Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-6081/2022

02 февраля 2023 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 26.01.2023.

Полный текст решения изготовлен 02.02.2023.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению публичного акционерного общества Страховая компания "Росгосстрах" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 29.07.2022 без номера, поданному через систему «Мой арбитр», к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании незаконным уведомления от 14.06.2022 № КУВД-001/2022-22773835/1 о приостановлении государственной регистрации прав,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: на стороне заявителя – Регионального общественного фонда поддержки инициатив пенсионеров «Иитии» (Воспитание) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), на стороне ответчика – Унитарной некоммерческой организации «Фонд Республики Саха (Якутия) по защите прав граждан – участников долевого строительства» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание).

при участии в судебном заседании: 

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 23.11.2021 №1307-D (паспорт, диплом) (посредством онлайн-заседания),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.01.2023 № 001/23 (удостоверение, диплом),

от третьего лица УНО «Фонд Республики Саха (Якутия) по защите прав граждан – участников долевого строительства» - ФИО4 по доверенности от 30.12.2022 (паспорт, диплом), 

от третьего лица Регионального общественного фонда поддержки инициатив пенсионеров «Иитии» (Воспитание) - не явились, извещены,

от третьего лица - публично-правовой компании «Фонд развития территорий» - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество Страховая компания "Росгосстрах" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением от 29.07.2022 без номера, поданным через систему «Мой арбитр», к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее – Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным уведомления от 14.06.2022 № КУВД-001/2022-22773835/1 о приостановлении государственной регистрации прав.

Заявленные требования основаны на статьях 131, 352, 450, 453, 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на статье 13 Закона № 214-ФЗ, на пункте 1.1 статьи 62 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Согласно определению суда от 31.10.2022 надлежащим ответчиком является Управление. 

Управление представило 31.10.2022 отзыв о том, что на момент поступления заявления в Управление, в ЕГРН имелась запись о поступившем в регистрирующий орган уведомлении ПАО «Фонд развития территорий», факт наличия которого является основанием для приостановления осуществления государственной регистрации, как установлено пунктом 57 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной о регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). 

Определением суда от 03.10.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: на стороне заявителя – Региональный общественный фонд поддержки инициатив пенсионеров «Иитии» (Воспитание), на стороне ответчика – Унитарная некоммерческая организация «Фонд Республики Саха (Якутия) по защите прав граждан – участников долевого строительства», Публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Унитарная некоммерческая организация «Фонд Республики Саха (Якутия) по защите прав граждан – участников долевого строительства» представила отзыв от 30.12.2022, просит в удовлетворении требования отказать.

Региональный общественный фонд поддержки инициатив пенсионеров «Иитии» (Воспитание) и Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» отзыв на заявление не представили.

Из материалов дела судом установлено.

07.04.2016 между Администрацией МО «Чурапчинский наслег» и ПАО «Росгосстрах» был заключен договор аренды № ЧН-16-56 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Чурапчинский улус, 

<

...>, с кадастровым номером 14:33:013007:9, со сроком действия до 31.12.2036. 

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении 18.04.2016 за № 14-14/014-14/014/003/2016-1677/2. 

02.06.2016 между ПАО «Росгосстрах» и застройщиком Региональный общественный фонд поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ» заключен договор № 57-16юр субаренды земельного участка, срок действия договора установлен по 02.06.2019. 

Согласно пункту 6.2 договора субаренды земельного участка от 02.06.2016, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя и продолжением пользования арендатором земельным участком, срок действия договора субаренды продлен на неопределенный срок.

Договор субаренды от 02.06.2016 № 57-16юр зарегистрирован в Управлении 09.11.2016 №14/001/-14/001-2016-4242/7.

В период с 2016 по 2019 годы застройщиком заключались договоры долевого участия в долевом строительстве на квартиры с гражданами-участниками долевого строительства. 

Договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в Управлении в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 214-ФЗ). 

Унитарная некоммерческая организация «Фонд Республики Саха (Якутия) по защите прав граждан – участников долевого строительства» создан на основании Постановления Правительства РС (Я) от 11.10.2019 № 299.

