 коп. – пени, а также пени за период с 14.07.2022 по день фактической оплаты.

От истца до перерыва поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать с ответчика 5 315 694 руб. 17 коп., из них: 3 329 434 руб. 67 коп. – задолженность по арендным платежам, 188 904 руб. 48 коп. – затраты на коммунальные услуги, 354 835 руб. 97 коп. – неустойка согласно п. 3.7, 10.2 договора, 1 442 519 руб. 05 коп. – неустойка по пункту 8.1 договора за период с 02.10.2022 по 23.12.2022, с последующим начислением неустойки с 24.12.2022 на сумму 3 518 339 руб. 15 коп. по день фактической оплаты задолженности.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Суд, рассмотрев ходатайство об уточнении в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает уточнение, исковое заявление рассматривается в уточненной редакции. 

От ответчика до перерыва поступили дополнения к отзыву на исковое заявление, в котором ответчик ходатайствует о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

От истца также поступили возражения на дополнение к отзыву, в которых истец возражал по доводам ответчика. 

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО «РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» (арендодатель) и ООО «СИБСПОРТ» (арендатор) 28.02.2020 заключен договор аренды нежилого помещения № ДА-23-07/2020, по условиям которого арендодатель предоставит, а арендатор принимает помещение, находящееся в здании по адресу: 

<

...>. Помещение представляется арендатору за плату во временное владение и пользование (п. 1.1 договора). Характеристики помещения в соответствии с техническим паспортом на здание, оформленному ОГУП «ОЦТИ-Областное БТИ» по состоянию на 14.04.2017 (п. 1.1.1 договора): 

Этаж

Помещение № 

Площадь (кв.м.)

подвал

42 (вн.№ секции 0-12)

252,8

Согласно пункту 2.1 договора договор вступает в силу с даты его государственной регистрации (дата начала) и действует в течение 3 лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Третьим разделом договора стороны предусмотрели размер арендной платы и иные платежи.

3.1. Величина арендной площади, применяемая для расчета арендной платы, определена сторонами в соответствии с условиями договора и составляет 254,00 кв.м. Арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющей. 

3.2. Постоянная составляющая арендной платы складывается из платы за помещение (ПП), определенных расходов (ОР) и рекламных платежей. 

3.2.1. Арендная ставка по договору составляет 750 руб., кроме того НДС по действующей ставке, за 1 календарный метр арендной площади помещения в месяц (базовая арендная ставка). 

Ставка определенных расходов по договору составляет 250 руб., кроме того НДС по действующей ставке, за 1 квадратный метр арендной площади помещения в месяц.

Арендатор оплачивает арендодателю рекламные платежи в размере 58,34 руб., кроме того НДС по действующей ставке, в месяц за 1 квадратный метр арендной площади помещения. 

3.2.2. Начисление арендной платы по договору аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения, который должен быть подписан сторонами не позднее чем 23.03.2020.

При этом в период обустройства помещения, продолжительность которого установлена дополнительным соглашением № 1 к договору, начислению и оплате подлежат оперативные расходы в размере ставки оперативных расходов составляющих 250 руб., кроме того НДС по действующей ставке, за 1 квадратный метр арендной площади помещения в месяц. Операционные расходы за период обустройства вносятся арендатором в размере, установленном настоящим пунктом, в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи помещения.

3.2.3. Постоянная составляющая арендной платы за каждый месяц срока аренды вносится без выставления счета на основании настоящего договора ежемесячного авансом, в течение 5 первых рабочих дней оплачиваемого месяца.

Арендатор в срок не позднее 15.06.2020 вносит арендодателю аванс в размере 268 818, 36 руб., кроме того НДС по установленной ставке, который засчитывается в счет оплаты постоянной составляющей арендной платы за первый месяц срока аренды с даты начала ведения коммерческой деятельности арендатором, но не позднее чем с даты, следующей за последним днем  периода обустройства. 

За второй месяц срока аренды постоянная составляющая арендной платы в полном размере, установленном пунктом 3.2.1 договора, вносится в срок не позднее 15.07.2020.

3.3. Переменная составляющая арендной платы – компенсация арендатором затрат арендодателя за фактическое обеспечение коммунальными услугами арендуемого помещения, пропорциональная доля в затратах арендодателя по обеспечению коммунальными услугами комплекса, а также плата с оборота. 

Перечень предоставляемых коммунальных услуг приведен в п.п. 4.1.3., 4.1.4. настоящего договора. 

