ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-53828/2022

город Ростов-на-Дону

19 января 2024 года

15АП-20269/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Сороки Я.Л.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представителей не направил, извещен надлежащим образом;

от ответчика посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО2 по доверенности от 20.01.2023;

от третьих лиц: представителей не направили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  05.12.2023 по делу № А32-53828/2022 

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Шаво»

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; ФИО3

о признании недействительным договора аренды земельного участка, об обязании вернуть земельный участок,

                                  УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - МТУ Росимущества, истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Шаво» (далее - ООО «Шаво», общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 26.08.2021 N 23-04/6263 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:298; об обязании вернуть земельный участок в освобожденном виде по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;  считать решение по настоящему делу основанием для погашения в ЕГРН записи о праве аренды N 23:49:0000000:298-23/238/2022-8 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:298.

Определением от 31.05.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО3 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды является мнимой сделкой,  поскольку совершен ответчиком лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия; размер арендной платы установлен неверно;  арендатор не имел цели самостоятельно осваивать земельный участок, а лишь считал возможным переуступить права аренду по нему третьему лицу, в то время как запрет на такую уступку императивно установлен пунктом 7 статьи 448 ГК РФ. 

Решением от 05.12.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что МТУ Росимущества являлось инициатором проведения аукциона, самостоятельно определило условия договора аренды, в том числе, которые в  последующем считает недействительными.  Включение в договор аренды недействительного условия (п. 5.3.1), регулирующего объем прав арендатора в части возможности передачи права аренды иным лицам, не порочит сам договор в целом, и не может быть принято судом как достаточное основание для признания заключенного на торгах договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой. Судом также принято во внимание, что договор аренды в данной редакции был подготовлен и представлен на торги самим МТУ Росимущества и у общества отсутствовала возможность выразить несогласие с отдельными его условиями. Более того, в письме от 03.02.2022 N 23-11/2063 МТУ Росимущества сообщило обществу об отсутствии у него возражений против переуступки прав и обязанностей по договору аренды.  До обращения МТУ Росимущества с настоящим иском в суд общество и ФИО3 заключили соглашение, которым расторгли договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды и внесли соответствующую запись в ЕГРН. Суд посчитал,  что содержание пункта 5.3.1 договора аренды, допускающее уступку прав арендатора при получении согласия МТУ Росимущества, не являлось принципиальным, существенным условием договора аренды, и включение данной редакции пункта 5.3.1 в договор не порочит договор аренды в целом.  Довод МТУ Росимущества о мнимом характере договора аренды судом отклонен, поскольку осуществление обществом сделки передачи права аренды третьему лицу, при наличии на такую сделку согласия истца, о мнимости самого договора аренды не свидетельствует.  Размер арендной платы определен, исходя из действовавшей на момент проведения аукциона кадастровой стоимости, ввиду чего ущерб федеральному бюджету не причинен.  Аргументы относительно несвоевременного освоения земельного участка несостоятельны, поскольку не могут влечь недействительность договора.  

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить. Заявитель жалобы указывает, что несоответствие Правил землепользования и застройки муниципального образования Генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса  о   приведении  их  в  соответствие  с  документом территориального планирования. По информации департамента архитектуры и градостроительства  администрации   города Сочи от 10.07.2023 № 10999/21.01-17, спорный земельный участок в соответствии с Генеральным планом находится в функциональной зоне многоэтажной  жилой застройки,  не предусматривающей строительство торгово - развлекательного центра (торгового центра). Правилами землепользования спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне «ОД-1» - общественно - деловая застройка. Таким образом, спорный земельный участок находится в разных функциональных и территориальных зонах, в этой связи, правовой режим использования спорного участка без изменения генерального плана не позволяет возводить объекты, предусмотренные видом его разрешенного использования. Судом не дана должная оценка фактам включения в договор аренды земельного участка положений, позволяющих с согласия арендодателя передавать права и обязанности арендатора, чем нарушены публичные интересы неопределенного круга лиц. Заключение сторонами соглашения о расторжении договора уступки не исцеляет указанные положения договора аренды, а лишь свидетельствует об отсутствии намерений самостоятельно осваивать земельный участок. Бездействие общества по освоению земельного участка подтверждается информацией органа местного самоуправления, согласно которой, разрешений на строительство на земельном участке не выдавалось. Принимая   во   внимание   отмеченные   в   настоящей   жалобе нарушения   закона,   МТУ   Росимущества   полагает,   что   имеются достаточные основания для признания договора недействительным. 