Целью деятельности Фонда является урегулирование обязательств застройщиков, признанных несостоятельными (банкротами), перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств  застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществляется с привлечением средств граждан – участников долевого строительства.  

В целях восстановления прав обманутых дольщиков между публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» и Республикой Саха (Якутия) заключено соглашение о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество публично правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» из бюджета РС (Я) от 25.10.2019 № ФЗП-28/260-19.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) № А58-1950/2020 от 10.07.2020 застройщик - Региональный общественный фонд поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена ФИО5. 

На спорном земельном участке был расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 14:33:013007:800, который находился в собственности застройщика - Регионального общественного фонда поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ».

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» стал приобретателем имущества застройщика и обязательств перед участниками строительства в порядке, определенном статьями 201.15-1, 201.15-2 и 201.15-2-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), в силу прямого указания специальной нормы Закона № 214-ФЗ.

23.07.2020 между ПАО СК «Росгосстрах» и Администрацией МО «Чурапчинский наслег» было заключено соглашение № 43/20 о расторжении договора аренды земельного участка от 07.04.2016 № ЧН-16-56.

23.07.2020 ПАО СК «Росгосстрах» передало Администрации МО «Чурапчинский наслег» земельный участок с кадастровым номером 14:33:013007:9, общей площадью 628 кв.м., расположенной по адресу: Республика Саха (Якутия), Чурапчинский улус, 

<

...>, согласно акту приема - передачи земельного участка. 

Все обязательства по оплате аренды земельного участка ПАО СК «Росгосстрах» исполнены согласно представленным платежным поручениям.

В отношении земельного участка с 08.12.2020 в ЕГРН имеется запись № 14:33:013007:9-14/115/2020-39 о поступлении в регистрирующий орган уведомления Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства от 25.11.2020 № 08-21272-НЛ о неразмещении застройщиком деклараций на сайте «Дом.РФ», а также о том, что заявленный объект недвижимости «Многоквартирный жилой дом с офисными помещениями по улице Ленина, в селе Чурапча, Чурапчинского улуса РС (Я)» (идентификатор объекта: р-15858) включен в Единый реестр проблемных объектов.

Наблюдательным советом публично-правовой компании «Фонд развития территорий» 24.05.2021 принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении объекта незавершенного строительства должника – застройщика: многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, расположенного по адресу, 

<

...>.

Согласно приложению № 2 к протоколу заседания наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства от 24.05.2021 публично-правовая компания «Фонд развития территорий» оказывает безвозмездную финансовую помощь Фонду путем передачи в собственность последнего имущества публично-правовой компании «Фонд развития территорий».

Определением Арбитражного суда РС (Я) от 29.07.2021 по делу № А58-1950/2020 Фонду переданы обязательства Регионального общественного фонда поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ» перед участниками строительства по передаче жилых помещений, требования которых включены в реестр требований участников строительства по объекту строительства - многоквартирный жилой дом с офисными помещениями по улице Ленина, в селе Чурапча, Чурапчинского улуса РС (Я), на земельном участке с кадастровым номером 14:33:013007:9, права и обязанности арендатора по договору субаренды от 02.06.2019 на земельный участок с кадастровым номером 14:33:013007:9, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 14:33:013007:800, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, права требования по подключению (технологическому присоединению) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным Региональным общественным фондом поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ» в отношении передаваемого земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства; права и обязанности должника по договору № 46-ТЗСК-Я/ИИТ на оказание услуг по исполнению функций технического заказчика и услуг по строительному контролю от 07.07.2021; права и обязанности должника по договору от 07.07.2021 № 33/2021-ПР на выполнение проектно-сметных работ по объекту; права и обязанности Регионального общественного фонда поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ» по договору генподряда от 12.07.2021, права и обязанности Регионального общественного фонда поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ»по договору от 13.07.2021 № 01-13; права требования Регионального общественного фонда поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ» в размере 1 986 880 рублей к участникам строительства по исполнению ими своих обязательств по оплате цены договора, предусматривающему передачу жилого помещения согласно реестру требований участников строительства по объекту строительства: многоквартирный жилой дом с офисными помещениями по улице Ленина, в селе Чурапча, Чурапчинского улуса РС (Я), на земельном участке с кадастровым номером 14:33:013007:9.