3.3.1. Состав и порядок расчета переменной составляющей арендной платы в виде компенсации арендатором затрат арендодателя за фактическое обеспечение коммунальными услугами арендуемого помещения, пропорциональной доли в затратах арендодателя по обеспечению коммунальными услугами комплекса, установлена в приложении № 3, форма расчета переменной составляющей арендной платы установлена приложением № 4 к договору.

Арендодатель ежемесячно производит расчет величины переменной составляющей арендной платы арендатора, в порядке, определенном настоящим пунктом договора и приложением № 3,4 в соответствии с ценами (тарифами) снабжающих организаций. 

Оплата переменной составляющей арендной платы производится арендатором на основании расчета величины переменной составляющей арендной платы арендатора и счета, выставленного арендодателем, за фактически осуществлённые затраты, в срок не позднее 5 рабочих дней с даты выставления счета.

3.4. Под прочими платежами по договору следует понимать: обеспечительный взнос, суммы убытков, пени, штрафы, возмещения причиненного ущерба, процентов за пользование чужими денежными средствами и т.п.

Обеспечительный взнос – денежные средства, вносимые арендатором арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения арендатором следующих обязательств по настоящему договору аренды: по уплате арендатором экономических санкций (неустойки, штрафа, пени и т.д.); по возмещению убытков, причиненных арендодателю или собственникам комплекса; по уплате арендатором процентов за пользование чужими денежными средствами; по уплате арендатором арендодателю суммы неосновательного обогащения.

3.4.2. О фактах и суммах, произведенного в соответствии с договором зачета, арендодатель уведомляет арендатора в течение 5 рабочих дней, со дня проведения зачета. Арендатор обязан в течение 10 рабочих дней со дня уведомления арендодателем о произведенном зачете осуществить платеж на расчетный счет арендодателя для восполнения обеспечительного взноса, равный сумме произведенного зачета. 

3.4.4. Размер обеспечительного взноса по договору аренды составляет 322 582, 03 руб. 

Начиная со второго года срока аренды с даты подписания акта приема-передачи помещения размер обеспечительного взноса, действующий на такую дату, ежегодно увеличивается на 5 % от размера обеспечительного взноса за предшествующий год срока аренды. Доплата обеспечительного взноса, связанная с его увеличением, производится арендатором в течение 5 рабочих дней с даты истечения каждого года срока аренды.

В случае применения арендной ставки № 2 в соответствии с пунктом 3.2.1 договора размер обеспечительного взноса составляет 369 573,05 руб. Доплата обеспечительного взноса производится арендатором в течение 5 рабочих дней с даты получения счета арендодателя. 

Дополнительным соглашением № 1 стороны внесли изменения в договор, в том числе в арендные платежи и иные платежи в период проведения CMP.

6.1. В период проведения CMP, продолжительность которого установлена дополнительным соглашением, начислению и оплате платежа операционные расходы в размере ставки оперативных расходов, которая составляет 250 руб., кроме того НДС по действующей ставке, за 1 квадратный метр арендной площади помещения в месяц. 

По акту приема-передачи от 19.03.2020 помещение было передано арендатору. 

Истцом была направлена ответчику претензия от 03.06.2021 № 1319, содержащая требования об оплате задолженности и неустойки.

Кроме того, между сторонами велась письменная переписка, в подтверждение чего представлены письма от 04.09.2020, 01.10.2020, 07.10.2020, 08.10.2020, 11.11.2020, 14.12.2020, 25.01.2021, 11.03.2021, 09.04.2021, 06.05.2021, письмом от 28.04.2021 истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от договора, письмом от 13.03.2021 уведомил о зачете. 

Письмом от 09.09.2021 ответчик попросил время для погашения задолженности.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по оплате, неудовлетворение требований, изложенных в претензии, в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Оценка вышеназванного договора позволяет прийти к выводу, что отношения сторон сложились по договору аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Как указано выше, сторонами согласована постоянная и переменная арендная плата, порядок расчета арендной платы предусмотрена третьим разделом договора. 

Согласно положениям пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату. 

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). 

По условиям пункта 10.2 договора предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендатору, за 5 рабочих дней до такого отказа, в том числе: систематической (два и более раза в течение трех месяцев срока аренды) просрочки оплаты арендатором арендной платы, оплаты или восполнения обеспечительного взноса и/или иных платежей, в том числе указанных в пункте 3.5 договора, причитающихся арендодателю на срок более чем 10 календарных дней; просрочки оплаты арендной платы и/или иных платежей, в том числе указанных в пункте 3.5 договора, причитающихся арендодателю, долее 15 календарных дне от даты, установленной договором или требованием арендодателя. 

