ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-3553/2023

Дело № А41-57985/2022

28 марта 2023 года

г. Москва

 

          Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 года

          Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Бархатовой Е.А., Коновалова С.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 13.01.2023 по делу № А41-57985/2022.

В судебном заседании приняли участие представители: 

общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» -специализированный застройщик» - ФИО2 по доверенности от 09.01.2023;

Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха – ФИО3 по доверенности от 09.01.2023;

Администрации городского округа Балашиха - ФИО4 по доверенности от 09.01.2023.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» -специализированный застройщик» (далее – истец, ООО «Главстрой-Саввино», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее – ответчик, комитет) (с учетом уточнения) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды № 6723 от 26.05.2022, а именно, считать договор № 6723 от 26.05.2022 в части размера арендных платежей заключенным на следующих условиях: 

«3.2. Размер арендной платы по договору № 6723 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8728, начиная с даты действия договора, определяется в размере не выше размера земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка. 

Размер арендной платы на дату заключения договора определяется в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора. Сумма ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере в размере 46 967,84 (Сорок шесть тысяч девятьсот шестьдесят семь рублей) 84 копейки. 

Пункты 3.6., 3.7., 3.8. Договора аренды земельного участка № 6723 от 26.05.2022 исключить. 

Приложение № 1 к договору аренды № 6723 от 26 мая 2022 г. 

Расчет арендной платы за земельный участок. 

Кадастровый номер: 50:50:0020601:8728. 

Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы. 

Кадастровая стоимость участка (действующая) - 62 623 789,68 руб. 

Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости - 0,3%. 

Расчет: 62 623 789,68 руб. х 0,3% = 187 871,37 рублей. 

Арендная плата за земельный участок в год составляет 187 871,37 (Сто восемьдесят тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 37 копеек. 

Арендная плата в квартал составляет 46 967,84 руб. (187 871,37 руб.: 4 =                   46 967,84). 

Размер арендной платы может быть изменен при изменении действующего законодательства Российской Федерации и/или Московской области».  

Решением суда первой инстанции исковое заявление удовлетворено частично.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, по мнению подателя жалобы, инвестиционный контракт от 27.08.2007 не является договором о развитии застроенной территории, соответственно, арендная плата должна исчисляться не в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а в общем порядке.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца возражал против доводов жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.08.2007 между ООО «Аврора» и Администрацией г.о. Железнодорожный был заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2», в рамках которого инвестор-застройщик застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки. 

В рамках указанного инвестиционного контракта между комитетом и ООО «Автора» были заключены договоры от 09.12.2010 № 4095, № 4096, № 4097, № 4098, № 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52. 

В дальнейшем на основании соглашения от 25.04.2019 все права и обязанности по инвестиционному контракту и договорам аренды земельных участков были переданы истцу. 

Впоследствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 были образованы новые земельные участки, в частности, земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8728. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). 

С учетом изложенного на основании заявления общества комитет направил проект договора аренды вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8728 на следующих условиях. 

Согласно п. 3.2 проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению № 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: 

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора также было предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов. 

Не согласившись с указанными условиями договора, истец направил в адрес комитета разногласия, указав на то, что размер арендной платы по договору должен быть установлен в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше размера земельного налога в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. 

С указанными истцом возражениями комитет не согласился, считая, что к инвестиционному контракту от 27.08.2007 не подлежат применению положения о договоре о развитии застроенной территории, а также положения постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582. 

Невозможность урегулирования разногласий в части согласования сторонами порядка определения и размера арендной платы по договору послужила основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями. 

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 446 Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Между сторонами возник спор о порядке определения арендной платы по договору.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу. 

Спорный договор заключается с обществом на основании указанного ранее инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о несоответствии инвестиционного контракта условиям договора о развитии территории. 

Так, вступившими в законную силу судебными актами по делам №№ А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10 установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, договоры аренды земельных участков заключены в рамках инвестиционного контракта.

Комитет не приводит в своей жалобе обстоятельства, которые могли бы свидетельствовать о необходимости иной юридической квалификации названного договора.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8728 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога, из чего правомерно исходил суд первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта. 

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.01.2023 по делу                            № А41-57985/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                                 Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                         Е.А. Бархатова    

 

                                                                                          С.А. Коновалов