На основании указанного определения суда произведена государственная регистрация договора об уступке прав аренды в пользу Фонда, дата регистрации 03.09.2021, номер регистрации 14:33:013007:9-14/166/2021-52.

30.12.2021 наименование публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» было изменено на «Фонд развития территорий».

02.06.2022 ПАО СК «Росгосстрах» обратилось в Управление с заявлением № КУВД-001/2022-22773835/1 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды для погашения записи об аренде в Чурапчинское ОРМ Заречного межмуниципального отдела Управления Росреестра по PC (Я).

Уведомлением Управления от 14.06.2022 № КУВД-001/2022-22773835/1 (далее – оспариваемое уведомление) Управлением государственная регистрация договора приостановлена.

Исходя из оспариваемого уведомления Управления, государственная  регистрация приостановлена в связи с тем, что поступило уведомление контролирующего органа – Унитарная некоммерческая организация «Фонд РС (Я) по защите прав граждан – участников долевого строительства», поскольку строящиеся объекты недвижимости застройщиком - Региональный общественный фонд поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ» 01.07.2019 включены в Единый реестр проблемных объектов более чем на 6 месяцев, о чем в ЕГРН сделана запись № 14:33:013007:9-14/115/2020-39 от 08.12.2020 на основании уведомления Фонда о несоответствии застройщика от 25.11.2020№ 08-21272, по сведениям ЕГРН на земельном участке имеются актуальные записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, а также актуальные записи о государственной регистрации ипотеки на земельный участок в связи с участием граждан в строительстве жилья.

В оспариваемом уведомлении о приостановлении государственной регистрации Управление указывает, что прекращение договора аренды земельного участка №ЧН-16-56 от 07.04.2016 приведет к прекращению ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права. Также отсутствие у Регионального общественного фонда поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ» прав субаренды на земельный участок не позволит реализовать мероприятия по передаче проблемного объекта новому застройщику для завершения строительства. Государственная регистрация приостановлена до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о соответствии застройщика требованиям, установленными Законом № 214 ФЗ и соблюдения им нормативов финансовой устойчивости, установленных Правительством Российской Федерации.

Строительство многоквартирного дома завершено, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2022 № RU502000-033-2022, выданное Администрацией МО «Чурапчинский улус (район)» РС (Я).

Не согласившись с уведомлением Управления о приостановлении государственной регистрации от 14.06.2022 № КУВД-001/2022-22773835/1, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением об его оспаривании.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности следующих обстоятельств: несоответствия этих решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, законности его принятия, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган, который вынес соответствующее решение. Изложенные положения процессуального закона не освобождают лиц, оспаривающих такие решения, от обязанности доказывания оснований своих требований.

Заявитель ссылается на то, что истечение срока субаренды и расторжение договора аренды повлекло прекращение залога, наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРН регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений, заявитель не является застройщиком, договор о долевом строительстве с гражданами участниками в долевом строительстве на квартиры не заключало, в настоящее время административного здания, принадлежащего ПАО СК «Росгосстрах» на праве собственности по адресу: Республика Саха (Якутия), Чурапчинский улус, 

<

...>, нет, оно было снесено в связи с началом строительства многоквартирного жилого дома застройщиком - Региональным общественным фондом поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ». Соответственно, у ПАО СК «Росгосстрах» нет возможности использовать земельный участок по назначению определенного в договоре аренде № ЧН-16-56. Кроме того, ПАО СК «Росгосстрах» направляло предложение о заключении договора переуступки прав и обязанностей по договору арены № ЧН-16-56 с Региональным общественным фондом поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ»», но был получен отказ. Также для защиты прав дольщиков собственник земельного участка и застройщик вправе оформить свои обязательства напрямую, без участия ПАО СК «Росгосстрах», так как компания фактически из правоотношений выбыла, а Управление препятствует надлежащим образом оформить расторжение договора аренды и погасить запись об аренде земельного участка в ЕГРН.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных этим Кодексом и иными законами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно Федеральному закону, а также ведением ЕГРН и предоставлением предусмотренных Федеральным законом сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются нормами Закона № 218-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом порядке.