В судебное заседание истец и третьи лица явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.2017 N 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов». В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В отзыве общество указывает на то, что доводы заявителя апелляционной жалобы в лице управления о несоответствии сведений из Генерального плана и Правил землепользования не могут быть приняты, так как в настоящее время допущенные несоответствия устранены, так как Решением Городского собрания города Сочи от 27.12.2023 № 180 утвержден Генеральный план города Сочи до 2044 года.  Так, спорный земельный участок расположен в границах функциональной зоны - «многофункциональная общественно-деловая зона», которая предназначена для размещения, в том числе объектов общественного использования, объектов предпринимательства, торгового обслуживания. Письмом Департамента архитектуры и градостроительства г. Сочи от 12.01.2024 № 351/21.01-17 подтверждается информация о том, что согласно Генеральному плану в отношении спорного земельного участка установлена функциональная зона - «многофункциональная общественно-деловая зона». Вменение в вину арендатору неиспользование земельного участка и заявление требований о его недействительности являются взаимоисключающими требованиями, избранный управлением способ защиты никаким образом  не влечет восстановление нарушенного права и не вносит правовой определенности в судьбу спорного договора аренды. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком неоднократно заявлялось о пропуске истцом срока давности и злоупотреблении  правом как основании для отказа в заявленных требованиях.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь абзацем 2 части 2 статьи 268 АПК РФ, правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2021 N 301-ЭС21-21432, учитывая, что процессуальный закон не запрещает апелляционному суду принимать дополнительные документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы, а обязывает суд сделать, приобщил письмо Департамента архитектуры и градостроительства г. Сочи от 12.01.2024                           № 351/21.01-17 к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, МТУ   Росимущества   поручило провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0000000:298 площадью 6 000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, район Центральный, ул. Пригородная, 10, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Информация о проведении торгов была размещена на сайте torgi.gov.ru (информационное извещение от 12.07.2021 3120721/39887374/01. 

Согласно протоколу N 1 от 16.08.2021 об определении победителя торгов на право заключения договора аренды земельного участка победителем признано ООО «Шаво», с которым заключен договор аренды земельного участка от 26.08.2021 N 23-04/6263.

Между тем, в договор аренды земельного участка был включен пункт 5.3, который позволял арендатору передавать свои права и обязанности по договору при наличии письменного согласия арендодателя, что противоречило прямому запрету такой уступки, установленному пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании данного пункта 5.3 договора общество письмом от 21.01.2022 запросило согласие МТУ Росимущества   на переуступку прав по договору аренды и истец в письме от 03.02.2022 N 23-11/2063 такое согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды дал.

Общество осуществило безвозмездную передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО3

Согласно распоряжению МТУ Росимущества   о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, начальная цена предмета аукциона (годовой размер арендной платы) установлена в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости.

МТУ Росимущества   считает, что арендная плата при проведении торгов была установлена неверно, поскольку арендная плата должна была устанавливаться по результатам торгов, тогда как 1,5 процента кадастровой стоимости предусмотрено для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Кроме того, в обоснование исковых требований МТУ Росимущества   указывает на неиспользование земельного участка.

Истец также считает договор аренды мнимой сделкой, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

В дополнении к исковому заявлению МТУ Росимущества  в обоснование исковых требований сослалось на то, что согласно информации генерального плана муниципального образования город-курорт Сочи, земельный участок расположен в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки, не предусматривающей строительство торгово-развлекательного центра. В силу Правил землепользования и застройки города, земельный участок расположен в территориальной зоне                    «ОД-1» - общественно-деловая застройка. Имеет место противоречие генерального плана Правилам землепользования и застройки, являющееся препятствием для застройки участка (использования по целевому назначению). В договор аренды земельного участка включен пункт 5.3.1, позволяющий передавать права и обязанности арендатора другому лицу с согласия арендодателя. Данное положение нарушает запрет передачи прав по договору, заключенному на торгах, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ. Включение данного незаконного условия в договор аренды нарушило публичные интересы в сфере обеспечения принципа конкуренции при проведении торгов. Недействительное положение договора аренды о возможности передачи прав арендатора третьему лицу с согласия арендодателя позволило обществу передать права и обязанности арендатора ФИО3 Разрешение на строительство на спорном участке обществом до настоящего времени не получено. В рассматриваемом случае имеют место основания для признания сделки недействительной, не связанные с нарушением процедуры проведения торгов, в связи с чем, подлежит применению трехлетний срок исковой давности, установленный статьи 181 ГК РФ, а не годичный срок исковой давности, установленный статьей 449 ГК РФ. Бездействие общества в освоении земельного участка свидетельствует о его намерении передать права арендатора третьему лицу в обход конкурентной процедуры.