Из пункта 10.5 договора следует, что арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно предупредив арендатора не менее чем за 5 рабочих дней до даты предстоящего отказа. 

Руководствуясь вышеназванными нормами права и условиями договора, истец письмом от 28.04.2021 № 1080 ТРЦ Я уведомил ответчика о расторжении договора с 11.05.2021, связи с систематическими просрочками оплаты арендной платы и неисполнением требований о погашении задолженности. 

Учитывая положения статей 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 10.2 договора аренды, суд приходит к выводу о том, что спорный договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке с 11.05.2021г.

Помещение возвращено арендодателю 11.05.2021, согласно данным представленного в материалы дела акта сдачи-приема.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывал на то, что претензия не содержит требования о неустойки.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В судебной практике разъяснено, что отсутствие в претензии суммы и периода начисления пени, а также неуказание размера пени не свидетельствуют о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора в указанной части.

Системный анализ положений норм действующего гражданского и арбитражного процессуального законодательства позволяет сделать вывод о том, что под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора до передачи его на рассмотрение компетентного суда. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего сформулированные требования, обстоятельства, на которых основываются требования, доказательства и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

При этом факт направления претензии с указанием на неисполнение обязательства и требование об уплате долга является достаточным для вывода о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Взыскание пени не предполагает предварительное обращение к ответчику с требованиями об уплате пени в том размере и за тот период, которые указаны в иске. Достаточно предъявить претензию с требованием о взыскании долга и пени, поскольку сам факт предъявления претензии в связи с неисполнением обязательства является основанием для последующего предъявления иска.

Указанный вывод находит подтверждение в Постановлениях Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 № 18АП-13247/2018 по делу № А47-4562/2018, от 16.10.2018 № 18АП-11741/2018 по делу № А47-1765/2018, от 29.08.2016 № 18АП-9102/2016 по делу № А76-4341/2016 и Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 № 02АП-9068/2018 по делу № А17-4916/2018.

Также в судебной практике содержится правовая позиция, согласно которой исчисление неустойки, как правило, поставлено в зависимость от периода просрочки. Претензия об уплате неустойки может не содержать конкретную сумму, поскольку при ее предъявлении еще не известна дата обращения кредитора с будущим иском (по состоянию на которую суд может взыскать неустойку), если претензия не будет удовлетворена. Кроме того, в период рассмотрения дела истец не лишен права увеличить размер исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2019 № 04АП-6954/2018 по делу № А58-7714/2018).

Между тем, материалы дела содержат переписку, из которой следует, что истец в письмах от 01.10.2020 № 2017 ТРЦ Я, от07.10.2020 № 2021 ТРЦ Я, от 11.11.2020 № 2416 ТРЦ Я, от 14.12.2020 № 2605 ТРЦ Я, от 25.01.2021 № 115 ТРЦ Я, от 11.3.2021 № 664 ТРЦ Я, от 09.04.2021 № 925 ТРЦ Я, от 06.05.2021 № 1145 ТРЦ Я, уведомлении о расторжении договора от 28.04.2021 № 1080 ТРЦ Я, в уведомлении о зачете от 13.05.2021 № 1167, претензии от 03.06.2021 № 1319 указывал на то, что в случае непогашения задолженности обратиться в суд за взысканием, в том числе штрафных санкций: штрафов, пени, предусмотренных условиями договора.

Таким образом, суд приходит, к выводу, что истцом соблюдет претензионный порядок урегулирования спора, как по основной задолженности, так и по штрафным санкциям.

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность ответчика по договору аренды за арендные платежи составила 3 329 434 руб. 67 коп. за период с 19.03.2020 по 11.05.2021, а также 188 904 руб. 48 коп. – затраты за фактическое обеспечение коммунальных услуг.  

Между тем, ответчик, возражая относительно заявленных требований, возражал, что истцом при проведении расчетов применена площадь – 254 кв.м., тогда как в договоре аренды передано помещение площадью – 252,8 кв.м.

Рассмотрев данный довод ответчика, суд не находит его обоснованным, поскольку договором действительно передано помещение площадью 252,8 кв.м., тогда как пунктом 3.1 договора стороны определили размер площади при расчете арендной платы и она составляет 254 кв.м., следовательно истец обоснованно применил указанную площадь при расчете арендной платы. 

Кроме того, ответчик в процессе рассмотрения дела отказался от заявленного довода. 

