АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-10372/2018

22 октября 2018 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена 18.10.2018

Полный текст решения изготовлен 22.10.2018

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Суворов-Парк" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды за период с 16.06.2017 по 12.02.2018 в размере 461 773, 32 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 19.09.2018;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 08.08.2018,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Суворов-Парк"  (далее – ответчик, Общество, ООО "Суворов-Парк") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка за период с 16.06.2017 по 12.02.2018 в размере 461 773, 32 руб.

Истец в судебном заседании требования подержал в полном объёме, отметив, что Департамент настаивает на том, что взысканию подлежит задолженность именно как арендная плата, а не как неосновательное обогащение.

Ответчик высказался согласно представленному отзыву.

Выслушав представителя истца и ответчика, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства. 

ООО «Суворов-Парк» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:2195 площадью 13 359 кв. м, местоположение которого установлено в 110 м по направлению на север от 4-этажного кирпичного жилого здания (дома отдыха), имеющего почтовый адрес: г. Омск, Кировский административный округ, ул. Суворова, д. 110, находящегося в муниципальной собственности (далее - Участок), по договору № Д-Кр-31-7048, зарегистрированному 09.07.2007 (далее - Договор аренды).

24.10.2016 Департаментом в адрес Общества направлено уведомление о том, что: 

- с 18.09.2012 по 09.01.2015 арендная  плата  составляет 77081, 99 руб. в месяц в соответствии   с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска», 

- с 10.01.2015 по 24.03.2016 арендная  плата  составляет 145604, 19 руб. в месяц в соответствии   с решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска», приказом  Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2014 № 50-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель  населенных пунктов Омской области»;

- с 25.03.2016 арендная плата составляет 58 241,69 руб. в месяц в соответствии с решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов».

Имеющими значение для дела являются также следующие обстоятельства

02.12.2016 ответчику было выдано разрешение на строительство на спорном земельном участке № 55-ru55301000-453-2016 со сроком действия до 02.12.2018.

26.01.2016 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО «Суворов-Парк» на объект незавершенного строительства (кадастровый номер объекта 55:36:140107:3244, площадь застройки - 817,6 кв.м.).

Департамент письмом от 02.12.2016 г. № Исх-ДИО/18095 известил ООО «Суворов-Парк» об отказе от договора аренды по истечении трехмесячного срока с даты направления данного извещения.

Распоряжением департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) от 22.06.2017 № 1322 с 16.06.2017 по Договору аренды прекращены начисления, Договор аренды исключён из реестра договоров пользования имуществом. Департамент обеспечил государственную регистрацию прекращения права аренды Участка. Участок по акту приема-передачи департаменту не передан.

Распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска № 81 от 13.02.2018 действие разрешения на строительство прекращено.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 12.02.2018 на Участке расположен объект незавершённого строительства со степенью готовности 10%,   площадью   817,60   кв.м   с   кадастровым   номером   55:36:140107:3244,   поставленный   на  государственный кадастровый учёт 26.01.2017. На данный объект незавершённого строительства зарегистрировано право собственности ООО «Суворов-Парк» от 26.01.2017 за №55:36:140107:3244-55/001/2017-1.

Согласно акту проверки целевого использования земельного участка от 17.02.2017 № 49-ц в границах Участка на спланированной территории площадью около 850 кв. м расположены забитые в грунт железобетонные сваи, не имеющие жёсткой связи между собой, образующие по периметру на площади около 400 кв. м «свайное поле», то есть на момент проверки железобетонный ростверк отсутствовал.

Границы Участка на местности частично с западной и южной стороны обозначены видимым ориентиром — ограждением, выполненным из металлического профильного листа.

С 16.06.2017 по 12.02.2018 Участок фактически использовался ООО «Суворов-Парк» без правовых оснований.

Ссылаясь на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец  требует внесения арендной платы за использование Участком в нарушение п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации за период с 16.06.2017 по 12.02.2018.

По мнению органа местного самоуправления, задолженность ООО «Суворов-Парк» перед департаментом за использование Участком за период с  16.06.2017 по 12.02.2018 составляет 461 773,32 руб.

Расчёт задолженности определён в размере арендной платы по ранее заключённому договору аренды № Д-Кр-31-7048, зарегистрированному 09.07.2007 и рассчитан в соответствии с Решением Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», действовавшем на дату применения расчета (далее - Решение).

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Поскольку арендная плата за муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных договором аренды земельного участка № Д-Кр-31-7048, в добровольном порядке в установленные сроки не погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца не подлежащим удовлетворению.    

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер арендной платы по договору аренды № Д-Кр-31-7048 устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Арендная плата по договору с учетом сформулированных выше выводов должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчёт арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку в силу процитированных выше норм законодательства (с учётом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Соответствующее условие об изменении значений коэффициентов, расчета арендной платы с учётом кадастровой стоимости земельного участка, в силу положений закона, считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ). 

Абзацем 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

Проанализировав материалы дела, суд пришел к выводу, что поскольку в рассматриваемый период в собственности общества находился объект незавершённого строительства со степенью готовности 10%,   площадью   817,60   кв.м   с   кадастровым   номером   55:36:140107:3244,   поставленный   на  государственный кадастровый учёт 26.01.2017, на который зарегистрировано право собственности ООО «Суворов-Парк» от 26.01.2017 за №55:36:140107:3244-55/001/2017-1, так как в силу статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, то ответчик являлся пользователем земельного участка под объектом недвижимости и после прекращения договора аренды.