В отзыве на иск общество указало, что соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка, заключенное им с ФИО3, расторгнуто в добровольном порядке, право аренды земельного участка в настоящее время зарегистрировано за обществом. Начальная цена аукциона была обоснованно определена МТУ Росимущества  в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости, что соответствует пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса. Заявлено об исковой давности для признания торгов недействительными. Сделка, заключенная по результатам торгов, является оспоримой, к требованию о признании ее недействительной применяется годичный срок исковой давности. Такой срок исковой давности МТУ Росимущества  пропущен.

Обществом были представлены дополнения к отзыву от 11.09.2023, в которых ответчик сослался на письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи от 16.08.2023 N 13419/21.01-17 о подготовке проекта изменений генерального плана, согласно которым в отношении спорного участка планируется установление многофункциональной общественно-деловой зоны.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса). Согласно пункту 4 статьи 421 данного кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункты 1 - 4 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 данного кодекса).

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приведены следующие разъяснения. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Приведенные МТУ Росимущества  доводы в обоснование признания договора аренды земельного участка недействительной сделкой правомерно отклонены судом по следующим основаниям.

Судом отмечено, что довод истца о неправильном указании цены в заключенном на торгах договоре аренды земельного участка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости противоречит пункту 2 распоряжения МТУ Росимущества  от 02.07.2021 N 23-423-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 23:49:0000000:298», которым годовой размер арендной платы в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости утвержден в качестве начальной цены предмета аукциона, и прямому указанию пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), согласно которому «начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона».

По состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельного участка составляла 85 420 920 рублей, полтора процента от указанной кадастровой стоимости составляют 1 281 313,8 рублей, которые и были указаны в качестве начальной цены лота в извещении о проведении аукциона, протоколе от 13.08.2021 окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, размещены на сайте torgi.gov.ru, указаны в протоколе от 16.08.2021 об определении победителя торгов на право заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, утверждение МТУ Росимущества о недопустимости установления размера годовой арендной платы в договоре аренды, заключенном по результатам торгов, в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости судом отклонено как необоснованное.

Указание в оспариваемом договоре аренды от 26.08.2021 N 23-04/6263 размера годовой арендной платы в сумме 1 281 313 рублей 80 копеек (пункт 3.1) было обусловлено тем, что из-за отсутствия предложения повышения цены аукцион был признан несостоявшимся.

В соответствии с пунктом 19 статьи 39.12 Земельного кодекса, в случае, если в аукционе участвовал только один участник или при проведении аукциона не присутствовал ни один из участников аукциона, либо в случае, если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о цене предмета аукциона, которое предусматривало бы более высокую цену предмета аукциона, аукцион признается несостоявшимся.

В этом случае в соответствии с пунктом 20 статьи 39.12 Земельного кодекса, уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что размер арендной платы определен исходя из действующей на момент проведения аукциона кадастровой стоимости, в связи с чем ущерб бюджету Российской Федерации не причинен.

Относительно довода МТУ Росимущества о нахождении земельного участка по генеральному плану муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки судом отмечено следующее.

В соответствии с распоряжением МТУ Росимущества от 02.07.2021 N 23-423-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности с кадастровым номером 23:49:0000000:298», вид разрешенного использования установлен: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2).

Аналогичным образом вид разрешенного использования земельного участка указан в аукционной документации, пункте 1.1 договора аренды от 26.08.2021 N 23-04/6263 и в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о земельном участке.

Истцом представлено письмо Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 10.07.2023 N 10999/21.01-17, в соответствии с которым земельный участок расположен в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки, в соответствии с правилами землепользования и застройки участок расположен в территориальной зоне «ОД-1» - многофункциональная общественно-деловая застройка, в составе основных видов разрешенного использования земельных участков которой содержатся «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2).