Ответчик контррасчет размера арендных платежей не представил, размер не оспорил.

В соответствии с положениями статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность ответчика за арендные платежи по спорному договору за период с 19.03.2020 по 11.05.2021 составляет 3 329 434 руб. 67 коп., за затраты фактического обеспечения коммунальных услуг составляет 188 904 руб. 48 коп.

Как следует из условий договора, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в течение 3 лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Актом сдачи-приемки помещения от 11.05.2021 арендованное помещение возвращено ответчиком истцу. 

Учитывая неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих несогласие ответчика с указанными обстоятельствами, арбитражный суд считает, что требование истца о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 28.02.2020 № ДА-23-07/2020 по арендной плате в сумме 3 329 434 руб. 67 коп. и затрат за фактическое обеспечение коммунальных услуг в сумме 188 904 руб. 48 коп., является обоснованным и подлежащими удовлетворению. 

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 354 835руб. 97 коп. согласно пунктам 3.7, 10.2 договора и неустойки в сумме 1 442 519 руб. 05 коп. за период с 02.10.2022 по 23.12.2022 согласно пункту 8.1 договора.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (статья 329 ГК РФ).

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка (штраф, пеня) является одним из способов обеспечения исполнения сторонами своих обязательств.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

При заключении договоров стороны согласовали условие об ответственности арендатора.

Так, согласно пункту 3.7 договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе не возвращать арендатору при расторжении договора обеспечительный взнос в следующих случаях: если договор расторгнут досрочно по инициативе арендатора (за исключением пункта 10.1 договора); если настоящий договор расторгнут по инициативе арендодателя по причине неисполнения (или ненадлежащего исполнения) арендатором договорных обязательств по основаниям, предусмотренным пунктом 10.2, 10.3 договора или по решению суда по причине неисполнения (или ненадлежащего исполнения) арендатором договорных обязательств. При этом, обеспечительный взнос переходит в собственность арендодателя в счет уплаты неустойки за досрочное расторжение договора. 

 Согласно пункту 10.2 договора в случае досрочного отказа арендодателя от исполнения договора по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом (10.2), арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в двукратном размере суммы постоянной составляющей арендной платы за месяц срока аренды, действующей на момент отказа арендодателя от договора. В случае неоплаты неустойки арендатором в установленный в требовании срок арендодатель вправе в безусловном порядке на основании договора произвести зачет указанной суммы неустойки из обеспечительного взноса. Не зачтенная из средств обеспечительного взноса часть неустойки, предусмотренную настоящим пунктом, арендатор обязан доплатить арендодателю в течение 10 рабочих дней с момента предъявления соответствующего письменного требования. Стороны признают данную обеспечительную меру соразмерной последствиям нарушения обязательств со стороны арендатора, связанных с досрочным расторжением договора. 

По смыслу данных пунктов следует, что стороны фактически согласовали условия о единовременном штрафе за досрочное расторжение договора по вине арендатора, в том числе связанное с неоднократным невнесением арендных платежей. 

В соответствии с пунктом 8.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных и иных платежей арендатор выплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате. Неустойка подлежит начислению до момента полного исполнения арендатором договорного обязательства. 

Таким образом, сторонами соблюдена письменная форма соглашения о неустойке.

Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что договор аренды был расторгнут 11.05.2021 по инициативе арендодателя, ввиду нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей, составлен акт сдачи-приема помещения.

Как следует из смысла пункта 3.7 договора, обеспечительный взнос переходит в собственность арендодателя в счет уплаты неустойки за досрочное расторжение договора.

Исходя из статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечительный платеж представляет собой определенную денежную сумму, внесенную одной из сторон в пользу другой стороны в целях обеспечения денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 

Предметом обеспечительного платежа по общему правилу являются денежные средства. Обеспечительный платеж обеспечивает обязанность возместить убытки, уплатить неустойку в случае нарушения обязательства.

Механизм действия обеспечительного платежа следующий: при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. То есть если субъект, передавший обеспечительный платеж, нарушил обязательство, в результате чего возникла обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, то обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения денежного обязательства по уплате неустойки, процентов годовых, возмещению убытков и т.п.

Обеспечительный платеж вносится одной стороной в пользу другой стороны напрямую: либо передается из рук в руки в случае использования наличных денежных средств, либо перечисляется на счет в безналичной форме, закон не предусматривает использование каких-либо специальных банковских счетов или депозита нотариуса

Как следует из материалов дела, арендатор по условиям договора внес арендодателю обеспечительный платеж, который зачтен истцом в качестве неустойки за досрочное расторжение договора. 