Принимая во внимание, что отсутствие договорных правоотношений (прекращение договора аренды в связи с расторжением) не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование, суд исходит из того, что наличие и размер такого рода задолженности должны быть доказаны истцом. 

 Данная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.09.2018 № Ф04-4166/2018 по делу № А45-4687/2016, от 05.09.2018 № Ф04-3919/2018 по делу № А27-19620/2017.

По существу настоящий спор по поводу обоснованности доначисления Обществу задолженности по арендным платежам по Договору возник между сторонами в связи с несогласием ответчика с осуществлённым Департаментом расчётом арендной платы, исходя из положений пункта 4 части 1 статьи 2 Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», а также в связи с недоказанностью, по мнению Общества,  использования всего участка после расторжения договора.

Согласно указанному пункту арендная плата в отношении земельного участка, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1 - 3 настоящей части и части второй настоящей статьи, определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2%.

Определением Верховного Суда РФ от 17.05.2018 № 50-АПГ18-6 признано законным признание Омским областным судом недействующим пункта 4 части 1 статьи 2 Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов».

Таким образом, указание в Решении Омского областного суда 07 февраля 2018 года по делу № За-2/2018 на признание подпункта «б» пункта 4 части 1 статьи 2 решения Омского городского Совета от 16 марта 2016 г. № 432 недействующим со дня вступления решения суда в законную силу, а не с даты принятия такого нормативного акта, не является основанием для отказа ООО «Суворов-Парк» в защите права в рамках предъявленного к нему иска, основанного на таком нормативном акте, и не означает, что до принятия указанного судебного акта судом высшей судебной инстанции, установленный им порядок определения размера арендной платы за публичные земли на территории г. Омска отвечал требованиям экономической обоснованности формирования регулируемой цены в целях его использования в расчете арендной платы.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части", установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд в соответствии с частью 2 статьи 253 ГПК РФ признает этот нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Если нормативный правовой акт до вынесения решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

При этом в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью "Альбатрос" разъяснено, что последствием признания судом нормативного правового акта недействующим является его исключение из системы правового регулирования, и что арбитражный суд должен исходить из того, что нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, не может применяться в деле вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Так, в соответствии со статьёй 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьёй 12 ГК РФ.

При этом одним из предусмотренных статьёй 12 ГК РФ способов защиты гражданских прав является неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

С учётом изложенного, руководствуясь приведённым выше конституционно-судебным истолкованием Конституционного Суда Российской Федерации положений действующего законодательства по вопросу о порядке применения нормативного правового акта (его части), признанного недействующим, суд приходит к выводу о том, что положения части 3 статьи 2 Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов», не могут применяться при рассмотрении настоящего дела по спору об определении обязательств ответчика.

Данная позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 63 "О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена", относительно того, что признание нормативного правового акта недействующим, в том числе с даты, отличной от дня его принятия, по смыслу статьи 13 ГК РФ, не является основанием для отказа в защите гражданских прав, нарушенных в период действия этого акта.

В то же время иная позиция приведёт к тому, что у арендодателя возникнет право на получение незаконно установленной регулирующим органом цены (стоимости) аренды.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 № 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части" обстоятельства, в связи с которыми суд пришел к выводу о необходимости признания акта или его части недействующими с того или иного времени, должны быть отражены в мотивировочной части решения.

Между тем, в определении Верховного Суда РФ № 50-АПГ18-6 не содержится специальных выводов в указанной части, а приводится лишь указание на общее правило, согласно которому нормативный правовой акт может быть признан недействующим с даты принятия судебного постановления.

Ответчик в отзыве указал на необоснованность заявленных Департаментом требований, поскольку даже если принимать позицию Департамента, то размер платы за использование участка следовало изначально истцу исчислять не в соответствии с подпунктом «б» пункта 4 части 1 статьи 2, а на основании части 3 статьи 2 Решения Омского городского Совета от 16 марта 2016 года № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов». 

Однако и часть 3 статьи 2 Решения Омского городского Совета от 16 марта 2016 г. № 432 признана недействующей Определением Верховного Суда РФ от 01 февраля 2018 г. по делу № 50- АПГ17-23 с даты принятия указанного определения.

У суда отсутствуют основания для признания правомерным расчета истца.

В такой ситуации суд приходит к выводу о том, что расчёт арендной платы за данный период необходимо производить в соответствии с ранее действовавшим нормативным актом, регулировавшим плату за землю, то есть в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 «О порядке расчета   арендной   платы   за   земельные   участки,   находящиеся   в   муниципальной собственности города Омска». Именно данным нормативным актом определялся размер арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов, до принятия Решения Омского городского Совета от 16.03.2016 N 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов».

Возможность расчёта арендной платы на основании ранее принятого нормативного акта, регулирующего аналогичные отношения, подтверждается правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (пункт 10 Обзора судебной практики Судебной коллегии по экономическим спорам).

Однако истцом такого расчета не произведено, как не представлено и никаких правовых обоснований позиции относительно аргументов Общества о том, что после расторжения договора истец вправе претендовать только на получение платы за фактически используемый участок, а не за весь, отмеченный в договоре. 

Кроме того, судом принято во внимание, что в Определении Верховного Суда РФ от 18.10.2017 № 307-ЭС17-14535 по делу № А05-11228/2016, в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 № 09АП-31717/2018 по делу № А40-191418/17 суммы оплаты после расторжения договора взыскивались именно как неосновательное обогащение. 

При таких обстоятельствах ввиду отсутствия правового обоснования и признания  судом неверным расчета суммы задолженности по Решению Омского городского Совета от 16.03.2016 № 432 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» суд не усматривает оснований для удовлетворения требований. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска  исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. 

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.И. Чернышев