ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-12543/2023

04 декабря 2023 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  28 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 декабря 2023 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей  Воронова Т.А., Горобец Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12309/2023) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области от 29.09.2023по делу № А46-12543/2023 (судья Малявина Е.Д.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 323554300041116) к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 13.01.2023 № К611- 1, взыскании обеспечительного платежа в размере 52 500 руб., 

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя ФИО2 лично (посредством использования системы веб-конференции);

от общества с ограниченной ответственностью «Капитал-Строй» -  представителя ФИО3, по доверенности от 13.03.2023 сроком действия до 31.12.2023, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Строй» (далее – ответчик, ООО «Капитал-Строй», общество) о расторжении договора аренды от 13.01.2023 № К611-1, взыскании обеспечительного платежа в размере 52 500 руб. и издержек.

Решением от 29.09.2023 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-12543/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что основания для расторжения договора отсутствуют, между тем, переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора и такие недостатки препятствуют пользованию имуществом арендатором. Указанное, по мнению подателя жалобы, подтверждается видеоматериалами, при этом протекание крыши не позволяет вести торговую деятельность из-за попадания влаги на клиентов и работников арендатора, в подтверждение данного довода истец ссылается на представленную в материалы дела книгу отзывов и предложений. Кроме того, ответчиком не представлено ни одного доказательства в пользу того, что протекание крыши не является недостатком, за который отвечает арендодатель. 

Не соглашаясь с доводами апелляционной жалобы, ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 07.11.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 28.11.2023.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дал пояснения, ответил на вопросы суда.

Представитель ответчика высказался согласно представленному в материалы дела отзыву.

Рассмотрев материалы дела, изучив апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО2 (арендатор) и ООО «Капитал-Строй» (арендодатель) заключен договор аренды нестационарного торгового объекта от 13.01.2023 № К611-1 (далее - договор), в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (в аренду) нестационарный торговый объект (далее - НТО, объект), общей площадью 21,00 кв.м, расположенный в торгово-остановочном комплексе по адресному ориентиру: г. Омск, Кировский АО, ул. Конева, остановка общественного  транспорта «11-й Микрорайон». 

Площадь НТО определена сторонами по внешнему периметру ограждающих элементов нестационарного торгового объекта (стены, иные конструктивные элементы) (пункт 1.1 договора).

Специализация нестационарного торгового объекта: универсальная (продовольственные и непродовольственные товары, общественное питание) (пункт 1.2 договора). 

В силу пункта 2.1 срок аренды по договору составляет 12 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи НТО. В случае если ни одна из сторон не заявит за 2 календарных месяца до окончания срока действия договора о своем нежелании продлевать срок действия договора, срок действия договора считается возобновленным на каждые последующие 12 календарных месяцев на тех же условиях. Количество возобновлений срока действия договора возможно не более 6  раз подряд.

Согласно пункту 5.2.1 договора размер ежемесячной арендной платы составляет  52 500 руб. в месяц, НДС не облагается. Расчетным периодом для оплаты арендной платы в целях договора принимается календарный месяц. 

Оплата производится ежемесячно на основании счета, выставленного арендодателем, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего расчетному (пункт 5.2.3 договора).

В соответствии с положениями пункта 5.1.1 договора для обеспечения добросовестного исполнения договора арендатор в течение 3 календарных дней с даты подписания настоящего договора обязан внести обеспечительный платеж в размере 52 500 рублей, НДС не облагается, который удерживается арендодателем весь срок действия договора без начисления процентов за его использование.

Из раздела 3 договора следует, что передача арендодателем арендатору и возврат НТО производятся по актам приема-передачи, приема-сдачи. 

В пункте 1.4 договора указано, что техническое состояние НТО полностью позволяет осуществлять его эксплуатацию для целей, указанных в пункте 1.2 настоящего договора. 

Договором за арендодателем закреплено право в одностороннем внесудебном порядке независимо от оснований, действий/бездействий арендатора отказаться от настоящего договора, посредством направления арендатору письменного уведомления об отказе от договора. При этом, договор аренды считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения уведомления об отказе от договора. Уведомление о расторжении договора считается врученным Арендатору с момента поступления его в отделение почтовой связи по месту нахождения Арендатора, указанному в настоящем договоре, а равно направления уведомления посредством электронной почты, мессенджеров, по реквизитам, указанным в настоящем договоре (пункт 2.2 договора).

Передача объекта аренды подтверждается актом приема-передачи от 16.01.2023 и сторонами не оспаривается.

Как указывает истец, в ходе эксплуатации НТО им обнаружены существенные недостатки в техническом состоянии объекта в связи с изменением погодных условий и потеплением - был обнаружен факт негерметичности потолочного покрытия. 05.03.2023 и 07.03.2023 арендатором в адрес арендодателя направлены видеозаписи, в подтверждение протекания крыши в НТО. 

13.03.2023 арендодателем выполнены работы по устранению возникших недостатков. 

Кроме того, как указывал арендодатель, в период с 11 по 15 мая 2023 года также  были проведены работы, в ходе которых герметичность крыши была восстановлена.