Расчет неустойки ответчик не оспорил, контррасчет не представил; доказательств, свидетельствующих о внесении обеспечительного платежа, в размере большем, чем указано истцом, суду не представил.

Суд, проверив расчет неустойки (штрафа), представленный истцом, находит его верным

Таким образом, поскольку сторонами предусмотрена ответственность арендатора (ответчика) за досрочное расторжение договора, следовательно, арендодатель (истец) правомерно удержал обеспечительный платеж и обосновано заявил требования о взыскании оставшейся  части неустойки (штрафа) за досрочное расторжение в сумме 354 835 руб. 97 коп.

В части требования о взыскании неустойки в сумме 1 422 519 руб. 05 коп. за период с 02.10.2022 по 23.12.2022 за нарушение внесения арендных платежей, начисленной в порядке пункта 8.1 договора суд также находит их обоснованной, поскольку факт просрочки оплаты арендной платы подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, установлен судом, более того, не оспаривается ответчиком,  оплата арендной платы в установленный договором срок ответчиком не произведена, суд пришел к выводу о наличии оснований для начисления неустойки (пени) в соответствии с условиями договора.

Довод ответчика о том, что заявленные неустойки являются двойной мерой ответственности, откланяется судом, ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. 

Заключая договор аренды, арендатор (ответчик) был уведомлен и согласен с недопустимостью совершения нарушений условий договора, в том числе сроков внесения арендной платы (п. 10.2 договора), а также ответственностью за досрочное расторжение договора и ответственностью за нарушение сроков внесения арендных платежей (п. 8.1 договора).

Условие договор – пункты 8,1, 10.2 не противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации; договор аренды в установленном законом порядке недействительным не признан.

Следовательно, указанные выше меры ответственности носят разный характер ответственности, пункт 8.1 договора за нарушение сроков внесения арендных платежей, тогда как пункт 10.2 договора ответственность за досрочное расторжение договора по вине арендатора.  

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемого во взаимосвязи со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в заключении договора и формировании его условий, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Стороны, заключая договор, учитывая принцип свободы договора, должны были рассчитывать на свои возможности по исполнению обязательств, принимаемых в соответствии с договором.

Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

Какого-либо спора или разногласий по условию о размере неустойки либо оснований применения неустойки у сторон при заключении договора не имелось, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Таким образом, стороны настоящего спора путем подписания договора приняли и признали подлежащими исполнению определенные в нем условия, в том числе в части мер ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательства (неустойку).

Таким образом, требования о взыскании неустоек признаны судом обоснованными в заявленном размере. 

Однако, ответчиком было заявлено ходатайство о снижении неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, неустойку, начисленную по пункту 10.2 договора ответчик просит снизить до 10 000 руб., неустойку, начисленную по пункту 8.1 договора ответчик просит снизить с 0,2% за каждый день просрочки до 0,1 %.

Рассмотрев доводы ответчика в указанной части и представленные документы, суд находит ходатайство истца о снижении неустойки подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 277-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7) разъяснено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса).

При этом если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №7).

В соответствии с пунктом 73 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункт 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7).

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 указано, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса). 

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81) также разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

В указанном случае, суд, учитывая, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, а не способом обогащения, и отсутствие доказательств несения истцом неблагоприятных последствий нарушения ответчиком обязательств, с учетом необходимости соблюдения реального баланса сторон при занятии предпринимательской деятельностью, полагает, что подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации носят императивный характер, поэтому внесение обеспечительного платежа не может использоваться в качестве способа обхода закона.

В судебной практике уже сформирован подход, в соответствии с которым должник получает право предъявить кредитору кондикционный иск, если обязательство по уплате неустойки также прекращается независимо от воли должника. Например, согласно вышеуказанному пункту 79 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 в случае безакцептного списания неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки должник вправе ставить вопрос о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ). 

Такой подход не соответствует в полной мере догматическим воззрениям на институт неосновательного обогащения, но адекватен фактическим отношениям сторон.

Похожая проблема, возникающая в случае уплаты задатка, также решается в пользу должника. В соответствии с практикой судов сторона, внесшая задаток, вправе заявить иск о возврате неосновательного обогащения в отношении суммы задатка, удержанной кредитором, на основании правил пункта 1 статьи 6, статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»). Аналогичное решение должно применяться и в отношении обеспечительного платежа. 