МТУ Росимущества указывает на противоречие правил землепользования и застройки генеральному плану и на необходимость применения в этой связи информации генерального плана.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», код 4.2 «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) допускает размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Из размещенных в открытом доступе в сети Интернет сведений публичной реестровой карты видно, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:298 расположен фактически на территории, на которой отсутствует какая-либо многоэтажная жилая застройка.

Так, на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:6 площадью 17 300 кв. м расположен многоэтажный торговый комплекс с парковкой и выездом на трассу, вид разрешенного использования указанного земельного участка - торговый комплекс.

Другой смежный земельный участок, с кадастровым номером 23:49:0000000:10445 имеет вид разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг» и на нем расположены объекты производственной базы, техника.

Также вид разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг» имеют смежные земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1739 и 23:49:0000000:12972, иные смежные со спорным земельные участки имеют вид разрешенного использования: «садоводство».

На смежных участках вплотную к границам спорного участка примыкают объекты недвижимости с назначением «хоз.блок» с кадастровыми номерами 23:49:0205018:1309 и 23:49:0205018:1310.

Каких-либо признаков многоэтажной жилой застройки в данной территориальной зоне из информации, размещенной в сети Интернет в публичной реестровой карте на сайте Росреестра, судом не установлено. 

В этой связи, суд исходил из того обстоятельства, что предоставленная в материалы настоящего дела информация генерального плана муниципального образования об отнесении данного земельного участка к функциональной зоне многоэтажной жилой застройки не соответствует реальному и фактически сложившемуся использованию соответствующей территории.

МТУ Росимущества не доказано, каким образом спорный земельный участок мог бы быть использован для целей многоэтажной жилой застройки, если вокруг него расположены торговый комплекс и производственные базы, а также садовые участки, тогда как многоэтажное жилищное строительство предполагает наличие соответствующей инфраструктуры и планировки.

МТУ Росимущества не представлены фрагмент (выкопировка) генерального плана города Сочи (любой иной схематический или картографический материал), из которого можно было бы усмотреть данное обстоятельство (удостовериться в том, что участок действительно относится к функциональной зоне многоэтажной жилой застройки).

Представленная МТУ Росимущества в материалы дела схема местоположения земельного участка отражает его расположение полностью в зоне «ОД-1» согласно Правилам землепользования и застройки, но не показывает его нахождение в функциональной зоне многоэтажной жилой застройки по генеральному плану города.

Поскольку зона предполагаемой по генеральному плану многоэтажной жилой застройки фактически застроена торговым комплексом и объектами производственного назначения, на спорном земельном участке какие-либо объекты, связанные с многоэтажным жилым строительством, многоэтажной жилой застройкой, отсутствуют, то объективно отсутствует перспективная возможность на данном земельном участке построить многоэтажные жилые дома с соответствующей инфраструктурой.

Информация об отнесении спорного участка к территориям общего пользования по генеральному плану города или по правилам землепользования и застройки (улицы, парки, зеленые насаждения, водные объекты) - отсутствует.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что МТУ Росимущества не доказано наличие предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса обстоятельств, при которых земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:298 категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» не мог быть предметом аукциона.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о несоответствии сведений по Генеральному плану и Правилам землепользования не могут быть приняты, так как в настоящее время допущенные несоответствия устранены. Решением Городского собрания города Сочи от 27.12.2023 № 180 утвержден Генеральный план Сочи до 2044 года.  Так, спорный земельный участок расположен в границах функциональной зоны - «многофункциональная общественно-деловая зона», которая предназначена для размещения, в том числе объектов общественного использования, объектов предпринимательства, торгового обслуживания. Письмом Департамента архитектуры и градостроительства г. Сочи от 12.01.2024 № 351/21.01-17 подтверждается информация о том, что согласно Генеральному плану в отношении спорного земельного участка установлена функциональная зона - «многофункциональная общественно-деловая зона».

Довод МТУ Росимущества о мнимом характере договора аренды судом обоснованно отклонен, поскольку осуществление обществом сделки передачи права аренды третьему лицу, при наличии на такую сделку согласия истца, о мнимости самого договора аренды не свидетельствует. 

Третье лицо к освоению земельного участка не приступило. 

До обращения МТУ Росимущества с данным иском в суд общество и третье лицо добровольно расторгли соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора и общество было восстановлено в ЕГРН в качестве арендатора земельного участка. 