Согласно утверждению истца, ни работы, проведенные 13 марта 2023 года, ни работы, проведенные 11 по 15 мая 2023 года, не привели к устранению протекания воды, объект не герметичен. 

22.06.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды, с указанием на существенное нарушение условий договора ответчиком, поскольку протекание потолочного покрытия не позволяет вести торговую деятельность из-за попадания влаги на клиентов и работников арендатора, что является негативным фактором, снижающим эффективность торговли и, соответственно, сумму выручки,

В письме от 26.06.2023 арендодатель сообщил арендатору о невозможности одностороннего расторжения договора аренды по инициативе предпринимателя, поскольку указанная претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения являются правоотношениями аренды, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (общие положения об аренде), а также условиями заключенного договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлена обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; 

потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ)

Иные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 2 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. 

При этом по смыслу статьи 620 ГК РФ основанием для расторжения договора по требованию арендатора может служить наличие у арендованного имущества только таких недостатков, которые препятствуют использованию имущества по назначению.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

Как указывалось ранее, пунктом 2.2 договора установлено право арендодателя на односторонний отказ от договора, аналогичное право за арендатором не закреплено.

При этом в обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что переданное арендатору имущество имеет существкенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, а потому арендатором правомерно заявлены требования о расторжении указанного договора.

Апелляционная коллегия исходит из следующего.

Из содержания акта приема-передачи от 16.01.2023, подписанного сторонами, усматривается, что стороны пришли к соглашению о том, что на момент передачи во временное владение и пользование (аренду) НТО капитального и текущего ремонта не требует, находится в исправном техническом состоянии (пункт 3 акта).

В акте также указано, что состояние передаваемого в аренду НТО - удовлетворительное, повреждения конструкций НТО, внешней и внутренней отделки, коммуникаций (энергоснабжение) и установленного оборудования отсутствуют. Рукописно указано: «вентиляционное отверстие во внешней стене ток».

Ввиду изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения договора между сторонами отсутствовали разногласия относительно технического состояния объекта.

Как указывает истец, существенные недостатки арендатором были выявлены в ходе эксплуатации НТО ввиду изменения погодных условий, в связи с чем, апеллянт полагает, что объект передан с недостатками, не позволяющими эксплуатировать его по назначению.

Представленными истцом видеоматериалами зафиксированы случаи протекания кровли НТО в виде капель с потолочного покрытия. 

Перепиской сторон также подтверждается, что по запросу арендатора арендодателем в марте 2023 года производилась очистка крыши от снега и наледи, а в период с 11 по 15 мая 2023 года производились работы по восстановлению герметичности крыши.

Действия арендодателя, направленные на устранение возникших недостатков, истцом не оспариваются.

По мнению истца, указанные недостатки являются существенными и  привели к невозможности эксплуатации арендованного помещения.

Вместе с тем пунктом 4.3.3 договора установлена обязанность арендатора поддерживать НТО, а также окружающую (прилегающую) его территорию в нормальном эксплуатационном и техническом состоянии, проводить текущий ремонт НТО своими силами и за свой счет, нести расходы на содержание НТО и прилегающей к нему территории, обеспечивать надлежащий порядок и чистоту внутри и снаружи НТО, на окружающей его территории в границах благоустройства, в том числе очистку от снега, наледи, сосулек и т.п., в соответствии с Решением Омского городского совета от 25.07.2007 № 45, с которым арендатор ознакомлен в момент подписания настоящего договора.

Как верно указано судом первой инстанции, из изложенного следует, что именно на истца как на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта, очистки от снега, наледи, сосулек.

Так, под текущим ремонтом в соответствии с положениями статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимаются меры, которые должны приниматься в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, то есть поддержания параметров его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной и исполнительной документации.

Из указанной нормы права следует, что текущий ремонт - это одна из мер, которые должны приниматься в целях обеспечения надлежащего технического состояния здания, то есть поддержания параметров его устойчивости и надежности, исправности строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения и их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной и исполнительной документации.

Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 № 2120 «Об осуществлении замены и (или) восстановления отдельных элементов строительных конструкций зданий, сооружений, элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженернотехнического обеспечения при проведении текущего ремонта зданий, сооружений» утвержден Перечень элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, замена и (или) восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 12 указанного Порядка к текущему ремонту относится замена и (или) восстановление отдельных элементов кровли, в том числе ее частей, если это не влечет изменение характеристик здания, сооружения.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что из представленных в материалы дела видеозаписей усматривается, что протекание крыши, на которое указывает истец, является незначительным, а необходимые работы по устранению указанных недостатков подпадают под признаки текущего ремонта.

При этом материалы дела не содержат доказательств того, что арендатором предпринимались самостоятельные действия по осуществлению текущего ремонта кровли. Доказательства, свидетельствующие о наличии указанного недостатка на момент передачи имущества, в материалах дела также отсутствуют.

В судебном заседании истец на вопрос апелляционного суда ответил, что снег не чистил ни разу в связи с отсутствием стремянки и лопаты, текущий ремонт не осуществлял, оценку необходимых мероприятий для восстановления герметичности кровли не проводил.