Таким образом, внесение обеспечительного платежа в обеспечение требования о взыскании неустойки не может блокировать применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Взыскание неустойки в завышенном размере рассматривается в отечественном праве в качестве злоупотребления правом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О). Именно кредитору доподлинно известно о последствиях нарушения обязательства должником, а следовательно, он может оценить соразмерность неустойки и сделать вывод о необходимости возврата части обеспечительного платежа должнику.   

Однако надлежащая оценка оснований для снижения неустойки может осуществляться только судом, действующим в рамках своей компетенции, исходя из его внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (Определение ВС РФ от 24.11.2016 № 305-ЭС16-15413). Более того, суды толкуют норму статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расширительно - основанием для снижения неустойки может признаваться не только ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства, но и имущественное положение должника, соотношение сумм неустойки и основного долга, а также иные обстоятельства (пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом ВС РФ 22 мая 2013 года).

Таким образом, ответчик правомерно заявил ходатайство о снижении, в том числе и неустойки за досрочное обогащение, часть которой зачтена истцом за счет обеспечительного платежа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Конвенции «О защите прав человека и основных свобод» реализация лицом своих гражданских прав не должна приводить к нарушению прав и законных интересов другого лица.

Общим последствием нарушения пределов осуществления гражданских прав является отказ суда лицу, злоупотребившему своими правами, в защите принадлежащих ему прав.

В данном случае суд учитывает то, что истец не доказал и не подтвердил документально наступление неблагоприятных последствий нарушением ответчиком обязательств по договору.

Более того, неустойка за досрочное расторжение договора фактически является штрафом.

В связи с изложенным, суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание необходимость установления баланса между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения, считает установленный договором размер неустойки (штрафа) за досрочное расторжение договора явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, полагает возможным снизить размер неустойки на 1/3, что составит 129 032 руб. 80 коп., исходя из следующего расчета: 677 422 руб. 25 коп. (двойной размер постоянной арендной платы)/3= 225 807 руб. 42 коп. (1/3); 677 422 руб. 25 коп. – 322 582 руб. 03 коп. (зачтенный обеспечительный платеж) – 225 807 руб. 42 коп. (1/3) = 129 032 руб. 80 коп.

В части требования о взыскание неустойки за нарушение арендных платежей по пункту 8.1 договора, суд полагает возможным снизить договорную неустойку с 0,5% до 0,3%, что будет соразмерным нарушенным обязательствам, с учетом того, что спорным договором ответственность арендодателя не предусмотрена, таким образом, размер неустойки исходя из 0,3% за период с 02.10.2022 по 23.12.2022 составляет 965 511 руб. 43 коп., исходя из следующего расчета: 3 518 339 руб. 15 коп.*0,3%*82дня = 865 551 руб. 43 коп. 

По мнению суда, данные суммы неустоек являются справедливыми, достаточными и соразмерными мерами ответственности, которые не будет являться средством обогащения истца за счет ответчика.  

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании неустоек подлежат удовлетворению в части, неустойки за досрочное расторжение договора в сумме  129 032 руб. 80 коп., неустойка за наращение сроков оплаты арендных платежей за период с 02.10.2022 по 23.12.2022 в сумме 865 551 руб. 43 коп., итого: 994 584 руб. 23 коп., в удовлетворении остальной части требования следует отказать.

Кроме того, истец  просил  взыскать с ответчика неустойку, на сумму задолженности 3 518 339 руб. 15 коп. за период с 24.12.2022 по день фактической оплаты задолженности.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). 

При таких обстоятельствах суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика неустойки, на сумму задолженности 3 518 339 руб. 15 коп. исходя из 0,3% в день с учетом снижения неустойки, с 24.12.2022 до момента фактического исполнения обязательства.

Государственная пошлина по настоящему иску оплачена истцом в сумме 49 578 руб. 47 коп.

Истец при обращении с рассматриваемым иском оплатил государственную пошлину в сумме 45 583 руб. 57 коп.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 45 583 руб. 57 коп., а также с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета в сумме 3 994 руб. 90 коп.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБСПОРТ» в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РЕГИОН-НЕДВИЖИМОСТЬ» 3 518 339 руб. 15 коп. – основного долга, 994 584 руб. 23 коп. – неустойки, неустойку на сумму  3 518 339 руб. 15 коп. за период с 24.12.2022  по день фактической уплаты основного долга исходя из расчета 0,3 % за каждый день просрочки, а также расходов по уплате государственной пошлины в сумме 45 583 руб. 57 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать. 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СИБСПОРТ»  в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3 994 руб. 90 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

СудьяТ.Н. Пущина