Попытка общества реализовать ошибочно включенное МТУ Росимущества в пункт 5.3.1 договора право на уступку аренды третьему лицу не означает, что в силу этого обстоятельства договор аренды являлся мнимой сделкой, то есть сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Доводы о несвоевременном освоении земельного участка следует отклонить, так как в материалы дела не представлено документов, которые бы подтверждали, что МТУ Росимущества проводилась проверка в части использования/неиспользования спорного земельного участка, при том, что такое основание не может влечь признание сделки недействительной.

Относительно пункта 5.3.1 договора аренды судом правомерно отмечено следующее.

В соответствии с пунктом 5.3.1 договора аренды от 26.08.2021 N 23-04/6263, арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору, передавать участок в субаренду, арендные права в залог, без письменного согласия арендодателя. Арендатор обязан для получения согласия арендодателя о совершении сделок с правом аренды представить арендодателю соответствующие документы для их экспертизы.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который вступил в силу с 1 июня 2015 года (пункт 1 статьи 2 названного Федерального закона), была введена редакция статьи 448 ГК РФ, в соответствии с которой, «если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом».

В настоящее время указанный запрет на передачу прав и обязанностей по договору, заключенному на торгах, содержатся в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, который изложен в следующей редакции: «Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом».

На момент проведения торгов 16.08.2021 и заключения договора аренды 26.08.2021 положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ исключали возможность передачи прав и обязанностей стороны договора, заключенного по результатам торгов.

Таким образом, права арендатора земельного участка по договору аренды от 26.08.2021, заключенному по результатам аукциона на право аренды, не подлежали передаче арендатором земельных участков в порядке перенайма. 

Вместе с тем, включение в договор аренды недействительного условия, регулирующего объем прав арендатора в части возможности передачи права аренды другим лицам, не порочит сам договор в целом, и не может быть принято судом как достаточное основание для признания заключенного на торгах договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.

Судом принято во внимание, что договор в данной редакции был подготовлен и представлен на торги самим МТУ Росимущества и у общества отсутствовала возможность предложить свою редакцию договора аренды или выразить несогласие с отдельными его условиями.

Более того, в письме от 03.02.2022 N 23-11/2063 МТУ Росимущества сообщило обществу об отсутствии у него возражений против переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 26.08.2021 N 23-04/6263.

До обращения МТУ Росимущества с настоящим иском в суд общество и ФИО3 заключили соглашение от 27.09.2022, которым расторгли договор от 05.02.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 26.08.2021 N 23-04/6263.

Согласно выписке из ЕГРН от 22.06.2023 N КУВИ-001/2023-144552064, арендатором земельного участка является общество, сведения ЕГРН содержат информацию о регистрации соглашения от 27.09.2022 о расторжении договора от 05.02.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, содержание пункта 5.3.1 договора аренды, допускающее уступку прав арендатора при получении согласия МТУ Росимущества, не являлось принципиальным, существенным условием договора аренды, и включение данной редакции пункта 5.3.1 в договор не порочит договор аренды в целом. 

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из изложенного, поведение управления, возможно расценить как злоупотребление правом, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд также отмечает противоречивость позиции истца, выражающуюся в противоречии совершаемых им действий, таких как самостоятельного определения условий в договоре аренды, а затем оспаривания данных условий путем признания их недействительными, в том числе мнимыми по договору, который в настоящее время исполняется сторонами и платежи по которому исправно принимаются арендодателем от арендатора. 

Такое процессуальное поведение истца нарушает правило эстоппеля и не подлежит защите под контролем суда.

Принимая во внимание изложенное, суд первой инстанции правомерно не установил оснований для признания недействительным договора аренды от 26.08.2021 N 23-04/6263 и обязания общества возвратить земельный участок истцу с погашением в ЕГРН записи о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:298. 

В удовлетворении исковых требований судом первой инстанции отказано в полном объеме.

Аналогичная правовая позиция приведена судом кассационной инстанции при схожих требованиях  МТУ Росимущества при признании типового договора аренды с включением в него пункта  5.3.1 в актуальном постановлении АС СКО от 28.12.2023 по делу  N А32-58756/2022. 

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  05.12.2023 по делу№ А32-53828/2022 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.Г. Величко

СудьиЮ.И. Баранова

ФИО4