По доводу апеллянта об обнаружении недостатков в связи изменением погодных условий апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с информацией, содержащейся в дневниках погоды в городе Омске, размещенных на открытом метеорологическом ресурсе «Гисметео» (https://www.gismeteo.ru/diary/4578/2023), в марте 2023 года на территории города Омска осадки в виде снега имели место 01.03.2023, 04.03.2023, 06.03.2023- 08.03.2023, 15.03.2023; в мае 2023 года осадки в виде дождя имели место 29.05.2023; в июне 2023 года - 06.06.2023, 08.06.2023, 10.06.2023, 21.06.2023, 26.06.2023, 27.06.2023.

По утверждению истца, протекание крыши в марте 2023 года происходило в период с 05.03.2023 по 13.03.2023, что совпадает с приведенными данными.

При этом указанные погодные явления в регионе не могут быть охарактеризованы как аномальные, способные нанести ущерб целостности и герметичности конструкции при надлежащем содержании имущества и проведении текущего ремонта в случае возникновения необходимости.

Судом апелляционной инстанции также учитывается поведение арендодателя, который в отсутствие возложенных на него обязанностей по договору, произвел действия по очистке крыши от скопившейся массы снега и наледи. В рассматриваемом случае, учитывая погодные условия в регионе в марте, суд первой инстанции пришел к закономерному выводу о том, что именно скопление снежных масс могло являться причиной протекания кровли в указанный период.

При этом 25.05.2023 истец и ИП ФИО4  просили арендодателя уменьшить арендную плату до 40 000 руб., указывая на низкую проходимость для такой высокой арендной платы, расходы на обогрев/охлаждение помещения, проведение электричества и интернета, ликвидация последствий протечки крыши и многое другое.

Письмом 22.06.2023 истец указывает на намерение расторгнуть договор с 30.06.2023 по причине невозможности ведения торговой деятельности без «доукомплектования элементами отопления в зимний период и элементами охлаждения в летний период», отсутствие герметичности крыши и попадание влаги на товар.

Апелляционный суд учитывает, что отсутствие обогревателя и кондиционера зафиксировано в акте от 16.01.2023, было известно истцу, несение соответствующих расходов должно быть учтено при планировании предпринимательской деятельности.

При этом предпринимателем не доказано, что нарушение обязательства со стороны недостаток арендодателя является существенным, а недостаток препятствует пользованию помещением (пункт 2 статьи 450, пункт 2 статьи 620 ГК РФ).

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что из представленных в материалы дела видеозаписей следует, что протекание крыши является незначительным. Доказательств того, что устранение недостатков протекания крыши НТО требует капитального ремонта крыши или ее замены, истец не представил. 

При этом, как было указано ранее, арендатор самостоятельно обязан производить текущий ремонт НТО. Доказательств того, что выявленные протекания кровли не могут быть устранены путем проведения текущего ремонта, предприниматель также не представил.

Наличие одного технологического отверстия в кровле зафиксировано актом от 16.01.2023. Наличие иных отверстий представленным в дело доказательствами не подтверждается. Как утверждает ответчик отверстие имеет место со стороны задней стены, закрыто. 

Апелляционный суд учитывает, что истец не очищал кровлю от снега, что само по себе могло вызвать повреждения, не только не пытался произвести текущий ремонт, но даже не оценивал повреждения кровли, если таковые имели место, не оценивал возможность проведения ремонта, квалификацию  ремонта как текущий или капитальный, что является нарушением пункта 4.3.3 договора, не обращался за содействием в данном вопросе к арендодателю, 

Копия книги отзывов и предложений в качестве достаточного доказательства, подтверждающего невозможность использования имущества по назначению, обоснованно отклонена судом первой инстанции.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что представленные отзывы подписаны неустановленными лицами в отсутствие указания на идентифицирующие данные и носят субъективный характер, отсутствуют отзывы, не относящиеся к протечкам. 

Кроме того, из пояснений истца, изложенных в судебном заседании суда апелляционной инстанции, следует, что деятельность предпринимателя являлась рентабельной в январе - феврале 2023 года, позднее клиенты перестали посещать магазин, поскольку, как указывает истец, из-за негерметичности крыши реализуемая продукция подвержена намоканию.

Суд учитывает, что намокание товара возможно определить визуально и не предлагать испорченный товар покупателю.

При этом в непосредственной близости от спорного НТО расположены иные торговые объекты, предлагающие к продаже аналогичные товары.

Между тем, апелляционная коллегия учитывает, что предпринимательская деятельность является рисковой и осуществляется в условиях конкуренции, нерентабельность торгового объекта истца основанием для расторжения договора аренды не является. 

С учетом фактических обстоятельств и условий заключенного между сторонами договора суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выявленные арендатором в процессе эксплуатации недостатки имущества не относятся к недостаткам, препятствующим его использованию по назначению, которые предусмотрены статьями 612, 620 ГК РФ.

Ввиду изложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, о том, что отказав в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. 

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 29.09.2023по делу № А46-12543/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Т.А. Воронов

Н.А. Горобец