Из материалов дела следует, что заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка (погашении записи о государственной регистрации права).

В соответствии со статьями 39.1 (подпунктом 3 пункта 1), 39.6, 39.8 (подпунктом 1 пункта 8, пунктом 15) Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 14 (пункт 7 части 4), 21 (часть 1), 26 (пункт 5 части 1) Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости. Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрен статьей 26 Закона № 218-ФЗ. 

Приостановление государственной регистрации регистрирующим органом осуществлено на основании пунктов 56 и 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии пунктом 56 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление от публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о несоответствии застройщика обязательным требованиям, установленным Законом № 214-ФЗ. 

В соответствии пунктом 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа и (или) публично-правовой компании "Фонд развития территорий" о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого представлен договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию.

В ходе правовой экспертизы документов установлено о том, что заявитель представил соглашение от 23.07.2020 № 43/20 о расторжении договора аренды земельного участка.

Между тем, в регистрирующий орган поступило уведомление контролирующего органа – Унитарная некоммерческая организация «Фонд РС (Я) по защите прав граждан – участников долевого строительства» о том, что строящиеся объекты недвижимости Региональным общественным фондом поддержки инициатив пенсионеров «ИИТИИ» включены в единый реестр проблемных объектов по причинам нарушения сроков передачи объектов долевого строительства более чем на 6 месяцев, о чем в ЕГРН сделана запись № 14:33:013007:9-14/115/2020-39 от 08.12.2020 на основании уведомления о несоответствии застройщика от 25.11.2020 № 08-21272.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Как следует из части 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ, залогом обеспечивается исполнение застройщиком обязательств по всем договорам, заключенным для строительства дома или иного объекта недвижимости.

На основании части 9 статьи 13 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Возникший на основании Закона № 214-ФЗ залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Подпунктом 2 части 4 статьи 29 указанного закона предусмотрено, что орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения уведомляет о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке предусмотрен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом строительстве, согласно которому регистрационная запись об ипотеке объекта долевого строительства погашается органом регистрации прав на основании заявления застройщика и предоставления им указанных в этой норме права документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта участникам долевого строительства.

В статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено такое основание для прекращения залога как прекращение заложенного права (подпункт 3 пункта 1).

Прекращение договора аренды и погашение записи в ЕГРН об аренде участка является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с прекращением заложенного права.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Факт наличия на спорном земельном участке проблемного объекта требует соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из вышеуказанных положений Жилищного кодекса РФ, Закона о государственной регистрации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пп. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" земельный участок, сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, находится в собственности у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а застройщик утрачивает право на распоряжение им.

Данный вывод подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 и пункта 28 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 1 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

К заявлению в Управление заявителем не были представлены доказательства регистрации права собственности участников строительства на помещения в многоквартирном доме. В материалы дела указанные документы не представлены.

Таким образом, право аренды застройщика на земельный участок при вынесении оспариваемого уведомления  не прекратило свое действие.

На момент вынесения оспариваемого уведомления от 14.06.2022 и на момент обращения заявителя 29.07.2022 в суд с заявлением об оспаривании уведомления о приостановлении государственной регистрации с учетом выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2022 судом не установлено нарушение прав и законных интересов заявителя, оспариваемое уведомление основано на нормах права. 

На основании изложенного, в удовлетворении требования следует отказать.

При обращении в суд, заявитель произвел платежным поручением от  22.07.2022 № 230799 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей, которые в силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru. 

По ходатайству указанных лиц копии судебных актов на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в удовлетворении требования отказать полностью. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья

Р.И. Эверстова